A première vue, c'est l'inscription au prêteur de deniers qui est de loin la moins chère. Certes, l'introduction en France de l'hypothèque rechargeable s'est accompagnée d'une baisse de 48% du coût de l'hypothèque, à compter du 1er juillet 2006. Mais les organismes de caution ont eux aussi baissé leurs prix. La hiérarchie des coûts n'a donc pas changé. Faut-il en déduire que vous devrez dans tous les cas choisir l'inscription au privilège du prêteur de deniers plutôt que la caution ou l'hypothèque ? Ce n'est pas si simple.

D'abord parce que le privilège de prêteur de deniers ne peut garantir que le financement d'un bien déjà construit (logement ancien sans travaux ou neuf achevé). Et le banquier peut refuser la caution s'il estime son risque trop grand. Ensuite, parce qu'il faut tenir compte d'autres éléments que le coût initial de la garantie.Un certain nombre d'organismes de caution remboursent à l'emprunteur, au terme du prêt, une partie de son versement initial. Ce dernier est en effet constitué d'une partie qui rémunère le service et d'une partie la participation financière à un fond mutuel de garantie.C'est cette participation qui donne lieu à remboursement partiel à la fin du prêt ou en cas de remboursement anticipé. Le montant restitué dépend des ressources du fonds mutuel au moment du remboursement. Pour Crédit Logement, par exemple, il atteint couramment 75% de la participation au fonds. Intéressant...à condition que ce remboursement n'intervienne pas trop longtemps après la souscription du prêt. Car que vaudront les 1.000 ou 2.000 euros remboursés dans quinze, vingt voire trente ans ? Autre avantage de la caution, en cas de revente avant la fin de l'emprunt, on économise les frais de mainlevée qu'ilo aurait fallu acquitter si l'on avait souscrit une hypothèque ou un privilège de prêteur, frais qui se montent à 0,34% du montant emprunté. Le cautionnement a connu depuis une dizaine d'années une progression spectaculaire. Mais le succès de la caution n'est pas dû qu'à ses avantages pour les emprunteurs. Les banques aussi y trouvent leur intérêt : outre le fait qu'elles sont actionnaire des organismes de cautionnement, la généralisation de la caution leur permet de réduire leurs services de contentieux et donc leur coût de gestion du risque.

Cumul des frais

Parfois, malgré les apparences, la garantie hypothécaire peut se révéler au bout du compte plus avantageuse que la caution. "La caution est toujours intéressante pour le banquier, qui est actionnaire de l'organisme qui les délivre et diminue grâce à elle ses coût de gestion du risque en réduisant ses services de contentieux. Mais elle ne l'est pas toujours pour l'emprunteur", comment Philippe Taboret directeur du marketing d'un courtier en prêts immobiliers.

D'abord, l'économie du coût de la mainlevée d'une hypothèque ne vaut que si le bien est revendu en cours d'emprunt. Cet avantage de la caution par rapport aux deux autres formules disparaît si l'emprunt est conduit à son terme. Et il ne faut pas oublier qu'en cas de problème, si l'emprunteur est conduit à interrompre ses mensualités de remboursement, la caution débouchera, plus ou moins rapidement selon les cas, sur un prise d'hypothèque, et donc sur un cumul des frais. En fait, résume Philippe Taboret, "la caution est souvent intéressante pour les prêts de longue durée, car elle permet d'éviter les frais de mainlevée ; or rares sont les crédits souscrits pour quinze ans et plus qui vont jusqu'à leur terme. Mais pour un prêt de moins de dix ans, qui ne donnera probablement pas lieu à mainlevée, un privilège de prêteur de deniers peut se révéler moins cher que certaines cautions." Tout dépend donc de l'emprunteur et de ses objectifs : la bonne formule de garantie, la plus avantageuse in fine, ne sera pas la même pour un emprunteur jeune, qui achète son premier logement avec une probabilité forte de le revendre dans un delai de cinq à sept ans, que pour un emprunteur plus âgé, déjà propriétaire de sa résidence principale, qui veut acquérir une maison ancienne dans le but de la conserver pour sa retraite et a donc toutes les chances de conduire son crédit à terme. "Avant de comparer les coûts et d'opter pour l'une ou l'autre, conseille Patrice haubois, responsable marketing produits du Crédit Foncier, chaque emprunteur a intéret à bien définir ses objectifs à moyen et long termes, c'est-à-dire à se demander ce qu'il veut faire du prêt qu'il souscrit et du bien qu'il va acquérir."

Penser aux mutuelles

Reste que si le tarif et les modalités de fonctionnement des hypothèques sont les mêmes partout, toutes les cautions ne se valent pas. Tout dépend de l'organisme auquel on s'adresse. Et ils sont nombreux. Le plus connu et le plus ancien, le Crédit Logement filiale des principaux réseaux bancaires français, garantit près de 30% de l'ensemble des prêts à l'habitat des particuliers. Il existe aussi des cautions mutualistes proposées par exemple par les mutuelles de fonctionnaires. Peu connues, elles sont pourtant beaucoup moins chères que celles des organismes bancaires. Les Banques populaires et les Caisses d'Epargne ont également mis en place leurs propres organismes de cautions mutuelles qui proposent des conditions très avantageuses.

Investir Magazine - Février 2007