Le prêt PAS

Certes, pour acheter votre logement, vous pouvez solliciter un prêt classique et profiter des taux d'intérêts historiquement bas proposés aujourd'hui sur le marché du crédit. Mais, peut-être avez-vous également droit à un prêt à l'accession sociale (PAS). Auquel cas, n'hésitez pas à le solliciter. Car ce prêt qui s'inscrit dans la famille des prêts conventionnés (PC) vous offre quelques avantages.

Qui peut en bénéficer ?

S'agissant d'un prêt conventionné aidé par l'Etat, le PAS n'est pas accessible à tout le monde. Il est, en effet, attribué sous conditions de ressources. Des plafonds ont été fixés qui tiennent compte de la composition de la famille et de la zone géographique dont dépend le logement.. Elles s'alignent sur celles du prêt à 0 % (PTZ). Pour ce qui concerne les revenus, pour l'heure, nul ne sait s'ils seront modifiés pour également s'aligner sur le PTZ.

Quels sont les revenus à prendre en compte ?

Le revenu fiscal à prendre en compte est celui de l'année N-2. Cela signifie que pour l'année 2004, les revenus à considérer sont ceux de l'année 2002. Toutefois, si la demande intervient entre mars et la réception de l'avis d'imposition, ce sont les revenus de l'année précédente (N-1) qui seront pris en compte sur simple déclaration sur l'honneur. Même chose si la demande est faite à partir de la réception de l'avis d'imposition des revenus de l'année précédente, auquel cas, vous devrez évidemment produire l'avis d'imposition.

Un PAS pour financer quoi ?

Avec un prêt à l'accession sociale, vous ne pouvez pas financer n'importe quel logement. Il doit, en effet, s'agir de votre résidence principale, ou de celle de vos ascendants, descendants, ou de ceux de votre conjoint. Autrement dit, le bien financé doit être occupé au moins huit mois par an. Ce logement peut prendre les traits d'un logement neuf, d'un projet de construction d'une maison, d'un logement ancien avec ou sans travaux.

• Dans le neuf : le logement n'est plus soumis, depuis le 1er novembre 2001, à aucune norme de surface ou de prix comme auparavant. Cela signifie que vous pouvez financer n'importe quel logement, quel que soit son prix, avec un prêt à l'accession sociale.
• Dans l'ancien : si le logement n'a plus à respecter de prix plafonds, il doit, en revanche, toujours répondre à des normes de surface. La surface habitable minimale requise est de 9 m2 par personne, 16 m2 pour deux personnes, augmentée de 9 m2 par personne supplémentaire. Si le logement que vous avez choisi a plus de 20 ans, il doit faire l'objet d'un état des lieux annexé au contrat de prêt. Cet état des lieux doit attester de la conformité du logement aux normes d'habitabilité et de surface requises par la réglementation. A la charge de l'emprunteur, ce document doit être établi par un professionnel (architecte, géomètre) agréé par l'établissement prêteur. Et si le logement n'est pas aux normes, l'état des lieux doit mentionner les travaux nécessaires à cette mise en conformité. Dans ce cas, les travaux doivent être achevés au plus tard trois mois après l'acceptation de l'offre de prêt.

Combien le PAS me permet-il de financer ?

Le PAS finance désormais jusqu'à 100 % du coût de l'opération (contre 90 % auparavant), remboursable sur une durée de 5 à 30 ans (contre 25 ans précédemment). Mais, compte tenu de la durée possible du prêt, sachez que vous pourrez éventuellement le rembourser par anticipation. Il faut toutefois que ce remboursement atteigne au moins 10 % du capital emprunté. Même si vous pouvez emprunter la totalité du coût de votre projet, rien ne vous interdit de faire appel à des petits prêts comme le PTZ, le 1 % logement ou tout autre prêt dont le taux n'excède pas celui du compte épargne logement (CEL) dont le taux est actuellement fixé à 3,50 %. D'autant que ces prêts sont constitutifs de l'apport personnel et que plus vous aurez d'apport et moins votre PAS sera coûteux.

A quel taux ?

Le taux est fonction de l'apport personnel et de la durée de remboursement du prêt. Il ne peut toutefois jamais dépasser des taux plafonds publiés chaque trimestre par la SGFGAS (société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété). Depuis le 1er septembre 2005, les taux fixes ne peuvent excéder 5,05 % pour une durée inférieure ou égale à 12 ans ; 5,25 % pour une durée allant de 12 à 15 ans ; 5,40 % pour une durée comprise entre 15 et 20 ans et enfin, 5,50 % pour une durée supérieure à 20 ans. Le taux du Pas peut également être révisable. Dans ce cas, le barème ne peut aller au-delà de 5,05 % toutes durées confondues. Indéniablement, ces taux paraissent élevés au regard de ceux pratiqués pour les prêts classiques. Mais rassurez-vous, s'agissant de taux plafonds, les conditions proposées sur le terrain sont généralement plus favorables, proches des conditions des autres prêts du secteur libre. A titre d'exemple, la Caisse d'Epargne Ile-de-France affichait récemment ses taux fixes à 3,85 % sur 20 ans avec 30 % d'apport personnel. De son côté, le Crédit Foncier annonçait une fourchette de 3,50 à 4,65 % selon la durée. LCL (Le Crédit Lyonnais) proposait 3,45 à 4,30 % tandis que l'UCB oscillait entre 3,40 et 4,55 %.

Les avantages du PAS

Outre la possibilité de financer la totalité de votre projet à un taux tout à fait attractif, le prêt Pas vous offre aussi des avantages non négligeables. A commencer par l'APL (Aide personnalisée au logement). Encore faut-il, pour en bénéficier, que votre taux d'effort en matière de remboursement qui prend en compte vos revenus, votre échéance de remboursement, la composition de votre ménage, etc.) ne dépasse pas les critères admis. Autres avantages : l'inscription hypothécaire prise en garantie du Pas est exonérée de la taxe de publicité foncière et les honoraires du notaire relatifs au contrat de prêt sont réduits. Enfin, en cas d'acquisition d'un logement neuf, vous pouvez également bénéficier, sauf dispositions contraires en vigueur dans la localité, d'une exonération de la taxe foncière pendant deux ans.

PAS ET PRÊT À 0 % : lequel choisir ?

Si, avec un PAS, vous pouvez emprunter jusqu'à 100 % du prix d'achat de votre logement à des taux relativement compétitifs, vous avez intérêt, pour réduire le coût de votre crédit, à solliciter un prêt à 0 %. Certes, cette aide de l'Etat est réservée aux primo-accédants, c'est-à-dire aux particuliers qui achètent leur résidence principale pour la première fois ou qui n'ont pas été propriétaires depuis au moins deux ans (il existe quelques exceptions à la règle), mais comme son nom l'indique, elle est accordée sans intérêt. Mais là encore, vos revenus ne doivent pas dépasser certains plafonds. Ceux-ci sont différents du PAS.

En région parisienne, si vous êtes une famille de quatre personnes, vous ne devez pas percevoir plus de 35 540 € de revenus annuels imposables, en province, 32 390 €. Avec ce prêt, vous pouvez financer l'achat de votre résidence principale neuve ainsi que l'acquisition d'un logement ancien sous certaines conditions. S'agissant d'une aide de l'Etat, le montant du prêt à 0 % est plafonné. Il ne peut pas être supérieur à 20 % du coût de votre opération (50 % dans certains cas). Il ne peut pas non plus représenter plus de 50 % du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans, entrant dans le financement de votre acquisition. Et dans tous les cas, ce montant ne pourra jamais dépasser certains plafonds.

Dans le neuf, il ne peut pas excéder 27 500 € pour une famille de quatre personnes habitant en région parisienne et 21 500 € en province ; dans l'ancien, il varie de 16 125 à 24 750 € selon votre région d'habitation. Pour les acquéreurs modestes, PAS et prêt à 0 % constituent donc un excellent moyen de devenir propriétaire à moindre coût. Mais attention, il n'est pas impossible que son existence soit remise en cause, tout comme le prêt à 0 %. Car, dans le projet de loi de Finances pour 2006, le gouvernement envisage de prélever la quasi-totalité des fonds versés au FGAS (Fonds de garantie de l'accession sociale), autrement dit, de ne plus permettre aux banques de distribuer les prêts aidés que sont le prêt à 0 % et le prêt à l'accession sociale. Une mesure qui a récemment fait monter les banques au créneau. Ce fond est, en effet, alimenté pour moitié par les banques et l'Etat. Celles-ci estiment qu'une telle décision remettrait en cause 70 000 prêts par an. Espérons que le gouvernement reviendra sur cette mesure qui va d'ailleurs à l'encontre des récentes dispositions visant à élargir le champ d'application du PTZ, lequel devait profiter à 240 000 bénéficiaires par an (contre 80 000 en 2004).

Où s'adresser ?

Le PAS peut être sollicité auprès de tout établissement de crédit ayant signé une convention avec la Société de gestion du FGAS.