Lors de l’achat d’un bien immobilier, la banque va étudier plusieurs indicateurs dont le taux d’endettement. Il s’agit du rapport entre le montant total de vos charges et le montant total de vos revenus.
Cet indicateur permet de mesurer votre solvabilité et votre capacité à rembourser vos crédits.
Pour calculer votre taux d’endettement, vous devez additionner le montant de toutes vos charges, c’est-à-dire :
- Les emprunts en cours (immobilier, consommation, automobile, etc.)
- Les pensions alimentaires
- Les impôts
- Les loyers, si vous restez locataires après l’achat immobilier
Vous devez ensuite diviser ce montant par vos revenus nets mensuels (avant impôts) y compris les revenus fonciers (pondérés à 70%).
La formule du taux d’endettement est simple :
Taux d’endettement = montant du ou des crédits + charges fixes x 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers)
Par exemple, si vous avez un revenu mensuel net de 3 000 euros et des charges de 1 000 euros, votre taux d’endettement est de 33%.
Un taux d’endettement élevé peut rendre difficile l’obtention d’un crédit, car les banques considèrent qu’un emprunteur avec un taux d’endettement élevé est un client à risque.
Pour obtenir un crédit immobilier le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35%. Cependant, ce taux peut varier en fonction de la situation financière de l’emprunteur. Une personne avec un revenu élevé peut se permettre d’avoir un taux d’endettement plus élevé qu’une personne avec un revenu modeste. C’est la notion de reste-à-vivre qui rentre en compte. Il s‘agit de la somme qu’il reste à l’emprunteur après déduction des revenus de la mensualité du prêt et des charges incompressibles.
Il est plus facile pour les banques de déroger à la règle des 35 % d’endettement si :
- Vous empruntez sur une durée courte: en cas de difficulté de remboursement, le prêteur peut facilement allonger la durée du crédit afin de diminuer la mensualité de l’emprunteur.
- Vous avez des revenus confortables: les banques sont plus susceptibles d’accorder une dérogation lorsque le reste à vivre est important. Au-delà du pourcentage, c’est le montant alloué à la vie de la famille selon sa composition qui est apprécié au cas par cas.
- Vous avez une situation professionnelle stable: la sécurité de l’emploi constitue une garantie supplémentaire qui peut inciter les banques à être plus flexibles quant au taux d’endettement maximum accepté.
- Vous n’avez pas de saut de charge: Le saut de charge : c’est la différence entre le montant du loyer payé et le montant de la mensualité de crédit immobilier.
- Vous avez de l’épargne résiduelle : montrer une capacité d’épargne régulière rassure les banques.
Taux d’endettement trop élevé, que faire ?
Si votre taux d’endettement est trop élevé, il existe plusieurs solutions pour consolider votre demande de prêt.
La première solution pour baisser votre taux d’endettement est de réduire vos mensualités de crédit en rallongeant la durée de remboursement. Automatiquement, en allongeant la durée de vos crédits, le montant des échéances mensuelles baisse. Si le coût total est plus important, le budget mensuel retrouve un équilibre en concordance avec vos capacités financières.
La deuxième solution est de procéder à un regroupement de crédit. Il vous permet de faire un montage de tous vos crédits en cours (immobiliers, automobile, consommation) en étalant la durée de remboursement afin de payer une mensualité unique. La nouvelle mensualité est plus basse que l’ensemble des sommes des précédentes échéances et le budget est allégé.
La troisième solution est la renégociation de prêt qui consiste à revoir les termes du contrat initial afin de négocier un taux d’intérêt plus bas et ainsi réduire la mensualité. Si l’achat de votre bien immobilier en dépend, demandez à la banque la mise en place d’un lissage de prêt.
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