Vous souhaitez acheter en immobilier mais vous ne savez pas par où commencer ? Acheter un bien en copropriété présente des avantages non négligeables. Zoom sur tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter un bien immobilier en copropriété.
Qu’est-ce qu’un bien immobilier ?
Dans le langage commun, l’expression « investir dans l’immobilier » est courante, mais englobe en réalité une multitude d’informations. Avant d’investir son argent dans un projet immobilier, il est essentiel de savoir exactement ce qu’est un bien immobilier.
Juridiquement, un bien immobilier est un type de bâtiment ne pouvant être déplacé. Pour l’anecdote, la racine latine du mot « immobilier » signifie « qui ne bouge pas ».
Et évidemment, il existe plusieurs types d’immeubles, ce qui signifie que les possibilités d’investissement d’immobilier sont nombreuses. Au sein de ces types, nous retrouvons la copropriété.
Tout savoir sur la copropriété
Selon l’article 1 de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, une copropriété est définie comme un immeuble ou un groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes que l’on appelle dans ce cas, les copropriétaires. Chaque copropriétaire détient un ou plusieurs lots. Un lot associe à la fois une partie privative (appartement, cave…) et une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes.
Il existe deux types de copropriétés :
- La copropriété verticale : c’est un immeuble, souvent étendu sur la hauteur et divisé en plusieurs appartements ;
- La copropriété horizontale : ce sont des habitations individuelles, installées sur un même terrain. Ici, les habitants sont des copropriétaires détenant un lot constitué d’une partie privative (leur maison individuelle) et des parties communes (les voiries, les espaces verts dans certains cas, etc.). De ce fait, les copropriétaires ne possèdent pas le terrain sur lequel ils habitent.
Le régime de la copropriété peut donc s’appliquer à un immeuble composé d’appartements et à une maison, mais aussi à un terrain, des locaux, une propriété agricole, etc. La seule condition pour être défini comme une copropriété, est que le bien immobilier soit la propriété d’au moins deux personnes.
Les avantages de la copropriété
Maintenant que vous en savez un peu plus sur la copropriété, nous allons détailler les avantages d’investissement en copropriété.
Un règlement intérieur qui dicte le bon fonctionnement d’une copropriété
Dans la plupart des situations, un règlement de copropriété est instauré pour encadrer la vie dans l’immeuble, via des règles et mesures définies et votées en assemblée générale. Ces règles s’appliquent à tous les résidents de l’immeuble, y compris les locataires.
Dans celui-ci on retrouve, en autres, dans la majorité des cas trois grands points :
- Les tantièmes (ou millièmes) de chaque lot de la copropriété, ce qui servira à calculer les charges de copropriété dues par copropriétaire ainsi que le nombre de voix qu’il possède en assemblée générale ;
- Le cadre juridique, qui traite notamment de de la répartition des charges et de la définition précise des parties privatives et communes ;
- Les règles de vie courante, qui évoquent le fonctionnement général de la copropriété, telles que les convocations aux assemblées générales, la désignation d’un conseil syndical et dans quelles conditions, le cas échéant, ou encore la plage horaire à laquelle il est possible de faire des travaux.
Le règlement de la copropriété est très utile pour éviter tout type de mauvaises surprises ou de conflits entre voisins, notamment pour les nouveaux arrivants dans la copropriété.
Attention ! Avant d’acheter un bien dans une copropriété, pensez à vérifier le règlement de copropriété pour voir si aucun dispositif ne vous embête. Par exemple, certaines copropriétés peuvent mettre en place des règles très strictes concernant l’usage des parties communes de l’immeuble.
Une certaine sécurité en copropriété
En copropriété, les risques d’être volé ou cambriolé sont moindres puisque la plupart des immeubles sont équipés de dispositifs de sécurité à l’entrée tels que les digicodes, les badges etc. L’accès est donc restreint aux personnes étrangères.
Une taxe d’habitation moins élevée en copropriété
Si vous souhaitez investir dans un bien en copropriété pour le louer, alors vous n’êtes pas concerné par la taxe d’habitation. En effet, elle est due par le locataire qui occupe le logement au 1er janvier de l’année civile en cours.
Toutefois, les propriétaires occupants doivent s’acquitter de la taxe d’habitation, en plus de la taxe foncière. Cette taxe est calculée de la façon suivante :
Valeur locative nette x Taux d’imposition déterminé par les collectivités territoriales
Le taux d’imposition varie selon les communes et est actualisé chaque année. Il est voté par la ville ou l’intercommunalité.
Bon à savoir : Les logements vacants sont exonérés de la taxe d’habitation. En revanche, les propriétaires concernés devront s’acquitter de la taxe sur les logements vacants (TLV).
Le montant de la taxe d’habitation peut peser sur le budget des ménages mais en moyenne, une maison individuelle a une taxe d’habitation deux fois plus élevée qu’un bien en copropriété. De ce fait, la taxe d’habitation sera moindre si vous achetez un bien en copropriété.
Un syndic se charge de la gestion de la copropriété
Copropriété et syndic sont indissociables. L’approbation et la désignation d’un syndic sont souvent synonymes de débats chez les copropriétaires car c’est l’organe central d’une copropriété. Conformément à la loi du 10 juillet 1965, toutes les copropriétés sont dans l’obligation d’avoir un syndic pour administrer les parties communes de leur copropriété.
Un syndic est une personne physique ou morale chargée de représenter l’ensemble des copropriétaires, également appelé syndicat des copropriétaires. Sa principale mission est de représenter légalement le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice. Il est également chargé de :
- Collecter les charges de copropriété via l’envoi des appels de fonds ;
- Effectuer le recouvrement des charges en cas d’impayés dans la copropriété ;
- Gérer les relations avec les prestataires de la copropriété ;
- Tenir à jour la comptabilité de la copropriété ;
- Convoquer et tenir au moins une assemblée générale par an durant laquelle seront votées des résolutions clés telles que le budget prévisionnel ou l’approbation des comptes annuels ;
- Immatriculer la copropriété au registre annuel des copropriétés et mettre à jour annuellement les données de la copropriété ;
- Tenir à jour le carnet d’entretien en cas de travaux ;
- Gérer les gros travaux, du choix des prestataires au suivi du chantier en passant par la levée des réserves.
Cette liste est non exhaustive mais recouvre les principales missions du syndic.
En France, le modèle le plus répandu est le syndic professionnel. Cela signifie que vous confiez la gestion de votre copropriété à un gestionnaire qui se charge d’administrer les parties communes pour vous. S’il s’agit a priori d’une solution attractive, les syndics professionnels facturent des honoraires en échange de leurs prestations qui peuvent vite faire monter les charges de copropriété. De plus, pour toute prestation non comprise dans le contrat de base du syndic, des frais annexes vous seront facturés. C’est notamment le cas pour la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, la production d’un pré-état daté et d’un état daté en cas de vente, les frais postaux et de photocopies, etc.
Bon à savoir : Certains syndics professionnels nouvelle génération ont récemment émergé sur le marché. Il s’agit des syndics en ligne. Ce type de syndic fonctionne de la même façon que les syndics professionnels, à l’exception qu’ils ne possèdent pas d’agence physique.
Pour limiter les frais, vous pouvez également vous tourner vers des syndics non-professionnels. Il en existe deux types :
- Le syndic bénévole : ici, c’est un copropriétaire qui est élu en assemblée générale pour exercer les missions du syndic seul. Même s’il peut être rémunéré pour ses fonctions, ce montant sera bien inférieur aux honoraires parfois exorbitants des syndics professionnels ;
- Le syndic coopératif : dans ce cas, c’est un ensemble de copropriétaires, le conseil syndical, qui gère la copropriété. Le président du conseil syndical est alors appelé président-syndic.
L’avantage du syndic coopératif est de pouvoir se répartir les tâches entre conseillers syndicaux et d’être ainsi plus efficaces et plus réactifs dans la gestion de la copropriété. Opter pour un syndic non-professionnel permet également de retrouver une gestion de copropriété plus transparente. En effet, comme les copropriétaires gèrent sans intermédiaire, vous savez enfin ce qu’il se passe dans votre copropriété et vous voyez enfin avancer les dossiers ! Ces modèles permettent donc de reprendre le contrôle sur son immeuble et de réaliser des économies de charges pérennes.
En clair, vivre en copropriété implique la présence d’un syndic, mais peu importe le modèle qui sera désigné dans la copropriété, vous trouverez des avantages non-négligeables à vivre en copropriété, que ce soit en tant que propriétaire occupant ou propriétaire-bailleur.