Les statistiques montrent qu’un prêt sur deux n’arrive pas à son terme. En effet, les raisons d’arrêter un crédit en cours sont nombreuses, allant de la revente du bien (à la suite d’un divorce, d’une mutation, de la venue d’un nouvel enfant…) au rachat du crédit par une banque concurrente, en passant par l’arrivée d’importantes liquidités (héritage, donation, revente d’un bien immobilier…). Mais le remboursement anticipé est-il toujours financièrement intéressant ?
Un droit accordé à tout emprunteur
Le remboursement par anticipation d’un prêt est un droit prévu par l’article L312-21 du code de la consommation : « l’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité (le crédit). Le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10% du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde. (…) Le prêteur est en droit d’exiger une indemnité (…) fixée suivant un barème déterminé par décret.«
Attention, aucune indemnité financière n’est réclamée pour les crédits immobiliers souscrits depuis le 30 juin 1999, à condition que la vente anticipée du bien survienne dans trois cas précis : la vente du bien immobilier consécutive à un changement du lieu de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, la perte (forcée) de l’emploi ou le décès de l’emprunteur ou de son conjoint
L’indemnité de remboursement anticipé est plafonnée par la loi
L’indemnité en cas de demande remboursement anticipé (IRA) d’un prêt immobilier ne peut ni dépasser un semestre d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du crédit ni excéder 3% du capital restant dû (CRD) avant le remboursement (art. 12 de la loi du 13 juillet 1979). Ce plafond 3% n’est applicable que lorsque le taux du crédit supérieur est à 6%, ce qui n’est plus le cas depuis bien longtemps. Même limitée, ces pénalités de remboursement peuvent représenter une grosse somme d’argent pour retrouver sa liberté, surtout s’il reste de nombreuses années de crédit à rembourser.
Exemple 1 : s’il reste 50.000€ à payer sur un prêt à 5%, la pénalité sera de 1250€ (50 000€ x 2,5%), l’équivalent du prix d’un déménagement.
Exemple 2 : 200 000 € empruntés sur une durée de 20 ans à 4,6% (hors assurance), puis remboursés totalement au bout de 7 ans laissent apparaître un capital restant dû de 149 626€. La pénalité calculée sur 6 mois d’intérêts s’élèvera à 3 441,40€
Un point à négocier avant de signer le prêt
L’indemnité de remboursement anticipé n’est pas une fatalité. Marchandez sa diminution ou sa suppression si vous savez qu’il y a de fortes chances pour que vous n’alliez pas au bout de votre crédit. Tout dépendra de votre profil et de l’établissement financier concerné. Pour les crédits consentis sur de longues durées (20 ans et plus), ces pénalités sont généralement effacées au-delà d’un certain nombre d’années (15 ans ou plus, par exemple). En cas d’accord de votre banquier pour minorer cette indemnité, voir pour la supprimer, exigez toujours une trace écrit de sa décision. Sinon, cette négociation verbale ne vaudra rien!
Attention : la rédaction des conditions de règlement de l’indemnité comporte parfois des nuances qu’il faut savoir décrypter. Ainsi, certains établissements acceptent sa suppression à condition que vous souscriviez chez eux le crédit immobilier suivant. D’autres, exonèrent du paiement de l’IRA, sauf si le prêt est racheté par une banque concurrente.
Si vous passez par les services d’un courtier immobilier, ce dernier parviendra presque toujours à faire sauter ces pénalités en cas de revente.
Remboursement ou placement ?
La réponse à cette question n’est pas aussi tranchée qu’il pourrait y paraître. Elle doit toujours être analysée au cas par cas pour répondre à la situation personnelle et financière de l’emprunteur. Néanmoins, dans une démarche purement économique, il est possible de trancher en comparant les deux hypothèses suivantes.
1er hypothèse : avec l’argent dont vous disposez, vous remboursez par anticipation votre crédit en payant l’indéminité maximale prévue par la loi, puis vous placez chaque mois l’équivalent des mensualités que vous aviez l’habitude de rembourser.
2de hypothèse : plutôt que de rembourser votre crédit, vous placez la somme d’argent correspondante, et vous continuez, comme avant, à rembourser votre prêt.
En comparant le capital constitué dans chacun des cas, vous pouvez déterminer l’option la plus avantageuse : si, dans le premier cas, le capital obtenu est plus important, vous avez intérêt à rembourser votre crédit ; sinon vous avez intérêt à placer votre argent. Le choix de l’option la plus pertinente dépend de 3 facteurs : la durée de votre crédit restant à courir, son taux d’intéret, et le taux de rendement (net d’impôt) que vous obtiendrez en plaçant votre argent.
Simuler un remboursement anticipé
Le simulateur proposé ici ne vous permettra pas de calculer automatiquement les indemnités de remboursement anticipé. Il vous servira à déterminer :
- Le capital qu’il vous reste
- Calculer la diminution de durée ou de montant d’échéance pour un remboursement partiel.
Les remboursements proposés sont effectués sur une date d’échéance.