Vous avez acheté votre premier bien immobilier grâce à un prêt immobilier, la famille va s’agrandir et vous avez pour projet de changer de bien immobilier, mais vous vous demandez comment vous allez faire si vous ne vendez pas vite et surtout vous savez que vous ne pourrez pas assumer deux charges de crédits en plus des charges courantes, alors vous allez demander à votre banquier de suspendre votre prêt immobilier.
SUSPENSIONS OU REPORTS D’ECHEANCES
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Peut-on suspendre son prêt immobilier
Tout d’abord regardez les conditions générales de votre prêt immobilier pour savoir si la suspension ou le report d’échéance est réalisable.
A noter que certains types de prêt ne peuvent pas être suspendus
- Prêt 0% (PTZ)
- Prêt à l’accession sociale
- Prêt Epargne Logement (PEL CEL)
- Prêt Action Logement
- Prêt in fine
- Prêt conventionné (PC)
Si la clause de suspension est prévue au contrat alors prenez rendez vous avec votre conseiller pour lui demander de réaliser l’opération. Pour ce faire, il vous faudra vos offres de prêt, votre tableau d’amortissement définit daté.
Ls suspension d’échéance peut varier selon les contrats, elle est souvent conditionnée en limitant le nombre des échéances à reporter (1 à 24 mois), ainsi que la durée (suspensions possibles successives mais avec date anniversaire de 12 ou 24 mois) ou encore la date d’effet après la signature du contrat (12 ou 24 mois après que le prêt soit décaissé en totalité). Le report peut être partiel ou total. En partiel vous paierez intérêts et assurances , en report total, vous ne paierez que les assurances.
Votre conseiller sera à même de tout vous expliquer mais sachez que cette opération aura un cout. Votre prêt immobilier est constitué de :
- Une part de capital restant dû
- Une part d’intérêts calculée sur le capital restant dû. Ceux-ci sont dégressifs.
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La suspension est-elle la bonne solution ?
En début de prêt vous payez toujours plus d’intérêts que de capital, donc si vous suspendez vos échéances vous aurez des intérêts d’emprunt supplémentaires à devoir à la banque. Cette opération peut donc être couteuse, surtout si votre prêt immobilier est récent. La banque ajoutera les intérêts à la fin de la période de suspension. Durant la suspension les intérêts se capitalisent au capital restant dû.
Pour être simple vous devrez payer des intérêts sur les intérêts de votre prêt.
Evidemment la durée de votre prêt s’allongera et votre assurance emprunteur continuera à être due, le temps de la suspension. Alors la suspension de votre prêt immobilier est-elle la meilleure solution ?
Pour vous éviter des mauvaises surprises, interrogez un courtier en immobilier, spécialiste et expert en crédits. CREDIXIA actif sur le marché depuis 1999 avec une forte expérience, saura vous aider
MODULATIONS D’ECHANCES
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Modulations d’échéances
Comme vous avez épluché les conditions générales de votre prêt immobilier, vous avez du visualiser si vous pouviez moduler vos échéances.
Cette clause, si elle existe pour votre prêt immobilier, vous permet de baisser ou d’augmenter le montant de vos échéances, selon les modalités prévues dans le contrat
Même principe que pour le report, si vous modulez les échéances à la baisse, le cout total du prêt sera plus élevé puisque la durée deviendra plus longue. Il en sera de même pour l’assurance.
Mais on ne désespère pas, il y a d’autres solutions pour que vous puissiez acheter un bien plus grand pour y loger toute la famille 😊
DIFFERE SUR LE NOUVEAU PRET
Bien évidemment, le temps de vendre, vous aurez deux lignes de prêt, mais vous pourrez toujours demander conseil à votre banquier pour vous trouver une solution.
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Différé
Si votre taux d’endettement de 35% est respecté, vous pourrez demander à vote banque de mettre un différé de 24 mois sur le nouveau prêt immobilier, le temps que vous vendiez votre bien actuel. Ainsi vous continuerez de rembourser votre prêt actuel et le prêt de votre future résidence principale commencera à être amorti en capital dans deux ans. Cette solution sera très intéressante si le taux de votre prêt immobilier est plus bas que les taux actuels. N’oubliez pas tout de même que sur votre nouveau prêt, vous devrez vous acquitter des mensualités d’assurance. Si vous vendez vite, vous pourrez demander à amortir le nouveau prêt immédiatement puisque vous aurez remboursé votre premier prêt. A noter que plus vous passerez vite en amortissement immédiat, moins cela vous coutera.
Et si le différé n’était pas accepté que ferez-vous ? Allez cherchons une nouvelle solution…
LE PRET RELAIS
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Le prêt relais classique
Vous pourrez demander aussi un prêt relais à votre banque. Le prêt relais est une avance de trésorerie de 12 mois renouvelable une fois vous permettant d’acquérir le nouveau bien en attendant la vente de votre bien actuel.
Pour calculer le prêt relais, la banque vous demandera deux estimations à faire faire par un professionnel de l’immobilier en prenant la moyenne basse des deux. Le montant de l’estimation sera prise à hauteur de 70% pour définir le montant du prêt relais, et ce pour minimiser les risques (pour la banque et pour vous) en cas de retournement du marché immobilier. A quoi la banque soustraira le capital restant dû de votre prêt actuel. Le prêt complémentaire de banque financera le reste du montant de la nouvelle résidence.
Evidemment durant cette période vous devrez payer deux échéances et les assurances des deux nouveaux prêts et de celui qui subsiste.
Le prêt relais sera in fine, c’est-à-dire que vous rembourserez le capital et les intérêts après avoir vendu. Le résiduel du prix (normalement de 30%) pourra être réinjecter dans le prêt long terme, si vous le souhaitez.
Ce montage ne sera possible que si votre taux d’endettement maximal de 35% le permet.
Il faut demander on ne sait jamais cela peut être accepté !
Je sens que vous perdez espoir et que vous pensez que vous ne pourrez pas réaliser le rêve de votre famille ! Il existe des professionnels qui pourront vous guider et vous trouver la solution répondant à vos attentes. CREDIXIA courtier en immobilier connait toutes les ficèles du prêt relais et autres pour jongler entre deux biens immobiliers.
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Relais Acquisition ou Relais Rachat.
Encore une possibilité, pour que vous puissiez vous agrandir, le relais acquisition ou relais rachat.
La banque fera un surfinancement en rachetant votre encours de prêt actuel pour que vous respectiez un endettement correct inférieur à 35%
Pour le prêt relais, le calcul sera toujours sur 70% de l’estimation l a plus basse des deux confiées, et pour le prêt complémentaire, il sera rajouté le capital restant dû.
Comme pour le prêt relais normal il sera à rembourser après la vente de votre premier bien, et vous pourrez également réinjecter les fonds restants de la vente pour amoindrir le montant des échéances.
A noter que pour le montage avec prêt relais, il vous faudra mettre un apport sur l’opération tous les frais hors acquisition (notaire, agence, garantie, dossier…) de vos fonds propres. Il vous faut donc que vous puissiez prévoir et réunir toutes vos épargnes donations comprises.
Et voilà on y arrive… le chemin est semé d’embuches mais avec une belle préparation et une étude approfondie il n’y a pas de raison…
Et votre bien actuel pourquoi le vendre ? peut-être le conserver et le mettre en location ! Cela s’étudie aussi ! Je vous rappelle que CREDIXIA courtier en crédit immobilier vous fera aussi cette proposition. L’expert, c’est lui et son métier est de chercher des solutions, de répondre à vos attentes et de rendre ses clients heureux. Rien de mieux qu’un client satisfait, la majorité de nos clients sont des recommandations.
