Pourquoi la durée de prêt ne peut pas excéder 25 ans
Depuis le 1er janvier 2022, deux règles obligatoires ont été mises en place par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) pour préserver l’économie et limiter le surendettement des ménages. La première règle concerne l’endettement maximum plafonné à 35% des revenus nets mensuels de l’emprunteur lors d’un achat immobilier. La seconde règle concerne la durée du crédit limitée à 25 ans, les banques ne peuvent plus proposer de crédit immobilier au-delà de cette durée. Par ailleurs, les banques doivent appliquer ces deux règles de manière cumulative.
Endettement maximum de 35%
Depuis 2022, les banques ont interdiction d’accorder un crédit immobilier si les mensualités de l’emprunteur excèdent 35% de son salaire net avant impôt. Toutefois, les banques ont l’autorisation de déroger à cette règle dans 20% des cas. Dans une période de remontée des taux d’intérêts, cet encadrement du crédit est un réel facteur d’exclusion pour de nombreux ménages qui rêvent d’accéder à la propriété.
Depuis juillet 2023, le HCSF a assouplie la règle sur la dérogation. La marge de flexibilité destinée à l’acquisition de la résidence principale passe à 70% (au lieu de 80%) avec l’obligation d’avoir au moins 30% de cette souplesse réservée aux primo-accédants. Sur les 30% restants, les banques peuvent donc accorder des crédits immobiliers sans contrainte aux profils qui les intéressent.
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Durée maximum d’emprunt à 25 ans
Il n’est plus possible d’emprunteur sur une durée supérieure à 25 ans (27 ans dans le neuf). Il est vrai qu’avec une durée de crédit plus longue le montant de l’échéance est moindre mais le cout des intérêts augmente. En période de taux bas, rallonger son crédit immobilier de 25 à 30 ans avait peu de conséquences sur le cout total du prêt. Avec la remontée des taux, le différentiel entre 25 et 30 ans en cout total en intérêts est important, sans compter le cout de l’assurance supplémentaire.
Exemple :
-Pour un prêt de 200 000 € au taux de 4.20% sur 25 ans le cout total des intérêts s’élève 123 364 € -Pour un prêt de 200 000 € au taux de 4.20% sur 30 ans le cout total des intérêts s’élève à 152 092 €
Le différentiel du cout des intérêts s’élève à 28 728 €, ce qui représente un surplus d’intérêts de 19% pour 5 années d’emprunt supplémentaire.
En conclusion, plus la durée du prêt est longue, plus vous payiez d’intérêts. C’est-à-dire qu’à taux égal, le coût total de votre prêt sera plus élevé. En optant pour un crédit longue durée, vous baissez le montant de vos mensualités. Inversement, pour un prêt sur une durée plus courte, le coût global de votre emprunt sera moins élevé puisque vous paierez des intérêts pendant moins longtemps par contre vos mensualités seront plus élevées, ce qui peut bloquer le taux d’endettement limité à 35%.
À noter que dans certains cas, la durée d’emprunt peut monter à 27 ans (25 ans de crédit + 2 années de différé) pour les crédits liés à une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) c’est-à-dire dans le cadre d’un achat de construction d’une maison individuelle ou dans le cadre d’un achat dans un programme de promotion immobilière.
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Obligation des banques et devoir de conseil
Les banques sont contraintes de respecter les règles du HCSF sous peine d’encourir des sanctions financières et des rappels à l’ordre jusqu’à perdre leurs droits d’opérer des financements. C’est le gendarme du secteur financier, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), qui sera chargé de la vérification et, le cas échéant, des sanctions.
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