Enfin, une bonne nouvelle en cette fin d’année ! Le ministre de l’économie et des finances, Bruno Le Maire, vient d’annoncer un élargissement des normes pour faciliter l’accès au prêt zéro %.
Le constat du marché immobilier
Le marché de l’immobilier est morose. Les promoteurs ont des retours de lots et des annulations comme jamais vu auparavant. Les agences immobilières ont des stocks de biens à vendre qui ne cessent de gonfler. Les constructeurs font grises mines, l’évolution des couts de construction a secoué l’ensemble du réseau. Le pouvoir d’achat immobilier baisse à chaque hausse de taux, les refus de prêts se multiplient, et les nouvelles règles sur la transition énergétique concernant les passoirs thermiques plombe le marché.
Dès l’hiver dernier, les courtiers ont alerté sur les turbulences du marché, et ont été reçu par le Gouverneur de la Banque de France. Hormis, la mensualisation du taux d’usure, aucune mesure n’a été prise en faveur du logement.
Dans son dernier rapport, l’Observatoire de Crédit Logement note que les taux dépassent les 4% en aout 23 pour trois quarts des emprunteurs sur 20 ans. Selon le même observatoire, les prêts accordés ont chuté de 46% en aout 2023 comparé à aout 2022.
Tous les intervenants s’accordent à dire que la hausse des taux brutale (multiplié par 4 en 20 mois) affectent les ménages à emprunter. Les conditions d’octroi si elles restent inchangées ne feront qu’empirer les choses !
Que peut-on faire pour que l’écosystème de l’immobilier ne s’effondre pas et que les ménages puissent devenir propriétaires ?
Le taux d’usure
Le Ministre de l’Economie et des Finances a proposer de faire évoluer le taux d’endettement (actuellement plafonné à 35% assurances comprises) et d’allonger la durée des prêts (à ce jour de 25 ans) mais le HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui est l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble afin de préserver la stabilité et de prévenir un risque systémique ainsi que le Gouverneur de la Banque de France ne l’entendent pas ainsi. Pour le moment, les deux refusent de changer les règles sur ces deux points.
Rappelez-vous, que jusqu’en mars 2023, nous avions le taux d’usure qui était calculé tous les trimestres et qui n’évoluait pas en phase avec la hausse des taux des prêts immobiliers. Le taux d’usure est le taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lors de la mise en place d’un prêt sur un particulier.
Notons que le taux d’usure reprend le taux nominal du prêt, les frais et le cout de l’assurance. Les banques émettaient des refus pour motif de dépassement du taux d’usure. Faxe aux hausses importantes et consécutives des taux immobiliers, les dossiers étaient refusés. Heureusement, ce taux d’usure est revu tous les mois et grâce à ce nouveau calcul, il est plus facile d’obtenir un crédit immobilier.
| Taux d’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement (%) | ||
| Catégorie | Taux effectif moyen pratiqué au cours des trois mois précédent le 1er octobre 2023 |
Taux d’usure applicable au 1er octobre 2023 |
CRÉDITS DE TRÉSORERIE
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Séries | Séries |
| Prêts d’un montant inférieur ou égal à 3 000 euros | 16,31 | 21,75 |
| Prêts d’un montant supérieur à 3 000 euros et inférieur ou égal à 6 000 euros | 9,13 | 12,17 |
| Prêts d’un montant supérieur à 6 000 euros | 5,19 | 6,92 |
CRÉDITS IMMOBILIERSCrédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros (2) |
Séries | Séries |
| Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans | 3,23 | 4,31 |
| Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans | 4,16 | 5,55 |
| Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus | 4,35 | 5,80 |
| Prêts à taux variable | 4,05 | 5,40 |
| Prêts relais | 4,34 | 5,79 |
Le prêt bonifié
Lors d’une allocution, le Ministre de l’Economie et des Finances a proposé de mettre en place d’ici 6 mois un prêt bonifié afin de permettre aux classes moyennes de pouvoir accéder à la propriété. Il s’agira d’un prêt subventionné par l’État. On appelle cela un « prêt bonifié » car le taux accordé sera inférieur à celui du marché. Cette idée n’a rien de neuf puisque certaines banques proposent déjà ce type de prêts avec des taux réduits et destinés à des profils ciblés.
D’ailleurs, il y a quelques décennies, fin des années 1970, une banque qui n’existe plus (le Crédit Foncier) proposait ce type de prêt que finançait les banques d’état.
Aujourd’hui, le LCL propose un prêt bonifié pour les jeunes actifs de – de 30 ans
Le Crédit Mutuel propose également enveloppe pour les primo-accédants destinée aux personnels enseignants et administratifs, stagiaires, de moins de 35 ans ou titulaires depuis moins de 5 ans, relevant des ministères de l’Éducation nationale, de la Recherche et de la Culture.
Quant au Crédit Agricole, la banque propose un prêt bonifié en fonction de la performance énergétique du bien objet du financement (A, B ou C).
A noter que le ministre précise qu’il étudie la possibilité de mettre en place ce prêt à taux bonifié qu’il soumettra aux députés. Il faudra que les banques acceptent de s’y prêter. Ce n’est donc pas pour demain !
Comment ça marchera ? On ne sait pas ! Il faudra attendre d’avoir tous les paramètres pour pouvoir le mettre en place. Il semble que le ministère souhaite tenir son engagement alors espérons que le projet naisse avant 2025. En attendant, nous nous contenterons des nouveaux prêts 0% accessibles dès janvier 2024.
Les prêts bonifiés de l’État sont souvent très avantageux pour acquérir un bien immobilier. Ne passez pas à côté. Pour cela, CREDIXIA vous accompagne pour trouver votre prêt principal en y intégrant un prêt bonifié. Nous vous aidons à optimiser votre projet en toute simplicité.
