Prêt immobilier sci professionnelle

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier professionnel se pose souvent la question de la mise en place d’une structure sociale dédiée à cet achat. On pense bien souvent à réaliser cette acquisition en créant une société civile immobilière (SCI).

Le dirigeant qui ne conserve pas l’immeuble d’exploitation dans son patrimoine privé ou qui ne l’inscrit pas à l’actif de son entreprise peut décider de le « loger » dans une SCI. La SCI achète l’immeuble nécessaire à l’activité de l’entreprise. L’entreprise devient son locataire et lui verse des loyers.

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Les avantages liés à la SCI

Séparation des patrimoines

En créant une SCI propriétaire de l’immeuble, le foncier sort à la fois du patrimoine privé de l’entrepreneur et du patrimoine de son entreprise. Le chef d’entreprise transforme des biens immobiliers en biens mobiliers représentés par les parts de la SCI. La création d’une SCI permet :

  • une meilleure stabilité du droit de propriété par opposition à l’indivision
  • une dissociation de la propriété et du pouvoir, organisés par les statuts
  • une meilleure transmission des biens ; scinder les patrimoines professionnel et privé permet de lotir les héritiers qui ne reprennent pas l’entreprise, en leur attribuant les parts de la SCI
    de procurer des revenus ; la constitution d’une SCI permettra à ceux qui en détiennent le capital de percevoir les loyers versés par l’entreprise. Lorsque le fondateur est également le chef d’entreprise, il pourra céder son entreprise tout en conservant la source de revenus locatifs (pour compléter sa retraite par exemple).

Allégement de la valeur de l’entreprise

La valeur du patrimoine professionnel est diminuée par l’absence des immeubles. Ainsi, un éventuel repreneur n’aura à débourser que la valeur de l’exploitation commerciale.
La SCI peut contracter un emprunt pour acquérir un bien immobilier professionnel.

Plus encadré qu’un achat à titre privé, la création d’une Société Civile Immobilière permet de réaliser un prêt pour l’achat de locaux commerciaux. Ce prêt nécessitera des garanties, comme celles prises lors d’un prêt immo par un particulier.

Comme pour un achat en direct, la banque prend une garantie qui lui assure le paiement du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. Il peut s’agir d’une hypothèque, d’un privilège de prêteurs de deniers ou bien de la caution d’une société spécialisée, la plus connue étant le Crédit Logement. Notez que c’est la banque qui choisit la garantie, étant entendu qu’à l’heure actuelle, c’est la caution d’une société qui a la faveur des établissements de crédit et des emprunteurs.

Dans le cadre d’une SCI, la banque va prendre des précautions supplémentaires. La SCI n’étant qu’une structure juridique qui n’existe que par ses associés, l’établissement prêteur demande en principe la caution de chaque associé disposant de ressources. Ainsi, dans le cas que nous avons déjà évoqué, les associés se porteront chacun caution solidaire du ou des prêts consentis à la SCI.
En cas de souci, la banque se retournera contre eux et pourra se payer sur leur patrimoine personnel. Ainsi, même si c’est la SCI qui emprunte, ce sont les associés qui s’engagent à honorer le prêt sur leurs biens propres.

Comme pour tout prêt immobilier, l’établissement prêteur n’accorde l’offre de prêt que si les associés souscrivent une assurance décès-invalidité. Là encore, il n’existe pas de spécificité pour la SCI, hormis le fait que l’assurance est souscrite au nom des associés et non de la SCI.

Les avantages fiscaux de la SCI :

  • Les intérêts de l’emprunt sont en principe déductibles du revenu imposable de la SCI ce qui réduit (dans un 1er temps) l’imposition des associés.
  • Après 15 ans de détention, la revente des parts de la SCI est exonérée d’impôt sur les plus-values immobilières (si la SCI opte pour l’IR).
  • La création d’une SCI est donc l’occasion de réfléchir à la constitution d’un patrimoine, plus aisé à transmettre qu’un immeuble en indivision. Le dirigeant de la SCI peut en effet céder progressivement des parts, exonérées de droits de succession.

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C’est le moment de penser au rachat de prêt !

Il est tout à fait possible de renégocier un prêt professionnel. Avec des taux d’intérêts au plus bas et la possibilité d’obtenir une délégation d’assurance adaptée à chaque emprunteur, c’est le moment ou jamais de s’interroger sur l’opportunité de racheter son prêt.

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Démarches pour faire un crédit avec une sci

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