Le prêt relais est un pret immobilier destiné à financer l'acquisition d'un bien en attendant la réalisation de la vente d'un autre bien.
Le prêt relais est un prêt immobilier destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier en attendant la vente d’un autre bien immobilier.
Qu’est-ce que le prêt relais ?
Le prêt-relais est un prêt immobilier à court terme qui permet à l’emprunteur d’effectuer un achat immobilier avant la vente d’un autre bien immobilier. Le prêt relais est une avance de trésorerie qui permet aux acquéreurs de réaliser leur projet pour un bien plus adapté à leur situation familiale. Il fonctionne comme un prêt in fine.
Plusieurs formules de prêts relais sont proposées par les banques, il faut dès lors choisir le prêt relais qui conviendra le mieux à son budget et au projet immobilier.
La vie d’un prêt immobilier est en moyenne de 10 ans, près de la moitié des emprunteurs souhaitent revendre leur bien pour une nouvelle opération immobilière dans la décennie.(mariage, mutation professionnelle, naissance, divorce, retraite…)
Le prêt relais, c’est un emprunt qui permet d’acquérir un nouveau bien immobilier dans les meilleures conditions avant d’avoir pu vendre un autre bien. Le prêt relais est un crédit à court terme d’une durée d’un an renouvelable une fois.
Comment fonctionne le prêt relais ?
Le prêt relais est un principe simple. Les banques délivrent ce prêt à un emprunteur s’il a un besoin financier pour acheter un nouveau bien immobilier dans l’attente de la vente d’un autre bien.
L’emprunteur grâce à ce prêt relais pour prendre possession de son nouveau bien immobilier. Il remboursera tous les mois l’assurance emprunteur du prêt relais ainsi que les intérêts du prêt relais, selon la banque prêteuse, certaines banques demanderont le règlement des intérêts avec le capital lors de la vente d’un bien immobilier.
La vente du bien immobilier actuel permettra alors de rembourser le prêt relais. Ce prêt est un prêt modifiable qui prend en compte des caractéristiques spécifiques à chaque opération. Les prêts relais se distinguent en deux catégories de remboursement :
- Paiement de mensualités pour progressivement rembourser la prime d’assurance et les intérêts du prêt-relais.
- Ne rembourser que l’intégralité du prêt relais en s’acquittant de la prime assurance tout au long du contrat. Ce choix est plus judicieux pour les emprunteurs qui ne peuvent payer qu’une infime mensualité.
Par le biais des établissements bancaires, le montant du prêt relais est calculé en fonction du bien immobilier mis en vente. C’est un expert immobilier qui estime la valeur du bien immobilier, en règle générale dans le plan de financement, on accorde 70% à 80% du prix du bien mis en vente dans le cadre du prêt relais. Ce taux peut être réduit en fonction de certains éléments techniques que la banque prend en compte.
Les différentes formes de prêt relais
Il existe trois types de prêt relais :
1 – Le prêt relais adossé ou prêt relais acquisition
Si vous empruntez une somme supérieure à la valeur du bien qui va être vendu, le prêteur vous avance en moyenne 70 à 80% de la valeur du bien à vendre par le prêt relais. Un prêt amortissable complètera votre besoin de financement, Les deux prêts démarreront au jour du déblocage des fonds chez le notaire pour la nouvelle acquisition.
Pour le prêt terme, vous paierez une échéance complète (intérêts, assurance, capital.
Pour le prêt relais : Vous paierez l’assurance emprunteur + les intérêts.
Vous solderez le prêt relais et le capital restant dû du prêt du bien vendu.
Si vous souhaitez alléger les mensualités avant la vente, il vous faudra demander à la banque de mettre le prêt relais adossé avec une franchise totale, ainsi vous ne paierez que l’assurance emprunteur. Les intérêts du prêt relais seront capitalisés et vous les rembourser en plus du capital à la vente du bien objet du prêt relais. Dans ce cas, le cout du prêt relais sera plus important, car les intérêts reporté produisent à leur tour des intérêts.
Exemple du prêt relais adossé
- Montant de la vente: 400 000 €
- Montant de l’achat: 350 000 €
- Montant du prêt relais: 280 000€ (70% du montant de l’estimation du bien à vendre)
- Montant du prêt principal: 350 000 – 280 000 = 70 000 €
Entre la vente et l’achat, l’emprunteur aura deux crédits. Il paiera donc les échéances complètes du prêt principal, en même temps que les intérêts et l’assurance emprunteur du prêt relais.
2 – Le prêt relais sec
Le prêt relais sec est une avance sur 12 mois renouvelable 1 fois. Il est mis en place si le bien que vous souhaitez acquérir est bien inférieur au prix du nouveau bien et libre de prêt immobilier
- Montant de la vente: 400 000 €
- Montant de l’achat: 350 000 €
- Montant du prêt relais: 280 000€ (70% du montant de l’estimation du bien à vendre)
- Montant du prêt principal: 350 000 – 280 000 = 70 000 €
Entre la vente et l’achat, l’emprunteur aura deux crédits. Il paiera donc les échéances complètes du prêt principal, en même temps que les intérêts et l’assurance emprunteur du prêt relais.
3 – Prêt relais rachat
Cela consiste à faire racheter son prêt relais par une banque pour lisser l’ensemble des mensualités. C’est notamment utile lorsque le taux d’endettement maximum est atteint par le montant élevé de la seule mensualité du prêt relais. L’allongement de la durée du prêt permet de réduire la mensualité. Cette solution vous permettra de pouvoir réaliser votre projet immobilier à l’immédiat sans attendre la vente du bien avant d’acheter, mais cette opération a un cout total plus important, puisqu’il y a un surfinancement de du capital restant dû en cours.
Les avantages du prêt relais
Le prêt relais est une option intéressante pour les emprunteurs qui souhaitent acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu un autre bien, ce qui évite les déménagements, un cout de location ou de garde meubles qui auront un cout non négligeable.
Il permet de ne pas manquer l’occasion d’obtenir une nouvelle résidence même si votre bien immobilier actuel n’est pas encore vendu.
Le taux du prêt relais est souvent le même que celui du prêt long terme. Il n’y a pas de pénalités de remboursement anticipé.
Le différentiel du prix de vente, les 30% non pris en compte par la banque pourra être intégré au prêt long terme mais sans aucune obligation. Si vous optez pour injecter tout ou partie de la somme, vous choisirez entre réduire la durée du prêt ou le montant des échéances. Si cette opération est réalisée dans les 6 mois de la vente, demandez à la banque ne pas prendre de pénalité de remboursement anticipé partiel.
La banque peut se contenter de la prise de garantie sur le prêt relais avec juste une promesse d’affectation hypothécaire appelé ordre irrévocable du notaire. Cet ordre irrévocable rassure les banques, le courrier du notaire confirmera le remploi des fonds. Cette absence de pénalité fous fera économiser les frais de garantie type crédit logement ou hypothèque.
Comment obtenir un prêt relais ?
Pour pouvoir avoir un retour satisfaisant d’une banque il vous faudra :
- Avoir des revenus réguliers et un emploi stable avec ancienneté de préférence
- Avoir un taux d’endettement inférieur à 35%
- Avoir un apport personnel pour couvrir les frais annexes, (frais de notaire, garantie…)
- Avoir une tenue parfaite de vos comptes bancaires
- Ne pas être inscrit auprès de la banque de France (chèque ou crédit)
- Si vous n’avez pas une grosse épargne visez des biens raisonnables par rapport à celui que vous allez mettre en vente
- Veillez à ce que votre bien à vendre soit parfait afin d’attirer les acheteurs
- 3 estimations émanant de professionnels comme des agents immobiliers ou une expertise immobilière (payant). La banque prendra l’estimation la plus basse et prendra 70% du montant de celle-ci pour calculer le prêt relais
- Un compromis de vente. Dans ce cas le relais sera calculé sur 80% du compromis.
Quelles conséquences si le bien n’est pas vendu dans le délai imparti ?
Rappelons que le prêt relais est d’une durée d’un an renouvelable une fois. Le renouvellement se fera au taux de l’année de renouvellement et la banque acceptera de le proroger si vous avez domicilié vos salaires et acté les contreparties imposées par la banque et évidemment que vous n’ayez eu aucun retard ni incident de paiement.
Avant d’arriver au drame, voici quelques conseils pour vendre au plus vite le bien objet du prêt relais. Le prêt relais a un cout et plus vite il sera remboursé plus vous vous sentirez mieux financièrement sans noter que vous aurez remboursé le capital restant dû du prêt en cours qui subsistait.
Il faudra vous poser la question de savoir pourquoi votre bien ne se vend pas.
- Revoir le prix, peut-être est-il trop cher ? Si le bien est en vente depuis plus d’un an, revoir votre prix à la baisse
- Faire venir des agences immobilières différentes pour des nouvelles estimations
- Changer d’agence immobilière si le bien traine à la vente dans une agence, peut-être n’est pas la bonne !
- Faire faire une expertise immobilière qui calculera la valeur vénale du bien à vendre
- Vendre le nouveau bien
Il faudra réagir auprès de la banque qui vous adressera des courriers d’informations à des dates anniversaires : 6 mois, 9 mois et 1 mois avant l’échéance du prêt relais.
- Si vous avez de l’épargne résiduelle, de la famille pour des donations, rembourser le prêt relais ou une partie du prêt long terme
- Demander à la banque de prolonger la durée du prêt relais
- Demander à la banque de mettre le prêt relais en prêt amortissable long terme, sous réserve que votre taux d’endettement ne dépasse pas 35%. Certaines banques acceptent de mettre des paliers sur les deux prêts pour amoindrir l’endettement.
La banque veut être remboursée et devrait vous trouver une solution si vous êtes réactif et coopérant avec l’organisme financier. Si toutefois la banque refuse, celle-ci pourra faire saisir le bien objet du prêt relais ou le bien fraichement acquit.
Avant de vous faire des nœuds au cerveau, si vous avez un nouveau projet immobilier avec un bien à vendra que vous ayez un encours de prêt ou pas, préparer votre dossier et faites vous aider par un courtier immobilier.
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