Crédit in Fine

Qu’est-ce que le crédit in fine ?

credit in fine

Le crédit in fine est une forme de crédit immobilier à taux fixe, non amortissable, dont vous ne remboursez que les intérêts et les assurances pendant toute la durée du crédit. Le capital emprunté reste intact jusqu’au terme du crédit, et à l’échéance, vous le remboursez en une seule fois.

Afin de permettre un remboursement à terme du capital emprunté, le crédit in fine est souvent associé à une épargne par capitalisation (contrat d’assurance-vie), de telle sorte que l’épargne constituée permette le remboursement du capital. Le crédit in fine présente surtout un avantage d’ordre fiscal.

Qui peut bénéficier du prêt in fine ?

Le crédit in fine peut être souscrit par un emprunteur particulier ou par une entreprise. Il est cependant nécessaire que l’emprunteur dispose à l’échéance du prêt d’une somme suffisante pour rembourser en une seule fois le crédit. Il faut donc être en mesure de prouver la solidité de sa situation dans les années à venir. La plupart du temps, le crédit in fine permet de faciliter l’investissement locatif.

Il est destiné à l’investissement immobilier locatif et est inadapté à l’achat d’une résidence principale. Les intérêts remboursés sur ce type de crédit immobilier sont en effet déductibles des revenus locatifs. Le crédit in fine est intéressant pour les particuliers ou les sociétés de type SCI percevant des revenus fonciers et fortement imposés.

Quels sont les avantages du crédit in fine ?

Le prêt in fine présente les avantages suivants :

  • Remboursements mensuels moins élevés
  • Fructification de l’épargne associée au prêt immobilier
  • En cas de décès de l’emprunteur, l’assurance-vie rembourse le prêt, autrement dit les ayants-droits héritent d’un bien immobilier entièrement payé
  • Toujours en cas de décès de l’emprunteur, les ayants-droits bénéficient du capital du contrat d’assurance-vie (hors droits de succession)
  • Intérêts déductibles des revenus locatifs perçus dans le cadre d’un investissement locatif. L’inconvénient d’un crédit in fine réside dans son coût, plus cher qu’un prêt classique en raison d’intérêts plus élevés. La valeur du placement, à condition que celui-ci soit

Simulation de crédit in fine

Qu’est-ce que le Nantissement ?

Le nantissement est un procédé qui permet de garantir votre prêt immobilier auprès de la banque prêteuse en proposant de nantir des placements financiers (généralement de type assurance-vie). Placement que le client peut déjà avoir ou pourra ouvrir lors de la souscription du prêt. Cependant la banque ne pourra pas obliger le client à souscrire ses produits internes.

Au lieu de souscrire une hypothèque ou de passer par un organisme de cautionnement (comme Crédit Logement), un contrat entre vous et l’établissement bancaire est établi indiquant qu’une somme, au moins équivalente au montant de l’emprunt immobilier, est bloquée pendant la durée du prêt immobilier (somme qui permettra le remboursement du crédit « in fine », c’est-à-dire à la fin du prêt, comme son nom l’indique. Si le montant nanti est inférieur au montant de l’emprunt immobilier, une garantie complémentaire sera demandée aux clients comme une hypothèque ou une caution.

Exemple de Prêt IN FINE

Pour l’achat d’un investissement locatif d’un montant de 300 000 euros sur une durée de 15 ans au taux de 4,20% avec contrat nanti interne à la Banque.

La Banque souhaite que les clients nantissent un minimum de 30% du capital emprunté soit 90 000 euros.

Les intérêts mensuels seront de 1050 euros et le capital ne sera pas amorti tout au long de la durée du prêt, il sera remboursé en intégralité à la fin du prêt.

Coût annuel des intérêts : 12 600 euros

Coût des intérêts pendant la durée du prêt : 189 000 euros et capital restant dû de 300 000 euros.

Les résultats des calculs :

  • Montant de l’acquisition : 300 000 euros
  • Emprunteur : un couple (deux parts fiscales)
  • Revenu annuel : 60 000 euros
  • Futur Loyer : 800 euros/ mois
  • Apport Personnel : 50 000 euros en amortissement et 90 000 euros en in fine (30% demandé en nantissement)
  • Assurance : en DC/PTIA à 50% par tête : 0.11% car 35 ans et Cadre
  • Taux : 2.96% pour le prêt amortissable et 4.20% en In Fine
Prêt amortissable Prêt In Fine
Montant emprunté 250 000,00€ 300 000,00€
Mensualités du prêt 1 721,65€ 1 050,00€
Prime mensuelle assurance-vie 626,25€
Loyer 800,00€ 800,00€
Effort mensuel 876,25€ 876,25€
Apport personnel 50 000,00€ 90 000,00€
Versements sur assurance-vie 112 725,60€
Capital amorti 250 000,00€
Intérêts versés 59 896,77€ 189 000,00€
Coût de l’assurance 4 125,00€ 4 950,00€
Total des dépenses 364 021,77€ 396 675,60€
Impôts payés en 15 ans (CSG-CRDS compris) 152 555,68€ 103 701,05€
Total des dépenses avec impôts 516 577,45€ 500 376,66€

Choisir le prêt In Fine vous assurera une économie de 16 200,80€ en 15 ans et les clients pourront faire un gain fiscal car ils pourront déduire leurs intérêts d’emprunts.

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