Un couple en CDI, locataire d'un grand appartement parisien, voulait se constituer un patrimoine. Acheter une résidence principale du même standing n'était pas envisageable. Le choix s'est porté sur un investissement locatif de 250 000 € à Paris, en restant locataire. Le dossier a été présenté sous cet angle, avec un apport de 30 %. Le financement a été obtenu sur 25 ans.
Le contexte
- Couple d’emprunteurs, tous deux salariés en CDI, résidant en Île-de-France.
- Locataires d’un logement d’environ 100 m², pour un loyer de 1 500 € par mois.
- Bien équivalent estimé autour de 800 000 € à l’achat : une résidence principale de même standing hors de portée.
- Apport personnel de 30 % du montant de l’opération.
- Projet : investissement locatif de 250 000 € à Paris, sans achat de résidence principale.
- Type de prêt : prêt immobilier amortissable sur 25 ans, garanti par une sûreté réelle ou un cautionnement.
L’obstacle
Être locataire et investir dans la pierre ne va pas de soi pour une banque. Le couple continue de payer un loyer tout en remboursant un crédit. Et le projet n’est pas une résidence principale, catégorie que les banques financent en priorité.
Le mécanisme bancaire en jeu. La banque applique les règles du HCSF : un taux d’effort de 35 % maximum, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus. Une marge de dérogation existe, mais elle est réservée en majorité aux résidences principales. Un investissement locatif doit donc, le plus souvent, tenir dans le cadre standard. Plusieurs facteurs pèsent dans l’analyse :
- le loyer acquitté : ce n’est pas une mensualité de crédit, mais il réduit le reste à vivre et la banque l’intègre dans son appréciation du budget ;
- les revenus locatifs futurs : ils sont rarement retenus en totalité, la banque applique en général une décote pour couvrir vacance et charges ;
- l’apport : il réduit le montant emprunté, donc la mensualité et le risque porté par la banque ;
- la stabilité des revenus : deux CDI rassurent sur la capacité de remboursement dans la durée.
Le sujet n’est pas d’être propriétaire de sa résidence principale, mais de démontrer que le budget du foyer supporte à la fois le loyer et le crédit.
La solution apportée par le courtier
- Présenter le projet comme une stratégie patrimoniale cohérente : rester locataire là où l’achat est hors de portée, investir là où il est accessible.
- Calculer le taux d’effort au plus juste, avec les revenus locatifs retenus selon la pratique de chaque banque, pour rester sous le seuil de 35 %.
- Démontrer le reste à vivre après loyer et mensualité, pour lever le doute sur la double charge.
- Mobiliser un apport de 30 %, afin de limiter le montant emprunté et de renforcer la position du dossier.
- Cibler les établissements ouverts à l’investissement locatif des emprunteurs locataires, plutôt que de multiplier les demandes au hasard.
- Comparer le coût total du crédit, assurance emprunteur et frais inclus, et pas seulement le taux affiché.
Le résultat
Le financement a été obtenu auprès d’une banque partenaire, sur 25 ans, malgré le statut de locataires des emprunteurs. Aucun gain chiffré n’est publié ici : il n’a pas été validé, et un « gain » isolé se compare mal d’un dossier à l’autre.
Le résultat décrit est propre à ce dossier et ne constitue pas un engagement de résultat pour une autre situation.
Ce qu’il faut retenir
- Être locataire n’empêche pas d’investir. La banque regarde la solidité du budget, pas le statut d’occupation.
- Le loyer pèse sur le reste à vivre : anticipez-le dans votre plan de financement, au même titre que la future mensualité.
- Les loyers attendus ne comptent pas en totalité : ne construisez pas votre projet sur 100 % des revenus locatifs.
- Un apport significatif change la lecture du dossier : il réduit l’emprunt et rassure sur la gestion de votre épargne.
- Comparez le coût total du crédit, assurance emprunteur incluse, avant de choisir une offre.
Le dossier a été suivi par
Un conseiller en prêt immobilier chez Credixia, en Île-de-France. Dossier traité en février 2026.
Questions fréquentes
Peut-on obtenir un prêt pour un investissement locatif en étant locataire ? Oui. La banque vérifie que le budget supporte à la fois le loyer et la mensualité, dans la limite d’un taux d’effort de 35 %. Des revenus stables et un apport facilitent l’accord.
Les loyers du futur bien sont-ils pris en compte par la banque ? Oui, mais pas en totalité. Les banques appliquent en général une décote sur les loyers attendus pour tenir compte de la vacance locative et des charges.
Faut-il d’abord acheter sa résidence principale avant d’investir ? Pas forcément. Quand l’achat de la résidence principale est hors de portée, investir dans un bien locatif peut permettre de commencer à se constituer un patrimoine, à condition que le budget reste équilibré.
