Un couple en CDI, aux revenus confortables, achetait sa première résidence principale avec un apport d’un peu moins de 10 % du projet. Le risque n’était pas la capacité de remboursement, mais un refus de principe des banques qui exigent davantage d’apport. Le dossier a été présenté aux établissements qui acceptent de financer une large part de l’opération. Le financement a été obtenu.
Le contexte
- Couple marié de trentenaires, sans enfant, tous deux en CDI (ingénieur informatique et responsable marketing), résidant en Île-de-France.
- Revenus du foyer : 6 800 € par mois.
- Projet : acquisition d’une résidence principale dans l’ancien, 465 000 € tous frais compris.
- Apport personnel : 45 000 €, soit un peu moins de 10 % du coût total de l’opération.
- Type de prêt : prêt immobilier amortissable de 420 000 € sur 25 ans, garanti par une sûreté réelle ou un cautionnement.
L’obstacle
L’apport couvrait à peine les frais annexes. Dans l’ancien, les frais de notaire et de garantie représentent une part importante du budget. Avec un apport inférieur à 10 %, la banque finance de fait une partie de ces frais, ce que beaucoup d’établissements refusent par principe.
Le mécanisme bancaire en jeu. La banque raisonne d’abord sur deux règles fixées par le HCSF : un taux d’effort de 35 % maximum, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus. Ces règles ne fixent aucun apport minimum. L’exigence d’apport relève de la politique de risque de chaque établissement, qui varie d’une banque à l’autre et d’un trimestre à l’autre. Plusieurs éléments pèsent dans la décision :
- la stabilité professionnelle des deux emprunteurs ;
- le reste à vivre après remboursement ;
- la gestion des comptes et la capacité d’épargne démontrée ;
- le coût total du crédit, qui doit rester sous le taux d’usure publié par la Banque de France.
Avec un apport limité, la question n’est donc pas « la banque peut-elle prêter ? », mais « quelle banque accepte ce niveau de financement pour ce profil ? ».
La solution apportée par le courtier
- Cibler les établissements ouverts aux financements élevés, plutôt que de multiplier les demandes auprès de banques qui exigent 10 % ou plus d’apport.
- Mettre en avant la solidité des deux CDI et la régularité des revenus, qui compensent la faiblesse relative de l’apport.
- Démontrer la capacité d’épargne par l’historique des comptes, preuve que l’apport n’est pas le seul indicateur de gestion.
- Caler la durée sur 25 ans, le maximum autorisé, pour maintenir la mensualité dans le cadre des 35 %.
- Comparer le coût total, assurance emprunteur et frais inclus, et pas uniquement le taux nominal.
- Vérifier le reste à vivre pour s’assurer que le budget du foyer reste équilibré après l’achat.
Le résultat
Le financement a été obtenu auprès d’une banque partenaire : un prêt de 420 000 € sur 25 ans au taux de 3,45 %, pour un apport de 45 000 €. Le couple a pu signer l’acquisition dans les délais prévus.
Le résultat décrit est propre à ce dossier et ne constitue pas un engagement de résultat pour une autre situation.
Ce qu’il faut retenir
- Un apport limité n’est pas un refus automatique. C’est la politique de risque de chaque banque qui fixe l’exigence, pas la réglementation.
- Ciblez les bons établissements : présenter le dossier aux banques ouvertes à ce niveau de financement évite les refus inutiles.
- Valorisez votre stabilité et votre épargne : des CDI confirmés et des comptes bien tenus rassurent autant qu’un apport.
- Gardez une marge sur le taux d’effort : à 25 ans, il n’existe plus de levier sur la durée.
- Comparez le coût total du crédit, assurance comprise, avant de retenir une offre.
Le dossier a été suivi par
Ce projet a été instruit collégialement.
Questions fréquentes
Peut-on acheter avec moins de 10 % d’apport ? Oui. Aucune règle n’impose d’apport minimum. Certaines banques acceptent de financer une large part du projet si les revenus sont stables et l’épargne régulière.
L’apport doit-il couvrir les frais de notaire ? Pas forcément. C’est l’attente de nombreuses banques, mais certaines financent une partie des frais pour les profils jugés solides.
Un primo-accédant peut-il emprunter sur plus de 25 ans ? Non, en règle générale. Le HCSF fixe la durée maximale à 25 ans, avec une tolérance de différé limitée à certains cas où l’entrée dans le logement est décalée.
