Une famille avec deux enfants voulait acheter un logement plus grand sans attendre la vente de l’appartement actuel. Le risque était double : rater le bien convoité, ou supporter deux charges de logement trop lourdes pendant la transition. Le financement a été structuré en trois briques : apport, prêt relais et prêt amortissable. Le financement a été obtenu.
Le contexte
- Couple de quadragénaires, deux enfants, tous deux en CDI (directeur commercial et responsable administrative), résidant en Île-de-France.
- Revenus du foyer : 8 500 € par mois.
- Projet : achat d’une nouvelle résidence principale dans l’ancien, 620 000 € frais inclus, avant la vente du logement actuel.
- Apport personnel : 80 000 €.
- Type de prêt : prêt relais classique de 220 000 € et prêt immobilier amortissable de 320 000 € sur 25 ans, garantis par une sûreté réelle ou un cautionnement.
L’obstacle
Le prix de vente de l’ancien logement n’était pas encore encaissé. Sans ce capital, le projet n’était pas finançable par un simple prêt amortissable sans dépasser les limites d’endettement.
Le mécanisme bancaire en jeu. Le prêt relais est défini par l’ANIL comme un prêt transitoire de courte durée, destiné aux propriétaires qui achètent avant d’avoir vendu. La banque avance une partie de la valeur du bien à vendre, puis le prêt est remboursé à la vente. Trois points sont analysés :
- la valeur réaliste du bien à vendre, qui détermine le montant du relais ;
- le taux d’effort pendant la période de transition, apprécié au regard du seuil de 35 % fixé par le HCSF ;
- le scénario de vente : délai, marge de négociation sur le prix, solution en cas de vente retardée.
Le vrai sujet n’est pas d’obtenir un relais, mais de le dimensionner pour que la vente rembourse le relais sans tension sur le budget.
La solution apportée par le courtier
- Estimer prudemment le bien à vendre, pour fixer un relais cohérent avec le prix de marché et non avec le prix espéré.
- Répartir le financement en trois briques : 80 000 € d’apport, 220 000 € de relais, 320 000 € de prêt amortissable.
- Allonger le prêt principal sur 25 ans pour contenir la mensualité pendant et après la transition.
- Choisir les modalités du relais (intérêts payés en cours ou en fin de prêt) en fonction de la trésorerie du foyer.
- Négocier les conditions de remboursement anticipé du prêt principal, au cas où une partie du produit de vente serait réinjectée.
- Comparer le coût total des deux prêts, assurance emprunteur comprise.
Le résultat
Le financement a été obtenu auprès d’une banque partenaire, avec un prêt principal de 320 000 € sur 25 ans au taux de 3,40 % et un prêt relais de 220 000 €. La famille a pu acheter sans attendre la signature de sa vente.
Le résultat décrit est propre à ce dossier et ne constitue pas un engagement de résultat pour une autre situation.
Ce qu’il faut retenir
- Un prêt relais se dimensionne sur une valeur réaliste, jamais sur le prix espéré du bien à vendre.
- Anticipez le scénario de vente : délai, baisse de prix possible, plan de secours si la vente tarde.
- Vérifiez votre budget pendant la transition, intérêts du relais compris.
- Négociez le remboursement anticipé du prêt principal si vous comptez y affecter une partie du produit de la vente.
- Comparez le coût total des deux prêts, et pas seulement le taux du prêt principal.
Le dossier a été suivi par
Ce projet a été instruit collégialement.
Questions fréquentes
Peut-on acheter avant d’avoir vendu son logement ? Oui. Le prêt relais finance la transition en avançant une partie de la valeur du bien à vendre, remboursée lors de la vente.
Le prêt relais finance-t-il toute la valeur du bien à vendre ? Non. La banque n’en retient qu’une partie, pour garder une marge en cas de baisse du prix de vente.
Faut-il rembourser des mensualités sur un prêt relais ? Pas forcément. Selon les formules, les intérêts sont payés en cours de prêt ou au moment de la vente.
