Une emprunteuse seule, en CDI, souhaitait acheter un logement ancien avant d'avoir vendu sa résidence principale. Le risque n'était pas tant un refus qu'un montage mal calibré : un relais surdimensionné, une charge portée par un seul revenu, et des conditions de taux moins favorables parce qu'elle était déjà propriétaire. Le dossier a été structuré en trois briques - apport, prêt relais, prêt amortissable - et mis en concurrence. Le financement a été obtenu.
Le contexte
- Emprunteuse seule, 44 ans, salariée en CDI, résidant en Île-de-France.
- Projet de 445 000 € tout frais compris, avec un apport personnel de 100 000 €.
- Déjà propriétaire de sa résidence principale, mise en vente en parallèle.
- Projet : acquisition d’une nouvelle résidence principale dans l’ancien.
- Type de prêt : prêt amortissable de 230 000 € sur 25 ans, complété par un prêt relais classique adossé à la vente du bien actuel.
L’obstacle
Acheter avant d’avoir vendu, avec un seul revenu. Tant que le bien actuel n’est pas cédé, son prix de vente n’est qu’une estimation. Le montage doit tenir même si la vente prend du temps, sans faire peser deux charges de logement sur un budget individuel.
Le mécanisme bancaire en jeu. Le prêt relais permet de disposer, avant la vente, d’une avance sur le prix du bien à céder. La banque ne finance pas la totalité de la valeur estimée : elle retient une fraction de cette valeur, avec une décote de prudence, et fixe une durée courte, souvent d’un an, éventuellement prolongeable selon le contrat. Le relais est remboursé en une fois, à la vente. Le prêt amortissable, lui, reste un crédit immobilier classique, soumis aux règles du HCSF : un taux d’effort de 35 % maximum, assurance comprise, et une durée de 25 ans maximum. Trois points concentrent l’analyse :
- l’estimation du bien à vendre, qui conditionne le montant du relais et donc l’équilibre de tout le plan ;
- la charge pendant la période de portage, que la banque intègre dans son appréciation de la solvabilité ;
- les conditions de taux : certaines offres à taux réduit sont réservées aux primo-accédants, ce qui place d’emblée un propriétaire en position moins favorable.
Le vrai sujet n’est pas d’obtenir un relais, mais de dimensionner chaque brique pour que le plan reste solide si la vente tarde.
La solution apportée par le courtier
- Faire estimer le bien à vendre de façon prudente, pour calibrer un relais qui ne dépende pas d’un prix de vente optimiste.
- Répartir le financement en trois briques : apport de 100 000 €, prêt relais adossé à la vente, prêt amortissable de 230 000 € sur 25 ans.
- Négocier l’accès à une offre à taux réduit malgré le statut de propriétaire : une part du financement, équivalente à 10 % du capital restant dû, a été obtenue au taux de 1,99 %.
- Comparer le coût total du crédit, assurance et frais inclus, plutôt que le seul taux affiché, en tenant compte du coût du relais.
- Vérifier la conformité au cadre HCSF sur l’ensemble du plan, avec une marge suffisante sur un seul revenu.
- Relire les clauses du relais : durée, conditions de prolongation, modalités de remboursement à la vente.
Le résultat
Le financement a été obtenu auprès d’une banque partenaire, après mise en concurrence. Le prêt amortissable de 230 000 € sur 25 ans ressort à un taux moyen de 3,40 %, intégrant la part de 10 % du capital restant dû financée à 1,99 %. Ces chiffres sont propres au profil, à la date et à l’établissement retenus.
Le résultat décrit est propre à ce dossier et ne constitue pas un engagement de résultat pour une autre situation.
Ce qu’il faut retenir
- Un prêt relais se dimensionne, il ne se subit pas. Une estimation prudente du bien à vendre protège tout le plan de financement.
- Ne considérez pas les offres à taux réduit comme hors d’atteinte parce que vous êtes déjà propriétaire : certaines conditions se discutent.
- Comparez le coût total du crédit, relais, assurance et frais inclus, et pas seulement le taux du prêt principal.
- Anticipez une vente plus longue que prévu : vérifiez la durée du relais et ses conditions de prolongation.
- Gardez une marge sous le seuil de 35 %, surtout lorsque le projet repose sur un seul revenu.
Le dossier a été suivi par
Un conseiller Credixia en prêt immobilier en Île-de-France. Dossier traité le 21 octobre 2026, publié avec l’accord écrit du client.
Questions fréquentes
Peut-on acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien ? Oui. Le prêt relais avance une partie de la valeur estimée du bien à vendre, sur une durée courte fixée par le contrat, et se rembourse en une fois lors de la vente.
Peut-on bénéficier d’un taux réduit quand on est déjà propriétaire ? Pas forcément. Certaines offres sont réservées aux primo-accédants, mais d’autres restent accessibles selon l’établissement et le profil : la mise en concurrence permet de le vérifier.
Le prêt relais compte-t-il dans le taux d’endettement ? Oui. La banque intègre le coût du relais dans son appréciation de la solvabilité, en plus du prêt amortissable, dans le cadre du taux d’effort maximal de 35 % fixé par le HCSF.
