Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en couple et vous vous demandez quelle formule choisir pour optimiser votre financement ? En 2025, deux options principales s’offrent aux partenaires : devenir co-emprunteurs ou opter pour la caution solidaire. Il faut dire que cette décision influence considérablement les responsabilités financières de chacun et les conséquences en cas de séparation.
Sachez que le choix entre ces deux formules dépend de multiples facteurs : situation financière respective, degré d’engagement souhaité, stratégie patrimoniale envisagée. Avant d’acheter en couple, communément appelé achat en indivision, il est essentiel de comprendre les mécanismes de chaque solution pour prendre une décision éclairée. Cette décision structurante mérite une réflexion approfondie, car elle impactera durablement la situation juridique et financière des deux partenaires.
Comprendre les différences fondamentales entre co-emprunteur et caution solidaire
Pour faire un choix éclairé, il convient d’abord de bien cerner les caractéristiques spécifiques de chaque dispositif. Ces deux mécanismes juridiques présentent des différences substantielles dans leur fonctionnement et leurs implications.
Le co-emprunteur : une responsabilité partagée et solidaire
Un co-emprunteur est le partenaire avec lequel vous allez vous engager pour signer un contrat de prêt. Généralement, c’est votre conjoint ou concubin, mais cela peut également être un membre de votre famille (sœur, nièce, père, mère…) ou encore un ami de longue date.
Dans le cadre d’un prêt à deux co-emprunteurs, les deux partenaires signent le contrat de prêt en qualité d’emprunteurs. Ils deviennent donc co-débiteurs solidaires vis-à-vis de l’établissement prêteur. Figurez-vous que cette formule implique une égalité de traitement devant la banque, indépendamment de la contribution financière respective de chacun.
Concrètement, chaque co-emprunteur peut être poursuivi pour la totalité de la dette en cas de défaillance de l’autre partie. Néanmoins, cette solidarité s’accompagne généralement d’une répartition équitable des droits de propriété sur le bien acquis. En outre, les deux emprunteurs bénéficient des mêmes avantages fiscaux liés au crédit immobilier.
Le statut de co-emprunteur facilite souvent l’obtention du financement, car il permet de cumuler les revenus des deux partenaires pour calculer la capacité d’emprunt. De plus, cette formule rassure les banques qui disposent de deux débiteurs solvables pour garantir le remboursement du prêt. Il est souvent plus simple d’emprunter à deux que seul, et le taux obtenu est généralement meilleur.
La caution solidaire : un mécanisme de garantie sans sortie possible
La caution solidaire fonctionne différemment. Dans cette configuration, un seul partenaire figure comme emprunteur principal, tandis que l’autre se porte caution. Le fait est que la caution s’engage à rembourser la dette si l’emprunteur principal se trouve dans l’impossibilité de faire face à ses obligations.
Point crucial à retenir : la caution ne sera pas titulaire du prêt immobilier et n’interviendra qu’en cas de défaut de paiement. La caution restera active sur toute la durée du prêt et son engagement ne s’éteindra que lorsque le prêt immobilier sera remboursé dans sa totalité. Contrairement au co-emprunteur qui peut demander une désolidarisation en cas de séparation, la caution solidaire ne peut pas sortir du prêt sauf accord exceptionnel de la banque, ce qui est rarissime.
Cette solution présente néanmoins l’avantage de préserver l’autonomie financière de la caution, qui conserve théoriquement sa capacité d’emprunt pour d’éventuels projets personnels. En dépit du fait que la caution assume une responsabilité financière, elle ne bénéficie pas automatiquement des droits de propriété sur le bien acquis.
Il est à noter que la caution peut invoquer le bénéfice de discussion, c’est-à-dire exiger que la banque poursuive d’abord l’emprunteur principal avant de se retourner contre elle. Toutefois, cette protection reste limitée dans la pratique bancaire actuelle. De plus, la caution est moins favorable financièrement : la banque adressera chaque année un courrier rappelant les termes du prêt, avec un coût qui peut varier entre 150 € et 300 €.
Que vous empruntiez comme emprunteur et co-emprunteur ou comme emprunteur avec une caution solidaire, la banque prendra une garantie sur le prêt, soit une garantie réelle (hypothèque), soit une garantie sous seing privé via un organisme de caution (Crédit Logement, CASDEN…). Cette garantie aura un coût que vous devrez couvrir avec votre apport personnel, au même titre que les autres frais annexes.
Avantages et inconvénients de chaque solution
Chaque formule présente des bénéfices spécifiques et des limitations qu’il convient d’analyser selon votre situation particulière. Cette analyse comparative vous aidera à identifier la solution la plus adaptée à vos objectifs patrimoniaux.
Les atouts du statut de co-emprunteur
Le statut de co-emprunteur offre plusieurs avantages significatifs pour les couples. Premièrement, il garantit une égalité de traitement entre les partenaires, tant au niveau des droits que des obligations. Cette formule évite les déséquilibres qui peuvent naître d’une relation emprunteur-caution.
Les co-emprunteurs sont solidaires et signent tous les deux les offres de prêt. Ils devront fournir les mêmes justificatifs (identité, documents professionnels et personnels) et ont les mêmes obligations contractuelles. Ils devront régler les échéances de prêt en fonction de leur choix de quotités selon leurs revenus et charges.
De surcroît, ce statut optimise généralement la capacité d’emprunt globale du couple. Les établissements financiers prennent en compte la totalité des revenus des deux partenaires, ce qui peut permettre d’accéder à un montant de financement plus important. La banque additionnera les revenus et les charges de l’emprunteur et du co-emprunteur, et le taux obtenu sera souvent meilleur.
Par ailleurs, cette solution facilite la répartition des avantages fiscaux, notamment les intérêts d’emprunt déductibles. Le co-emprunteur devra être assuré tout comme l’emprunteur. À noter qu’un prêt immobilier doit être assuré à minima à 100%, et la banque pourra imposer une assurance à 100% sur chacun pour minimiser son risque.
Cependant, le statut de co-emprunteur présente aussi des inconvénients notables. En cas de séparation, les démarches de sortie peuvent s’avérer complexes, car elles nécessitent l’accord de l’établissement prêteur. De même, chaque co-emprunteur voit sa capacité d’endettement future impactée par l’engagement commun.
Les caractéristiques de la caution solidaire
La caution solidaire séduit par une certaine flexibilité théorique. Elle permet au partenaire qui se porte caution de préserver sa capacité d’emprunt pour d’autres projets personnels ou professionnels. Cette formule convient particulièrement aux couples dont les revenus sont très déséquilibrés ou lorsqu’un jeune emprunteur a besoin d’une caution parentale pour acquérir seul un bien immobilier.
Cela étant dit, cette solution comporte des risques spécifiques majeurs. La caution assume une responsabilité financière sans bénéficier automatiquement des droits de propriété correspondants. De ce fait, elle peut se retrouver dans une position déséquilibrée en cas de conflit avec l’emprunteur principal.
Le point le plus problématique : contrairement au co-emprunteur qui peut demander une désolidarisation en cas de séparation ou de divorce, la caution solidaire ne peut pas sortir du prêt. Son engagement reste actif jusqu’au remboursement total du crédit, quels que soient les changements de situation personnelle. Cette rigidité constitue un frein majeur que beaucoup de candidats à la caution sous-estiment.
Il est important de noter que les banques préféreront toujours la mise en place d’un prêt au nom de deux co-emprunteurs plutôt qu’une caution solidaire qui n’intervient pas directement dans l’achat du bien.
Comment se désolidariser d’un prêt immobilier ? La différence majeure
Désolidarisation pour les co-emprunteurs : une option possible
En cas de séparation ou de divorce, celui qui souhaite conserver le bien devra reprendre le capital restant dû en totalité à sa charge. Celui souhaitant « sortir du prêt » devra demander une désolidarisation par courrier recommandé avec accusé de réception à l’organisme bancaire.
La banque, après étude du dossier, peut accepter ou refuser cette demande de désolidarisation. Si elle refuse, l’emprunteur et le co-emprunteur resteront solidaires de la dette. Cependant, dans la pratique, si celui qui conserve le bien présente des garanties financières suffisantes, la désolidarisation est envisageable.
Celui qui souhaite conserver le bien devra, avec accord de son ex-conjoint sur la soulte (la récompense), prendre rendez-vous chez un notaire afin qu’il établisse un projet de licitation. Ce document précisera le montant de la soulte, le capital restant dû du prêt incluant la pénalité de remboursement anticipé, ainsi que les frais de notaire à ajouter.
Celui qui conservera le bien obtiendra alors la pleine propriété et sera seul responsable du prêt et de son bon remboursement.
Impossibilité de sortie pour la caution solidaire
Attention point crucial : contrairement au co-emprunteur, la caution solidaire ne peut pas demander une désolidarisation du prêt. Son engagement reste en vigueur jusqu’au remboursement intégral du crédit, même en cas de séparation, de divorce ou de changement radical de situation personnelle.
Cette impossibilité de sortie constitue le risque majeur de la caution solidaire et explique pourquoi ce statut doit être accepté en parfaite connaissance de cause. La caution reste exposée financièrement pendant toute la durée du prêt sans pouvoir se dégager de cet engagement.
Documents nécessaires et démarches pratiques
Justificatifs pour une demande de prêt en tant que co-emprunteur
Les deux co-emprunteurs devront fournir les mêmes documents :
- justificatif d’identité (pièce d’identité en cours de validité), livret de famille, contrat de mariage ou PACS, jugement de divorce ;
- justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
- justificatif de la résidence principale (contrat de location, dernière quittance, acte de propriété, taxe foncière) ;
- 2 derniers avis d’impôts ;
- contrat de travail et 3 derniers bulletins de salaires + celui de décembre de l’année précédente ;
- 3 derniers relevés de chacun des comptes existants ;
- justificatif d’épargne ;
- pour le projet : contrat de réservation signé ou compromis signé, devis travaux si existant.
À noter que le compromis aura les mêmes dates de conditions suspensives et signature de l’acte authentique que pour l’achat d’un bien en nom propre. Le profil du co-emprunteur sera scruté et devra répondre aux exigences des banques quant à son âge et sa capacité d’emprunt, équilibre entre ses revenus et ses charges.
Critères de choix selon votre situation personnelle
Le choix entre co-emprunteur et caution solidaire dépend de facteurs individuels qu’il convient d’analyser méthodiquement. Votre situation financière, vos objectifs patrimoniaux et votre statut matrimonial influencent directement la pertinence de chaque option.
Premièrement, examinez la répartition des revenus au sein du couple. Si les salaires sont équilibrés, le statut de co-emprunteur s’impose naturellement. En revanche, lorsque l’un des partenaires dispose de revenus nettement supérieurs, la caution solidaire peut sembler séduisante, mais attention à l’impossibilité de sortie.
Deuxièmement, considérez vos projets d’investissement futurs. Un partenaire entrepreneur ou investisseur immobilier pourrait vouloir préserver sa capacité d’emprunt, mais doit peser le risque de rester engagé indéfiniment comme caution.
Troisièmement, votre statut matrimonial influence le choix. Les couples mariés sous le régime de la communauté bénéficient d’une protection naturelle, rendant le statut de co-emprunteur moins risqué. À l’inverse, les partenaires en union libre ou pacsés doivent être particulièrement vigilants avec la caution solidaire.
Il peut arriver que des couples préfèrent emprunter séparément avec caution solidaire de chacun sur les prêts demandés. La pleine propriété sera alors réunie et la banque répondra plus favorablement. Il sera plus judicieux d’interroger la même banque pour les deux encours.
Aspects juridiques et fiscaux à considérer en 2025
Les implications juridiques et fiscales diffèrent sensiblement entre co-emprunteurs et caution solidaire. Ces différences peuvent avoir des conséquences importantes sur votre situation patrimoniale et fiscale.
D’un point de vue fiscal, le statut de co-emprunteur permet aux deux partenaires de déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers en cas d’investissement locatif. Cette déduction se répartit généralement au prorata de la contribution de chacun au remboursement du prêt. Néanmoins, la caution ne bénéficie pas automatiquement de cet avantage, sauf arrangement spécifique avec l’emprunteur principal.
En matière de plus-values immobilières, le statut de co-emprunteur garantit à chaque partenaire de bénéficier des abattements pour durée de détention. La caution solidaire, si elle n’est pas propriétaire, ne peut prétendre à ces avantages fiscaux lors de la revente du bien.
Concernant les droits de mutation, le statut de co-emprunteur facilite la répartition équitable des frais de notaire et des droits d’enregistrement. Cette répartition devient plus complexe dans le cadre d’une caution solidaire, où seul l’emprunteur principal figure généralement comme acquéreur.
Il faut savoir que les réformes fiscales de 2025 ont renforcé certains avantages pour les co-emprunteurs, notamment pour les primo-accédants. Les couples co-emprunteurs peuvent désormais bénéficier conjointement de dispositifs d’aide à l’accession, sous réserve de respecter les plafonds de revenus cumulés.
Conseils pratiques pour optimiser votre choix
Pour optimiser votre décision, plusieurs démarches préparatoires s’imposent. Ces étapes vous permettront d’aborder les négociations bancaires avec une vision claire de vos objectifs et de vos contraintes.
Premièrement, réalisez un bilan patrimonial complet incluant les revenus, les charges, les dettes existantes et les projets d’investissement de chaque partenaire. Cette photographie financière révèle souvent des éléments déterminants pour orienter votre choix.
Deuxièmement, consultez un conseiller juridique spécialisé en droit immobilier et fiscal ou faites appel à un courtier professionnel. Cette expertise professionnelle vous éclaire sur les implications spécifiques de votre situation et vous aide à anticiper les conséquences à long terme de votre décision.
Troisièmement, négociez avec votre établissement bancaire les conditions spécifiques de chaque formule. Certaines banques proposent des aménagements contractuels intéressants, notamment concernant les conditions d’assurance emprunteur.
Afin de vous aider dans votre demande de financement, interrogez un courtier qui vous adressera une simulation et vous guidera dans le montage de votre dossier. Il recherchera les meilleures conditions et le financement le plus adapté à vos attentes.
CREDIXIA, courtier depuis 1999, dispose d’une équipe de commerciaux chevronnés connaissant parfaitement le métier et plus particulièrement les banques partenaires. L’accompagnement par un courtier spécialisé facilite vos démarches et vous oriente vers les établissements les plus adaptés à votre profil et à vos objectifs.
Conclusion
Le choix entre co-emprunteur et caution solidaire constitue une décision structurante pour tout couple envisageant un projet immobilier. Il faut dire que chaque formule présente des avantages spécifiques selon votre situation personnelle, financière et patrimoniale.
Le statut de co-emprunteur convient particulièrement aux couples aux revenus équilibrés souhaitant une égalité de droits et d’obligations. Il optimise la capacité d’emprunt globale tout en garantissant une répartition équitable des avantages fiscaux. Surtout, il offre la possibilité de se désolidariser en cas de séparation, sous réserve de l’accord bancaire.
En revanche, la caution solidaire présente un risque majeur souvent sous-estimé : l’impossibilité de sortir du prêt. Contrairement au co-emprunteur, la caution reste engagée jusqu’au remboursement total du crédit, quelle que soit l’évolution de sa situation personnelle. Cette rigidité rend cette option particulièrement risquée et doit être acceptée en parfaite connaissance de cause.
En dépit du fait que les implications juridiques et fiscales diffèrent sensiblement, le statut de co-emprunteur apparaît généralement comme la solution la plus équilibrée et sécurisante en 2025. L’essentiel réside dans une analyse approfondie de votre situation spécifique et dans l’accompagnement par des professionnels compétents comme l’équipe Credixia. Cette réflexion préalable vous garantit un choix cohérent avec vos objectifs patrimoniaux et vous prémunit contre d’éventuelles difficultés futures dans votre parcours d’emprunteurs.
