Le compromis de vente constitue une étape déterminante dans toute transaction immobilière. Ce document juridique engage fermement l’acheteur et le vendeur, posant les fondations de l’acte authentique qui sera signé ultérieurement.
En 2025, avec un marché immobilier en constante évolution, il est plus essentiel que jamais de rester vigilant lors de cette phase préliminaire. Une erreur ou une omission dans le compromis peut entraîner des conséquences financières importantes, voire compromettre entièrement la vente. Ces conseils vous guident à travers les principaux pièges à éviter et vous donnent les clés pour sécuriser cette étape essentielle de votre projet immobilier.
Les clauses suspensives : une protection indispensable
Vérifier la présence et la formulation des clauses essentielles
Les clauses suspensives représentent une véritable sécurité pour l’acheteur. Elles permettent d’annuler la vente sans pénalité si certaines conditions ne sont pas remplies. La plus connue est sans doute la clause d’obtention de prêt, mais elle n’est pas la seule à mériter votre attention.
Il faut savoir que la rédaction de ces clauses doit être particulièrement précise. Pour la clause d’obtention de prêt, par exemple, il est essentiel de mentionner :
- le montant exact du prêt recherché ;
- le taux d’intérêt maximum acceptable ;
- la durée souhaitée pour le remboursement ;
- le délai pour obtenir une réponse des établissements bancaires.
En 2025, avec des taux qui se stabilisent autour de 3,8% sur 20 ans en France, il est judicieux de prévoir une marge de sécurité dans la clause, en fixant par exemple un taux maximal de 4,3%. Cette précaution vous permettra de vous désengager si les conditions de financement se dégradent entre la signature du compromis et celle de l’acte définitif.
Ne pas négliger les clauses spécifiques à votre situation
Au-delà des clauses classiques, d’autres conditions suspensives peuvent s’avérer nécessaires selon votre situation personnelle ou les spécificités du bien. Par exemple, cela peut inclure une clause liée à l’obtention d’un permis de construire si vous projetez des travaux d’extension.
De plus, une condition relative à la vente préalable de votre bien actuel peut également être incluse. Enfin, une clause concernant l’absence de servitudes non déclarées est également pertinente.
Figurez-vous que ces clauses spécifiques sont souvent négligées, alors qu’elles peuvent vous éviter bien des désagréments. Un acheteur qui découvrirait, après la signature du compromis, qu’une servitude de passage grève le terrain qu’il convoite pourrait se retrouver dans une situation délicate si cette éventualité n’a pas été prévue dans le contrat.
Les diagnostics immobiliers : un examen minutieux s’impose
Vérifier l’exhaustivité et la validité des diagnostics
En 2025, le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) s’est considérablement étoffé. Il comprend désormais plusieurs documents obligatoires qui doivent impérativement être annexés au compromis de vente. Parmi eux :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ;
- le diagnostic amiante pour les biens construits avant 1997 ;
- le diagnostic plomb pour les logements construits avant 1949.
A savoir que depuis le 1er avril 2025, un audit énergétique complet est désormais obligatoire pour la vente de tous les logements classés E, F ou G au DPE, et non plus seulement pour les passoires thermiques classées F et G.
Cette évolution législative vise à accélérer la rénovation énergétique du parc immobilier français. Sachez aussi que les DPE qui ont été réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Ils doivent donc être refaits en cas de mise en location. Les DPE réalisés depuis 1er juillet 2021 sont valables 10 ans.
Interpréter correctement les résultats des diagnostics
La simple présence des diagnostics ne suffit pas ; encore faut-il en comprendre les implications. Un DPE défavorable, par exemple, peut avoir des conséquences importantes sur la jouissance future du bien.
En effet, les logements classés F et G sont progressivement interdits à la location (depuis 2023 pour les G, à partir de 2028 pour les F), ce qui peut compromettre un projet d’investissement locatif. De plus, ces classifications peuvent justifier une renégociation du prix d’achat, étant donné les travaux de rénovation énergétique qui seront nécessaires.
La copropriété : des vérifications spécifiques indispensables
Examiner attentivement les documents de la copropriété
Pour un achat en copropriété, des documents spécifiques doivent être fournis et méritent une attention particulière :
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
- le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- la fiche synthétique de la copropriété.
Ces documents peuvent révéler des informations capitales sur la santé financière de la copropriété, les travaux votés ou envisagés, et d’éventuels litiges en cours. Leur examen attentif peut vous éviter de mauvaises surprises après l’acquisition.
Anticiper les charges et travaux futurs
Les charges de copropriété représentent un coût récurrent qu’il convient d’intégrer dans votre budget. Au-delà du montant actuel des charges, il est essentiel d’identifier les travaux importants qui pourraient être votés dans un futur proche.
De surcroît, vérifiez si le vendeur est à jour de ses charges. En cas de dettes, celles-ci pourraient vous être transférées lors de l’acquisition, alourdissant ainsi le coût réel de votre achat. La loi prévoit que l’acquéreur peut être tenu solidairement responsable avec le vendeur du paiement des charges dues au moment de la mutation.
Les aspects financiers : vigilance sur les coûts cachés
Clarifier la répartition des frais
La répartition des frais annexes liés à l’achat immobilier entre acheteur et vendeur doit être clairement établie dans le compromis. Cela concerne notamment :
- les frais d’agence (qui les paie ?) ;
- la taxe foncière de l’année en cours (généralement proratisée) ;
- les frais de mainlevée d’hypothèque si le bien en est grevé.
En 2025, les frais de notaire pour l’achat d’un bien ancien représentent environ 7 à 8% du prix d’acquisition. Cette somme non négligeable doit être intégrée à votre plan de financement dès le départ.
Cette année, les frais de notaire vont augmenter de 0.5%. La hausse s’appliquera du 01 Avril 2025 et 29 Février 2028. Elle vise à aider les départements à faire face à la crise immobilière. L’augmentation s’applique sur les droits à la mutation à titre onéreux (DMTO) Les primo-accédants et les logements neufs ne sont pas concernés.
Vérifier le montant et les modalités du séquestre
Le dépôt de garantie, aussi appelé séquestre, est généralement versé à la signature du compromis. Son montant, habituellement compris entre 5 et 10% du prix de vente, doit être précisé dans le contrat, ainsi que les conditions de sa restitution en cas d‘annulation de la vente.
Il est à noter que ce dépôt est normalement conservé par le notaire ou l’agent immobilier, et non directement versé au vendeur. Cette précaution évite d’éventuelles complications en cas d’annulation de la vente pour une raison prévue par les clauses suspensives.
Les délais et formalités : ne rien laisser au hasard
Respecter scrupuleusement les délais légaux
Plusieurs délais légaux encadrent la transaction immobilière et doivent être respectés :
- le délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur après la signature du compromis ;
- le délai pour la réalisation des conditions suspensives (généralement 45 à 60 jours pour l’obtention du prêt) ;
- la date limite pour la signature de l’acte authentique.
Le fait est que ces délais sont souvent sous-estimés, ce qui peut entraîner des complications. Par exemple, si le délai pour obtenir un prêt est trop court, l’acheteur risque de se retrouver dans l’impossibilité de faire jouer la clause suspensive d’obtention de financement.
Vérifier la conformité administrative du bien
Avant de signer, assurez-vous que le bien est conforme aux règles d’urbanisme et que toutes les autorisations nécessaires ont été obtenues pour les travaux réalisés. Une véranda construite sans autorisation, par exemple, pourrait vous exposer à des sanctions administratives après l’achat.
Par ailleurs, vérifiez que la surface déclarée correspond bien à la réalité. Pour les appartements, la loi Carrez impose que la superficie soit mentionnée dans l’acte de vente, avec une marge d’erreur tolérée de 5% maximum. Au-delà, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix.
En conclusion, la signature d’un compromis de vente est une étape importante qui mérite toute votre attention. En 2025, avec un cadre réglementaire de plus en plus complexe, notamment concernant la performance énergétique des logements, la vigilance est plus que jamais de mise.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel (notaire, avocat spécialisé ou courtier immobilier) pour sécuriser cette étape déterminante de votre projet immobilier. Un compromis bien rédigé et minutieusement vérifié vous épargnera bien des déconvenues et vous permettra d’aborder sereinement la suite de votre acquisition.
