La signature du compromis de vente est l’étape incontournable lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier.
Le compromis de vente est un avant-contrat qui se signe dans le cadre d’une transaction immobilière. Outre la promesse d’achat ou la promesse unilatérale de vente qui n’engage que vous, le compromis de vente scelle l’accord entre les deux parties. En effet, il existe une différence entre le compromis de vente et la promesse de vente.
Qu’est ce que le compromis de vente ? Quelles sont les formalités à respecter afin qu’il soit valide ? Quelles sont les démarches à suivre ?
CREDIXIA, courtier immobilier en Ile de France, vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le compromis de vente.
Qu’est-ce que le compromis de vente ?
Le compromis de vente représente l’engagement bilatéral entre les deux parties d’une vente immobilière : l’acheteur et le vendeur. Il mentionne très exactement la nature de la vente, vente d’un bien de type appartement, maison, terrain, immeuble,…
Sa présentation est claire et ne laisse pas de place au doute. Une mention du vendeur déclare bien vouloir vendre son bien à l’acheteur, qui lui déclare vouloir acheter le bien en respectant les conditions stipulées dans l’acte. Il s’agit d’un avant-contrat car sa signature permet de préparer la signature définitive de l’acte.
Cet engagement réciproque engage les deux parties, qui ne pourront plus se retirer par la suite, sauf si des conditions suspensives sont déclenchées d’un commun accord. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).
Un compromis de vente est un engagement sous forme de contrat et non un accord de principe ou de promesse qui n’engage à rien par la suite.
La valeur du compromis de vente : l’engagement
Comme nous venons de l’expliquer, la signature du compromis de vente est un engagement de chaque partie.
« Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix. »
Article 1589, Code Civil
Le compromis de vente peut être réalisé par un notaire ou un agent immobilier. Il permet de conclure la vente. Il est donc important de prendre le temps de bien lire et comprendre la teneur du document pour ne pas s’engager trop rapidement et provoquer des impairs ensuite.
Il amène à une exposition claire des conditions sur lesquelles les parties s’accordent. Un long rendez-vous est nécessaire afin de prendre le temps d’étudier les mentions du document avant la signature. Il est primordial d’assister au rendez-vous et de prendre le temps de poser toutes les questions nécessaires.
La signature du compromis de vente est un engagement très fort. Si l’une des parties refuse l’affaire, l’autre peut la pourvoir en justice pour se faire indemniser en dommages et intérêts. Ce cas de figure se nomme « forcer la vente ».
À l’issue de la signature, l’acquéreur verse un dépôt de garantie appelé « séquestre », différent des frais de notaire. Le séquestre est une somme qui viendra s’appliquer au montant total, il représente 5 à 10% du prix de vente. Ce dépôt de garantie apporte une sécurité au vendeur et démontre la bonne foi de l’acheteur.
Les étapes de l’élaboration du compromis de vente
Chaque vente se voit attribué un compromis sur-mesure. Certes, la trame globale du compromis est généralement similaire d’une vente à une autre mais les clauses appliquées sont elles, propres au projet immobilier. Les clauses doivent être adaptées à la situation des acheteurs et des vendeurs.
Le compromis de vente doit mentionné :
- L’identité des parties, sans erreur
- Le montant du dépôt de garantie calculé en fonction de la santé financière de l’acheteur
- Les conditions suspensives permettant de couvrir en cas d’événements non prévus, dans certains cas il s’agit de l’urbanisme, du financement du bien ou de la prise en compte ou non d’un locataire
- Les conditions techniques afin de constituer un véritable dossier de vente avec ses annexes facilitant l’information au futur acquéreur
- Des diagnostics en plus en cas de vente d’un lot de copropriété, comme le demande la loi Alur du 24 mars 2014.
Après la présentation du compromis de vente, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de compromis de vente de 10 jours. Ce délai commence au lendemain de la première présentation de l’acte.
Lorsque les conditions suspensives sont levées, le véritable acte authentique peut être signé chez le notaire pour la vente définitive. Si vous êtes acquéreur et que vous veniez de signer votre compromis de vente, il est venu le moment de commencer votre recherche de plan de financement. Pour cela, nos experts courtiers immobiliers en Ile de France sont à votre disposition pour vous aider à contracter la solution de financement qui vous est la plus adaptée. Vous avez la possibilité d’estimer gratuitement votre taux d’emprunt grâce à notre simulateur en ligne :
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Quel est le sort du compromis de vente en cas d’expiration du délai fixé ?
Le compromis de vente mais aussi la promesse de vente, sont des conventions qui engagent les parties pour une certaine durée durant laquelle la vente doit être conclue.
Si le délai du compromis de vente est passé, le vendeur n’est plus tenu de vendre et l’acquéreur peut reprendre sa liberté ; à part si des clauses qui prolongeraient le délai, seraient présentes dans le contrat. Il existe souvent ce type de clause provoquant un allongement automatique dans le cas où l’ensemble des documents ne sont pas regroupés à temps.
Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, le compromis peut tomber, tel est le cas si l’acheteur n’a pas obtenu son crédit ou si le bien en cours d’acquisition présente un défaut. Dans ce cas de figure, le compromis de vente tombe puisque l’acheteur n’achète pas ce qu’il pense acquérir.
Si l’ensemble des conditions suspensives sont validées par l’acheteur, le vendeur ne peut plus se rétracter.
Peut-on revenir sur un compromis de vente ?
Il est possible de revenir sur un compromis de vente sous certaines conditions.
Par exemple, si toutes les conditions suspensives sont validées, l’acheteur peut se rétracter mais aura l’obligation de payer 10% du montant total du bien afin de dédommager le vendeur pour le temps perdu.
Les erreurs à éviter lors de la signature d’un compromis de vente
Se passer d’un notaire pour la signature du compromis de vente
La première erreur à éviter est de se passer d’un notaire pour le compromis de vente. La loi ne vous oblige pas à rédiger ce document en présence d’un notaire, vous avez la possibilité de signer un compromis de vente sans notaire. Vous avez donc la possibilité de faire signer votre compromis de vente sous seing privé. Pour plus de sécurité, vous pouvez demander la présence d’un agent immobilier si celui-ci s’est occupé du projet.
Cependant, nous recommandons fortement la présence d’un notaire. En effet, il possède toutes les connaissances pour encadrer l’acte d’achat. Il connaît le processus et donc rédiger de manière exacte et précise le compromis. Le notaire évite les erreurs comme l’omissions de pièce par exemple. La présence d’un notaire est une opportunité pour défendre vos intérêts. Il est vrai que la tradition veuille que ce soit le notaire du vendeur qui encadre la signature du compromis de vente. Le notaire de l’acheteur peut également assister à cette signature sans honoraires supplémentaires.
Ne pas suivre les règles de forme et de fond du compromis de vente
En ne faisant pas appel à un notaire, vous risquez de passer à côté des règles de fond et forme du compromis de vente de votre crédit immobilier, elles obligeront de décaler la mise en place du délai de rétraction et le moment de la signature de l’acte définitif.
En effet, certaines mentions doivent obligatoirement apparaitre ; comme une date prévisionnelle pour la vente et son prix.
Omettre la présence de certains diagnostics techniques
En fonction de la nature du bien vendu, il est important d’ajouter au dossier certains diagnostics techniques pour permettre à l’acheteur d’acquérir toute les connaissances. Selon les situations, ils ne sont pas obligatoires mais s’avère souvent être d’une grande utilisé pour les futurs acquéreurs.
Le diagnostic technique est souvent constitué des documents suivants : l’état de la présence de termites (état parasitaire), l’état de l’installation antérieure du gaz, le diagnostic de la performance énergétique, l’état de l’installation antérieure de l’électricité.
Oublier la présence de documents capitaux
En plus des diagnostics techniques, d’autres documents s’avèrent essentiels pour monter un dossier de compromis de vente valable.
Par exemple, un détail sur la constructibilité d’un terrain ou la présence de servitudes sont des éléments très importants à prendre en compte pour la faisabilité d’un projet immobilier et donc l’élaboration d’un compromis de vente pour l’achat d’un terrain.
Ne pas préciser le financement du projet immobilier
Un financement par prêt immobilier est une condition de réalisation de la vente. Sans obtention d’une solution de financement, le compromis sera annulé et la vente ne pourra donc par avoir lieu. Cela s’apparente aux conditions suspensives.
Il faut donc préciser dans le compromis de vente si l’acheteur souhaite utiliser ou non un crédit pour acheter l’appartement ou la maison.
Il est donc primordial de mentionner un taux maximal, jusqu’auquel l’acheteur peur s’engager et une durée de remboursement.
N’imposer aucun séquestre à la signature du compromis de vente
Le séquestre, l’acompte du compromis de vente n’est pas obligatoire dans le cadre d’une signature de compromis, mais il est souvent demandé à l’acheteur. Il s’ajoute aux frais de notaire.
Aucun versement ne peut être exigé de l’acheteur, sous peine de nullité de l’offre.
Article 1589-1 du Code Civil
Le séquestre est déduit du prix de vente total. Versée directement au notaire, elle permet d’assurer une certaine sécurité et aussi d’empêcher tout désistement sans motif réel et sérieux de l’acheteur.
Également, si vous passez devant un notaire, ‘acheteur s’acquittera des frais de rédaction de l’acte, en moyenne facturé entre 150 et 300€. En outre, les promesses synallagmatique de vente signées directement avec l’acheteur ou le compromis de vente en agence immobilière sont gratuites.