De base, nous rappelons qu’aucun apport minimal est imposé pour l’achat d’un bien locatif. Cependant dans les faits, les banques prêteuses demandent souvent un apport personnel d’au moins 10% de la valeur de l’acquisition.
Emprunter sans apport peut vous écarter de nombreux avantages. Il est rare mais pas exclut que certaines banques accordent un investissement locatif sans apport (dit à 110%) incluant le montant du bien et la totalité des frais annexes (frais de notaire, frais bancaires, frais de courtage, etc).
Les banques sont néanmoins de plus en plus hésitantes à accorder un crédit à un investissement immobilier sans apport mais, l’octroi de ce type d’emprunt est étudié cas par cas.
Nos conseils pour obtenir un investissement immobilier locatif sans apport
Monter un dossier sérieux
D’abord votre dossier de demande de prêt sera analysé minutieusement par la banque. Il est donc important qu’il soit monté avec sérieux pour rassurer sur votre capacité à rembourser vos futures mensualités. Afin de mettre toutes les chances de votre côté, il est important que vous détaillez explicitement votre projet locatif sans apport tout en fournissant des documents de preuves relatifs.
D’ailleurs, pour parvenir à financer un investissement locatif sans apport, il est nécessaire de sélectionner un bien avec un bon rendement locatif. Notamment concernant :
- La vacance locative, concernant les périodes d’inoccupation du logement, durée pendant laquelle aucun loyers sera perçus et où le turn-over de locataires est important
- La taille du logement, nécessitant un coût d’entretien mais aussi des vacances locative
- Le financement du bien locatif, surtout s’il s’agit une acquisition locative sans apport personnel
- La localisation du bien, afin de déterminer le niveau de demande et le loyer appliqué impliquant les frais fonciers
- La nature du logement loué, neuf ou ancien, impactant les frais prévisionnel d’entretien ou de mise au normes
Attention, emprunter dans du locatif sans apport peut amener à des taux d’intérêt élevé.
Assurer un profil sérieux
La future banque prêteuse s’intéressera à la gestion de vos comptes. Une bonne gestion de vos finances, qui plus est avec de la l’épargne, augmentera vos chances d’obtenir un crédit pour votre bien locatif. Cependant, tout découvert ou grosse sortie d’argent liquide attira l’œil de l’analyste crédit qui vous demandera des justifications.
Faire appel à un courtier immobilier tel que CREDIXIA, est une bonne démarche car il recommandera votre demande de financement, en tant que professionnel du courtage depuis 1999. De ce fait, votre demande de solution de financement aura d’office une bonne image grâce à la qualité de notre service de courtage, reconnue et relayé fréquemment dans la presse.
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En plus, les banques favorisent les clients qui seront pour elles, rentables dans le temps. C’est pourquoi, les banques feront plus les yeux doux aux emprunteurs qui souscriront en parallèle de leur emprunt à des assurances (assurance loyers impayés, assurance emprunteur, etc).
Réaliser un investissement locatif sans apport sera plus facile pour :
- les emprunteurs déjà propriétaires de leur résidence principale et non les primo-accédants
- si le nouveau prêt immobilier sans apport n’excède pas le taux d endettement de 33% (remettant en cause la capacité d’emprunt).
L’âge s’avère être également un critère sélectif : monter un projet immobilier locatif sans apport après 40 ans est difficile.
Les avantages des propriétaires de bien locatif sans apport
L’État a mit en place plusieurs dispositifs d’avantages fiscaux pour les propriétaires de résidences mises en location.
L’effet levier du crédit
Premier avantage d’un logement locatif par rapport à une résidence principale : l’effet levier du crédit. De ce fait, le propriétaire se constitue un patrimoine en tirant des revenus grâce à ses investissement locatif sans apport.
La Loi Pinel
Grâce à la Loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de -21% sur 12 années en cas de projet d’investissement neuf à mettre en location.
Les statuts LMP ou LMNP
Avec le statut LMP, vous aurez la possibilité de déduire vos charges et procéder à des amortissements.
Également, grâce au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), vous pouvez bénéficier de deux types de régimes fiscaux :
- Le micro BIC : c’est à dire de bénéficier d’un abattement forfaitaire global de 50% pour des revenus locatifs inférieurs à 70 000€
- Le réel : c’est à dire une optimisation fiscale avec déduction des charges réelles (soit les frais annexes : copropriété, frais bancaires, d’entretien, de travaux, assurances liées au logement, etc) pour des revenus fonciers supérieurs à 70 000 €
L’amendement Censi-Bouvard
Enfin, grâce au dispositif Censi-Bouvard, vous avez la possibilité de :
- Sécuriser vos loyers durant 11 ans : avec la garantie de percevoir vos loyers que vous ayez un locataire ou non durant la période
- Récupérer la TVA de votre projet d investissement locatif
- Diminuer vos impôts durant 9 années jusqu’à 33 000 € ou jusqu’à 11% du prix HT du bien locatif