TOUT COMPRENDRE SUR LES INTERETS INTERCALAIRES

Si vous faites l’acquisition d’un bien dans l’ancien sans travaux vous ne devriez pas être concernés par les intérêts intercalaires puisque votre prêt sera décaissé en une seule fois. Si vous achetez un bien dans l’ancien avec des travaux importants à financer, ou si votre achat concerne un bien dans le neuf en l’état futur d’achèvement (VEFA)  ou encore une construction de maison (CCMI)  le décaissement de votre prêt se fera en déblocages progressifs. Alors afin de ne pas avoir à régler la charge de votre bien actuel et l’échéance de prêt totale de votre future acquisition, la banque vous permettra pour adoucir votre budget de ne régler que les intérêts sur les sommes décaissées Ces interets s’appellent les intérêts intercalaires.

Simulation prêt 

COMMENT FONCTIONNENT LES INTERETS INTERCALAIRES ?

Les intérêts intercalaires sont les intérêts calculés au fur et à mesure de l’avancement du chantier et des appels de fonds du promoteur ou du constructeur ou encore des factures émises par les entreprises chargées des travaux. En cas de construction  la banque procèdera aux débocages progressifs selon l’échéancier défini en fonction des grandes étapes de l’avancement (fondation, hors d’eau, hors d’air…) Les intérêts intercalaires se cumuleront au fur et à mesure des sommes débloquées.

Tant que le prêt n’est pas décaissé dans sa totalité et que seuls les intérêts intercalaires sont appliqués vous ne remboursez pas de capital sur votre prêt immobilier. Par contre vous devrez payer votre assurance emprunteur au premier déblocage pour être couvert en cas de sinistre.

Simulation prêt 

COMMENT CALCULER LES INTERETS INTERCALAIRES ?

Le calcul des intérêts intercalaires est basé sur les montants débloqués par la banque auquel s’applique le taux du prêt.

A chaque nouveau déblocage le calcul est révisé, s’ajoutant les uns aux autres jusqu’à ce que le prêt soit décaissé dans sa totalité.

Le calcul des intérêts intercalaires est : (Montant débloqué x Taux d’intérêts) / 12

Exemple : Achat VEFA 200.000€ Prêt sur une durée de 20 ans au taux de 3% selon l’échéancier défini.

Le 1er déblocage sera de 30%  soit 60.000€ de décaissé = le calcul est 60.000€ X 3% / 12 = 150€ Vous paierez 150€ d’échéance (hors assurance) jusqu’au prochain décaissement

Le 2eme déblocage sera de 30% soit 60.000 € de décaissé = les intérêts intercalaires se cumulent : le calcul est 60.000€ € du 1er décaissement + 60.000€ du 2eme décaissement soit 120.000 X 3% / 12 = 300€

Le 3eme déblocage sera de 35% soit 70.000€ X 3%/12 = 175€ la mensualité passe à 475€

Il restera les 5% de décaissement pour la livraison du bien, alors le prêt sera déloqué dans sa totalité et le prêt commencera à s’amortir avec une partie capital et intérêts. Il en sera terminé des intérêts intercalaires qui vous auront couté 925€

Comme vous l’avez compris, les intérêts intercalaires se cumulent et plus votre projet prendra du temps à sortir de terre et plus il  vous en coutera. Vérifiez l’avancée des travaux et retardez les appels de fonds si ils ne respectent pas l’échéancier initial.. Pour les 5% restants pour la remise des clés demandez à votre banque un chèque de banque que vous remettrez si vous n’avez pas de réserves sur le bien. Il vous sera plus difficile en cas d’imperfection sur le bien d’obtenir des réparations si le constructeur ou promoteur a perçu les fonds par virement.

Les intérêts intercalaires se cumulent au fil de chaque déblocage de fonds, le calcul est le même que ce soit un financement en VEFA ou une CCMI.

Même si cette opération à un cout avec les intérêts intercalaires, l’assurance emprunteur plus élevée (paiement de la cotisation dès le premier déblocage du prêt) et l’amortissement différé du capital, les intérêts intercalaires permettent à l’emprunteur d’étaler dans le temps les charges de prêt immobilier.  Cet échelonnement vous permettra d’épargner pour l’ameublement ou pour des finitions complémentaires et surtout assumer les charges de crédit ou de location en cours sans encombre.

Nous vous invitons à faire une simulation de prêt immobilier sur notre site afin de calculer les intérêts

Simulation prêt 

COMMENT REDUIRE LES INTERETS INTERCALAIRES ?

Réduire le cout des intérêts intercalaires peut se réaliser de plusieurs façons :

  • Apport : Si vous détenez un gros apport sur l’opération, la banque procédera aux règlements selon l’appel de fonds jusqu’à épuisement de vos deniers prévus dans votre offre de prêt.  Grâce à votre apport le prêt démarrera en fin de programme. Si vous avez eu la chance d’obtenir un prêt 0% (PTZ), un prêt fonctionnaire, … la banque puisera en premier sur les lignes de prêt les moins couteuses.
  • Amortissement immédiat : Si votre endettement le permet vous pourrez demander à la banque d’’amortir votre prêt immédiatement sans attendre la livraison du bien.
  • Prêt par tranche : Le prêt est découpé en plusieurs sous prêts correspondant à chaque tranche de travaux. Le remboursement de chaque tranche démarre dès son déblocage en capital et interets. Au fur et à mesure, les nouvelles tranches s’ajoutent aux précédentes qui fait augmenter progressivement les échéances.

Afin de ne pas perdre de temps et de vous lancer dans des calculs complexes,  interrogez un professionnel. CREDIXIA, courtier depuis 1999 vous accompagnera dans votre projet en fonction de votre situation et de vos besoins. Un conseiller expert vous informera de toutes les méthodes de financement et vous délivrera des simulations avec calcul des interets intercalaires.

Est il intéressant de rembourser un prêt immobilier par anticipation ?

Lors de la mise en place de votre prêt immobilier, vous aviez fortement réfléchit à la durée du prêt retenue pour avoir une mensualité correcte. Vous saviez que vous aviez la possibilité de moduler vos échéances à la baisse comme à la hausse et même de rembourser par anticipation votre prêt.

L’article 311-22 du code de la consommation précise qu’aucun organisme ne peut refuser une demande de prêt par anticipation que ce remboursement soit partiel ou total que la clause soit inscrite dans le contrat ou pas.

Dans le cadre du prêt immobilier, cette clause figure dans les conditions générales qui prévoit le paiement d’ une indemnité de remboursement anticipé à la banque pour compenser le manque à gagner de celle-ci sur les intérêts qui ne seront pas payés par l’emprunteur sur toute la durée du prêt.

Cette pénalité de remboursement anticipé est en cas général de 3% du capital restant ne pouvant excéder un semestre d’intérêts pour les prêts amortissables à taux fixe ou variable. Dans certains cas, après négociation il se peut que cette pénalité soit amoindrie, ou mieux encore que cette pénalité soit mise à zéro. Si la négociation est acceptée, elle sera indiquée dans les  conditions particulières. A préciser qu’en cas de rachat de prêt par la concurrence, la banque ne fera pas de geste sur la  pénalité de remboursement anticipé.

Les banques ne prennent pas de pénalité de remboursement anticipé sur les prêts relais. Les prêts relais sont sur une durée d’un an renouvelable une fois. Ce prêt relais sert de trésorerie pour l’achat d’un nouveau bien immobilier dans l’attente de la vente d’un autre.

 

Simulation de prêt travaux

QUEL TYPE DE REMBOURSEMENT ANTICIPE POUR UN PRET IMMOBILIER ?

Il en existe deux : le remboursement partiel et le remboursement total.

  • Le remboursement partiel

Le remboursement anticipé partiel vous permet d’injecter une somme qui vous permettra de faire baisser le montant de l’échéance de prêt ou de réduire la durée du prêt. Il faut pour que la banque accepte votre remboursement partiel que celui-ci soit égal ou supérieur à 10% de la somme empruntée initialement. A noter que la pénalité de remboursement anticipée concerne également les remboursements partiels, vérifier les conditions générales et particulières de votre contrat de prêt.

  • Le remboursement total

Le remboursement anticipé total vous permet de rembourser intégralement le calcul restant dû à la banque prêteuse. La somme peut provenir de vos fonds propres (épargne, donation…), de la vente du bien ou du rachat de l’encours de prêt suite à une baisse de taux  par un autre établissement bancaire.

EST IL INTERESSANT DE REMBOURSER UN PRET IMMOBILIER PAR ANTICIPATION ?

Vous disposez d’une somme d’argent et vous pensez rembourser votre prêt immobilier par anticipation, mais est-ce la meilleure solution ? Avant de prendre votre décision quelques questions s’imposent.

  • Vérifier le taux de votre prêt immobilier et les taux des prêts immobilier du moment
  • Avez-vous de l’épargne de précaution ?
  • Quels sont vos projets à court moyen terme ?

Toutes ces questions se sont pas inutiles, effectivement si votre prêt immobilier à un taux très bas (- de 2%) vous avez tout intérêt à le conserver et de placer vos fonds en épargnant.  Profitez-en pour vous constituer une épargne de précaution et de mettre vos livrets à leur plafond (Livret A, LDD, LEP) Prendre date sur un contrat d’assurance vie ou un plan d’épargne retraite pour vous constituer une épargne à long terme, notant que le taux de rendement est de 3% sur les fonds en €uros.

Pensez au plan d’épargne logement (PEL) qui pourrait vous servir pour un prêt travaux sur votre bien ou encore pour l’achat d’une future résidence principale. Le PEL est un produit d’épargne réglementé qui permet d’obtenir un prêt immobilier. Le taux de l’épargne comme celui du prêt est connu dès la souscription.

Echangez avec votre banquier ou votre courtier pour qu’il vous dirige dans vos choix après avoir exposé vos projets.

CREDIXIA expert en crédit immobilier depuis 1999 saura vous guider en vous donnant des conseils sur le sort de votre rentrée d’argent. Appelez les au 01 85 56 22 84 et n’hésitez pas à les consulter.

 

Simulation de prêt travaux

Si vous avez un autre projet immobilier, la somme d’argent dont vous disposez pourrait servir d’apport pour une nouvelle opération immobilière.  Peut-être avez-vous la possibilité de faire glisser le prêt sur un nouveau bien. Cette transférabilité existe sur certaines offres de prêt. Lisez attentivement les conditions générales de votre contrat de prêt. Cette opération peut être intéressante si le taux de votre prêt est inférieur ou égal au taux en vigueur

Rappelez vous que le remboursement anticipé peut avoir un cout en cas de paiement de la pénalité de remboursement anticipé, si elle n’a pas été négociée.  Il existe 3 cas d’exonération totale depuis le Premier Juillet 1999 : (article L313-48 du code de la consommation)

  • Vente du bien suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint
  • Cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint (licenciement…)
  • Décès de l’emprunteur ou de son conjoint

Sachez que si vous avez fortement amorti  votre prêt immobilier, les intérêts sont bien moindre que le capital, ayant déjà « nourri » la banque, le remboursement anticipé n’aurait aucun intérêt.

 

Simulation de prêt travaux

COMMENT REMBOURSER SON PRET IMMOBILIER ?

Si vous avez décidé de rembourser votre prêt immobilier allez sur votre espace client bancaire et regarder la date du capital restant du à M + 1. Adressez un courrier recommandé avec AR précisant votre demande de remboursement anticipé en précisant la date de remboursement (généralement le mois suivant après le paiement de la dernière échéance) le motif de remboursement et si vous aviez une ristourne sur la pénalité de remboursement anticipé, joignez à votre demande l’offre de prêt et le tableau d’amortissement daté pris sur votre espace client.  Evidemment il faut que vous demandiez de le faire par débit de votre compte courant en veillant à ce que celui-ci soit approvisionné en conséquence. Profitez de demander un courrier ou une attestation de fin de prêt  à votre banquier afin de vous rapprocher de l’assureur ou de votre courtier si vous avez opté pour une délégation d’assurance pour que la compagnie mette fin à votre contrat d’assurance de prêt.

Comme vous pouvez le constater faire une demande le remboursement de prêt n’est pas si simple, alors pour gagner du temps rapprochez-vous de votre courtier. Votre conseiller professionnel CREDIXIA se chargera de vous calculer la rentabilité de l’opération et vous donnera le guide pratique complet après avoir vérifié la faisabilité de l’opération. Vous pouvez être contacté immédiatement ou choisir un rendez-vous téléphonique.

COMMENT ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER SUR UNE VENTE AUX ENCHERES ?

Vous vous dites que les biens immobiliers sont chers que les taux de crédit sont hauts et que les conditions actuelles ne vous permettent pas d’acquérir les mètres carrés que vous souhaitiez dans un quartier agréable alors vous pensez vous diriger vers l’achat d’un bien sur une vente aux enchères appelée vente par adjudication. On rêve tous de faire de belles affaires mais ces ventes sont complexes et peuvent être risquées pour des novices.

Comprendre les enchères immobilières 

Une vente aux enchères immobilières est une vente d’un bien fixé par les intervenants au terme de la phase de leurs offres, avec un prix de départ souvent de 20% en dessous du prix du marché.

Enchérir signifiant aller « au-delà de qu’un autre a dit, a fait ». Ce sont ses surenchères successives qui font évoluer la mise à prix jusqu’à ce qu’un gagnant soit désigné.

Comment trouvé le point d’équilibre entre le vendeur et l’acheteur ?

Le vendeur peut être pressé et sera assuré de vendre vite au meilleur prix et l’acheteur qui  cherchera à remporter la victoire sera certain de faire la bonne affaire. Attention à la fougue des acquéreurs qui peuvent être pris dans ce jeu afin de décrocher le trésor de pierre !

Coté vendeur, il faut encore trouvé un acquéreur en vendant au meilleur prix ce qui n’est pas toujours une évidence. Le bien peut se vendre sous le prix du marché.

Coté acquéreur, si le bien est adjugé à un tarif inférieur au prix du marché cela sera une aubaine, mais attention dans ce type d’acquisition immobilière il n’y a pas de rétractation, pas de clause de conditions suspensives pour l’obtention d’un prêt. L’acquéreur doit régler sa mise sous 60 jours, plus les frais attenants (avocats, notaires…) faut de quoi vous seriez contraints de régler des pénalités de retard et vous perdriez la somme déposée au départ. Fixez-vous une limite pour une enchère réussie.

Les différents types d’enchères immobilières

Il existent 4 types d’enchères

  • Enchères judiciaires

Il s’agit de biens saisis par la justice (contentieux prêt, retard de charges de copropriété…) ou suite à une liquidation. Elles se déroulent au tribunal avec une présence physique. C’est le juge qui supervisera la vente et prononcera l’adjudication finale. 10 à 20% de dépôt de garantie sera demandé en amont de la vente pour s’assurer de la solvabilité de l’acquéreur. L’acquéreur sera représenté par un avocat.

  • Enchères notariales

Les biens sont mis en vente chez le notaire à l’initiative du propriétaire. Le notaire qui sécurisera la vente. Ces ventes appelées « vente à la bougie » se font de vive voix entre les participants. Ces ventes sont sur des biens sans héritiers, en indivision (conflits entre les propriétaires…) Les ventes peuvent se faire par téléphone, virtuellement ou à l’étude. Le notaire donnera le cahier des charges du bien ainsi que son descriptif précis. L’acquéreur peut être représenté par son notaire. Pour ce type de vente, 10% de dépôt sera demandé.

  • Enchères domaniales

Dans la cadre de sa politique immobilière l’Etat français met en vente des biens immobiliers dont il est propriétaire. (caserne, biens administratifs, des terrains…) Ce type de vente est pour des acquéreurs spécifiques. Au-delà de d’une mise à prix de 7.500€ un dépôt de garantie de 5% sera consigné. Les frais de notaires sont prix en charge par l’Etat.

  • Ventes interactives

Pour ce type de ventes émises par des notaires, des promoteurs ou des agents immobiliers. Le bien est souvent décoté de 10 à 20%.                                           Les acquéreurs devront remplir un dossier sur le site des notaires de France en apportant les garanties financières avec une proposition de prêt de sa banque ou de son courtier avec le justificatif de son épargne.

Durant une période de 45 jours l’acquéreur pourra visiter le bien et avoir toutes les informations nécessaires. Le jour de la vente toutes les offres seront proposées par les participants dans la salle des ventes virtuelle. Le vendeur retiendra l’offre qui lui semble la plus appropriée et la plus sûre (de bonnes garanties peuvent prévaloir d’un prix haut) Une fois l’acquéreur « élu » par le vendeur la procédure reste identique à une vente classique. L’avantage pour le vendeur est de suivre toute la procédure et même de retirer le bien de la vente, «  l’élu» aura un délai de rétractation de 10 jours et une condition suspensive d’obtention de prêt.

Les ventes aux enchères restent marginales avec 1% seulement de transactions.

Un petit conseil pour une vente aux enchères c’est comme au Casino fixez vous une limite avec d’enchérir et pensez aux frais complémentaires (notaires, avocats) et aux éventuels travaux et autres charges.

Pour respecter votre capacité d’endettement faites appel à un courtier.

CREDIXIA, spécialiste en prêt immobilier depuis 25 ans étudiera gratuitement votre demande pour optimiser votre projet

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LA TENDANCE DES TAUX DE JUIN 2024

L’année 2024 commençait bien, les taux commençaient à fléchir, le prix au mètre carré baissait, les banques donnaient des accords de prêt et la  Banque Centrale Européenne (BCE) baissait les taux de 0,25 points, tous les marqueurs étaient pour que la confiance revienne et que les projets fleurissent

Mais …

Le 09 Juin le Chef de l’Etat annonce la dissolution de l’Assemblée Nationale et le vent souffle sur les marchés…

L’OAT (Obligations Assimilables du Trésor Français) 10 ans représente le taux auquel l’Etat Français emprunte sur une durée de 10 ans. L’OAT 10 ans sert de référence pour la cotation des taux de prêt immobilier, il a une cotation journalière sur les marchés boursiers. Les marchés n’aimant pas l’incertitude au lendemain de l’annonce de la dissolution de l’Assemblée Nationale du Président Macron, le taux de l’OAT s’envole pour atteindre 3.22% quand l’indice était à 3.04% le 05/06.

Surtout ne faites pas comme les marchés ne paniquez pas ! Si vous avez un projet immobilier lancez vous et recherchez le bien qui vous comblera. Les projets font avancer et quoi de mieux que de rechercher un nid douillet dans lequel vous serez heureux.

Quoi qu’il en soit, même si l’OAT flambe en bourse, les banques ne réagissent pas de la même façon et les banques sont toujours disposées à octroyer des prêts immobiliers. Certaines d’entre elles continuent de baisser leurs taux, d’autres proposent de très belles décotes allant jusqu’à – 0.30 sur leur grille de taux.

Fourchette des taux immobiliers actuels donnée à titre indicatif. Taux hors assurance actualisés en temps réel (comparés à ceux du mois précédent) et pouvant varier en fonction des régions et des revenus.
Ces taux sont obtenus en comparant les taux de nos partenaires bancaires, dont : BRED, BNP, Caisse d’Epargne, Crédit Agricole, SG…

Ces taux immobiliers actuels représentent le meilleur taux auquel un emprunteur peut souscrire durant le mois auprès d’une des banques partenaires de CREDIXIA.

Compte tenu de ce contexte particulier, il s’avère opportun de faire appel à un courtier immobilier tel que CREDIXIA. Pour votre compte, nous négocions la meilleure offre de prêt auprès de nos partenaires bancaires. Grâce à notre travail collaboratif et fructueux depuis 1999, nous sommes a même de négocier les décotes de taux les plus avantageuses auprès de nos banques partenaires.

COMMENT OBTENIR LE MEILLEUR TAUX DE CREDIT ?

En vous indiquant chaque mois les meilleurs taux obtenus auprès de nos partenaires cela vous permet d’évaluer la proposition que pourrait vous faire votre banque, mais encore faut-il que vous tout soit réuni pour obtenir la meilleure proposition .

Voici ce qu’il faut pour obtenir le mieux :

Un apport personnel

Avoir de l’épargne et des placements pour pouvoir en injecter une partie dans votre projet immobilier à minima 10% pour couvrir tous les frais annexes hors cout du bien immobilier : frais de notaire, de garanties…

Situation professionnelle

Une banque avant de prêter de l’argent va tout d’abord appréhender son risque et il faut avoir une situation professionnelle stable afin de rassurer la banque. Un CDI avec ancienneté ou un CDD chez un fonctionnaire seront bien vus, tout comme un professionnel avec de l’ancienneté disposant de 3 liasses fiscales.

Situation bancaire

La banque aura la même approche que pour vos revenus, plus la situation sera stable mieux elle aimera. Alors évidemment on oublies les découverts, les retards de paiements. La banque pensera que si vous le faites chez un confère, vous ferez de même dans son établissement. Maitrisez bien votre budget pour rassurer le futur prêteur !

Le bien immobilier objet du rachat

Avant de signer prenez votre temps et renseignez-vous sur la ville du lieu d’acquisition, consultez le cadastre, visitez et revisitez le bien. Il faut que cette opération qui est votre projet de vie soit un coup de cœur. Assurez vous de votre choix, vous souhaitez un bien dans l’ancien. Attention  si vous optez pour une maison attention au travaux, au DPE, si vous optez pour un appartement attention aux charges de copropriété et aux travaux à prévoir : ravalement, terrasse…

Si vous ne détenez pas un gros apport peut être devriez vous vous diriger vers un bien dans le neuf : VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Les avantages sur ce type de bien sont

  • Frais de notaire réduits de 2.5% ou même offert contre 8% dans l’ancien
  • TVA réduite sous certaines conditions
  • Prêt réglementé possible : Prêt 0% (PTZ) ou encore des lignes de prêts à 0% mises en place par certaines banques sur ce type de biens immobiliers en diagnostic de performance énergétique (DPE) A note la plus performante
  • Exonération de la taxe foncière partielle ou totale pour certains profils d’acquéreurs

Avec les problématiques de 2023 pour la mise en place des prêts immobilier, suite aux hausses de taux, aux nomes HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) sur un endettement maximum de 35% et aux taux d’usure non calibrés par rapport au taux de prêts immobiliers un  grand nombre de promoteurs ont quelques « lots » d’appartements sur les bras qui sont quasiment ou entièrement sortis de terre qui ne cherchent plus que leur propriétaire. Vous l’aurez compris, sur certains programmes vous n’aurez pas attendre deux ans pour loger dans le bien.

Allez on respire un grand coup et tout ne va pas si mal je viens de vous le démontrer 😊 alors pour ne pas stresser un peu plus, ne perdez pas de temps appelez  CREDIXIA, courtier en prêt immobilier qui saura vous donner des conseils et vous guider tout au long de votre projet jusqu’à aller négocier pour vous les meilleures conditions.

Un courtier en prêt dédié sera à votre écoute au 01.85.56.22.34 en attendant naviguez sur notre site

Les bénéfices d’acheter un bien avec un PEL

Découvrez comment le plan épargne logement (PEL) peut faciliter votre projet immobilier. Avantages fiscaux, taux de crédit attractifs, et épargne sécurisée : tout ce qu’il faut savoir pour acheter un bien avec votre PEL.

Les bénéfices d’acheter un bien avec son plan épargne logement

Le plan épargne logement (PEL) est un placement bancaire réglementé qui allie épargne et accès au crédit immobilier. Créé en 1965 pour favoriser l’accession à la propriété, il permet de se constituer un apport personnel tout en bénéficiant de conditions de prêt avantageuses.

Véritable outil de préparation d’un projet immobilier, le PEL offre de nombreux atouts pour concrétiser son rêve de devenir propriétaire. Découvrez dans ce dossier tous les atouts que peut procurer le PEL pour votre projet d’achat immobilier.

Le plan épargne logement : comment ça marche ?

Le PEL fonctionne en deux phases : une phase d’épargne et une phase de prêt. Pendant la phase d’épargne qui dure au minimum 4 ans, vous épargnez régulièrement sur votre PEL avec des versements mensuels d’un montant minimum de 45 € Les virements programmés peuvent être réalisés mensuellement, trimestriellement ou semestriellement. Les virements libres sont autorisés.               Le plafond total des versements est fixé à 61 200 €. Pendant cette période, votre épargne est rémunérée à un taux fixe et est déterminée à l’ouverture du plan. Ce taux est actuellement de 2,25 % brut pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2024 et ce pour toute la durée du contrat PEL.

Au terme de la phase d’épargne, vous pouvez obtenir un prêt épargne logement à un taux prédéfini à l’ouverture pour financer l’achat de votre résidence principale ou des travaux. Le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d’épargne, appelés « droits à prêt ». À noter que le prêt PEL peut atteindre jusqu’à 92 000 € sur une durée de 2 à 15 ans.

Pourquoi acheter un bien avec son plan épargne logement ?

Utiliser son PEL pour acheter un bien immobilier présente de nombreux avantages. En combinant épargne et crédit, il offre un accompagnement complet pour concrétiser votre projet dans les meilleures conditions.

Des taux de crédit garantis

L’un des principaux atouts du PEL réside dans le taux de crédit garanti qui lui est associé. En effet, le taux du prêt épargne logement est connu dès la souscription du plan et reste fixe pendant toute sa durée. Cette visibilité est un atout majeur dans un contexte de fluctuation des taux d’emprunt immobilier. Pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2024, le taux de crédit s’élève à 3,45 %, hors assurance. Il s’agit d’un niveau attractif comparé aux taux pratiqués actuellement par les banques.

De plus, le montant du prêt auquel vous avez droit dépend des intérêts acquis pendant la phase d’épargne, appelés « droits à prêt ». Plus vous épargnez longtemps, plus votre capacité d’emprunt sera importante. Cette épargne patiente vous permet ainsi de sécuriser votre financement immobilier à un taux compétitif.

Une épargne dédiée qui rassure les banques

Le PEL témoigne de votre capacité à épargner régulièrement sur une longue période. Cela représente un signal positif pour les établissements prêteurs lors de l’étude de votre dossier de crédit immobilier. En effet, cette épargne constituée patiemment rassure sur votre capacité à honorer vos futures échéances de remboursement.

D’autant que le PEL vous permet de vous constituer un apport personnel conséquent. Or, les banques sont plus enclines à accorder un prêt lorsque l’emprunteur finance une partie de son projet sur ses fonds propres. Et avec un apport important, vous pourrez ainsi négocier de meilleures conditions de crédit comme un taux plus bas ou une assurance emprunteur moins chère.

Des avantages fiscaux non négligeables

Le plan épargne logement (PEL) offre une fiscalité attractive, notamment pour les plans ouverts avant 2018. En effet, les intérêts générés sont exonérés d’impôt sur le revenu pendant les 12 premières années et soumis seulement aux prélèvements sociaux. Une aubaine pour faire fructifier son épargne à l’abri du fisc.

Cependant, pour les PEL ouverts depuis 2018, les intérêts sont imposables dès la première année. La flat taxe ou PFU prélèvement forfaitaire unique) instaurée par Emmanuel Macron en 2018 à un taux de 30% se décomposant au taux forfaitaire de 12,8 % ou sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu. À ceux-ci s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Par ailleurs, la prime d’État est un autre avantage non négligeable pour les PEL ouverts avant 2018. Pouvant aller jusqu’à 1 525 euros, elle est versée lors de l’obtention du prêt épargne logement. Le montant de cette prime varie selon la date d’ouverture du plan et les intérêts acquis pendant la phase d’épargne. Malheureusement, elle a été supprimée pour les plans souscrits depuis 2018.

Utiliser le PEL pour financer des travaux

Outre l’achat immobilier, le PEL peut également servir à financer des travaux dans votre résidence principale. Que ce soit pour agrandir, rénover, améliorer la performance énergétique ou adapter votre logement à une situation de handicap, le prêt épargne logement vous accompagne dans vos projets.

Pour y avoir droit, votre PEL doit être ouvert depuis au moins 4 ans (ou 3 ans si vous acceptiez quand elle existait la prime d’État divisée par deux). Le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d’épargne, appelés « droits à prêt ». Plus vous épargnez longtemps, plus votre capacité d’emprunt sera importante, et ce dans la limite de 92 000 euros.

En outre, une réforme en cours pourrait bientôt vous permettre de débloquer votre PEL de façon anticipée sans le clôturer ni subir de conséquences fiscales. Il serait spécifiquement dédié au financement des travaux de rénovation énergétique. Cette mesure vise à encourager la transition écologique en mobilisant l’épargne des Français.

Les étapes clés pour acheter un bien avec son PEL

Vous avez patiemment épargné sur votre PEL et le moment est enfin venu de concrétiser votre projet immobilier ? Félicitations ! Mais par où commencer ? Voici les étapes incontournables pour acheter sereinement votre bien avec votre PEL.

Avant tout, faites le point sur votre épargne. Vérifiez aussi le montant disponible sur votre PEL et les droits à prêt que vous avez acquis. Surtout, n’oubliez pas que votre PEL doit être ouvert depuis au moins 4 ans pour pouvoir bénéficier du prêt épargne logement.

Ensuite, définissez précisément votre projet immobilier (achat d’un logement neuf ou ancien, construction, travaux). Cela vous permettra de savoir si votre PEL peut financer l’intégralité de votre projet ou s’il faudra le compléter avec un prêt immobilier classique.

Une fois votre projet bien défini, prenez rendez-vous avec votre banque. Elle étudiera votre situation et vous proposera une offre de prêt adaptée.

Enfin, une fois votre offre de prêt acceptée, il ne vous restera plus qu’à signer chez le notaire et à concrétiser votre projet immobilier. Votre épargne patiente et régulière sur votre PEL aura été la clé pour devenir propriétaire dans les meilleures conditions.

Comment comparer les assurances emprunteurs ?

Découvrez les clés pour comparer les assurances emprunteur : taux, garanties, conditions, délais de carence et questionnaire de santé. Trouvez l’assurance qui correspond le mieux à vos besoins et réalisez des économies sur votre crédit immobilier.

Comment comparer les assurances emprunteur ?

Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, l’assurance emprunteur est une étape incontournable. Elle permet en effet de garantir le remboursement de votre prêt en cas d’aléas de la vie comme le décès, l’invalidité, l’incapacité ou la perte d’emploi. Mais face à la multitude d’offres sur le marché, le choix de la meilleure assurance emprunteur n’est pas toujours évident. Pour vous aiguiller, voici les clés pour comparer efficacement les différents contrats et trouver celui qui correspond le mieux à vos besoins.

Assurance emprunteur : comment ça marche ?

L’assurance emprunteur est un contrat qui vous couvre en cas d’impossibilité de rembourser votre crédit immobilier suite à un problème de santé, d’accident ou de perte d’emploi provoquant une baisse ou pire une perte de revenus. Elle prend alors le relais pour honorer les mensualités à votre place et vous permet ainsi de conserver votre bien immobilier et éviter à vos proches d’hériter de votre dette.

Par ailleurs, vous pouvez souscrire l’assurance emprunteur auprès de votre banque qui vous proposera le plus souvent un contrat groupe négocié avec un assureur partenaire. Mais depuis la loi Lagarde de 2010, vous êtes libre de choisir une autre assurance, à condition qu’elle présente des garanties équivalentes à celle de votre banque. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance qui permet de faire jouer la concurrence et de réaliser des économies conséquentes sur le coût de votre assurance.

Quels sont les critères essentiels pour bien comparer les offres d’assurance emprunteur ?

Pour trouver la meilleure assurance emprunteur, il ne suffit pas de se focaliser sur le prix. Plusieurs critères sont à prendre en compte pour s’assurer d’avoir une couverture adaptée à votre profil et à votre projet.

Comparer le taux d’assurance et le coût total

Le premier réflexe est souvent de comparer le taux d’assurance qui est exprimé en pourcentage du capital emprunté. Plus il est bas, plus l’assurance est compétitive. Mais attention, le taux ne reflète pas toujours le coût réel de l’assurance.

Pour avoir une vision plus juste, il faut regarder le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA) qui prend en compte tous les frais liés au contrat (cotisations, frais de dossier, etc.). En effet, cet indicateur permet de mesurer la part de l’assurance dans le coût total de votre crédit. Quelques dixièmes de différence peuvent se traduire par des écarts de coût importants sur la durée.

En outre, pensez aussi à vérifier si le taux est calculé sur le capital initial ou sur le capital restant dû. Dans le premier cas, les cotisations restent fixes pendant toute la durée du prêt, alors que dans le second, elles diminuent au fur et à mesure du remboursement du capital. Un taux sur capital restant dû sera donc plus avantageux sur le long terme.

Vérifier l’équivalence des garanties

Il est aussi important de vérifier que les garanties proposées correspondent bien à vos besoins et aux exigences de votre banque. Depuis la loi Lagarde, les banques ont l’obligation de vous remettre une fiche standardisée d’information (FSI) listant les garanties minimales requises pour votre prêt.

Pour info, les garanties incontournables sont le décès et la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). Elles entraînent le remboursement du capital restant dû. S’y ajoutent souvent l’Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT), l’Invalidité Permanente Totale (IPT) ou Partielle (IPP), qui donnent lieu à une prise en charge des mensualités en cas d’arrêt de travail.

D’autres garanties comme la perte d’emploi ou l’incapacité professionnelle sont facultatives, mais peuvent s’avérer utiles selon votre situation. Veillez à ce que le contrat alternatif que vous choisissez offre au minimum les mêmes garanties que celui de votre banque, sans quoi cette dernière pourrait le refuser.

Enfin, n’oubliez pas de lire attentivement les conditions de chaque garantie (franchises, délais de carence, exclusions, etc.) qui peuvent varier sensiblement d’un contrat à l’autre. L’objectif est de dénicher le contrat le plus protecteur au meilleur prix.

Pour vous aider dans cette tâche, n’hésitez pas à utiliser un comparateur en ligne ou à vous faire épauler par un courtier spécialisé. Ils vous permettront de passer au crible les différentes offres du marché et de trouver celle qui vous convient le mieux.

Analyser les conditions et exclusions de garanties

Lorsque vous comparez différents contrats d’assurance emprunteur, il est important de vous pencher attentivement sur les conditions et exclusions de garanties. En effet, ces éléments peuvent varier sensiblement d’un assureur à l’autre et avoir un impact significatif sur votre couverture.

Prenez donc le temps de lire en détail les conditions générales et particulières de chaque contrat. Vous y trouverez les définitions précises des garanties proposées ainsi que les cas dans lesquels elles s’appliquent ou non. Par exemple, certains assureurs peuvent exclure la pratique de sports à risque ou les séjours dans certains pays.

Pour vous aider dans cette analyse, vous pouvez vous référer aux critères du Comité consultatif du secteur financier (CCSF). Cet organisme a en effet établi une liste de critères permettant de comparer plus facilement les garanties des différents contrats d’assurance emprunteur.

Prendre en compte les délais de carence et de franchise

Les délais de carence et de franchise ont un impact direct au moment où vous pourrez bénéficier de vos garanties et sur la durée pendant laquelle vous ne serez pas indemnisé.

Il faut noter que le délai de carence correspond à la période qui suit la souscription de votre contrat et durant laquelle les garanties ne s’appliquent pas encore, même si vous payez vos cotisations. Il peut varier de quelques mois à un an selon les assureurs et les garanties concernées.

Quant au délai de franchise, il débute au moment où survient le sinistre (invalidité, incapacité, perte d’emploi…). C’est la période pendant laquelle l’assureur ne vous indemnisera pas, bien que la garantie soit acquise. Ce délai est en moyenne de 90 jours, mais peut aller jusqu’à 180 jours pour certains contrats.

Lorsque vous comparez différentes offres d’assurance emprunteur, soyez vigilant sur ces délais qui peuvent fortement varier d’un contrat à l’autre. Précisons qu’un contrat avec des délais plus courts vous permettra d’être couvert plus rapidement et indemnisé plus tôt en cas de coup dur.

Étudier le questionnaire de santé et le formalisme médical

Enfin, pour bien comparer les assurances emprunteur, il est indispensable de vous pencher sur le questionnaire de santé et le formalisme médical exigé par chaque assureur. En effet, ces éléments conditionnent votre acceptation par l’assureur et le tarif qui vous sera proposé.

Le questionnaire de santé est un document à remplir lors de la souscription. Il permet à l’assureur d’évaluer votre état de santé et les risques potentiels. Il est important de le remplir avec sincérité et précision, sous peine de voir votre contrat annulé.

Selon votre âge, votre état de santé et le montant de votre emprunt, l’assureur pourra également vous demander de réaliser des examens médicaux. En outre, lorsque vous comparez les offres d’assurance emprunteur, n’hésitez pas à vous renseigner sur le niveau de formalisme médical demandé par chaque assureur. Un assureur plus souple sur ces aspects pourra vous faire gagner du temps et de l’argent lors de la souscription.