L’achat d’un bien immobilier ancien nécessitant des travaux représente une opportunité intéressante en 2025, notamment grâce aux nombreuses aides mises en place par l’État. Ces dispositifs permettent non seulement de réduire le coût global de votre acquisition, mais également d’améliorer la performance énergétique de votre futur logement.
En effet, le gouvernement a renforcé plusieurs mesures pour encourager la rénovation du parc immobilier français, particulièrement dans les zones détendues. Que vous soyez primo-accédant ou investisseur, ces aides peuvent considérablement alléger votre budget et rendre votre projet plus accessible. Découvrez comment tirer parti de ces dispositifs pour concrétiser votre achat immobilier en 2025.
Le Prêt à Taux Zéro pour l’ancien : conditions et avantages en 2025
Les nouvelles conditions d’éligibilité
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) reste en 2025 un dispositif majeur pour financer l’achat d’un logement ancien avec travaux. Contrairement au PTZ dans le neuf qui a été étendu à l’ensemble du territoire français depuis le 1er avril 2025, le PTZ dans l’ancien demeure ciblé sur les zones détendues, principalement les petites et moyennes villes.
Il faut savoir que pour bénéficier du PTZ dans l’ancien, plusieurs conditions doivent être remplies :
- être primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années ;
- respecter les plafonds de ressources, qui ont été revalorisés en 2025 pour permettre à davantage de ménages d’en bénéficier ;
- acheter un bien situé dans une zone éligible (zones B2 et C) ;
- réaliser des travaux d’amélioration représentant au moins 25% du coût total de l’opération.
Ces travaux doivent impérativement inclure une amélioration de la performance énergétique du logement, un critère devenu central dans la politique du logement en 2025.
Les montants et modalités de remboursement
En 2025, le PTZ peut financer jusqu’à 40% du coût total de l’opération dans l’ancien avec travaux, avec un plafond pouvant atteindre 132 000 € dans certaines zones. Ce montant significatif permet de réduire considérablement le besoin de financement bancaire classique.
Le PTZ offre des conditions de remboursement particulièrement avantageuses, avec une période de différé pouvant aller jusqu’à 15 ans pour les ménages aux revenus les plus modestes. Cette flexibilité permet aux emprunteurs de mieux gérer leurs finances dès le départ.
La durée totale de remboursement est également adaptée à vos revenus, pouvant s’étendre jusqu’à 25 ans. À titre indicatif, pour un couple avec deux enfants achetant un bien ancien avec travaux en zone B2, le montant maximum du PTZ peut atteindre 96 000 € en 2025, ce qui représente une aide substantielle pour concrétiser leur projet.
MaPrimeRénov’ et les aides à la rénovation énergétique
Le fonctionnement de MaPrimeRénov’ en 2025
En complément du PTZ, MaPrimeRénov’ constitue un levier majeur pour financer les travaux de rénovation énergétique de votre bien ancien. Ce dispositif a été considérablement renforcé en 2025, avec une enveloppe budgétaire élargie et des barèmes revalorisés.
MaPrimeRénov’ fonctionne selon un système de forfaits, qui varient en fonction :
- du type de travaux réalisés ;
- des revenus du foyer (quatre catégories de revenus sont définies) ;
- des économies d’énergie et des gains de confort apportés par les travaux.
Le fait est que MaPrimeRénov’ peut désormais être mobilisée dès l’acquisition du bien, ce qui permet d’intégrer cette aide directement dans votre plan de financement global. Cette évolution facilite grandement la réalisation de travaux d’envergure dès l’achat du logement.
Les travaux éligibles et les montants d’aide
Les travaux éligibles à MaPrimeRénov’ couvrent un large spectre d’interventions visant à améliorer la performance énergétique du logement :
- isolation thermique (murs, combles, planchers) ;
- remplacement du système de chauffage ;
- installation d’une ventilation performante ;
- rénovation globale.
En outre, le montant de l’aide peut être particulièrement intéressant. Par exemple, pour une rénovation globale permettant un gain énergétique d’au moins 55%, MaPrimeRénov’ peut atteindre jusqu’à 10 000 € pour les ménages aux revenus modestes, voire 15 000 € pour les ménages très modestes.
Figurez-vous que ces montants peuvent être cumulés avec d’autres aides locales et les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), permettant ainsi de réduire significativement le reste à charge pour les travaux de rénovation énergétique.
Le dispositif Denormandie : une opportunité pour les investisseurs
Principes et avantages fiscaux
Le dispositif Denormandie a été reconduit et ajusté en 2025, offrant une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien ancien à rénover. Ce dispositif fiscal permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant de l’investissement (dans la limite de 300 000 €), répartie sur 12 ans.
Pour être éligible au Denormandie, il faut :
- acheter un bien nécessitant des travaux dans l’une des communes éligibles (principalement des villes moyennes participant au programme « Action Cœur de Ville ») ;
- réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération ;
- s’engager à louer le bien comme résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans.
A savoir que les travaux doivent permettre soit une amélioration de la performance énergétique d’au moins 30%, soit concerner au moins deux types d’amélioration (isolation, chauffage, production d’eau chaude, etc.).
Les zones éligibles et les plafonds de loyer
Le dispositif Denormandie s’applique dans plus de 200 villes moyennes en France, principalement celles participant au programme « Action Cœur de Ville » et certaines communes ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).
En contrepartie de l’avantage fiscal, les loyers pratiqués doivent respecter des plafonds qui varient selon la zone géographique. Ces plafonds garantissent l’accès à ces logements rénovés pour des ménages aux revenus modestes ou moyens.
Par ailleurs, les locataires doivent également respecter des plafonds de ressources, ce qui oriente ce dispositif vers une vocation sociale tout en permettant aux investisseurs de bénéficier d’un avantage fiscal substantiel.
Les prêts bancaires spécifiques pour l’achat-rénovation
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) constitue une option intéressante pour les ménages aux revenus modestes souhaitant acheter un bien ancien à rénover. Ce prêt peut financer jusqu’à 100% du coût de l’opération (achat + travaux) et offre des taux d’intérêt plafonnés.
En 2025, les plafonds de ressources pour bénéficier du PAS ont été revalorisés, permettant à davantage de ménages d’y accéder. De plus, la durée maximale du prêt peut atteindre 30 ans, ce qui permet d’alléger les mensualités et de faciliter l’accès à la propriété.
En dépit du fait que le PAS soit moins connu que le PTZ, il présente l’avantage de pouvoir financer l’intégralité du projet, là où le PTZ ne peut couvrir qu’une partie de l’opération. Ces deux prêts peuvent d’ailleurs être cumulés pour optimiser votre plan de financement.
L’Éco-PTZ et les prêts travaux
Complémentaire au PTZ classique, l’Éco-PTZ permet de financer spécifiquement les travaux de rénovation énergétique, sans condition de ressources. En 2025, son montant peut atteindre 50 000 € pour les rénovations les plus ambitieuses, avec une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à 20 ans.
De plus, de nombreuses banques proposent désormais des prêts travaux verts à des conditions avantageuses, avec des taux bonifiés pour les projets de rénovation énergétique. Ces prêts peuvent compléter utilement les dispositifs publics comme l’Éco-PTZ ou le PTZ.
Notez que ces différentes solutions de financement peuvent être combinées pour créer un plan de financement sur mesure, adapté à votre situation et à votre projet d’achat-rénovation.
Optimiser son projet d’achat-rénovation : conseils pratiques
Bien évaluer le coût global du projet
Pour tirer pleinement parti des aides disponibles, il est essentiel de bien évaluer le coût global de votre projet d’achat-rénovation. Cette évaluation doit inclure :
- le prix d’achat du bien ;
- le coût estimé des travaux, idéalement basé sur des devis précis ;
- les frais annexes (frais de notaire, diagnostics, etc.) ;
- le montant potentiel des différentes aides auxquelles vous pouvez prétendre.
Cette vision d’ensemble vous permettra d’optimiser votre plan de financement et de maximiser les aides disponibles. N’hésitez pas à consulter un conseiller France Rénov’ pour vous accompagner dans cette démarche, ce service public gratuit peut vous aider à identifier toutes les aides auxquelles vous êtes éligible.
Phaser les travaux pour optimiser les aides
Dans certains cas, il peut être judicieux de phaser les travaux pour optimiser les aides financières. Par exemple, certains travaux peuvent être réalisés immédiatement après l’acquisition pour bénéficier des aides liées à l’achat (comme le PTZ), tandis que d’autres peuvent être programmés ultérieurement pour profiter de nouvelles enveloppes d’aides annuelles.
De surcroît, un phasage bien pensé permet d’étaler l’investissement dans le temps et de l’adapter à votre capacité financière. Toutefois, pour les travaux de rénovation énergétique, une approche globale est souvent plus efficace et plus économique à long terme.
En conclusion, l’achat d’un bien ancien avec travaux en 2025 peut être considérablement facilité par les nombreuses aides disponibles. Le PTZ, MaPrimeRénov’, le dispositif Denormandie et les différentes solutions de financement bancaire constituent un écosystème d’aides complémentaires qui, bien utilisées, peuvent réduire significativement le coût global de votre projet.
Pour maximiser ces avantages, une préparation minutieuse et un accompagnement par des professionnels sont essentiels. Avec une stratégie bien pensée, l’achat-rénovation peut représenter non seulement une opportunité d’accéder à la propriété à moindre coût, mais aussi de contribuer à la rénovation du parc immobilier français et à la transition énergétique.
