Tout savoir sur les SCPI

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Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ou « Pierre Papier » est une société dont l’activité consiste principalement à acquérir et à gérer un patrimoine immobilier locatif (locaux d’habitation ou industriels, bureaux, boutiques et locaux commerciaux) afin d’en tirer des profits. Plusieurs personnes s’associent et mettent leurs capitaux en commun pour faire un ou plusieurs investissements locatifs.

La mise en commun de capitaux peut donner des travaux d’aménagement, de reconstruction ou bien d’agrandissement, des équipements peuvent même y être installés.

Une SCPI est dans le droit de revendre ses parts acquises, si cela n’est pas fait fréquemment. Cependant, elle a interdiction de construire ses propres immeubles ou souscrire à un crédit immobilier.

Comment fonctionne une SCPI ?

Comment créer une SCPI ?

L’élaboration d’une SCPI doit respecter certaines normes, ces réglementations sont supervisées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) :

  • Une autorisation de l’AMF doit être attribuée à la SCPI pour pouvoir être créée et permettre aux investisseurs extérieurs d’épargner
  • Une documentation doit être publiée au Bulletin d’Annonces Légales Obligatoires (BALO)
  • Un bulletin de souscription doit être créée

Comment S’organisent les SCPI ?

Une SCPI est commandée par une société de gestion consenti par l’AMF, cette société de gestion a pour responsabilité de :

  • S’occuper des finances et la comptabilité d’une SCPI
  • Gérer les différents capitaux des épargnants
  • Veiller au bon déroulement des composants de la SCPI
  • Manager ses associés

Quels sont les avantages d’une SCPI ?

Ce placement financier est adapté pour percevoir des revenus réguliers, les parts sont des instruments financiers non cotés en Bourse. Un placement en SCPI reste un placement à long terme, même si une vente de parts est bien plus simple qu’une transaction immobilière classique. Leur valorisation est basée sur la qualité de leur patrimoine et leur rentabilité.

Les financements proposés pour acquérir des parts de SCPI sont identiques aux prêts immobiliers classiques, que ce soit en terme de taux immobiliers, de conditions d’emprunt ou de durée.

Le recours à un emprunt immobilier pour acquérir des parts de SCPI se révèle particulièrement intéressant et présente un avantage fiscal. Vous pouvez défiscaliser les revenus fonciers par la déduction des intérêts d’emprunt. Les revenus de vos parts ne sont pas ou peu imposés selon le financement mis en place.

En clair, cela consiste à financer l’acquisition de parts à un coût inférieur au rendement des parts de SCPI. Si les parts de SCPI rapportent 6% lorsque le financement coûte 4%, alors l’investisseur bénéficie du différentiel de taux. C’est l’effet de levier du crédit.

Le financement de parts de SCPI permet d’autofinancer, en partie ou en totalité (selon l’apport initial que l’on met dans l’opération) la constitution de son patrimoine grâce aux loyers perçus.

Quel type de SCPI choisir ?

Choisir la bonne SCPI

Le choix de la ou des SCPI dans lesquelles vous souhaitez investir dépend de plusieurs éléments :

  • La fiscalité de l’investisseur
  • Ses possibilités d’investissements
  • L’objectif de cet investissement
  • Le taux d’endettement
  • L’épargne annuelle
  • Le capital dont dispose l’investisseur

Pour choisir votre SCPI, il est important de passer par un expert qui étudiera l’ensemble des éléments qui viennent d’être cités, il vous permettra d’optimiser la fiscalité et la durée de votre investissement. En fonction de vos intérêts, il saura vous conseiller pour réaliser vos attentes : rente, fructification, transmission… l’investissement en SCPI est un projet où un ensemble d’éléments sont à prendre en considération, c’est pourquoi l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine est une solution importante.

Les différents types de SCPI

Vous trouverez ci-dessous une liste des principales types de SCI qui existent :

  • SCPI de rendement
  • SCPI régionale
  • SCPI de valorisation
  • SCPI fiscale
  • SCPI Malraux
  • SCPI Méhaignerie
  • SCPI Robien
  • SCPI Scellier
  • SCPI Duflot
  • SCPI Pinel

Quels sont les frais d’une SCPI ?

Pour faire l’acquisition et gérer un patrimoine immobilier, les SCPI entrainent des frais tout comme un investissement immobilier classique :

les Frais d’acquisition

Les frais d’acquisition viennent après la recherche, le choix et l’obtention du patrimoine immobilier d’une SCPI. Dans ces frais, nous retrouvons les frais de notaire pour l’acquisition.

Ces frais peuvent varier d’une SCPI à une autre, mais reste aux alentours de 6% à 10% HT.

les Frais de gestion

Les frais de gestion payent les sociétés de gestion pour leur activité, leur travail est de gérer les investissements de leur associés, l’immobilier et les locataires.

Ces frais correspondent à un pourcentage des loyers qui sont perçus, là aussi, elles varient d’une SCPI à une autre, et restent aux alentours de 9% et 12% HT.

Les revenus locatifs que vous percevez sont nets de ces frais.

Comment réussir votre investissement immobilier en SCPI ?

FAIRE LE BON CHOIx au préalable

SCPI de rendement, fiscale ou plus value ? Selon vos besoins et vos attentes, il faut faire le bon choix. Une SCPI de rendement, par exemple, peut vous ramener une certaine sécurité dans votre investissement, une déduction sur vos impôts et la possibilité d’obtenir une plus valu plus importante.

opter pour une SCPI efficace

Il faut se renseigner sur la santé économique et financière de la société de gestion (ou de la banque) sur laquelle vous souhaitez investir, ainsi que ses stratégies et ambitions, pour cela, référez vous au classement.

Investir dans plusieurs SCPI

Il est utile d’investir dans plusieurs SCPI et ne pas tout miser sur le même cheval. Vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse de rendements lorsque vous investissez sur une seule SCPI, sauf si cette SCPI investie sur plusieurs activités.

Viser le long terme

Si vous souhaitez obtenir un patrimoine rentable, il vous faut être patient, en effet, une SCPI est une bonne solution pour réaliser des rentes, seulement si vous laissez le temps faire les choses. L’investissement en SCPI se fait sur du long termes pour plusieurs raisons :

  • La diminution des frais
  • Le bénéfice sur la hausse des parts
  • Tirer parti des loyers
  • Se préserver des baisses des tendances immobilières