L’entrée dans l’année 2026 marque une rupture fondamentale pour le marché immobilier français. Après la disparition définitive du dispositif Pinel fin 2024, les investisseurs et les accédants à la propriété ont dû apprendre à naviguer dans un nouvel écosystème législatif. Aujourd’hui, choisir entre la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) et une vente achevée ne se résume plus à une simple préférence esthétique.
Notez que l’instauration du Statut du Bailleur Privé, via l’article 12 octies de la loi de finances, change radicalement la donne financière. Désormais, la rentabilité ne dépend plus d’une réduction d’impôt « one shot« , mais d’une stratégie d’amortissement pérenne. Ceci dit, le contexte environnemental impose également ses règles de fer.
La réglementation RE2020, dans sa version la plus stricte de 2026, fait du neuf un véritable cocon de technologie. À l’inverse, le marché de la vente achevée profite d’une fluidité retrouvée grâce à des réformes sur la taxation des plus-values. Voici donc une vision exhaustive et actualisée pour réussir votre projet immobilier cette année. Les opportunités n’ont jamais été aussi nombreuses pour qui sait décrypter les nouveaux textes de loi !
La VEFA en 2026 : entre haute performance environnementale et renouveau fiscal
Acheter en VEFA en 2026 est un investissement tourné vers l’avenir, marqué par l’évolution de l’achat sur plan. Désormais, les projets intègrent des garanties de performance thermique de pointe. Les nouvelles constructions sont tenues de respecter des seuils de carbone extrêmement bas. L’indicateur clé, l’Ic construction, est devenu l’élément déterminant pour les promoteurs. L’objectif a dépassé la simple construction de logements pour se concentrer sur la minimisation de l’impact environnemental tout au long du cycle de vie du bâtiment.
Il est important de souligner que la fiscalité de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) a été intégralement revue afin de compenser la suppression des anciens dispositifs fiscaux incitatifs. Aujourd’hui, c’est le dispositif Jeanbrun qui attire principalement l’attention des investisseurs. Ce mécanisme repose sur un système d’amortissement avantageux, permettant de réduire très efficacement l’assiette imposable sur le long terme. Par conséquent, la VEFA s’impose de nouveau comme l’option privilégiée pour la constitution de patrimoine, offrant une construction sans les inconvénients liés aux lourds travaux de rénovation.
Le dispositif Jeanbrun : l’amortissement comme levier de rentabilité
Le dispositif Jeanbrun permet d’amortir le prix d’achat de votre bien sur une base de 80 % du prix de revient (les 20 % restants représentant le terrain, non amortissable). Par exemple, pour un appartement de 250 000 €, vous déduirez vos taux d’amortissement sur une valeur de 200 000 €, permettant de neutraliser vos loyers perçus sur la durée de l’engagement. Si vous choisissez un loyer intermédiaire, ce taux s’établit à 3,5 % annuellement.
Néanmoins, sachez que vous pouvez monter jusqu’à 5,5 % d’amortissement annuel si vous choisissez de pratiquer un loyer très social. Figurez-vous que ce système est déplafonné en termes de zonage géographique. Contrairement au Pinel, vous pouvez investir dans n’importe quelle ville de France et bénéficier de cet avantage, tant que le besoin locatif est avéré.
Bon à savoir : cet amortissement est plafonné annuellement entre 8 000 € et 12 000 € selon la catégorie, ce qui permet de neutraliser une grande partie de vos revenus fonciers. Attention toutefois à la typologie du bien : le bénéfice de l’amortissement Jeanbrun est réservé exclusivement aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Les maisons individuelles neuves, bien qu’éligibles au PTZ partout en France, sont exclues du nouveau statut de bailleur privé pour l’amortissement fiscal.
Les exigences RE2020 : garantir la pérennité verte de son patrimoine
Le confort d’été est devenu la priorité absolue des constructions neuves livrées en 2026. Avec le durcissement des seuils de la RE2020, les logements doivent désormais garantir une température intérieure supportable même sans climatisation. Notez que l’indicateur DH, signifiant Degrés-Heures, a été plafonné à 1250 °C.h. Cette limite impose dorénavant aux architectes le recours à des matériaux biosourcés et à des isolants dotés d’une forte inertie thermique.
De surcroît, sachez que les seuils carbone imposent l’usage massif du bois ou du béton bas carbone. Un bien acheté en VEFA en 2026 est donc, par définition, un actif qui ne subira pas de décote verte dans les vingt prochaines années. Ceci dit, ce niveau d’exigence a un coût. Le prix de construction a légèrement augmenté, mais il est largement compensé par des charges de copropriété réduites et une valeur de revente supérieure. Aussi, l’étiquette DPE A est désormais la norme standard pour tout programme neuf de qualité cette année.
La vente achevée : réactivité et opportunités dans l’ancien rénové
La vente achevée conserve des atouts majeurs, surtout pour ceux qui craignent les délais de construction. En 2026, le marché de l’existant est porté par une offre abondante de biens nécessitant une mise aux normes. Il faut dire que la pression du calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques a poussé de nombreux propriétaires à vendre. C’est ici que les opportunités de négociation sont les plus fortes.
La vente achevée profite d’un PTZ attractif, mais son accès reste ciblé géographiquement. Si le PTZ pour le neuf est désormais universel, le prêt à taux zéro pour l’ancien avec travaux (minimum 25 % du coût de l’opération) demeure strictement réservé aux zones B2 et C (villes moyennes et zones rurales). En zones tendues (A, B1), l’achat dans l’ancien ne peut pas bénéficier de ce financement aidé. Une telle mesure redonne du pouvoir d’achat aux primo-accédants qui souhaitent s’installer en centre-ville.
L’éligibilité au statut de bailleur privé via la réhabilitation lourde
Le statut de bailleur privé n’est pas réservé aux biens neufs. Il est possible d’en bénéficier pour une vente achevée, à condition d’entreprendre une réhabilitation importante. Condition et avantage:
- Travaux requis : Les coûts des travaux doivent atteindre un minimum de 30 % du prix d’acquisition.
- Amortissement : Cette démarche vous autorise à amortir votre bien à des taux oscillant entre 3 % et 4 %, selon le plafond de loyer que vous choisissez.
A savoir que cette option est particulièrement intéressante dans les villes historiques où le foncier est rare. Vous achetez un bien « dans son jus », vous le rénovez intégralement pour atteindre une classe énergétique performante, et vous déclenchez l’amortissement fiscal. Cela étant dit, cela demande une gestion de chantier rigoureuse.
L’administration fiscale requiert des preuves détaillées, en particulier un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) avant et après les travaux, afin de confirmer l’atteinte d’une étiquette énergétique satisfaisante. Il est important de noter que le bénéfice patrimonial est double : une plus-value latente découlant des travaux réalisés et une défiscalisation significative des revenus locatifs.
Fiscalité de la revente et abattements : ce qui change pour les propriétaires
Une réforme majeure a été adoptée pour encourager la rotation des actifs. Le délai d’exonération totale d’impôt sur le revenu est ramené à 17 ans (contre 22 ans auparavant). En revanche, la prudence reste de mise pour les prélèvements sociaux, dont l’exonération totale n’intervient qu’après 30 ans de détention. À noter qu’en 2026, le taux global des prélèvements sociaux grimpe à 18,6 % suite à la hausse de la CSG.
Pour les petits revenus locatifs, le régime micro-foncier reste inchangé en 2026 malgré les débats parlementaires. L’abattement forfaitaire est maintenu à 30 % et le plafond de revenus annuels à 15 000 €. Au-delà, le régime réel devient obligatoire. Ce statu quo renforce l’intérêt du statut LMNP (meublé) qui conserve, lui, un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € .
Le fait est que cette mesure vise à simplifier la vie des petits propriétaires qui ne souhaitent pas passer au régime réel. Ainsi, la vente achevée redevient très compétitive face aux placements financiers classiques.
- l’amortissement permet de réduire son imposition sans avance de trésorerie ;
- les frais de notaire restent le point noir de l’ancien mais sont compensés par la négociation ;
- la fluidité du marché permet de réinvestir ses capitaux plus rapidement.
La stratégie de détention requiert une analyse approfondie. Compte tenu de la hausse de 1,4 % de la CSG annoncée dans le budget le plus récent, l’optimisation fiscale, qu’elle passe par l’amortissement ou l’abattement forfaitaire, n’est plus une simple possibilité mais une impérative nécessité pour préserver le rendement net de l’investissement.
Financer son projet en 2026 : les nouveaux visages du PTZ et des aides publiques
Le financement immobilier en 2026 profite d’un environnement plus stable qu’auparavant. Les banques ont retrouvé de l’appétit pour le crédit, portées par les nouvelles garanties d’État. Le PTZ 2026 est désormais universel pour le neuf. Que vous achetiez un appartement en copropriété ou une maison individuelle, vous pouvez y prétendre si vous respectez les plafonds de ressources.
De plus, l’exonération temporaire sur les donations familiales a été reconduite jusqu’au 31 décembre 2026. Vous pouvez recevoir jusqu’à 100 000 € de vos ascendants sans aucun droit de mutation, à la seule condition que cette somme soit injectée dans l’achat d’une résidence principale neuve ou dans une rénovation énergétique d’envergure. Croyez-le ou non mais ce coup de pouce est cumulable avec les aides classiques de l’ANAH.
D’un autre côté, le cumul du PTZ avec MaPrimeRénov’ est désormais la norme pour les projets de vente achevée avec travaux. Cela permet de financer une grande partie du bouquet de rénovation sans intérêts.
En vérité, l’État cherche à massifier les rénovations globales plutôt que les gestes isolés. Pour obtenir ces financements, vous devrez obligatoirement passer par un Accompagnateur Rénov’ agréé, ce qui sécurise votre projet technique et financier.
Le duel des garanties : protection juridique et sérénité technique
La sécurité est souvent le critère qui fait pencher la balance vers la VEFA. En achetant un bien sur plan en 2026, vous signez pour une tranquillité d’esprit de dix ans. La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) reste le pilier de la VEFA. En cas de défaillance du promoteur, le garant (banque ou assureur) a l’obligation de mobiliser les fonds nécessaires pour achever l’immeuble. Si aucun délai de reprise « automatique » de 6 mois n’est inscrit dans la loi, la GFA garantit contractuellement la livraison finale du bien aux acquéreurs. De quoi sécuriser ainsi l’investissement face aux risques de faillite.
Néanmoins, la vente achevée propose une forme de sécurité différente : la réalité du bâti. Vous n’achetez pas une promesse, mais un objet fini dont vous pouvez inspecter chaque recoin. Cette année, le dossier de diagnostics techniques est devenu un véritable carnet de santé numérique du bâtiment. Il inclut l’historique des consommations réelles et les rapports de maintenance des équipements.
A savoir que dans les deux cas, le rôle du notaire reste central. Pour une VEFA, il veille à la conformité des appels de fonds. Pour une vente achevée, il s’assure de l’absence de servitudes ou d’hypothèques cachées. Il faut dire que la protection du consommateur n’a jamais été aussi forte en France.
Par ailleurs, les contrats de vente incluent désormais systématiquement des clauses de médiation pour résoudre les litiges de voisinage ou de copropriété de manière amiable.
- la garantie décennale couvre les dommages majeurs affectant la solidité du bien ;
- la garantie de parfait achèvement impose au constructeur de réparer les défauts de la première année ;
- l’assurance dommages-ouvrage est obligatoire et facilite les indemnisations rapides.
Il reste important de souligner que les banques exigent une vérification rigoureuse de la souscription à ces assurances avant d’autoriser tout versement de fonds. Par conséquent, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou d’un bien ancien récent, vous bénéficiez d’une protection juridique solide, assurant ainsi la valorisation pérenne de votre investissement.
Quel profil d’investisseur êtes-vous cette année ?
En définitive, l’arbitrage entre VEFA et vente achevée en 2026 dépend de votre capacité à projeter votre patrimoine dans le temps. La VEFA est la solution de la performance pure. Elle s’adresse à ceux qui veulent un actif « clés en main », aux dernières normes écologiques, avec une fiscalité d’amortissement extrêmement puissante. Sachez que c’est le choix de la raison pour un investissement long terme sans soucis de gestion technique.
De son côté, la vente achevée est le terrain de jeu des opportunistes et des amoureux du patrimoine. Elle permet une installation immédiate et offre des leviers de valorisation par les travaux. Notez que grâce au PTZ étendu et au nouveau statut de bailleur privé pour l’ancien rénové, cette option n’a plus à rougir de sa rentabilité face au neuf.
L’immobilier reste, en 2026, le placement refuge par excellence. Quelle que soit votre décision, l’essentiel est de bien vous entourer et de profiter des nouveaux dispositifs fiscaux avant qu’ils ne soient à leur tour modifiés. Le marché est mûr pour des stratégies audacieuses et raisonnées.
