Bien profiter des prêts transférables, c’est possible ?

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Avec des taux de plus en plus bas, les banques sont rentrées dans une spirale infernale. A trop vouloir se battre sur le crédit immobilier certaines banques se retrouvent prises au piège…n’ en déplaisent aux emprunteurs !

En effet, les banques utilisent depuis 2013 un outil d’accroche commerciale que l’on appelle « Le prêt transférable ».

Qu’est-ce que le prêt transférable ?

Dans cette vidéo, lavieimmo.com vous explique l’intérêt du prêt transférable.

Le transfert de prêt vous permet de conserver les conditions de votre crédit immobilier actuel pour financer un futur achat.

Exemple : si dans cinq ou six ans vous désirez vendre votre bien, vous pourrez conserver le même taux de crédit qu’au moment où vous avez ouvert votre emprunt.

Aujourd’hui, certaines banques ont arrêtées de vendre l’option prêt transférable. Toutefois, beaucoup d’entre elles continuent de la proposer dans leur offre de prêt, même si à terme, elles savent que cette option pourrait leur couter cher !

RACHAT DE CREDIT IMMOBILIER : Décrochez un taux à 1,05% sur 25 ans

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Incroyable mais vrai !

Au mois d’octobre, CREDIXIA décroche un taux fixe à 1,05% sur 25 ans pour des clients, en Ile de France, qui renégocient le crédit immobilier de leur résidence principale. En plus d’un taux exceptionnellement bas, CREDIXIA a négocié pour eux une délégation d’assurance – assurance de prêt extérieure à celle proposée par la banque –  au taux de 0,11% (TAEA). Le tout, sans aucun frais de dossier : 0€ de frais de dossier à la banque, 0€ de frais de courtage chez CREDIXIA !

Les taux de crédits immobiliers ont rarement été aussi bas, et pourtant, beaucoup d’emprunteurs n’ont pas encore racheté leurs prêts immobiliers. C’est plus que jamais le bon moment ! Même ceux qui ont emprunté en début d’année peuvent prétendre au rachat de crédit immobilier.

Il n’est pas rare de voir des emprunteurs renégocier deux ou trois fois un même crédit immobilier. Pour ces clients-là, le montant des frais de dossier impacte réellement sur le gain de l’opération de rachat et sur le coût total du crédit. Cela peut paraitre dérisoire mais en confiant son dossier à un courtier gratuit qui offre les frais de dossier* le client économise en moyenne 1000 € par dossier de rachat soit 3000 € s’il fait 3 rachats de crédits.

Dernier conseil, la renégociation d’un prêt immobilier ne s’arrête pas au taux du crédit et de l’assurance. Il faut vérifier les modalités de l’offre :

  • si le prêt est transférable : option qui permet de conserver le taux du crédit immobilier pour financer un prochain achat.
  • si le prêt est modulable : option qui permet d’augmenter ou diminuer les mensualités du crédit.

La promesse de vente devient irrévocable.  

Depuis le 1er octobre 2016, un vendeur qui souhaite annuler une promesse de vente pendant le délai légal pourra être sanctionné par la vente forcée du bien (article 1124 du code civil, ordonnance n°2016-131 du 10.2.16). Avant cette date, si un vendeur renonçait à vendre son bien immobilier avant la fin du délai d’option, l’acquéreur pouvait obtenir le règlement de l’indemnité d’immobilisation et réclamer des dommages et intérêts, toutefois, il ne pouvait pas obtenir la vente forcée du bien. En devenant irrévocable, la promesse de vente acquiert la même valeur qu’un compromis de vente.

 

 

Estelle LAURENT – CREDIXIA – 01 85 56 22 37

 

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Paris Match : Emprunter plus et conserver son épargne

logo_paris_matchAUDE TODINI, conseillère pour le courtier en prêts immobilier Credixia.

Paris Match : Les taux bas donnent-ils plus de pouvoir aux acheteurs ?

Aude Todini : Les emprunteurs  ont compris qu’ils avaient un réel pouvoir de négociation sur les taux de leur crédit, sur sa durée et sur le montant des mensualités. Un de nos clients a gagné 10% de pouvoir d’achat entre février et septembre : à mensualité équivalentes, il peut emprunter 32 000 € de plus. Les banques doivent également accepter une délégation d’assurance, c’est à dire une autre que celle de la banque.

Paris Match : Que permet ce gain de pouvoir d’achat ?

Aude Todini : Soit de réduire du prêt, soit d’emprunter plus et donc de conserver d’avantage d’épargne. L’apport doit couvrir les frais de notaire, le superflu peut être placé sur un contrat d’assurance-vie ou servir à financer des travaux. L’acheteur peut aussi prétendre à une plus large catégorie de logements : dotés d’une pièce supplémentaire, d’un jardin, ou mieux placés.

Paris match : Et pour ceux qui ont déjà un crédit ?

Il faut au minimum 0,8% d’écart entre le nouveau et l’ancien taux pour qu’une renégociation soit intéressante, puisque la banque applique des pénalités. La baisse des taux est telle qu’elle permet à ceux qui ont emprunter en début d’année de renégocier dès maintenant leur prêt immobilier.

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BOURSORAMA : 2017, année d’une remontée des taux ?

logo-boursoramaLes premiers signes semblent commencer à se faire sentir sur la durabilité des taux bas. D’après CREDIXIA, les taux des crédits immobiliers aux particuliers pourraient remonter dès 2017.

L’OAT 10 ans, le taux de référence utilisé pour les taux fixes des prêts immobiliers oscille à la hausse. En quelques semaines, il est passé de 0,093% fin septembre à 0,357% le 17 octobre. Du côté des banques, elles ont atteint des taux planchers. Et « il est fort probable qu’elles souhaiteront reconstituer leur marge d’intérêt avant la fin de l’année » ce qui devrait entraîner un durcissement de leurs conditions note Credixia. Un bémol toutefois, les taux demeureront encore à des niveaux très bas en 2017. Car la hausse sera lente et progressive sans compter que « les meilleurs profils obtiendront toujours les meilleurs taux »!

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Alerte Info : Remontée des taux en 2017

L’OAT 10 ans (utilisé comme référence pour les taux fixes des prêts immobiliers) oscille à la hausse depuis le 29/09/2016 passant de 0,093% à 0,297% en date du 06/10/2016. De leurs côtés, les banques ont atteint des taux planchers, et, il est fort probable qu’elles souhaiteront reconstituer leur marge d’intérêt avant la fin de l’année. Par conséquent, les banques devraient durcir les conditions d’emprunt. Mais attention à ne pas dramatiser, les taux resteront très bas en 2017. La hausse sera lente et progressive et les meilleurs profils obtiendront toujours les meilleurs taux !

hausse taux immobilier 2017En cas de hausse des taux, il est nécessaire de trouver d’autres leviers pour économiser sur le cout total d’un crédit immobilier car « le meilleur taux ne signifie pas toujours la meilleure offre ». Il y a d’autres éléments essentiels à prendre en compte et notamment le coût de l’assurance emprunteur. Le meilleur moyen de faire baisser le cout d’un prêt immobilier est de négocier une délégation d’assurance.

Depuis la loi Hamon de 2014 cette démarche est simple. Il suffit de présenter un contrat d’assurance intégrant les mêmes garanties que le contrat proposé par la banque. Dans ces conditions, la banque ne peut pas refuser d’accorder une assurance déléguée. Toutefois, l’emprunteur dispose d’un délai d’un an maximum pour faire cette démarche. A noter qu’un amendement en débat (dans le cadre de la loi Sapin 2) prévoit d’autoriser les particuliers à changer l’assurance de leur prêt tous les ans.

En période de taux bas, le montant de l’assurance représente une part importante du cout du crédit. Alors que la part de l’assurance représentait 10 à 15% d’un crédit il y a quelques années, elle peut aujourd’hui représenter jusqu’à 30%. Grâce à la délégation d’assurance, le candidat à l’emprunt peut faire des milliers d’euros d’économie.

Exemple sur un cas concret

Un couple de franciliens contracte un prêt immobilier de 200 000 euros sur 20 ans. Les emprunteurs sont âgés de 35 ans avec un statut cadre et non-fumeurs :

  • en souscrivant une assurance groupe (DC/PTIA/IPT/ITT) à 50% par tête le montant de la cotisation est de 45 euros / mois soit un taux d’assurance de 0,27%
  • en souscrivant une délégation d’assurance (DC/PTIA/IPT/ITT) à 50% par tête le montant de la cotisation est de 15 euros / mois soit un taux d’assurance de 0,09%.
  2008 2015 2016
Taux crédit   4,65% 1,95% 1,05%
 
Taux assurance groupe 0,27% 0,27% 0,27%
Cout de l’assurance groupe 45 € / mois 45 € / mois 45 € / mois
Cout du crédit (intérêt + assurance) 118 372 € 52 490 € 32 622 €
Part de l’assurance % 9% 20% 33%
 
Taux assurance en délégation 0,09% 0,09% 0,09%
Cout de l’assurance groupe 15 € / mois 15 € / mois 15 € / mois
Cout du crédit (intérêt + assurance) 111 172 € 45 290 € 25 422 €
Part de l’assurance % 3% 7% 14%

Au travers de cet exemple, il est facile de constater que la part de l’assurance impacte fortement sur le cout global du crédit.

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CAPITAL : La technique du prêt in fine

capital« Il y a plus efficace que l’emprunt amortissable pour rentabiliser une opération immobilière : le crédit dit « in fine« , qui consiste à ne rembourser le capital qu’en une fois, à la fin, en soldant une assurance-vie sur laquelle des sommes ont été provisionnées tous les mois. Avantage du montage : comme le capital n’est pas amorti, le montant des intérêts dus est supérieur à ceux d’un emprunt classique, autorisant donc à en déduire un maximum des loyers.
[…]
Mieux vaut ne s’engager que si le taux attendu du contrat dépasse d’au moins 1 point celui du crédit.#A cet égard, évitez de retenir l’assurance vie de la banque prêteuse, souvent décevante », prévient Jonathan MHANNI, de CREDIXIA. »

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