En 2025, le prêt relais demeure une option de financement clé pour les propriétaires souhaitant acheter un nouveau bien avant de vendre leur résidence actuelle. Cette forme de crédit transitoire offre une souplesse considérable sur un marché immobilier réactif, où les opportunités sont souvent de courte durée.
Par conséquent, une compréhension approfondie de son fonctionnement, de ses avantages et de ses inconvénients est essentielle pour les propriétaires envisageant cette transition. Voici un éclairage détaillé sur le prêt relais tel qu’il existe aujourd’hui, en examinant ses caractéristiques spécifiques, ses conditions d’obtention et ses modalités de remboursement.
Qu’est-ce qu’un prêt relais et pour qui ?
Le prêt relais est un financement bancaire à court terme qui permet à un propriétaire d’acheter un nouveau bien immobilier sans attendre la vente de son logement actuel. Figurez-vous que ce crédit fonctionne comme une avance sur la valeur estimée du bien à vendre, généralement comprise entre 60% et 90% selon si un compromis est signé ou pas, déduction faite de l’éventuel capital restant dû sur un prêt en cours..
Cette solution s’adresse spécifiquement aux secundo-accédants, c’est-à-dire des propriétaires qui souhaitent changer de logement. Elle permet de résoudre plusieurs problématiques :
- saisir une opportunité immobilière sans attendre la vente effective de son bien actuel ;
- éviter un déménagement temporaire et les frais associés (double déménagement, location provisoire, garde-meubles) ;
- prendre le temps de vendre son bien au meilleur prix, sans la pression d’un achat imminent.
Dans le contexte immobilier de 2025, le prêt relais reste une option pertinente pour de nombreux propriétaires. Néanmoins, cette solution implique une certaine stabilité financière, car l’emprunteur devra temporairement assumer la charge de deux biens immobiliers.
Les différentes formules de prêt relais en 2025
En 2025, trois principales formules de prêt relais sont proposées par les établissements bancaires, chacune répondant à des besoins spécifiques :
Le prêt relais sec est adapté lorsque la valeur du bien à vendre suffit à financer intégralement le nouvel achat immobilier. Dans cette configuration, le financement repose uniquement sur l’avance accordée par la banque sur la base de la valeur du bien à vendre, sans nécessiter de crédit complémentaire.
Le prêt relais adossé est la formule la plus courante. Elle combine le prêt relais avec un crédit immobilier classique lorsque le nouveau bien est plus onéreux que celui qui va être vendu. Cette solution permet de compléter le financement et d’étaler une partie de la dette sur une plus longue période.
Le prêt relais avec franchise totale permet de différer non seulement le remboursement du capital mais aussi celui des intérêts jusqu’à la vente du bien immobilier. Cette option améliore la trésorerie pendant la période transitoire, mais accroît le coût total du crédit puisque les intérêts s’accumulent.
Enfin, le prêt relais rachat est une autre formule permettant de racheter un prêt immobilier existant en plus de financer l’acquisition d’un nouveau bien. Cette option peut être avantageuse dans certaines situations spécifiques et les conditions de 2025 doivent être vérifiées.
Durée et modalités de remboursement
Le prêt relais est par définition un crédit temporaire, conçu pour couvrir la période entre l’achat du nouveau bien et la vente du logement actuel. A savoir que sa durée standard est de 12 mois, renouvelable une fois, ce qui porte sa durée maximale à 24 mois (2 ans).
Ce délai est généralement suffisant pour finaliser la vente du bien dans de bonnes conditions. Toutefois, en cas de difficultés imprévues sur le marché immobilier, certains établissements peuvent accorder une prolongation exceptionnelle, souvent assortie de conditions plus restrictives.
Options de remboursement en 2025
Concernant le remboursement, deux principales options sont proposées aux emprunteurs en 2025 :
La franchise partielle : l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts et l’assurance mensuellement. Le capital emprunté est remboursé en totalité lors de la vente du bien. Cette formule permet de limiter l’accumulation des intérêts tout en allégeant les mensualités par rapport à un crédit classique.
La franchise totale : aucun remboursement n’est effectué pendant la durée du prêt. Les intérêts s’accumulent et sont ajoutés au capital, l’ensemble étant remboursé lors de la vente du bien. Cette option soulage la trésorerie mais augmente le coût total du crédit.
En dépit du fait que la formule avec franchise totale puisse sembler plus attrayante à court terme, elle implique un coût global plus élevé en raison de la capitalisation des intérêts. Le choix entre ces deux options dépendra de la capacité financière de l’emprunteur à assumer des mensualités supplémentaires pendant la période de transition.
Conditions et coût du prêt relais en 2025
Pour obtenir un prêt relais en 2025, plusieurs conditions doivent être remplies et différents éléments déterminent son coût.
Taux d’intérêt et frais associés
Le taux d’intérêt d’un prêt relais en 2025 est généralement compris entre 3,50% et 4,98% selon les sources, soit légèrement supérieur à celui d’un crédit immobilier classique. Ce taux reflète le risque supplémentaire pris par la banque sur une opération à court terme dont le remboursement dépend de la vente effective d’un bien.
Le taux d’usure, qui représente le taux maximum légal, était fixé à 6,64% en janvier 2025 pour ce type de prêt, avec des réajustements mensuels possibles en fonction de l’évolution des conditions du marché.
Outre le taux d’intérêt, d’autres frais doivent être pris en compte :
- les frais de dossier, généralement compris entre 1% et 1,5% du montant emprunté ;
- les frais de garantie (hypothèque ou caution bancaire) ;
- le coût de l’assurance emprunteur.
Il est à noter que, selon les récentes évolutions réglementaires, les intérêts du prêt relais ne sont plus comptabilisés dans le calcul du taux d’endettement tant que le prêt ne dépasse pas 80% de la valeur du bien mis en vente, ce qui facilite l’accès à ce type de financement.
Critères d’obtention
Les banques évaluent plusieurs éléments avant d’accorder un prêt relais :
La qualité du bien à vendre est déterminante : son emplacement, son état général et sa liquidité potentielle sur le marché immobilier local influencent directement le pourcentage de sa valeur que la banque acceptera d’avancer.
La solidité financière de l’emprunteur est également scrutée : revenus stables, capacité d’endettement, apport personnel et historique de crédit sont autant de facteurs qui rassurent l’établissement prêteur sur la capacité à faire face à une éventuelle difficulté de vente.
Le réalisme du prix de vente est particulièrement important : une estimation trop optimiste pourrait compromettre la vente dans les délais impartis. C’est pourquoi les banques exigent souvent plusieurs estimations indépendantes et peuvent mandater leur propre expert.
Étapes clés pour mettre en place un prêt relais
La mise en place d’un prêt relais suit un processus bien défini que tout emprunteur doit connaître pour optimiser ses chances de succès.
1. Estimation et mise en vente du bien
La première étape cruciale consiste à faire estimer son bien par un ou plusieurs professionnels de l’immobilier. Cette estimation doit être réaliste et tenir compte des tendances du marché local. Le fait est que les banques se montrent généralement plus prudentes dans leur propre évaluation, retenant souvent une valeur inférieure de 10% à 15% par rapport aux estimations des agents immobiliers.
Une fois l’estimation obtenue, il est recommandé de mettre effectivement le bien en vente avant même de solliciter un prêt relais. Cette démarche proactive rassure la banque sur votre intention réelle de vendre et peut vous permettre de négocier de meilleures conditions si des visites ont déjà eu lieu ou si des offres ont été reçues.
2. Constitution du dossier et comparaison des offres
La constitution d’un dossier de financement solide est déterminante. Au-delà des documents habituels (justificatifs d’identité, de revenus, de charges), vous devrez fournir :
- les estimations professionnelles de votre bien actuel ;
- le compromis ou la promesse d’achat du nouveau bien ;
- idéalement, le mandat de vente signé avec une agence immobilière ;
- l’historique des remboursements de vos crédits en cours.
De plus, comparer les offres de plusieurs établissements reste essentiel en 2025. Les conditions (taux, pourcentage de la valeur du bien avancé, options de franchise) peuvent varier significativement d’une banque à l’autre. Notez que le recours à un courtier peut s’avérer judicieux pour obtenir les meilleures conditions.
Avantages et risques du prêt relais en 2025
Comme tout dispositif de financement, le prêt relais présente des avantages mais aussi des risques qu’il convient d’évaluer soigneusement.
Avantages significatifs
Le prêt relais offre plusieurs avantages considérables pour les propriétaires en transition :
- la synchronisation simplifiée entre achat et vente, évitant la contrainte de vendre précipitamment ;
- l’absence de double déménagement et de solutions transitoires coûteuses ;
- la possibilité de négocier le prix de vente sans pression temporelle excessive ;
- la souplesse de remboursement anticipé, généralement sans pénalités ;
- un impact limité sur le taux d’endettement grâce aux récentes évolutions réglementaires.
Le prêt relais constitue donc une solution adaptée et rassurante pour les propriétaires en transition immobilière. Il permet d’optimiser la gestion des délais, des coûts et de la négociation sans contrainte excessive.
Risques à considérer
Néanmoins, certains risques inhérents doivent être soigneusement évalués :
- le risque d’une vente plus difficile que prévue, pouvant conduire à une prolongation coûteuse du prêt relai ;
- la pression financière liée à la détention simultanée de deux biens (charges, taxes, assurances) ;
- le surcoût potentiel en cas de baisse du marché immobilier nécessitant de revoir le prix de vente à la baisse ;
- la complexité de gestion de plusieurs crédits simultanés.
Pour minimiser ces risques, une estimation réaliste du délai de vente et une marge de sécurité financière sont essentielles. Certains experts recommandent même de prévoir jusqu’à six mois de trésorerie supplémentaire pour faire face à d’éventuels retards dans la vente.
Le prêt relais demeure en 2025 une solution de financement pertinente pour les propriétaires souhaitant changer de logement sans synchroniser parfaitement vente et achat. Il faut dire que malgré des taux légèrement plus élevés que ceux des crédits classiques, il offre une flexibilité précieuse et permet d’éviter les contraintes et coûts liés à des solutions transitoires.
Les différentes formules proposées par les banques (prêt relais sec, adossé ou avec franchise totale) permettent de s’adapter à diverses situations patrimoniales et capacités financières. En dépit des risques inhérents, notamment celui d’une vente plus longue que prévue, une préparation minutieuse et une estimation réaliste du bien à vendre réduisent considérablement ces aléas.
Pour optimiser les chances de succès, il est recommandé de mettre en vente son bien avant même de solliciter le prêt relais et de constituer un dossier solide incluant plusieurs estimations professionnelles. Un accompagnement par un courtier spécialisé peut également s’avérer judicieux pour obtenir les meilleures conditions dans un environnement bancaire qui demeure sélectif.
