La Revue Fiduciaire : Économisez sur votre assurance emprunteur

Plus du tiers en moyenne, c’est le poids de l’assurance emprunteur dans le coût total du crédit immobilier. En proportion, « elle pèse encore plus lourd dans le crédit depuis que les taux d’emprunt sont bas », explique Jacques Martin, secrétaire général de l’association Assurance emprunteur citoyen (AEC). Sur toute la durée totale de son crédit, l’emprunteur devra débourser plusieurs milliers d’euros pour régler une assurance de prévoyance (invalidité, incapacité de travail, décès) qu’il n’est pas sûr d’utiliser (tant mieux !) et qui n’est pas obligatoire…

Non imposée par la loi, l’assurance emprunteur est toutefois systématiquement exigée par la banque lors de la souscription d’un crédit immobilier. Elle lui garantit le remboursement du prêt en cas d’invalidité, d’incapacité de travailler, de maladie ou encore de décès de l’emprunteur. Cette assurance est un élément essentiel du crédit, qu’il ne faut surtout pas négliger, non seulement parce qu’elle coûte cher, mais aussi parce qu’elle se substitue à l’emprunteur en cas d’accident de la vie.

Problème : « C’est un marché monopolistique (des banques, NDLR), déplore Jacques Martin. Près de 85 % des assurances emprunteurs de prêts immobiliers sont collectées au titre de contrats de groupe bancaires (assureur partenaire de la banque, NDLR) ». Or, les garanties de ces contrats groupe ne sont pas toujours les mieux adaptées au profil de l’emprunteur, ni les plus compétitives au niveau prix. Si vous venez de souscrire un prêt ou de renégocier le vôtre, il n’est toutefois pas trop tard pour changer d’assurance. La loi consommation (Hamon) du 17 mars 2014 a beaucoup facilité la démarche de mise en concurrence.

Un an pour trouver une autre assurance

Revoir son assurance de prêt, c’est potentiellement faire des économies de plusieurs milliers d’euros. « Actuellement, les assurances groupe des banques affichent un taux annuel moyen de 0,40 % du montant du crédit, quand les assureurs individuels descendent autour de 0,10 % par emprunteur », détaille le comparateur Hyperassur.com. Ainsi, pour un couple qui emprunterait 200 000 € sur 20 ans avec des garanties à 100 % pour chacun (remboursement de chaque mensualité en totalité), faire une délégation d’assurance peut représenter une économie de 12 000 € sur la totalité du prêt (voir autres exemples dans les tableaux)… « En fonction des assurances, vous pouvez gagner jusqu’à 15 % sur la cotisation mensuelle, assure Corine Monteil, directrice du courtier Nousassurons.com. Selon les profils, vous pouvez économiser au total de 7 000 € à 15 000 € en changeant d’assurance ! »

Depuis le 26 juillet 2014, l’emprunteur dispose de 12 mois calendaires à compter de la signature définitive de l’offre de prêt pour faire jouer la concurrence et trouver une autre assurance moins chère, à garanties au moins équivalentes (loi Hamon n° 2014-344 du 17 mars 2014). Cette délégation d’assurance est gratuite, la banque ne peut ni appliquer une pénalité, ni modifier le taux du crédit en conséquence (article L. 312-9 du code de la consommation). « Une année pour changer d’assurance donne une vraie faculté au consommateur de négocier son crédit point par point, d’abord le taux d’intérêt, puis l’assurance, souligne Isabelle Tourniaire, responsable des études du cabinet spécialisé Banque Assurance Optimisation (BAO). Sur le papier, c’est une belle avancée ! » Mais attention, la banque qui accorde le prêt a toujours la possibilité de refuser l’assurance alternative proposée par l’emprunteur pour défaut d’équivalence des garanties. Si l’emprunteur a plus de temps pour faire jouer les offres de la concurrence, encore faut-il qu’il puisse analyser les garanties intégrées dans les contrats…

D’abord mesurer le taux (taea)

L’emprunteur dispose d’un premier point de comparaison : le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA), qui doit figurer sur chaque proposition de crédit immobilier depuis le 1er janvier 2015, aux côtés du montant en euros des échéances mensuelles et du coût total du crédit (décret 2014-1190 du 15 octobre 2014). Le TAEA est accompagné de la mention des garanties (décès, incapacité…) dont il intègre le coût. « Il est directement comparable au taux du crédit immobilier, explique Isabelle Tourniaire. Si le TAEA pour deux co-emprunteurs vaut 0,9 %, ce qui est fréquent, et que le crédit est accordé au taux de 2,5 %, on peut en déduire que l’assurance pèse plus du tiers du coût du crédit ! » Si le TAEA est trop élevé, il n’y a pas à hésiter : il faut s’armer de la nouvelle fiche d’information standardisée et aller comparer ce que proposent les autres assureurs.

Comparer les garanties grâce à la fiche d’information

« Depuis le 1er octobre 2015, la banque doit remettre à l’emprunteur, dès la première simulation de crédit, une fiche d’information standardisée (FIS) qui comporte onze critères de garanties sur l’invalidité-incapacité et éventuellement des garanties de perte d’emploi, explique Olga de Sousa, juriste à l’UFC Que Choisir. L’assurance emprunteur est plus simple à comprendre qu’avant. La notion d’équivalence des garanties exigée par la loi et les banques pour changer d’assurance est clarifiée grâce à cette fiche. »

La fiche doit respecter un modèle standard. Chaque établissement prêteur doit avoir choisi, dans une liste limitative établie par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), onze critères sur dix-huit au titre des garanties de base (décès-PTIA-invalidité, incapacité, invalidité) et éventuellement quatre critères au plus sur huit pour la garantie perte d’emploi. Pour chacun, il est détaillé le niveau de couverture, en pourcentage du capital emprunté (par exemple, si la garantie couvre les déplacements professionnels, les affections dorsales ou psychiatriques, l’invalidité permanente dès 33 %, etc.). « La fiche d’information standardisée détaille les quotités que la banque exige pour chaque garantie et donc celles qu’il faudra trouver a minima chez un autre assureur », décrit Isabelle Tourniaire du cabinet BAO. La comparaison entre assurances est ainsi facilitée. « Si les onze critères d’équivalence sont bien respectés, la banque ne peut plus refuser la délégation d’assurance », affirme Estelle Laurent, porte-parole du courtier Credixia. Reste à savoir si les banques vont vraiment jouer le jeu… ? La Fédération bancaire française a d’ores et déjà annoncé que la FIS ne serait effective, pour d’obscures raisons informatiques, qu’au 1er janvier 2016, soit trois mois après la date prévue.

7 questions à se poser avant d’acheter !

Est-ce le bon moment pour acheter ?

La première règle à respecter avant d’acheter un logement est d’analyser le marché. Le secteur de l’immobilier évolue continuellement : modifications de la fiscalité, nouvelles aides, fluctuations des prix et des taxes, nouvelles réglementations, etc… Ces éléments qui peuvent conditionner un achat sont nombreux, il est donc important de se tenir informé sur les conditions du marché immobilier et de con naitre les changements en vigueur.

Les taux vont-ils encore baisser ?

Les banques devraient continuer à prêter dans d’excellentes conditions en 2016. Cette thèse s’appuie sur plusieurs éléments. D’abord, la politique accommodante de la BCE (Banque Centrale Européenne) qui conserve son taux directeur à 0,05%, ensuite l’injection massive de liquidités dans la zone euro et l’OAT 10 ans qui reste extrêmement bas.

Pour une mensualité de 1 000 euros, on peut aujourd’hui emprunter 198 600 euros sur 20 ans, contre 166 000 en septembre 2011. A mensualité et durée égales, les emprunteurs peuvent donc faire un crédit de 32 200 € supplémentaires en 2015 par rapport à 2011. Ils pourront acquérir un bien immobilier d’une valeur supérieure de + 17%.

Combien puis-je emprunter ?

La règle dite des 33% d’endettement est de mise. Il s’agit du pourcentage du total des charges de crédits (tous crédits confondus : consommation, révolving, immobilier) par rapport aux revenus nets des emprunteurs. Pour des revenus de 3000 €, la mensualité maximum est de 1000 € ce qui permet d’emprunter 158 200 € sur 15 ans, 196 200 € sur 20 ans et 228 000 € sur 25 ans.

Taux fixe ou taux variable ?

Le taux variable est conseillé seulement en cas de crédit court terme pour obtenir un taux d’appel très bas, avec l’objectif de revendre ou de rembourser rapidement. En revanche, il existe pour les primo-accédants un taux dit « mixte ». Statistiquement, les primo-accédants revendent leur bien dans les 7 premières années du crédit immobilier, c’est pourquoi les banques ont inventé le taux mixte. Il s’agit d’un taux préférentiel, fixe de 7 à 15 ans, puis variable CAPE +/- 2 à l’issu de la période fixe. Il est recommandé par les établissements bancaires pour limiter le risque de surendettement en début de prêt. Pour les jeunes qui revendent pendant le période fixe, c’est une très bonne formule qui présente un risque minime avec une économie importante.

Faut-il emprunter sur une durée longue ?

Plus la durée s’allonge et plus le crédit coûte cher en intérêt et en assurance. Pour ne pas faire exploser le coût du crédit, il est conseillé de réduire au maximum la durée de l’emprunt. Pour réduire la durée d’emprunt, il faut choisir le meilleur crédit immobilier du marché, celui qui permet de payer moins d’intérêt et donc d’avoir la durée de remboursement la plus courte pour une même mensualité.

Pourquoi faire appel à un courtier ?

Pour les banques, le courtage constitue un flux de nouveaux clients qualifiés. Les dossiers de prêts sont préalablement vérifiés, montés et correspondent aux profils recherchés. Le banquier n’a plus qu’à accepter le dossier ou le refuser. Pour le client, les banques accorderont plus facilement des taux avantageux aux réseaux de courtiers grâce aux volumes d’affaires importants qu’ils génèrent.

Le courtier en crédit immobilier sait présenter un dossier auprès des banques, alors qu’un client, lui, ne sait pas forcément le faire. « Nous mettons en avant les points positifs du dossier, nous négocions l’exonération des indemnités de remboursement anticipé et la délégation d’assurance. Notre plus-value est que nous offrons les frais de dossier (bancaire et courtage) à nos clients. Notre métier est d’apporter une solution de financement au meilleur coût». Le fait de confier ses démarches à un courtier en crédit immobilier apporte du confort et un gain de temps considérable ! En un seul rendez-vous le client accède à toutes les offres de la place (crédit et assurance).

Privilégier un bien immobilier neuf ou ancien ?

En matière d’achat immobilier, il n’y a pas de règle. Le choix entre ancien et neuf est une affaire de goût. Toutefois, quelques points peuvent faire la différence…D’un côté, les biens anciens sont proposés à des prix 15 à 20 % moins chers que les neufs et on peut s’y installer immédiatement. Par contre, les frais d’acquisition sont plus élevés : 7,5 % en moyenne contre 2,5 % dans le neuf. De plus, investir dans le neuf exonère la taxe foncière durant les deux premières années d’habitation. Et, si vous êtes primo-accédants, vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux 0%, à condition de respecter les critères. Sachez que les conditions du PTZ changent en 2016, les plafonds de revenus seront revalorisés et le différé généralisé.

Point Banque – Fygostudio réalise un spot publicitaire pour CREDIXIA

Aux commandes, l’agence créative Fygostudio qui a imaginé pour Credixia une vidéo avec des personnages animés. « Nous pensions depuis longtemps à franchir le cap et à nous afficher en télévision », explique Estelle Laurent, porte-parole du groupe qui précise « nous avions pour habitude de prendre la parole au mois de septembre, notamment par le biais d’une présence sur les salons de l’immobiliers. Or, cette année, les deux salons auxquels nous avions l’habitude de participer n’ont pas été reconduits. Nous nous sommes donc rapprochés de Fygostudio, une agence spécialisée en « motion design » dont la proposition nous a séduit par sa qualité graphique et sa modernité.

Ce format original correspond tout à fait à l’esprit de l’équipe de Credixia. » Une campagne télévisuelle qui s’accompagne d’une présence digitale. La diffusion du film a été relayée sur l’ensemble des réseaux sociaux du groupe : Twitter, Facebook, Viadeo et LinkedIn. Par ailleurs, pour compléter le dispositif télévisuel, un partenariat a été noué avec le site www.lavieimmo. com. « Toutes les prises de décision concernant les achats d’espaces sont prises en interne. Le site www. lavieimmo.com appartenant au groupe BFM, il nous a été plus facile de convenir d’une visibilité groupée via les deux supports.

Ainsi, Credixia s’est affiché sur le site www.lavieimmo. com du 16 septembre au 16 octobre, via des bannières, mais également via une campagne de mailing et une présence dans la newsletter », détaille la porte-parole. Si pour l’heure, il est trop tôt pour mesurer les retombées d’une telle campagne, les premières réactions postées sur les réseaux sociaux sont conformes aux attentes du courtier : « nos clients et partenaires ont réagi positivement à la diffusion du film qui pour beaucoup semble en parfait accord avec l’esprit et les valeurs de Credixia », poursuit Estelle Laurent.

Dès 2016, le groupe pourrait à nouveau s’afficher à la télévision en poursuivant son objectif affiché lors de cette première campagne : « faire connaître la marque et la positionner comme un acteur de référence sur le marché du courtage en crédits immobiliers ». A fin 2015, le chiffre d’affaires de Credixia devrait atteindre 200 millions d’euros, contre 130 millions d’euros un an auparavant

AGEFI : Assurance de prêt, les emprunteurs ont le choix

Ces critères doivent être mentionnés dans la nouvelle fiche standardisée d’information devenue obligatoire au 1er octobre 2015. C’est un pas important car il contraint les banques à formaliser leur éventuel refus sur des bases objectives dans la mesure où elles ne peuvent demander aux emprunteurs des contrats plus riches que ceux qu’elles proposent elles-mêmes. L’autre mesure significative de la loi Hamon est la possibilité de changer d’assurance emprunteur dans les 12 mois qui suivent la souscription du crédit immobilier.

L’idée étant qu’une fois le crédit obtenu, les emprunteurs pourront se mettre en quête d’un contrat équivalent moins onéreux. Arrivera-ton enfin à faire jouer la concurrence sur ce marché tenu à plus de 85 % par les banques ? C’est loin d’être évident.

Contre toute attente, les assureurs alternatifs communiquent assez peu. Pour Bertrand Lauzeral, associé chez Exton Consulting, « l’effort à est très important par rapport aux coûts d’acquisition d’un client en assurance emprunteur, d’autant plus que le marché est réduit (730.000 transactions par an) et difficile à capter en raison de l’attitude des banquiers ». Pourtant, les offres sont bel et bien là, certains assureurs se sont positionnés de longue date avec des tarifs bien inférieurs à ceux des banques, ils ont fait évoluer leurs garanties pour mieux couvrir les clients, ils ont déployé des efforts pour aider les courtiers à dispenser le meilleur conseil en fonction de l’établissement prêteur.

« Les acteurs alternatifs se sont mobilisés, confirme Estelle Laurent, porte-parole du courtier Credixia. Ils ont tous un outil qui permet de choisir les options à souscrire pour obtenir un niveau équivalent de garantie au contrat groupe de chaque banque. » April, qui propose désormais un contrat remplissant les 18 critères de comparaison listés par le CCSF, indique que l’année 2015 sera particulièrement bonne. De même, Metlife a vu son volume d’affaires progresser de 50 % au premier semestre 2015 par rapport à la même période de 2014, essentiellement grâce aux renégociations de crédit, les emprunteurs profitant des taux bas pour changer de banque et d’assurance. Dans cette configuration, les courtiers ont de belles cartes en main pour faire évoluer le marché.

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Crédit : un particulier peut emprunter 32.200 € de plus qu’en 2011

ASSURANCE DE PRET : CREDIXIA propose un contrat certifié « équivalence des garanties »

Cette nouvelle disposition s’inscrit dans le cadre de la Loi Hamon qui autorise l’emprunteur à résilier son assurance de prêt au profit d’un contrat plus compétitif, au cours de la première année, à condition que le nouveau contrat présente des garanties similaires à celui de la banque.

Jusqu’alors, la loi ne précisait pas quelles étaient ces garanties, ce qui freinait l’emprunteur à rechercher une autre assurance ou permettait au prêteur de refuser aisément un contrat délégué au motif de « non équivalence des garanties ».

Pour remédier à ces difficultés, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a défini une liste des garanties minimales exigibles par les banques en cas de demande d’assurance individuelle. Dans cette liste, le CCSF exige que les banques choisissent 11 critères parmi les 18 définis pour établir l’équivalence de garanties. Les banques sont tenues de communiquer à leurs clients une Fiche Standardisée d’Information précisant les critères choisis et le cout de l’assurance et d’utiliser uniquement ces critères pour motiver leur refus de délégation d’assurance pour non équivalence.

Pour répondre à cette exigence d’équivalence des garanties, CREDIXIA propose un contrat répondant à l’ensemble des critères requis ; c’est-à-dire qu’il regroupe les 18 critères définis par le CCSF. Grâce à ce contrat, il n’y a plus aucune raison qu’une banque refuse la mise en place d’une délégation d’assurance.

Pour mesurer les économies qu’il est possible de réaliser lors d’un rachat d’assurance, voici un exemple concret d’un jeune couple qui a souscrit un prêt de 220 000€ sur 20 ans en 10/14: