Le taux d’endettement est un terme que l’on utilise souvent lorsque vient le temps de parler de budget ou d’achat immobilier. Mais qu’est-ce que c’est exactement ? Avant de signer un compromis de vente, il faut d’abord évaluer son taux d’endettement. Cela permet d’orienter la recherche du bien dans la fourchette de prix correspondant à sa capacité d’emprunt.

Taux d’endettement : qu’est-ce que c’est ?
D’une manière générale, l’endettement considéré par le prêteur, comme étant correct, est de l’ordre de 33 % (soit 1/3 de vos revenus). Les banques utilisent cet indice pour évaluer votre capacité de remboursement (solvabilité). Il s’agit du pourcentage du total des charges de crédits (tous crédits confondus : consommation, révolving, immobilier) par rapport aux revenus des emprunteurs.

Taux d’endettement : comment est-il calculé ?
Votre taux d’endettement actuel correspond au total de vos dépenses (crédits en cours, loyer) sur l’ensemble de vos revenus, multiplié par 100. Il vous indique la marge disponible pour contracter un nouveau crédit.

Comment optimiser votre taux d’endettement ?

Selon votre situation il existe plusieurs hypothèses.

Dans le cas de revenus variables, il faut surtout prendre en compte votre salaire fixe comme base. En fonction de votre ancienneté, l’établissement prêteur pourra faire une moyenne de vos salaires sur les 3 dernières années et y inclure les primes et commissions.

Dans le cas d’un salaire élevé, les banques seront plus souples si vous arrivez à prouver que vos charges peuvent être au-dessus du seuil des 33%.

Dans le cas des revenus modestes, les banques pratiquent le calcul du « reste à vivre » qui permet de déterminer si le foyer peut subvenir à ses besoins après paiement du crédit. Le « reste à vivre » sera calculé en fonction du revenu résiduel par personne après paiement des charges et du prêt. Un taux d’endettement est acceptable lorsque la somme par personne restant disponible permet de supporter les dépenses quotidiennes.

Le taux d’endettement de 33% peut être modulé à la hausse ou à la baisse, en fonction de l’étude de votre dossier de prêt. Pour un ménage ayant des revenus confortables, présentant un « reste à vivre » élevé, la banque pourra accepter un taux d’endettement à 35% ou plus. A l’inverse, certains emprunteurs avec des revenus plus faibles ou moins réguliers ne pourront pas obtenir de prêt au-delà de 30% d’endettement.

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CREDIXIA propose un prêt immobilier à taux révisable « cape + 1 ». Un prêt dont le taux peut baisser et dont le taux plafond est sécurisé.
CREDIXIA propose une Formule gagnante pour l’emprunteur
CREDIXIA propose un Taux Révisable CAPE +1 à 2,65% sur 20 ans. Ce taux variable « TOTALEMENT sécurisé » est plafonné au taux de départ (2,65%) + 1 point soit un taux maximum de 3,65% et est variable SANS LIMITE à la baisse.

Ce taux variable est indexé sur l’Euribor 3 mois (révision trimestriel), et a une option de passage à taux fixe à tout moment pendant la durée du prêt (la banque appliquera le taux en vigueur à l’instant T). Le risque pour l’emprunteur est inexistant puisque le taux plafond est fixé par contrat à l’origine, et ne pourra en aucun cas être dépassé, quelles que soient les variations du taux de référence.

Prenons l’exemple de 100 000€ empruntés sur 20 ans, le calcul hors assurance est :

– Taux fixe à 3,15% : 240 mensualités de 562.14€, soit un coût total des intérêts de 34 913.60 €
– Taux capé+1, en prenant comme hypothèse 2.65% sur 5 ans, puis 3.05% jusqu’à 10 ans, et 3.65% (taux plafond) au-delà, le coût total des intérêts est de 33 597.20 € donc moins cher que le taux fixe sur la même période (mensualités 537.24 puis 552.48, puis 568.45€).

Ce produit permet de financer tous types de projets immobiliers : acquisition de neuf ou d’ancien, construction, vente en l’état futur d’achèvement, travaux, terrain seul, destinés à l’habitation principale ou secondaire, un investissement locatif, un usage mixte (privé et professionnel), une résidence de tourisme.
Une offre à des conditions attrayantes
Pour les périodes inférieures ou égales à 20 ans, les clients peuvent opter pour une mensualité constante ou une durée constante. Cette option est prise au départ, elle est irréversible. Au-delà de 20 ans, dans la limite de 25 ans maximum, l’option durée constante est de règle. Le client a la possibilité de choisir le jour de prélèvement de la mensualité.

Grâce au report d’échéance, le client a la possibilité de différer le paiement d’une mensualité une fois par an, sans aucun frais, avec un maximum de 12 fois pendant la durée du crédit.

Ce prêt est modulable après le 6e mois suivant la totalité du décaissement, à l’initiative du client, et sans aucun frais :

– A la hausse dans la limite de 100% de la mensualité précédente et ce chaque année
– A la baisse dans la limite d’une prorogation d’1 an pour les durées initiales de – de 7 ans et 2 ans pour les durées au-delà.

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La majorité des banques ont revu leur grille tarifaire à la hausse ce mois-ci, sauf une qui a baissé de – 0,05% sur les taux premiums (réservés aux foyers justifiant d’un revenu net mensuel de 4000 euros). Les hausses oscillent entre + 0,05% et + 0,15% selon les banques.

Malgré cette hausse, les taux maintiennent toujours un niveau très bas. Par exemple, les taux sur 15 et 20 ans, principaux indicateurs des conditions de prêts proposées sur le marché, s’établissent respectivement à 2.80% et 3,20%. La période est donc plus que jamais favorable pour acheter (de nombreuses transactions se concluent avec des négociations de prix supérieures à 10%) ou pour renégocier votre prêt actuel. Toutefois sur le marché de l’immobilier la conjoncture économique est incertaine, alors n’attendez pas pour emprunter.

Les taux devraient restés stables jusqu’à la fin de l’année 2013
Une des principales raisons, le taux d’intérêt des marchés financiers (OAT 10 ans), utilisé comme référence pour les taux fixes des prêts immobiliers, reste stable et oscille entre 2.40 et 2,50%. Il a même tendance à baisser depuis le mois de septembre (il était à 2.63% le 05/09/2013).

Au vue du faible niveau d’inflation, la Banque Centrale Européenne (BCE) devrait maintenir son taux directeur à 0,50%, son plus bas niveau historique. La politique de la BCE, qui détient beaucoup de liquidités, permet aux banques d’emprunter à des taux extrêmement bas.

Comme CREDIXIA l’avait annoncé en avril 2013, à contre courant des prévisions, les taux devraient rester bas jusqu’à la fin de l’année. Compte tenu de la politique « accommodante » de la BCE qui favorise un maintien de l’OAT, les taux pourraient légèrement progresser en 2014, mais pas fortement, sauf ponctuellement, lorsque les banques souhaitent reconstituer leurs marges.

Dans ce contexte, il n’y a aucune raison de prévoir une « importante » hausse des taux dans les prochains mois, sous réserve d’évènements extérieurs en France et en Europe.

Profitez des taux bas pour renégocier les conditions de votre prêt immobilier et d’assurance

Renégocier son crédit immobilier auprès de sa banque d’origine est compliqué. En effet, celle-ci n’accepte que rarement de racheter un crédit à un moindre coût puisque cela représente une perte pour elle. Elle préférera alors vous laisser renégocier votre crédit auprès d’une banque concurrente. Préférez le courtier pour négocier les meilleures conditions.

Le crédit reste difficile à obtenir, même si les banques prêtent toujours, elles sont plus vigilantes sur la qualité des dossiers et se montrent plus rigides sur certains critères… d’où l’intérêt de passer par un professionnel. Le courtier connait les subtilités du métier. Il apporte un gain de temps et d’argent considérable en s’occupant de la gestion globale du dossier pour décrocher le meilleur financement et la meilleure assurance de prêt en toute indépendance vis-à-vis des établissements bancaires. D’autant qu’avec CREDIXIA vous bénéficiez d’une exonération totale des frais de dossier bancaire ET courtage*.

Accentuez votre négociation sur l’assurance emprunteur, poste qui représente environ 10% du coût total d’un crédit. La banque n’a plus le droit d’imposer à son client le contrat d’assurance collective qu’elle commercialise à condition que le contrat proposé en délégation dispose des mêmes garanties que le contrat groupe (Loi Lagarde). CREDIXIA propose une assurance de prêt pouvant vous permettre de réaliser jusqu’à 60% d’économies**, à garanties équivalentes grâce à des tarifs adaptés au profil des clients.

En principe, les courtiers se rémunèrent d’une part grâce aux frais de dossier facturés aux emprunteurs et d’autre part par une commission, en général 1 % du montant du prêt, versée par la banque au titre d’apporteur d’affaires.

Les frais de dossier sont censés couvrir les dépenses relatives au temps passé à la constitution et au traitement du dossier de prêt. Ces charges peuvent atteindre entre 0,4 et 1 % du montant du prêt, mais la plupart des courtiers les plafonnent à 1 500 euros.

Chez CREDIXIA, le service proposé est 100% gratuit pour le particulier. CREDIXIA est le seul courtier de taille nationale à ne pas facturer de frais de dossier aussi bien sur internet, en agence et à la banque*. Le client ne paye rien, le service ne lui coûtera pas un centime chez nous et à la banque ! Un avantage qui permet de faire des économies supplémentaires sur le coût total du prêt.
Grâce à cette offre, CREDIXIA figure en tête du classement national d’une grande association de consommateurs, comme le courtier qui «propose le crédit le moins cher grâce à une délégation d’assurance négociée par ses soins et l’absence d’honoraire de courtage ».

CREDIXIA accompagne depuis 14 ans les particuliers dans leur recherche de crédit immobilier. Depuis la création de CREDIXIA, nous avons financés plus d’1 milliards de crédits, et 40% de nos clients viennent par recommandation.

Tout ce qu’il faut savoir sur votre prêt avant d’acheter votre premier bien immobilier. CREDIXIA vous donne les conseils futés pour réaliser votre opération dans les meilleures conditions.

Enveloppe financière : Avant de signer un compromis de vente, évaluez votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra d’orienter votre recherche de bien dans la fourchette de prix correspondant à votre pouvoir d’achat.

Apport personnel : Dans l’idéal, constituez-vous un apport minimum permettant de payer les frais de notaire soit 7% du prix d’acquisition dans l’ancien et 2,5% dans le neuf. En effet, de moins en moins de banques acceptent de financer les dossiers de prêt en 110%, sans apport personnel.

Informations sur les prêts conventionnés :

• Si vous achetez dans le neuf, renseignez-vous sur la possibilité de souscrire un prêt à taux 0% et/ou un prêt 92 si vous achetez dans les Hauts-de-Seine.
• Si vous habitez et achetez à PARIS, examinez votre  droit au Prêt Paris Logement.
• Si vous achetez votre résidence principale, et que votre employeur cotise auprès d’un organisme de prêt patronal, vous avez peut-être droit à un prêt 1%.
• Si vous êtes éligibles aux APL, pensez à vous renseigner sur le prêt PAS qui vous donnera accès à ces aides qui viendront en déduction de votre échéance de prêt.

Optimisez le montage de votre prêt :

Prêt à taux mixte → Ce type de prêt est fixe pendant une période donnée (5, 7, 10 ou 15 ans), puis révisable ensuite, le plus souvent capé 2. Le client bénéficie alors d’un taux plus bas qui lui permet de raccourcir la durée de son prêt. Ce prêt évite les risques de hausse du taux d’intérêt pendant les premières années, années durant lesquelles les intérêts à rembourser sont les plus élevés. Cette formule est très intéressante pour les primo-accédants qui ont une forte probabilité de revendre leur bien avant 7 ans.

Prêt Evolutif → Certaines banques proposent un prêt dit « évolutif » qui est bien à taux fixe pendant toute la durée du prêt, mais qui est assorti d’une modulation automatique d’échéance de 1% par an. En conséquence, la mensualité initiale, à partir de laquelle est calculé le taux d’endettement, est moindre, ce qui permet d’emprunter plus ou de réduire la durée du prêt.

Optez pour la délégation d’assurance : En négociant une délégation d’assurance, vous pouvez réaliser jusqu’à 60% d’économie* sur le coût total de l’assurance de prêt, et bénéficier d’une solution d’assurance performante, même dans les cas spécifiques de risques aggravés, tel que la pratique d’un sport dangereux ou d’une profession à risque.

Sachez vendre vos points forts : vous n’avez pas de gros revenus ou vos rentrées financières sont irrégulières ? Insistez sur votre jeune âge, votre fort potentiel professionnel, la stabilité de vos revenus complémentaires, l’ancienneté chez votre employeur, ou encore une baisse de vos charges fixes dans les années à venir. Une capacité d’épargne prouvée constituera incontestablement un atout : réserver chaque mois une somme conséquente à son épargne ne pourra que rassurer le banquier sur votre aptitude à faire face à une certaine pression financière. Il préfèrera un client à petit revenu justifiant d’une capacité à épargner plutôt qu’un client à fort revenu mais sans effort d’épargne.

La souscription d’un crédit immobilier implique nécessairement l’adhésion à une assurance de prêt. Aussi, les établissements bancaires proposent systématiquement à leurs clients leur contrat d’assurance dit « groupe ». Loin d’être toujours performante, notamment pour les moins de 50 ans, la souscription de l’assurance groupe n’est pas obligatoire comme le précise la Loi Lagarde depuis 2010.

« Trois ans après l’entrée en vigueur de la loi Lagarde sur l’assurance emprunteur et à la veille de la discussion du projet de loi Consommation, l’UFC-Que Choisir dresse un bilan mitigé de l’effectivité de la libéralisation de l’assurance emprunteur des crédits immobiliers. » D’après leur enquête, « seule l’intervention des courtiers en crédits, disposant d’un pouvoir de négociation avec les banques, semble faciliter la souscription d’une assurance emprunteur déléguée ».

Partant du constat qu’aucune compagnie d’assurance n’est aujourd’hui compétitive sur l’ensemble des profils emprunteurs, CREDIXIA s’engage à étudier, comparer et sélectionner l’assurance emprunteur la moins chère et la plus adaptée au profil des clients tout en respectant l’équivalence des garanties bancaires.

Afin d’apporter un conseil de qualité aux emprunteurs dans le contexte réglementaire actuel, CREDIXIA utilise un comparateur d’assurances de prêts qui permet d’établir un devis comparatif entre l’assurance groupe de la banque et notre assurance en délégation.

Cet outil permet de réaliser des fiches comparatives présentant le positionnement des garanties de l’assurance individuelle face à celles de la banque. Il permet d’aborder les 10 points essentiels des garanties proposées par les contrats, en précisant les options à souscrire pour être équivalent ou supérieur à l’offre bancaire. Une fiche standardisée est automatiquement éditée avec tout devis, ce qui permet au client de comparer facilement les différentes assurances proposées.

Les principales caractéristiques à observer pour choisir une assurance de prêt sont :

• Les garanties et leur niveau de prise en charge notamment sur les garanties incapacité (ITT) qui couvrent l’arrêt de travail de longue durée et invalidité (IPT/IPP) qui couvre l’invalidité physique dès 66% ou 33%.
• Les exclusions qui portent sur certaines professions, sports et pathologies.
• La fiabilité du contrat : caractère définitif et irrévocable du tarif et des garanties sur toute la durée du prêt.
• Le type d’indemnisation en cas d’arrêt de travail : forfaitaire ou indemnitaire.
• Le niveau de franchise qui se rapporte à la garantie incapacité temporaire totale de travail soit 30 jours, 60 jours, 90 jours, 180 jours.

Grâce à cet outil, le client peut réaliser jusqu’à 60% d’économie* sur le coût de son assurance de prêt, et bénéficier d’une solution d’assurance emprunteur performante même dans les cas spécifiques de risques aggravés, pratique d’un sport dangereux ou d’une profession à risque. Autres avantages de l’assurance individuelle : la possibilité de souscrire un prêt jusqu’à 500 000 € (en fonction de l’âge et de la durée du prêt) sans examens médicaux et d’assurer des clients jusqu’à 85 ans en Décès / Invalidité.