Comme CREDIXIA l’annonçait en novembre 2013, l’année 2014 sera synonyme de taux bas. Au vue du taux de la BCE (0,25%), de la stabilité de l’OAT 10 ans et de l’absence d’inflation, nous maintenons notre positionnement à savoir des taux bas jusqu’à la fin de l’année.

 

Il peut y avoir des baisses ou des hausses ponctuelles de certaines banques, à une période donnée, pour répondre à des objectifs commerciaux. Mais avec les taux d’emprunt accordés aux banques, qui disposent de fortes liquidités, il n’y a aucune raison, à l’exception d’évènements majeurs en France ou en Europe, que les taux augmentent significativement.

Le niveau historiquement bas des taux d’intérêts incite les particuliers à renégocier les conditions de leurs crédits immobiliers existants. Les taux sur 15 et 20 ans, principaux indicateurs des conditions de prêts proposées sur le marché s’établissent respectivement à 2,60 et 2,90%.

Mieux vaut renégocier en début de prêt, et plus précisément dans le premier tiers, c’est-à-dire lorsque vous remboursez le maximum d’intérêts. S’il ne reste que le capital, l’opération ne sera pas intéressante. Ceux ayant emprunté en 2008 et 2009 (les taux culminaient alors à 5,10 %) ont, tout particulièrement, intérêt à renégocier.

Passer par un courtier permettra d’optimiser le plan de financement dans le cadre d’un rachat de prêt en adaptant la durée du prêt à la mensualité souhaitée. Il négociera le taux de crédit, la délégation d’assurance, une garantie adaptée, l’obtention de prêt complémentaire, les caractéristiques de l’offre de prêt (absence de pénalités en cas de remboursement de crédit immobilier, modulation des échéances, la transférabilité, etc…) et les frais de dossier.

Fidèle à sa stratégie, CREDIXIA négocie votre rachat de crédit avec « 0€ de frais de dossier »* :

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RENEGOCIATION DE CREDIT IMMOBILIER : Quelles incidences fiscales ?

Quelles sont les incidences fiscales d’une telle renégociation au regard de l’impôt sur le revenu, tant pour la résidence principale que pour les logements donnés en location nue ?

En ce qui concerne la résidence principale, il est possible de prendre fiscalement en compte les intérêts de l’emprunt substitutif pour l’application du crédit d’impôt dans la limite de ceux figurant dans le tableau d’amortissement initial. Les éventuels frais générés par la renégociation du crédit (frais de dossiers etc…) ne peuvent pas être pris en compte.

En ce qui concerne les logements donnés en location nue dans le régime « réel » d’imposition, il est également possible de déduire les intérêts de l’emprunt substitutif dans la limite de ceux présents dans le tableau d’amortissement initial.

Les frais liés à l’emprunt substitutif sont également déductibles.

Pour qu’une habitation en indivision devienne la pleine propriété de l’un des indivisaires uniquement, ce dernier doit racheter la part des autres indivisaires. C’est ce que l’on appelle un rachat de soulte. Les banques financent ce genre d’opération via un prêt immobilier.

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Lors d’une succession ou d’un divorce, la soulte est la somme réclamée au futur propriétaire pour compenser la différence de valeur entre les biens. Le rachat de soulte consiste à racheter les parts d’un bien immobilier acheté en commun, avec le ou les individus avec qui l’achat a été réalisé, à condition bien sûr d’avoir des ressources financières suffisantes.

Le financement d’une soulte peut s’effectuer grâce à un apport personnel ou à l’aide d’un crédit. Les conditions proposées par les banques sont les mêmes que pour un prêt immobilier classique. Cependant, il faudra racheter le prêt en cours avant d’en souscrire un autre, ce qui engendre souvent des pénalités de remboursement anticipé. L’opération implique également un passage obligé chez le notaire, avec les frais associés.

Mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt pour le rachat de soulte

Un dossier de rachat de soulte sera étudié comme un dossier de prêt immobilier traditionnel. La banque regardera le contrat de travail de l’emprunteur, ses revenus, la tenue de compte, le taux d’endettement, le reste à vivre, le saut de charge, la capacité d’épargne et l’estimation de la valeur du bien immobilier. Important : la pension alimentaire sera considérée comme un revenu complémentaire pour la personne qui la perçoit et comme une charge pour celle qui la paye. Dans les deux cas, il faudra attendre que son montant soit fixé pour que le prêteur étudie le dossier.

Prenons le cas d’un couple marié sous le régime de la communauté de biens. Si l’un des deux conjoints souhaite conserver et acquérir le logement commun alors qu’un crédit immobilier est en cours, il devra s’acquitter d’une soulte auprès de son ex conjoint. Le taux de crédit et les assurances proposés seront les mêmes que ceux proposés dans le cadre d’une acquisition immobilière.

Exemple : Mr et Mme sont propriétaires en indivision d’une maison achetée au prix de 200 000 €. Le financement de ce bien fait l’objet d’un crédit d’un montant initial de 170 000 €. Lorsque que le divorce est prononcé, il reste 100 000 € à rembourser. La maison est estimée par un notaire à 240 000 €.

Si Mr décide de rester dans le logement, il devra payer à son ex conjointe la somme de 70 000€.

Calcul : 240 000 (valeur du bien) – 100 000 (montant du crédit restant) = 140 000 / 2 soit 70 000 euros.

Mr devra également racheter le crédit immobilier restant pour un montant de 100 000€.

Mr doit donc investir 170 000 euros pour conserver le bien, sans compter les frais annexes.

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