Avec la diminution des taux de crédits immobiliers, le coût de l’assurance emprunteur devient de plus en plus important comparé au coût des intérêts du prêt en lui-même. D’ailleurs, le gouvernement a supprimé l’exonération de la taxe sur la garantie décès pour les nouveaux contrats signés depuis le 1^e janvier 2019 ce qui implique de facto une augmentation du coût tarifaire de la cotisation d’assurance. CREDIXIA décrypte l’impact des différents changements sur le pouvoir d’achat des Français.

Record sur les taux de crédits immobiliers  

Depuis la crise des subprimes en 2008, la BCE a progressivement diminué ses taux directeurs pour atteindre le seuil de 0% en mars 2016. La BCE a annoncé que ce taux ne serait pas relevé avant la fin de l’année 2019 et pourrait même rester à 0 % « aussi longtemps que nécessaire ». Suite à cette annonce, l’ensemble des taux d’intérêts ont été revus à la baisse. CREDIXIA est capable, en juin 2019, de proposer un taux à 0,15% sur 7 ans aux emprunteurs les plus aisés. A chaque baisse de taux, la charge d’intérêts à  payer pour l’emprunteur diminue d’autant ce qui lui permet d’avoir une plus grande marge de manœuvre financière (emprunter un montant plus important ou réduire sa mensualité). Du côté de l’assurance emprunteur, même constat, les taux ont également diminué grâce aux législations successives qui ont permis de délier l’assurance du crédit. Depuis cette ouverture à la concurrence, les banques ont revu leurs tarifs au rabais et sont capables de proposer des contrats délégués via leurs filiales afin de s’aligner au plus près des contrats proposés par des compagnies d’assurances externes.

Quel est le poids de l’assurance emprunteur dans un crédit immobilier ?

Prenons l’exemple d’un couple qui emprunte 300 000 Euros pour l’achat d’une résidence principale sur 20 ans au taux fixe (hors assurance) de 0,80%. Les emprunteurs sont non-fumeurs, cadres et souhaitent être couverts à hauteur de 50% par tête sur toutes les garanties (décès, invalidité, incapacité, arrêt de travail, option dos et psy).

1.Comparatif dans le cadre d’une assurance déléguée

2. Comparatif dans la cadre d’une assurance groupe

Une taxe sur l’assurance emprunteur

Depuis le 1^er janvier 2019, la cotisation payée au titre de la garantie décès est taxée à hauteur de 9%. Par exemple, pour un crédit immobilier de 100 000 euros souscrit sur 15 ans cela représente un surcoût de 3 euros par mois, soit 36 euros par an. Cette taxe reste tout de même faible face aux économies réalisées en cas de changement. Ces économies sont bien souvent plus intéressantes lorsque l’emprunteur fait jouer la concurrence en obtenant un taux plus favorable.

Les séniors les plus défavorisés par l’assurance emprunteur

La majoration de l’assurance emprunteur est un véritable frein à l’accès au crédit immobilier pour les séniors. En effet, la Garantie Décès et la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) représentent 100% de la prime totale, contrairement aux actifs, pour qui elles représentent 50% à 60%. Face à un emprunteur dit à risque, les compagnies d’assurance garantissent leur contrat en augmentant le taux de cotisation donc le coût de l’assurance augmente. Par conséquent, le TAEG est fortement impacté et l’emprunteur risque d’obtenir un refus de prêt pour cause de dépassement du taux d’usure. A noter que la plupart des contrats proposés par les banques mettent fin aux garanties après l’âge de 65 ans. Dans ce cas, l’emprunteur doit souscrire son assurance via une délégation. Heureusement de nouvelles disposition devraient apparaitre auprès des séniors permettant de leurs faciliter l’accès à l’assurance.

Après avoir été annulée en novembre 2017, cette disposition sera reconduite à partir du 1^er juillet 2019.  Actuellement, Paris est la seule ville à avoir adopté l’application de cette procédure conformément à la Loi Elan (Evolution du logement, de l’Aménagement et du Numérique). De nombreuses villes se sont portées volontaires à cette nouvelle législation. Une trentaine de villes, proches de la banlieue parisienne, ont décidé de faire leur demande pour bénéficier de l’encadrement des loyers.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

A partir du 1^er juillet 2019, le propriétaire d’un bien immobilier locatif aura pour obligation de respecter un loyer de référence. Le loyer de référence est déterminé en fonction du type de logement, de l’année de construction et de la localisation géographique. Ce processus permet de limiter l’évolution du prix du loyer lors de la mise en location. Cette réglementation ne s’applique que dans les communes dites en « zone tendue ». L’objectif ? Libérer le locataire de tout abus venant du bailleur. La nouvelle règlementation prévoit 3 types d’encadrements annuels : le loyer minoré (de – 30% par rapport au loyer de référence), la revalorisation du loyer entre deux baux et un loyer majoré (limité à + 20% du loyer de référence).

Quelles sont les communes ciblées ?

Ces zones tendues (28 agglomérations) comprennent plus de 50 000 habitants avec un déséquilibre important entre l’offre et la demande d’habitation, ce qui entraine des difficultés à accéder au logement sur le parc résidentiel disponible. Cela s’explique, par exemple, par une augmentation des loyers et du prix d’acquisition dans l’ancien.

Les villes souhaitant mettre en place le plafonnement des loyers doivent faire une demande officielle. C’est le cas de la ville de Paris où la mesure d’encadrement sera appliquée dans tous les quartiers répartis en 14 zones dès le 1^e juillet 2019. Les loyers de références sont calculés hors charges, par mois et au m² habitable. Il faut noter que l’encadrement de la hausse des loyers se poursuivra sur tout le territoire français.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

Ce dispositif concerne les logements meublés ou vides mis en location pour la première fois ou lors du renouvellement de bail. Pour tout contrat de location, il doit être précisé le loyer de référence et le loyer majoré. Selon l’article de loi, le propriétaire ne peut pas demander un loyer supérieur au loyer de référence majoré, c’est-à-dire, majoré de plus de 20%.

Entre le départ et l’arrivée de deux locataires, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque année par l’INSEE. Cet indicateur est utilisé pour réviser le loyer d’un logement, qu’il soit vide ou meublé, en fixant les limites des augmentations annuelles des loyers pouvant être exigés par le propriétaire. A noter que si le loyer du locataire précédent est inférieur au loyer de référence majoré, le loyer du nouveau locataire devra être maintenu au même niveau que celui du locataire précédent. En revanche, si le loyer du locataire précédent est supérieur au loyer de référence majoré, alors le propriétaire a l’obligation de baisser le loyer de son nouveau locataire au niveau du loyer de référence majoré.

Pour tout manquement à cette règlementation, le propriétaire s’expose à des sanctions.

Comment sera fixé le loyer au 1^e juillet 2019 ?

Par exemple, pour un appartement  de 75m2 dans le 14e arrondissement de Paris, dans le quartier Petit-Montrouge, le loyer de référence majoré est de 24,50 € du m2 : le loyer (hors charges) de ce 3 pièces (construit dans les années 1960) ne peut donc pas dépasser 24,5 € du m2, soit 1837,50 €.

Le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour  » les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort particulières « .

Accédez aux prix du m2, quartier par quartier, et le loyer applicable en passant par le site internet de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

Un locataire a-t-il intérêt à devenir propriétaire ?

Être propriétaire de son logement est un élément de sécurité. En cas de maladie le locataire n’est pas protégé contrairement au propriétaire. En effet, le locataire ne pourra payer son loyer qu’avec son épargne disponible ou grâce à l’aide de ses proches. Sa situation risquera de conduire à des loyers impayés, donc à une dette vis-à-vis du propriétaire, pouvant amener à l’expulsion du logement. A l’inverse, le propriétaire est protégé par son assurance emprunteur qui prendra en charge le coût du logement à travers plusieurs garanties telles que l’ITT/IPT/IPP ou la garantie décès. Par exemple, en cas de décès ou d’invalidité totale et permanente, l’assurance rembourse la banque. Les héritiers ou le conjoint survivant n’ont plus de charges d’emprunt. C’est donc très sécurisant, contrairement à une location où le conjoint survivant doit continuer à payer le loyer en totalité. De plus, les prêts consentis aujourd’hui sont très souvent à échéances modulables. Cela permet, en cas de coup dur, de baisser le montant de la mensualité ou bien de reporter en fin de prêt certaines échéances. Cette modularité n’est évidemment pas aussi facile avec un bailleur. Même si les prix de l’immobilier restent élevés, la période reste favorable à l’achat compte tenu du niveau très bas des taux d’intérêts pratiqués par les banques.

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Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le premier trimestre de l’année 2019 a été particulièrement propice à l’achat immobilier. La durée moyenne des crédits immobiliers s’élevait à 229 mois, soit un peu plus de 19 ans. À la même période en 2018, elle était inférieure d’un an. Les emprunteurs devenant propriétaires avec un budget plus serré n’hésitent pas à emprunter plus longtemps d’où un allongement de la durée des prêts de plus en plus longue.

Contre toute attente, la plupart de nos banques partenaires ont décidé d’abaisser leurs taux au mois de mai 2019. Baisse comprise entre 0,10 et 0,15 points selon les durées. Cette diminution des taux s’explique par la concurrence féroce que se livrent les banques, ce qui conduit à des conditions d’accès au crédit immobilier de plus en plus faciles, notamment pour les ménages les plus modestes et les primo-accédants.

Depuis début 2019, de nouvelles dispositions telles que le prêt  à taux zéro reconduit ont permis aux emprunteurs d’accéder au prêt plus facilement ou de finaliser leur prêt en cours. Depuis quelques semaines, les emprunteurs profitent de taux proches des plus bas historiques atteints en 2016. Selon l’observatoire Crédit Logement/CSA, en mars, ils trouvaient à se financer en moyenne à 1,39 %. Cette baisse des taux semble se projeter jusqu’à l’été 2019. La BCE affirme même que les taux directeurs resteront à 0% jusqu’à la fin de l’année 2019. Pour acquérir de nouveaux clients, les banques ne vont pas hésiter à réduire leurs marges toutefois elles gardent à l’esprit d’éviter toute renégociation de leur crédit en cours ou de perdent leurs clients actuels, elles feront donc des efforts supplémentaires sur ce type de profils.  

La renégociation de prêt apparait comme une évidence, néanmoins, il est important de prendre en compte les frais annexes, la durée et le montant restants ainsi que les conditions de taux. Généralement, un rachat de prêt reste une opportunité si la banque ou le courtier vous propose un taux inférieur d’au moins 0,7 pts et que vous êtes dans le premier tiers de votre crédit. Si vous avez un bon profil, il peut être très intéressant de renégocier votre prêt immobilier pour obtenir une baisse de la mensualité ou une réduction de la durée du crédit.

* Mensualité hors assurance pour 10 000 € de Capital emprunté

Évolution des taux sur 10, 15, 20 et 25 ans

Suivez l’évolution des taux de crédit immobilier sur 10, 15, 20 et 25 ans depuis janvier 2015 jusqu’à avril 2019. Si l’on compare le mois de mai 2018 au mois de mai 2019, la baisse des taux représente – 0,35 pts. Par exemple, pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, la mensualité est passée de 928,74 € à 902,05 € soit 26 € / mois à déduire.   

Bonne nouvelle pour l’emprunteur

Depuis presque un mois, le projet de loi Pacte à l’Assemblée a permis d’entériner la fin de l’obligation de domiciliation des revenus lors de la souscription d’un prêt immobilier. En effet, les banques pouvaient obliger les emprunteurs à domicilier leurs revenus pour une durée minimale de dix années en échange d’un taux d’intérêt avantageux. Cette stratégie avait pour but, aux banques, de fidéliser leurs clients sur du long terme dans un secteur toujours plus concurrentiel. L’avantage de cette suppression ? L’emprunteur peut négocier un meilleur taux d’intérêt pour son crédit en échange d’une domiciliation de ses revenus.  Il faut aussi prendre en compte la suppression de la majoration du taux de crédit prévu en cas de non-respect de cette clause. Plus de liberté s’offre alors à l’emprunteur. En effet, il pourra négocier son prêt au sein de plusieurs établissements afin de faire jouer la concurrence et ainsi obtenir un taux plus bas.

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