Que Choisir : Comment déjouer les pièges du crédit ?

Dans ce dossier de janvier 2018, le magazine QUE CHOISIR revient sur les pièges à éviter lors d’un crédit immobilier.

Dans le cadre de cet article, la Responsable Communication de CREDIXIA a été cité au sujet de l’apport personnel :

Autant le dire clairement: les banques adorent les clients dotés d’un coquet apport personnel. Certaines exigent même parfois qu’il soit au moins égal à 10% de la valeur du bien.

«On pourra aller jusqu’à prêter 100% de la valeur du bien, mais 10% d’apport pour autofinancer les frais de notaire et la garantie financière (caution ou hypothèque) sont souhaités», confirme Frédéric Dupuis, responsable marketing crédits aux particuliers chez LCL. Mais pourquoi cette donnée compte-t-elle tellement ? D’abord, c’est un signe positif envoyé au prêteur, démontrant que l’on s’est déjà astreint spontanément à une discipline d’épargne.

C’est une façon de prouver à la banque que l’on est plus fourmi que cigale. De plus, un apport personnel important permet de s’endetter moins ou de disposer d’une enveloppe de crédit plus importante. Relevons que le poids de l’apport personnel peut influer sur le taux proposé.

« En général, on commence à obtenir un bon rabais à partir de 20% d’apport, indique Estelle Laurent, porte-parole du courtier Credixia. Pour un prêt sur vingt ans, l’écart de taux entre un apport de moins de 5% et un de 40% peut parfois atteindre 0,60%en faveur du second » , indique-t-elle.

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Interview de Nicolas PLAZA, expert des non-résidents

Qui sont les non-résidents bancaires ?

Pour être considéré comme un non résident, il ne faut pas avoir résidé sur le territoire français plus de 183 jours sur une année complète. Bien entendu, on se situe du point de vue fiscal. Il est intéressant de noter que la nomenclature bancaire existe également pour d’autres types de clients.

En effet, une banque pourra intervenir dans le cas d’un étranger qui réalise une mission de courte durée (variant de un à cinq ans) sur le territoire français.

Par ailleurs, une banque française pourra intervenir sur un client étranger, de nationalité étrangère, investissant en France. Un-e Libanais-e travaillant en Arabie Saoudite pour une multinationale par exemple.

Pouvez-vous financer tous les non-résidents ?

Cela dépend de plusieurs facteurs liés à la nationalité ou à la résidence fiscale. Cela s’étudie au cas par cas. Nous avons une liste de nationalité ou de pays de résidence qui nous permettent de statuer.

Quel est votre rayon d’action ?

Nous pouvons couvrir l’ensemble du territoire français. Concernant les achats immobiliers à l’étranger, cela est possible uniquement si un patrimoine immobilier peut être hypothéqué en France.

Comment emprunter lorsqu’on est non résident ?

Les démarches sont les même que dans le cas d’une demande de financement pour un résident. Un compromis de vente est nécessaire ainsi que toutes les pièces justificatives obligatoires afin de réaliser le montage du dossier.

A la réception du dossier nous nous adressons à nos banques spécialisées dans la clientèle internationale.

Les banques dédiées à la clientèle internationale n’offrent pas les mêmes taux que les banques classiques. Il n’y a pas une majoration de taux standard, cela s’apprécie par rapport au dossier.

Quels sont les points de vigilance à avoir pour le financement d’un non-résident ?

La première alerte se situe au niveau de l’apport. Il faut un minimum de 10%, ce qui équivaut aux frais de notaires et garanties. En fonction du projet, l’apport peut être augmenté jusqu’à 30% (dont 10% des frais annexes) du montant de l’emprunt.

Pour réduire l’apport au minimum des 10%, il faudra envisager un placement bancaire qui restera à définir avec votre interlocuteur.

La deuxième alerte se situe sur la durée. Un financement est possible jusqu’à 25 ans. Néanmoins les conditions tarifaires doivent être étudiées sur la base de différentes maturités (15 – 20 – 25 ans).

La dernière alerte concerne la garantie bancaire. Un-e non-résident-e de nationalité française aura accès aux garanties de cautionnements au contraire d’un-e non-résident-e de nationalité étrangère. Ce dernier devra composer avec une garantie réelle, également appelée hypothèque.

Quels sont les critères influençant le taux d’un-e non résident-e ?

Comme pour les banques traditionnelles, le revenu et l’apport sont des facteurs importants. Étonnamment pour les client-e-s, la qualité de leur employeur sera tout aussi déterminante. Travailler dans une multinationale permet de mieux négocier. Tout comme leur devise de rémunération. Être payé en euros, permet là encore de meilleures conditions de financements.

Enfin dernière question, est-il obligatoire de venir en France ?

Vous l’aurez compris, il y a des facteurs à intégrer dans la demande de financement d’un non-résident. Cela dépendra de la banque retenue. Certaines l’imposent, d’autres non.

Comment faire une demande crédit en tant que non résident ?

Pour un prêt immobilier non résident, contactez notre expert par téléphone au 01 85 56 22 34.

Les étapes du crédit immobilier avec CREDIXIA

Il est assez difficile de comprendre les différentes étapes et démarches à suivre pour obtenir un crédit immobilier, surtout lorsqu’on réalise un achat immobilier pour sa première fois.

Votre projet de crédit immobilier en 6 étapes

1) CREDIXIA recherche pour vous le meilleur financement

Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier et que vous vous demandez la banque qu’il vous faut choisir pour financer votre projet immobilier, et bien CREDIXIA s’occupe de tout. Nous démarchons plusieurs organismes de prêt afin de vous obtenir le meilleur taux possible pour votre crédit immobilier !

2) Signature de l’accord chez CREDIXIA et de la délégation d’assurance

Après que votre proposition de financement ait été choisi, la signature de l’accord avec CREDIXIA doit s’effectuer afin que le montage du dossier puisse se faire.

Une fois la signature de l’accord faite, vient la délégation d’assurance : la possibilité pour un emprunteur de changer d’assurance de prêt si celle qui est proposée par une banque qui ne lui convient pas.

3) Rendez-vous à la banque, levée des réserves

Les réserves se réfèrent aux indications par l’acquéreur des défauts de construction visibles pendant la donation du logement. La levée des réserves est le moment durant lequel les entreprises font des travaux nécessaires pour enlever les défauts remarqués et que le rendu des travaux donnent une absence de réserve.

4) La banque vous envoie votre offre de prêt

Dès que l’ensemble des pièces justificatives ont été fournies, l’organisme de prêt rédige et édite une offre de prêt et doit l’envoyer par voie postale au futur propriétaire avec l’accord de l’emprunteur.

L’offre de prêt est une pièce qui présente les modalités du crédit et donne le ton sur les obligations de chaque partie.

5) Vous renvoyez à la banque votre offre de prêt signé

Si vous acceptez l’offre de prêt envoyée par la banque, l’offre doit être signée et renvoyée à la banque là aussi par voie postal. Une fois que la banque réceptionne l’offre de prêt signée, le contrat de prêt sera établi.

6) Vous êtes propriétaires, vous avez obtenu votre prêt au taux le plus bas

Félicitation ! Vous êtes propriétaires de votre bien immobilier et votre acquisition est un succès avec CREDIXIA. Le remboursement de vos mensualités commencera un mois après l’acquisition de votre bien immobilier.

télécharger les Etapes en PDF

Vous intéressez-vous assez à votre assurance de prêt immobilier ?

La plus part des emprunteurs prennent beaucoup trop de temps à étudier un ensemble de choses relatifs à un prêt immobilier et font l’impasse sur l’intérêt et le coût d’une assurance emprunteur.

La loi Hamon à permis de résilier facilement un contrat d’assurance de prêt immobilier, y compris pour les contrats en cours depuis des années. Et pourtant, la plus part des emprunteurs ignorent cela, d’autres ne savent pas s’ils ont une assurance emprunteur.

Possédez-vous une assurance emprunteur ?

La plus part des emprunteurs savent s’ils ont souscrit à une assurance emprunteur, fort heureusement, car il en existe d’autres qui ne savent pas. Ces emprunteurs qui ne savent pas s’ils en détiennent une sont les moins de 35 ans, ils pensent ne pas en avoir, et pourtant cette cible aurait plutôt intérêt à souscrire à une assurance emprunteur et étudier son coût lors d’un emprunt immobilier.

L’ignorance du prix d’une assurance emprunteur

Si un emprunteur ne sait pas s’il détient une assurance prêt immobilier, il n’est pas étonnant qu’il ne sache pas si le prix et le coût de cette assurance sur leur couverture.

Le montant dont s’acquitte tous les mois un emprunteur sur son assurance prêt immobilier est ignoré par les plus part d’entre eux. Et ce phénomène se développe de plus en plus. Malgré les différents lois votés, les propositions par les banques d’un contrat de groupe, la publicité des assurances externes et les nombreuses informations disponibles sur Internet, l’ignorance des emprunteurs sur ce sujet est réel.

Le coût en euros d’une assurance emprunteur tous les mois à une signification, et encore plus lorsqu’il faut exprimer ce prix en pourcentage du prêt.

La méconnaissance de leurs droits

Parmi les personnes possédant une assurance emprunteur, il existe des personnes qui ne savent pas quand est-ce qu’elles peuvent résilier le contrat d’assurance de prêt immobilier.

Des emprunteurs pensent que c’est possible le début de l’année 2017, d’autres sans certitudes pensent que ce n’est pas possible, certains pensent que cela est possible depuis 2014 ou le 1^er janvier 2018, cela montre que la machine juridique qui légifère autour de ces lois à perdu le consommateur au milieu de tous ces dispositifs.

comparateur assurance de prêt

Les 5 Conseils de CREDIXIA pour éviter un refus de prêt

Avant de se lancer dans les démarches afin d’obtenir un crédit immobilier il y a certaines bonnes pratiques à appliquer afin de ne pas voir sa demande de prêt refusée. Nous vous donnons 5 astuces et conseils afin que votre emprunt se déroule dans les meilleures conditions !
5 conseils pour éviter un refus de pret immobilier

Conseil n°1. Attention à la tenue de compte

Veillez à ce que les comptes soient en ordre, pas de découvert durant les trois mois, voir les six mois avant une demande de prêt à la banque. Dans le cas d’un petit écart dans le budget, il vaut mieux décaler la demande de prêt au mois suivant afin de montrer à la banque une image positive, celle d’un emprunteur sérieux, qui saura tenir son budget et rembourser son prêt en temps et en heure.

Conseil n°2. La règle des 33% d’endettement

Cette règle varie selon les banques, mais en générale, il ne faut pas dépasser un tiers des revenus nets mensuels pour le remboursement d’un prêt. Si vous avez des crédits en cours lors d’une demande de prêt immobilier, la banque sera susceptible de refuser votre demande. Si l’emprunteur a la possibilité de les rembourser en amont, c’est mieux ! Parfois la localisation ou l’état général du bien immobilier peuvent jouer un rôle dans la décision de la banque. Pour sécuriser un achat, il est nécessaire de faire évaluer sa capacité d’emprunt auprès d’une banque ou d’un courtier avant de signer un compromis de vente.

Conseil n°3. Un bon apport

Dans l’idéal, il est préférable d’avoir un apport personnel correspondant à 10% de la somme empruntée. Cet apport personnel sert à payer les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier. Avoir un apport facilite grandement la demande de prêt. Cependant, il y a toujours la possibilité de faire un prêt à 110%, c’est-à-dire que la banque finance les 10% que l’emprunteur ne possède pas en plus des 100% du prêt. Toutefois, de moins en moins de banques proposent ce type de crédit immobilier. Et, en général, le taux est bien plus élevé qu’un prêt classique.

Conseil n°4. Avoir un emploi stable

Avoir un emploi stable est un facteur déterminant pour l’obtention d’un prêt immobilier. Justifier de revenus mensuels réguliers sécurise la banque sur votre capacité de remboursement. Pour les jeunes actifs en début de carrière, il faut insister sur les opportunités professionnelles à venir et les évolutions futures qui impliquent des augmentations de salaire.

Conseil n°5. Faire appel à un courtier

Passer par un courtier en prêt immobilier facilite grandement l’obtention d’un crédit. Le courtier guide l’emprunteur dans sa recherche, l’accompagne dans le montage d’un dossier irréprochable, le conseille sur l’optimisation de son plan de financement et négocie pour lui les meilleures conditions de financement : taux de crédit, délégation d’assurance, choix de la garantie, exonération des frais de dossier bancaire et avec CREDIXIA, 0 € de frais de courtage pour les particuliers résidant en France. (Offre valable pour tout dossier déposé avant le 30/10/20).

Votre capacité à gérer vos comptes, à épargner et à rembourser favoriseront l’obtention d’un crédit immobilier.

Quels sont les frais annexes liés à un achat immobilier ?

Si vous avez trouvé un logement qui vous intéresse et que vous souhaitez faire une offre d’achat, il est temps pour vous de savoir quels sont les autres frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier.

Ces frais dits annexes sont les frais d’agence, de notaire, de garantie et de dossier. Ces frais viennent s’additionner au montant du bien immobilier et augmentent la note globale. frais achat immobilier

Les frais d’agence

Les frais d’agence représentent une somme importante et augmente le prix de la vente immobilière. Chose à savoir : en règle générale, les frais d’une agence immobilière représentent environ 5% du prix du bien, mais ils peuvent se négocier ! Bien entendu, le meilleur moyen de faire des économies sur les frais d’agence est de traiter entre particuliers.

Les frais de notaire

Les frais de notaire ou les frais d’acquisition représentent entre 7,5 et 8,5% du prix du bien immobilier. Ils intègrent la rémunération du notaire et les droits de mutation.

Dans le neuf, les frais de notaire sont de l’ordre de 2% à 3% du prix du bien immobilier, un petit avantage pour réaliser des économies. L’apport personnel sert en priorité à payer les frais de notaire.

calcul frais de notaire

Les intérêts et l’assurance de prêt immobilier

CREDIXIA vous permet d’obtenir le meilleur taux pour votre prêt immobilier grâce à son expertise. Cependant, le taux de crédit n’est pas le seul élément à prendre en compte.

En effet, l’assurance emprunteur est un élément important pour financer votre crédit immobilier. Cette assurance vous protège, vous, vos héritiers et l’argent qui vous a été prêté en cas de décès, d’accident ou d’arrêt de travail, l’assureur prendra en charge le remboursement de l’argent qui vous est prêté et les mensualités.

Astuce : il est préférable de comparer les différents contrats d’assurance de prêt immobilier proposés par les compagnies d’assurance avant de signer votre adhésion.

Les frais de dossiers et de garantie du prêt

Chez CREDIXIA, les frais de courtage sont au prix unique de 1 250 € TTC (hors projets spécifiques).

Les frais de garantie (caution, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) sont payés à la mise en place du prêt, et le prix est variable selon le type de garantie choisie et le montant emprunté.

Le TAEG : Taux Annuel Effectif Global vous permet de connaître le coût global de votre financement et choisir la meilleure offre de prêt. Ce taux englobe l’ensemble des frais qui sont liés à un crédit immobilier.