Début juillet, les loyers seront plafonnés dans Paris. D’autres villes comme la métropole Aix-Marseille Provence pourraient bientôt suivre cet exemple.
Tous les contrats de location signés dans Paris intra-muros à partir du 1er juillet 2019
seront soumis à l’encadrement des loyers. Un loyer maximum sera fixé en
fonction du quartier, du nombre de pièces et de la période de
construction de l’immeuble. Une trentaine de villes, dont une bonne
partie en banlieue parisienne, pourraient suivre cet exemple dans les
prochains mois. La loi « Elan » du 23 novembre 2018 permet, en effet,
aux 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où les niveaux de
loyers sont élevés et où une pénurie de logements est constatée, de
mettre en place ce dispositif.
« La
métropole Aix-Marseille-Provence envisage également cette solution car
les loyers sont élevés compte tenu des ressources de la population mais
les élus attendent de voir si cela n’a pas comme conséquence de
décourager les bailleurs et de donc faire diminuer le nombre de
logements disponibles », explique Thierry Moallic, directeur de l’Agence
départementale d’information sur le logement (Adil) des
Bouches-du-Rhône.
Les villes
ayant mis en place l’encadrement devront d’ailleurs toutes tirer un
bilan de la mesure car la loi Elan prévoit que la mesure est prise pour
5 ans, à titre expérimental.
Un an et demi après l’amendement
autorisant la résiliation annuelle de l’assurance des prêts immobiliers,
son auteur a constaté que les Français peinaient à faire jouer la
concurrence. La faute à des banques qui «ont capturé l’argent de ces
assurances».
La baisse historique des taux de crédit immobilier peut aussi cacher de mauvaises surprises. Lorsqu’un particulier souscrit ou détient un prêt, il (re)négocie en priorité le taux d’emprunt et néglige souvent le taux de l’assurance. Mais plus les taux sont bas, plus la part que représente l’assurance emprunteur dans le coût total du crédit est élevée: elle est estimée à 25% en moyenne par Praeconis, courtier spécialisé en assurance de personnes. Ce chiffre peut grimper jusqu’à 40% selon les dossiers. Preuve que les marges de négociation sont très importantes. «Un tiers de ménages ont un prêt immobilier et 80% d’entre eux disposent encore d’une assurance souscrite auprès de la banque, c’est effectivement pour nous un marché très important», a déclaré Loïc Biver, président de Praeconis.
Prenons l’exemple d’un couple de 35 ans qui emprunte 300.000 euros
pour l’achat d’une résidence principale sur 20 ans au taux fixe de 0,95%
(hors assurance). Si le ménage choisit l’assurance proposée par sa
banque, son coût représenterait 23% du coût total de l’emprunt, selon
Credixia, courtier en crédit immobilier. Et seulement 9% s’ils optent pour une assurance déléguée.
Ce qui équivaut à une économie de 6000 euros sur la durée du crédit,
soit 25 euros par mois. «Un emprunteur âgé d’une quarantaine d’années
peut espérer entre 6 et 10.000 euros d’économies sur la durée du crédit.
Elles peuvent grimper jusqu’à 15.000 euros pour un trentenaire»,
explique Astrid Cousin de Magnolia, distributeur en assurance
emprunteur.
Avec la diminution des taux de crédits
immobiliers, le coût de l’assurance emprunteur devient de plus en plus
important comparé au coût des intérêts du prêt en lui-même. D’ailleurs,
le gouvernement a supprimé l’exonération de la taxe sur la garantie
décès pour les nouveaux contrats signés depuis le 1e
janvier 2019 ce qui implique de facto une augmentation du coût tarifaire
de la cotisation d’assurance.
CREDIXIA décrypte l’impact des différents changements sur le pouvoir
d’achat des Français.
Record sur les taux de crédits immobiliers
Depuis la crise des subprimes en 2008, la BCE a progressivement diminué ses taux directeurs pour atteindre le seuil de 0% en mars 2016. La BCE a annoncé que ce taux ne serait pas relevé avant la fin de l’année 2019 et pourrait même rester à 0 % « aussi longtemps que nécessaire ». Suite à cette annonce, l’ensemble des taux d’intérêts ont été revus à la baisse. CREDIXIA est capable, en juin 2019, de proposer un taux à 0,15% sur 7 ans aux emprunteurs les plus aisés. A chaque baisse de taux, la charge d’intérêts à payer pour l’emprunteur diminue d’autant ce qui lui permet d’avoir une plus grande marge de manœuvre financière (emprunter un montant plus important ou réduire sa mensualité). Du côté de l’assurance emprunteur, même constat, les taux ont également diminué grâce aux législations successives qui ont permis de délier l’assurance du crédit. Depuis cette ouverture à la concurrence, les banques ont revu leurs tarifs au rabais et sont capables de proposer des contrats délégués via leurs filiales afin de s’aligner au plus près des contrats proposés par des compagnies d’assurances externes.
Avec la
diminution des taux de crédits immobiliers, le coût de l’assurance emprunteur
devient de plus en plus important comparé au coût des intérêts du prêt en
lui-même. D’ailleurs, le gouvernement a supprimé l’exonération de la taxe sur la
garantie décès pour les nouveaux contrats signés depuis le 1e
janvier 2019 ce qui implique de facto une augmentation du coût tarifaire de la
cotisation d’assurance. CREDIXIA décrypte l’impact des différents changements sur
le pouvoir d’achat des Français.
Record sur les taux de crédits immobiliers
Depuis la
crise des subprimes en 2008, la BCE a progressivement diminué ses taux directeurs
pour atteindre le seuil de 0% en mars 2016. La BCE a annoncé que ce taux ne
serait pas relevé avant la fin de l’année 2019 et pourrait même rester à 0 % «
aussi longtemps que nécessaire ». Suite à cette annonce, l’ensemble des
taux d’intérêts ont été revus à la baisse. CREDIXIA est capable, en juin 2019,
de proposer un taux à 0,15% sur 7 ans aux emprunteurs les plus aisés. A chaque
baisse de taux, la charge d’intérêts à
payer pour l’emprunteur diminue d’autant ce qui lui permet d’avoir une
plus grande marge de manœuvre financière (emprunter un montant plus
important ou réduire sa mensualité). Du côté de l’assurance emprunteur, même
constat, les taux ont également diminué grâce aux législations successives qui
ont permis de délier l’assurance du crédit. Depuis cette ouverture à la
concurrence, les banques ont revu leurs tarifs au rabais et sont capables de
proposer des contrats délégués via leurs filiales afin de s’aligner au plus
près des contrats proposés par des compagnies d’assurances externes.
Quel est le poids de l’assurance emprunteur dans un crédit immobilier ?
Prenons l’exemple
d’un couple qui emprunte 300 000 Euros pour l’achat d’une résidence
principale sur 20 ans au taux fixe (hors assurance) de 0,80%. Les
emprunteurs sont non-fumeurs, cadres et souhaitent être couverts à hauteur de 50%
par tête sur toutes les garanties (décès, invalidité, incapacité, arrêt de
travail, option dos et psy).
1.Comparatif dans le cadre d’une assurance déléguée
En conclusion, le coût de l’assurance emprunteur représente 11% du coût total de l’emprunt .
2. Comparatif dans la cadre d’une assurance groupe
Le coût de l’assurance emprunteur représente 27% du coût total de l’emprunt. Autrement dit, quasiment 1/3 du budget de l’emprunteur est dédié à la part de l’assurance de prêt.
Une taxe sur l’assurance emprunteur
Depuis le 1er janvier
2019, la cotisation payée au titre de la garantie décès est taxée à hauteur de
9%. Par exemple, pour un crédit immobilier de 100 000 euros souscrit sur 15 ans
cela représente un surcoût de 3 euros par mois, soit 36 euros par an. Cette
taxe reste tout de même faible face aux économies réalisées en cas de
changement. Ces économies sont bien souvent plus intéressantes lorsque
l’emprunteur fait jouer la concurrence en obtenant un taux plus favorable.
Les séniors les plus défavorisés par l’assurance emprunteur
La majoration de l’assurance
emprunteur est un véritable frein à l’accès au crédit immobilier pour les séniors.
En effet, la Garantie Décès et la Perte Totale et
Irréversible d’Autonomie (PTIA) représentent 100% de la prime totale,
contrairement aux actifs, pour qui elles représentent 50% à 60%. Face à un
emprunteur dit à risque, les compagnies d’assurance garantissent leur contrat
en augmentant le taux de cotisation donc le coût de l’assurance augmente. Par
conséquent, le TAEG est fortement impacté et l’emprunteur risque d’obtenir
un refus de prêt pour cause de dépassement du taux d’usure. A noter que la
plupart des contrats proposés par les banques mettent fin aux garanties après l’âge
de 65 ans. Dans ce cas, l’emprunteur doit souscrire son assurance via une
délégation. Heureusement de nouvelles disposition devraient apparaitre auprès
des séniors permettant de leurs faciliter l’accès à l’assurance.
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