LeRevenu.com: Financer son premier logement, plus facile en 2016

La ministre du logement, Sylvia Pinel, l’a confirmé lors du Congrès de la Fnaim, le 15 décembre dernier : «Il y a des signes tangibles de reprise du marché dans les transactions et la construction. Mais il nous est apparu que l’accession restait en retrait dans les zones tendues et pour les jeunes ménages. Notre choix (pour 2016) se porte sur la consolidation des processus existants.»

Des crédits particuliers existent en effet pour faciliter le premier achat de la résidence principale, mais ils ne rencontrent pas toujours leur public. Le gouvernement a donc prévu dans le projet de loi de finances 2016, des assouplissements du prêt à taux zéro et du prêt accession sociale, afin qu’un plus grand nombre de primo-accédants en profitent.

Un prêt à taux zéro assoupli

Le prêt à taux zéro (PTZ), crédit gratuit financé par l’Etat, complète un financement classique et allège le coût de votre première résidence principale. Le PTZ est accordé sous condition de ressources, il permet de financer une acquisition dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux.

Prenons l’exemple d’un couple avec deux enfants qui souhaite acheter son premier appartement à La Rochelle pour un montant 200.000 euros. Il pourra bénéficier d’un prêt «gratuit» de 52.000 euros. Le gouvernement a décidé, en novembre dernier, de donner un coup de pouce supplémentaire aux primo accédants. En 2016, il pourrait ainsi représenter 40% du coût de l’opération contre 18 à 26% aujourd’hui.

«L’objectif est de distribuer 55.000 PTZ supplémentaires l’an prochain, et de passer de 65.000 à 120.000, dont plus de 10.000 supplémentaires dans l’ancien», a précisé Sylvia Pinel, lors du Congrès de la Fnaim. Les modifications apportées à la formule existante seront votées d’ici quelques jours dans la prochaine loi de finances.

Principale amélioration du dispositif : l’augmentation des plafonds de revenus qui permettra à un plus grand nombre d’emprunteurs d’y avoir droit, l’allongement du différé de paiement du crédit qui irait de cinq à quinze ans, contre zéro à quatorze ans aujourd’hui, pour une durée maximum de prêt qui reste de vingt-cinq ans.

Il n’y a plus de restriction géographique pour l’achat dans l’ancien avec travaux. La liste des villes dans lesquelles on pouvait bénéficier du PTZ pour compléter le financement d’un bien ancien a disparu. Avec cet élargissement, les pouvoirs publics souhaitent inciter les futurs propriétaires à réinvestir les centres délaissés des petites villes et à participer à leur rénovation. Cependant, en fixant à 25% minimum la part des travaux dans le coût total de l’opération, le gouvernement pourrait passer à côté de sa cible.

Le «prêt accession sociale» aligné sur le PTZ en 2016

Les primo-accédants peuvent également profiter d’un prêt accession sociale dit «PAS», accordé sous condition de ressources. En 2016, celles-ci seront alignées sur celles du prêt à taux zéro pour ouvrir ce financement de la résidence principale à un plus grand nombre de primo-accédants.

Le PAS n’est pas un crédit à taux réduit ou gratuit, c’est un prêt classique accordé par une banque ou un établissement financier qui a signé une convention avec l’Etat. «Le PAS est une option d’un prêt classique, il faut la demander à sa banque, explique Estelle Laurent, responsable communication du courtier Credixia. Cela permet aux souscripteurs de toucher ou de continuer à recevoir les aides pour le logement (APL) et donc de réduire les mensualités de remboursement.»

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Radins.com : Immobilier : acheter un logement en 2016, la bonne affaire ?

(Radins.com) Si à la fin de l’année 2015, les ventes d’appartements et de maisons n’ont pas été florissantes, la chute des taux fixes de crédit immobilier cet automne prédit une belle reprise en 2016. Et si c’était le bon moment pour acheter ?

Des taux au plus bas

Selon les courtiers, «à ce jour une trentaine de banques ont baissé leurs taux de crédit immobilier ».
En effet, avec des taux moyens proches de 2,2 % sur quinze ans, 2,55 % sur vingt ans et 3 % sur vingt-cinq ans, le coût des emprunts immobiliers est à nouveau très attractif, mais ne bat pas les records de la fin de printemps 2015.

« Les banques vont continuer à prêter dans d’excellentes conditions l’année prochaine », a indiqué Credixia, expert en courtage immobilier, dans un communiqué.
Selon lui, les banques « vont chercher à combler le manque à gagner des renégociations de crédits et concentrer leur production sur les accédants à la propriété, notamment sur les primo-accédants ».

Pour Noel, les taux de crédits immobiliers baissent !

baisse taux noel En voilà un beau cadeau de Noel pour les futurs acquéreurs, les taux des crédits immobiliers sont à la baisse au mois de décembre. Inhabituel pour la période, quasiment toutes nos banques partenaires ont réajusté leur grille de taux à la baisse. Les taux ont diminué de 5 à 10 points de base en moyenne et, cela concerne toutes les régions de France. Désormais, les dossiers jugés excellents peuvent obtenir des taux fixes de 1,70 % sur 15 ans et 2,05 % sur 20 ans (taux pratiqués par CREDIXIA).

Cette baisse ne fait que renforcer notre position sur un maintien des taux à des niveaux très bas en 2016. Les banques vont continuer à prêter dans d’excellentes conditions l’année prochaine. Rappelons que cette thèse s’appuie sur plusieurs éléments : d’abord, la politique ultraaccommodante de la Banque Centrale Européenne (BCE) qui a annoncé hier qu’elle conservait son principal taux directeur à 0,05% – en prenant cette décision, la BCE souhaite inciter les établissements de crédit à prêter davantage aux ménages afin de redynamiser la consommation et l’investissement en Europe – ensuite l’injection massive de liquidités dans la zone euro et, bien sûr l’OAT 10 ans qui reste extrêmement faible, enregistré à 0,79% le 03/12/2015. Cet indice permet aux banques de fixer les taux d’emprunt immobilier accordés aux particuliers.

La BCE a également abaissé son taux de dépôt de -0,2% à -0,3%. Le nouveau taux prendra effet à partir du 9 décembre 2015, précise la BCE. Ce taux s’applique aux banques qui stockent leur excédant de liquidités auprès de la BCE. Concrètement, cela signifie que pour 100 euros placés à la BCE, les établissements devront désormais s’acquitter de 30 centimes d’intérêt.

S’ajoutent à cela, les nouveaux objectifs commerciaux des banques. Dès le début de l’année, elles vont chercher à combler le manque à gagner des renégociations de crédits et concentrer leur production sur les accédants à la propriété, notamment sur les primo-accédants grâce au renforcement du prêt à taux 0% à compter du 1er janvier 2016. Les barèmes pratiqués ce mois-ci par les établissements bancaires témoignent de leur volonté de conquérir des nouveaux clients. Ils préparent un début d’année sur les chapeaux de roues ! On s’attend donc à une forte reprise des demandes de prêts, et pourquoi pas à des nouvelles baisses de taux…A suivre !

La Revue Fiduciaire : Économisez sur votre assurance emprunteur

Plus du tiers en moyenne, c’est le poids de l’assurance emprunteur dans le coût total du crédit immobilier. En proportion, « elle pèse encore plus lourd dans le crédit depuis que les taux d’emprunt sont bas », explique Jacques Martin, secrétaire général de l’association Assurance emprunteur citoyen (AEC). Sur toute la durée totale de son crédit, l’emprunteur devra débourser plusieurs milliers d’euros pour régler une assurance de prévoyance (invalidité, incapacité de travail, décès) qu’il n’est pas sûr d’utiliser (tant mieux !) et qui n’est pas obligatoire…

Non imposée par la loi, l’assurance emprunteur est toutefois systématiquement exigée par la banque lors de la souscription d’un crédit immobilier. Elle lui garantit le remboursement du prêt en cas d’invalidité, d’incapacité de travailler, de maladie ou encore de décès de l’emprunteur. Cette assurance est un élément essentiel du crédit, qu’il ne faut surtout pas négliger, non seulement parce qu’elle coûte cher, mais aussi parce qu’elle se substitue à l’emprunteur en cas d’accident de la vie.

Problème : « C’est un marché monopolistique (des banques, NDLR), déplore Jacques Martin. Près de 85 % des assurances emprunteurs de prêts immobiliers sont collectées au titre de contrats de groupe bancaires (assureur partenaire de la banque, NDLR) ». Or, les garanties de ces contrats groupe ne sont pas toujours les mieux adaptées au profil de l’emprunteur, ni les plus compétitives au niveau prix. Si vous venez de souscrire un prêt ou de renégocier le vôtre, il n’est toutefois pas trop tard pour changer d’assurance. La loi consommation (Hamon) du 17 mars 2014 a beaucoup facilité la démarche de mise en concurrence.

Un an pour trouver une autre assurance

Revoir son assurance de prêt, c’est potentiellement faire des économies de plusieurs milliers d’euros. « Actuellement, les assurances groupe des banques affichent un taux annuel moyen de 0,40 % du montant du crédit, quand les assureurs individuels descendent autour de 0,10 % par emprunteur », détaille le comparateur Hyperassur.com. Ainsi, pour un couple qui emprunterait 200 000 € sur 20 ans avec des garanties à 100 % pour chacun (remboursement de chaque mensualité en totalité), faire une délégation d’assurance peut représenter une économie de 12 000 € sur la totalité du prêt (voir autres exemples dans les tableaux)… « En fonction des assurances, vous pouvez gagner jusqu’à 15 % sur la cotisation mensuelle, assure Corine Monteil, directrice du courtier Nousassurons.com. Selon les profils, vous pouvez économiser au total de 7 000 € à 15 000 € en changeant d’assurance ! »

Depuis le 26 juillet 2014, l’emprunteur dispose de 12 mois calendaires à compter de la signature définitive de l’offre de prêt pour faire jouer la concurrence et trouver une autre assurance moins chère, à garanties au moins équivalentes (loi Hamon n° 2014-344 du 17 mars 2014). Cette délégation d’assurance est gratuite, la banque ne peut ni appliquer une pénalité, ni modifier le taux du crédit en conséquence (article L. 312-9 du code de la consommation). « Une année pour changer d’assurance donne une vraie faculté au consommateur de négocier son crédit point par point, d’abord le taux d’intérêt, puis l’assurance, souligne Isabelle Tourniaire, responsable des études du cabinet spécialisé Banque Assurance Optimisation (BAO). Sur le papier, c’est une belle avancée ! » Mais attention, la banque qui accorde le prêt a toujours la possibilité de refuser l’assurance alternative proposée par l’emprunteur pour défaut d’équivalence des garanties. Si l’emprunteur a plus de temps pour faire jouer les offres de la concurrence, encore faut-il qu’il puisse analyser les garanties intégrées dans les contrats…

D’abord mesurer le taux (taea)

L’emprunteur dispose d’un premier point de comparaison : le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA), qui doit figurer sur chaque proposition de crédit immobilier depuis le 1er janvier 2015, aux côtés du montant en euros des échéances mensuelles et du coût total du crédit (décret 2014-1190 du 15 octobre 2014). Le TAEA est accompagné de la mention des garanties (décès, incapacité…) dont il intègre le coût. « Il est directement comparable au taux du crédit immobilier, explique Isabelle Tourniaire. Si le TAEA pour deux co-emprunteurs vaut 0,9 %, ce qui est fréquent, et que le crédit est accordé au taux de 2,5 %, on peut en déduire que l’assurance pèse plus du tiers du coût du crédit ! » Si le TAEA est trop élevé, il n’y a pas à hésiter : il faut s’armer de la nouvelle fiche d’information standardisée et aller comparer ce que proposent les autres assureurs.

Comparer les garanties grâce à la fiche d’information

« Depuis le 1er octobre 2015, la banque doit remettre à l’emprunteur, dès la première simulation de crédit, une fiche d’information standardisée (FIS) qui comporte onze critères de garanties sur l’invalidité-incapacité et éventuellement des garanties de perte d’emploi, explique Olga de Sousa, juriste à l’UFC Que Choisir. L’assurance emprunteur est plus simple à comprendre qu’avant. La notion d’équivalence des garanties exigée par la loi et les banques pour changer d’assurance est clarifiée grâce à cette fiche. »

La fiche doit respecter un modèle standard. Chaque établissement prêteur doit avoir choisi, dans une liste limitative établie par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), onze critères sur dix-huit au titre des garanties de base (décès-PTIA-invalidité, incapacité, invalidité) et éventuellement quatre critères au plus sur huit pour la garantie perte d’emploi. Pour chacun, il est détaillé le niveau de couverture, en pourcentage du capital emprunté (par exemple, si la garantie couvre les déplacements professionnels, les affections dorsales ou psychiatriques, l’invalidité permanente dès 33 %, etc.). « La fiche d’information standardisée détaille les quotités que la banque exige pour chaque garantie et donc celles qu’il faudra trouver a minima chez un autre assureur », décrit Isabelle Tourniaire du cabinet BAO. La comparaison entre assurances est ainsi facilitée. « Si les onze critères d’équivalence sont bien respectés, la banque ne peut plus refuser la délégation d’assurance », affirme Estelle Laurent, porte-parole du courtier Credixia. Reste à savoir si les banques vont vraiment jouer le jeu… ? La Fédération bancaire française a d’ores et déjà annoncé que la FIS ne serait effective, pour d’obscures raisons informatiques, qu’au 1er janvier 2016, soit trois mois après la date prévue.

7 questions à se poser avant d’acheter !

Est-ce le bon moment pour acheter ?

La première règle à respecter avant d’acheter un logement est d’analyser le marché. Le secteur de l’immobilier évolue continuellement : modifications de la fiscalité, nouvelles aides, fluctuations des prix et des taxes, nouvelles réglementations, etc… Ces éléments qui peuvent conditionner un achat sont nombreux, il est donc important de se tenir informé sur les conditions du marché immobilier et de con naitre les changements en vigueur.

Les taux vont-ils encore baisser ?

Les banques devraient continuer à prêter dans d’excellentes conditions en 2016. Cette thèse s’appuie sur plusieurs éléments. D’abord, la politique accommodante de la BCE (Banque Centrale Européenne) qui conserve son taux directeur à 0,05%, ensuite l’injection massive de liquidités dans la zone euro et l’OAT 10 ans qui reste extrêmement bas.

Pour une mensualité de 1 000 euros, on peut aujourd’hui emprunter 198 600 euros sur 20 ans, contre 166 000 en septembre 2011. A mensualité et durée égales, les emprunteurs peuvent donc faire un crédit de 32 200 € supplémentaires en 2015 par rapport à 2011. Ils pourront acquérir un bien immobilier d’une valeur supérieure de + 17%.

Combien puis-je emprunter ?

La règle dite des 33% d’endettement est de mise. Il s’agit du pourcentage du total des charges de crédits (tous crédits confondus : consommation, révolving, immobilier) par rapport aux revenus nets des emprunteurs. Pour des revenus de 3000 €, la mensualité maximum est de 1000 € ce qui permet d’emprunter 158 200 € sur 15 ans, 196 200 € sur 20 ans et 228 000 € sur 25 ans.

Taux fixe ou taux variable ?

Le taux variable est conseillé seulement en cas de crédit court terme pour obtenir un taux d’appel très bas, avec l’objectif de revendre ou de rembourser rapidement. En revanche, il existe pour les primo-accédants un taux dit « mixte ». Statistiquement, les primo-accédants revendent leur bien dans les 7 premières années du crédit immobilier, c’est pourquoi les banques ont inventé le taux mixte. Il s’agit d’un taux préférentiel, fixe de 7 à 15 ans, puis variable CAPE +/- 2 à l’issu de la période fixe. Il est recommandé par les établissements bancaires pour limiter le risque de surendettement en début de prêt. Pour les jeunes qui revendent pendant le période fixe, c’est une très bonne formule qui présente un risque minime avec une économie importante.

Faut-il emprunter sur une durée longue ?

Plus la durée s’allonge et plus le crédit coûte cher en intérêt et en assurance. Pour ne pas faire exploser le coût du crédit, il est conseillé de réduire au maximum la durée de l’emprunt. Pour réduire la durée d’emprunt, il faut choisir le meilleur crédit immobilier du marché, celui qui permet de payer moins d’intérêt et donc d’avoir la durée de remboursement la plus courte pour une même mensualité.

Pourquoi faire appel à un courtier ?

Pour les banques, le courtage constitue un flux de nouveaux clients qualifiés. Les dossiers de prêts sont préalablement vérifiés, montés et correspondent aux profils recherchés. Le banquier n’a plus qu’à accepter le dossier ou le refuser. Pour le client, les banques accorderont plus facilement des taux avantageux aux réseaux de courtiers grâce aux volumes d’affaires importants qu’ils génèrent.

Le courtier en crédit immobilier sait présenter un dossier auprès des banques, alors qu’un client, lui, ne sait pas forcément le faire. « Nous mettons en avant les points positifs du dossier, nous négocions l’exonération des indemnités de remboursement anticipé et la délégation d’assurance. Notre plus-value est que nous offrons les frais de dossier (bancaire et courtage) à nos clients. Notre métier est d’apporter une solution de financement au meilleur coût». Le fait de confier ses démarches à un courtier en crédit immobilier apporte du confort et un gain de temps considérable ! En un seul rendez-vous le client accède à toutes les offres de la place (crédit et assurance).

Privilégier un bien immobilier neuf ou ancien ?

En matière d’achat immobilier, il n’y a pas de règle. Le choix entre ancien et neuf est une affaire de goût. Toutefois, quelques points peuvent faire la différence…D’un côté, les biens anciens sont proposés à des prix 15 à 20 % moins chers que les neufs et on peut s’y installer immédiatement. Par contre, les frais d’acquisition sont plus élevés : 7,5 % en moyenne contre 2,5 % dans le neuf. De plus, investir dans le neuf exonère la taxe foncière durant les deux premières années d’habitation. Et, si vous êtes primo-accédants, vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux 0%, à condition de respecter les critères. Sachez que les conditions du PTZ changent en 2016, les plafonds de revenus seront revalorisés et le différé généralisé.

Point Banque – Fygostudio réalise un spot publicitaire pour CREDIXIA

Aux commandes, l’agence créative Fygostudio qui a imaginé pour Credixia une vidéo avec des personnages animés. « Nous pensions depuis longtemps à franchir le cap et à nous afficher en télévision », explique Estelle Laurent, porte-parole du groupe qui précise « nous avions pour habitude de prendre la parole au mois de septembre, notamment par le biais d’une présence sur les salons de l’immobiliers. Or, cette année, les deux salons auxquels nous avions l’habitude de participer n’ont pas été reconduits. Nous nous sommes donc rapprochés de Fygostudio, une agence spécialisée en « motion design » dont la proposition nous a séduit par sa qualité graphique et sa modernité.

Ce format original correspond tout à fait à l’esprit de l’équipe de Credixia. » Une campagne télévisuelle qui s’accompagne d’une présence digitale. La diffusion du film a été relayée sur l’ensemble des réseaux sociaux du groupe : Twitter, Facebook, Viadeo et LinkedIn. Par ailleurs, pour compléter le dispositif télévisuel, un partenariat a été noué avec le site www.lavieimmo. com. « Toutes les prises de décision concernant les achats d’espaces sont prises en interne. Le site www. lavieimmo.com appartenant au groupe BFM, il nous a été plus facile de convenir d’une visibilité groupée via les deux supports.

Ainsi, Credixia s’est affiché sur le site www.lavieimmo. com du 16 septembre au 16 octobre, via des bannières, mais également via une campagne de mailing et une présence dans la newsletter », détaille la porte-parole. Si pour l’heure, il est trop tôt pour mesurer les retombées d’une telle campagne, les premières réactions postées sur les réseaux sociaux sont conformes aux attentes du courtier : « nos clients et partenaires ont réagi positivement à la diffusion du film qui pour beaucoup semble en parfait accord avec l’esprit et les valeurs de Credixia », poursuit Estelle Laurent.

Dès 2016, le groupe pourrait à nouveau s’afficher à la télévision en poursuivant son objectif affiché lors de cette première campagne : « faire connaître la marque et la positionner comme un acteur de référence sur le marché du courtage en crédits immobiliers ». A fin 2015, le chiffre d’affaires de Credixia devrait atteindre 200 millions d’euros, contre 130 millions d’euros un an auparavant