Vous avez un projet immobilier et vous souhaitez vous lancer dans une opération prochainement mais vous hésitez entre un bien dans l’ancien ou dans le neuf !

Mais vous êtes perdu allez sur notre site pour prendre rendez-vous et laissez vous guider.

Ne vous inquiétez pas, nous allons vous détailler la différence entre l’ancien et le neuf ainsi que les prêts possibles dans les deux cas.

Avant de vous positionner sur un bien immobilier il vous faut un bon dossier et veiller à ces points importants

1. Apport sur l’opération

Les banques ne financent plus sans apport, il vous faudra au minimum utiliser votre épargne pour financer les frais annexes (Notaire, frais d’agence immobilière si existant, frais de garantie sur le prêt, frais de dossier de la banque qui vous acceptera le prêt après étude, et les frais de courtage pour le courtier qui vous aura accompagner et trouver les meilleures conditions) Idéalement, conservez de l’épargne résiduelle.

2. Stabilité professionnelle

Un CDI avec ancienneté est l’idéal pour un salarié, le statut de fonctionnaire est un atout complémentaire, certaines banques offrent des privilèges aux emprunteurs de la fonction publique. Si vous êtes un professionnel ou une profession libérale, il faut trois exercices sur lesquels les banques calculeront la moyenne

3. Des revenus fixes

Plus vous avez de beaux revenus, plus les établissements bancaires feront des efforts, le risque en est diminué. Notant que la durée de prêt sera moins longue, le cout total du crédit moindre avantage pour vous.

Rappel sur le taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 35% avec un reste à vivre correct.

4. La tenue de vos comptes

Inutile de préciser que les rejets divers, prélèvements, chèques, avis à tiers détenteur ne sont pas des atouts pour votre dossier, si tel est le cas, il sera plus prudent d’avoir une tenue de compte irréprochable et attendre 3 mois pour fournir des relevés de comptes « propres » (les banques étudient les dossiers sur un trimestre de comptes, tous les comptes et toutes banques confondues).De même, l’utilisation de réserves d’argent, des paiements 4 ou 10 fois sans frais ne sont pas vues d’un bon œil si cela est récurent et fortement utilisé. De plus, ces charges de crédits rogneront votre capacité d’emprunt.

5. L’Age des emprunteurs

Il sera difficile d’obtenir un accord de financement sur 25 ans, vous êtes nés avant 1970, le calcul de vos revenus se fera sur votre retraite à percevoir. Pensez également au cout total du crédit, en plus des intérêts vous devrez prendre une assurance emprunteur sur le prêt immobilier qui est plus onéreuse quand on prend de l’âge.

Rappel : la durée des prêts immobilier minimum 5 ans maximum 25 ans. (27 ans pour les achats dans le neuf le temps de la construction).

Différence bien dans l’ancien et bien dans le neuf !

Si vous avez le temps et que vous ne voulez pas déménager dans les 4 mois, vous aurez le choix entre le neuf et l’ancien

Un projet immobilier même avec un excellent dossier est tout d’abord un projet de vie !

Il vous faut choisir évidemment le bon bien, celui dans lequel vous voudriez poser vos valises pour quelques années, en plus voir la situation géographique les transports, les écoles, les commerces…

1. Biens dans l’ancien

SI le bien en question est dans l’ancien, bien vérifier le DPE (passoir énergétique), les travaux à prévoir dans la copropriété (ascenseur, ravalement, terrasse…), les charges de copropriété mensuelles à payer pour l’entretien de la copropriété, la taxe foncière.

Pour les frais de notaires sur ce type de bien, ils sont entre 8% et 9% qui seront à payer avec vos économies impérativement. (Exemple sur un bien de 250.000 €uros, il vous faudra prévoir 22.500€)

Pour ce faire, vous aurez un prêt immobilier amortissable peut être agrémenté selon les banques d’un prêt complémentaire si la note énergétique ne dépasse pas le C et pour d’autres banques, un prêt complémentaire dédié aux jeunes actifs de moins de 36 ans et primo accédants.

Vous pourrez également demander à votre banquier si vous pouvez prétendre à un prêt épargne logement selon l’âge du placement et les droits à prêt.

Vous ne serez pas éligible au prêt action logement.

Prêt 0% (PTZ) Le prêt à taux zéro est un prêt immobilier sans frais de dossier et dont les intérêts sont à la charge de l’État, destiné à l’achat d’un logement neuf ou à réhabiliter avec un minimum 25% de travaux du montant de l’opération immobilière.

Il est calculé selon des zones géographiques, le nombre de personnes qui habiteront dans le logement, le revenu fiscal de référence N-2.

Il permet de financer 40% du montant total du projet en 2023, il augmentera à 50% dès le premier janvier 2024.

Il peut être sur 20 22 25 ans avec des phases de différés de 5 à 15 ans, pendant laquelle les emprunteurs ne remboursent pas le prêt 0%.

2. Biens dans le neuf

Tout comme dans l’ancien, Il vous faut choisir évidemment le bon bien, celui dans lequel vous voudriez poser vos valises pour quelques années, en plus voir la situation géographique les transports, les écoles, les commerces…

Renseignez-vous sur le promoteur ou constructeur pour savoir s’il tient ses délais de livraison, allez voir les avis. Vous achetez sur plan un bien qui devra être impeccable en finition et livraison.

Les retards vraiment repoussés ont été à cause du COVID pas des professionnels.

Pour les achats dans le neuf, pas de moins-values à prévoir si tout a été respecté et vérifié.

1* Pour les constructions, il ‘y aura des frais de notaire sur le terrain qui sont les mêmes que pour un bien dans l’ancien soit 8% à 9%, pas de frais de notaire sur la construction par elle-même.

Les frais de viabilisation, travaux… seront finançables si cela est indiqué dans le contrat du constructeur.

2* VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) les frais de notaires sont entre 2,5% et 3,5% parfois même offerts ce qui peut amoindrir le montant de votre apport.

Pour les financements les banques accepteront un financement de 27 ans, soit 2 ans de plus, le temps de la construction. Evidemment en demandant un différé pour ne pas avoir de gène entre le paiement du loyer et la charge du prêt immobilier pour votre acquisition.

Vous ne paierez que les assurances et les intérêts intercalaires sur les sommes versées au promoteur ou constructeur par votre prêt, et juste pour ces sommes.

Les intérêts intercalaires pourront être calculés par le promoteur ou le constructeur une fois que l’échéancier daté de l’avancement des travaux sera fixé.

Un petit cout supplémentaire… Le prix de la paix.

Dans le neuf, vous pourrez cumuler si votre situation le permet, ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours de deux dernières années, diverses aides à taux 0% ou à des taux bonifiés en plus du prêt long terme de la banque.

• Prêt 0% (PTZ)

Le prêt à taux zéro est un prêt immobilier sans frais de dossier et dont les intérêts sont à la charge de l’État, destiné à l’achat d’un logement neuf ou à réhabiliter avec un minimum 25% de travaux du montant de l’opération immobilière.

Il est calculé selon des zones géographiques, le nombre de personnes qui habiteront dans le logement, le revenu fiscal de référence N-2.

Il permet de financer 40% du montant total du projet en 2023, il augmentera à 50% dès le premier janvier 2024.

Il peut être sur 20 22 25 ans avec des phases de différés de 5 à 15 ans, pendant laquelle les emprunteurs ne remboursent pas le prêt 0%.

• Prêt Action Logement

Prêt complémentaire à taux réduit de 1% durée maximum 25 ans, montant du prêt 30.000€

Pour les salariés d’une entreprise privée non agricole de plus de 10 salariés et ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant 10 ans avant la nouvelle demande

Pour plus de renseignements allez sur leur site :  https://www.actionlogement.fr/

Vous comprendrez pourquoi il vaut faire une simulation d’un prêt 0% qui peut diminuer considérablement le cout total de vos crédits.

Nous, CREDIXIA, connaissons les aides, les prêts dédiés selon si vous êtes dans le privé ou fonctionnaire, alors ne tardez pas, visitez-nous : https://www.credixia.com, nos conseillers sont à votre disposition.

Avant de visiter des biens sans perdre votre temps, faites d’abord calculer votre capacité d’emprunt en demandant de l’aide à un courtier qui vous adressera une étude de financement.

Calculer sa capacité d’emprunt

Pour estimer la solidité de votre dossier, les banques ont besoin de connaitre vos revenus et vos charges résiduelles pour ne pas vous surendetter. De plus, pour vous octroyer un prêt long terme, elle étudiera votre situation personnelle, professionnelle, la gestion de vos comptes et votre aptitude à épargner. Pour mener à bien votre projet et pour qu’il aboutisse, vous devez détenir quelques économies qui constituera votre apport personnel.

Que demande les banques comme critères d’éligibilité ?

• Respecter un endettement de 35% (assurances incluses)
• Durée de prêt maximum de 25 ans (ou 27 ans en cas d’achat de bien dans le neuf, le temps de la construction)
• Le saut de charge : votre loyer actuel ne doit pas (trop) excéder la charge de crédit à venir
• La banque appréciera une bonne tenue de compte, un apport dans l’opération et de l’épargne résiduelle
• Le reste à vivre correct, pensez aux charges (EDF, Impôts, internet, alimentaire…)

Nous avons résumé nos conseils pour bien se préparer à emprunter

Comment est calculé votre revenu ?

1/ Si vous êtes salarié ou retraité

La banque prend en compte :

• Votre salaire net mensuel avant prélèvement à la source sur l’année selon le nombre de mois de salaires perçus (12, 13 voire 14 mois).
• Les primes et bonus pourront être pris en compte s’ils sont récurrents depuis plus de 3 ans
• La pension de retraite
• Pour les CDD, cela dépendra de votre situation professionnelle. (Envoyer vers le lien)

Si vous avez des revenus complémentaires :

• Pour les revenus locatifs, la banque les pondère à hauteur de 70%
• Pour les revenus issus du patrimoine, la banque les intègre à 100%
• Pour les pensions alimentaires, tous les établissements bancaires ne les prennent pas en compte. Si toutefois elles le sont, il faut que celles-ci persistent dans le temps sur la durée du prêt.
• La pension compensatoire perçue suite à un divorce
• Les rentes

Pour information, les versements de Pole Emploi et CAF n’étant pas saisissables, les banques ne les prennent pas.

2/ Vous êtes un professionnel (profession libérale ou entrepreneur)

• La banque fera une moyenne sur les trois dernières années de revenus

Si vous avez des revenus complémentaires :

• Pour les revenus locatifs, la banque les pondère à hauteur de 70%
• Pour les revenus issus du patrimoine, la banque les intègre à 100%
• Pour les pensions alimentaires, tous les établissements bancaires ne les prennent pas en compte. Si toutefois elles le sont, il faut que celles-ci persistent dans le temps sur la durée du prêt.
• La pension compensatoire perçue suite à un divorce
• Les rentes

Pour information, les versements de Pole Emploi et CAF n’étant pas saisissables, les banques ne les prennent pas

Comment sont calculés vos charges ?

Les banques vont vérifier que vous n’avez pas de charges récurrentes comme des pensions alimentaires, un prêt à la consommation, un prêt étudiant…).

Ce qui pèse dans votre endettement :

• Mensualité de crédit déjà existant
• Pension alimentaire : celle-ci peut être comptabilisée en soustraction des revenus selon les banques (plus avantageux que la charge)
• Loyer subsistant en cas d’investissement locatif ou secondaire
• La nouvelle mensualité du prêt pour le projet à venir

Quel salaire faut-il pour emprunter en 2023 ?

Prenons l’exemple d’une personne seule qui souhaite emprunter en 2023 (taux constatés en nov. 2023) en respectant la règle des 35% d’endettement : charges fixes / revenus fixes mensuels X 100

• Pour un emprunt de 200.000€ sur 25 ans sans charge de crédit il faut un salaire de 3.200€ sur 12 mois
• Pour un emprunt de 200.000€ sur 20 ans sans charge de crédit il faut un salaire de 3.600€ sur 12 mois
• Pour un emprunt de 200.000€ sur 15 ans sans charge de crédit il faut un salaire de 4.300€ sur 12 mois

N’oubliez pas l’apport sur l’opération, prévoyez au minimum tous les frais hors montant d’acquisition.

Avant de vous lancer dans le projet et pour un gain de temps et d’argent faites une simulation sur notre site ou contactez un courtier au 01 85 56 22 34

Pourquoi la durée de prêt ne peut pas excéder 25 ans

Depuis le 1er janvier 2022, deux règles obligatoires ont été mises en place par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) pour préserver l’économie et limiter le surendettement des ménages. La première règle concerne l’endettement maximum plafonné à 35% des revenus nets mensuels de l’emprunteur lors d’un achat immobilier. La seconde règle concerne la durée du crédit limitée à 25 ans, les banques ne peuvent plus proposer de crédit immobilier au-delà de cette durée. Par ailleurs, les banques doivent appliquer ces deux règles de manière cumulative.

Endettement maximum de 35%

Depuis 2022, les banques ont interdiction d’accorder un crédit immobilier si les mensualités de l’emprunteur excèdent 35% de son salaire net avant impôt. Toutefois, les banques ont l’autorisation de déroger à cette règle dans 20% des cas. Dans une période de remontée des taux d’intérêts, cet encadrement du crédit est un réel facteur d’exclusion pour de nombreux ménages qui rêvent d’accéder à la propriété.

Depuis juillet 2023, le HCSF a assouplie la règle sur la dérogation. La marge de flexibilité destinée à l’acquisition de la résidence principale passe à 70% (au lieu de 80%) avec l’obligation d’avoir au moins 30% de cette souplesse réservée aux primo-accédants. Sur les 30% restants, les banques peuvent donc accorder des crédits immobiliers sans contrainte aux profils qui les intéressent.

• Calculer votre taux d’endettement grâce à notre simulateur en ligne.

Durée maximum d’emprunt à 25 ans

Il n’est plus possible d’emprunteur sur une durée supérieure à 25 ans (27 ans dans le neuf). Il est vrai qu’avec une durée de crédit plus longue le montant de l’échéance est moindre mais le cout des intérêts augmente. En période de taux bas, rallonger son crédit immobilier de 25 à 30 ans avait peu de conséquences sur le cout total du prêt. Avec la remontée des taux, le différentiel entre 25 et 30 ans en cout total en intérêts est important, sans compter le cout de l’assurance supplémentaire.

Exemple :

-Pour un prêt de 200 000 € au taux de 4.20% sur 25 ans le cout total des intérêts s’élève 123 364 €     -Pour un prêt de 200 000 € au taux de 4.20% sur 30 ans le cout total des intérêts s’élève à 152 092 €

Le différentiel du cout des intérêts s’élève à 28 728 €, ce qui représente un surplus d’intérêts de 19% pour 5 années d’emprunt supplémentaire.   

En conclusion, plus la durée du prêt est longue, plus vous payiez d’intérêts. C’est-à-dire qu’à taux égal, le coût total de votre prêt sera plus élevé. En optant pour un crédit longue durée, vous baissez le montant de vos mensualités. Inversement, pour un prêt sur une durée plus courte, le coût global de votre emprunt sera moins élevé puisque vous paierez des intérêts pendant moins longtemps par contre vos mensualités seront plus élevées, ce qui peut bloquer le taux d’endettement limité à 35%.

À noter que dans certains cas, la durée d’emprunt peut monter à 27 ans (25 ans de crédit + 2 années de différé) pour les crédits liés à une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) c’est-à-dire dans le cadre d’un achat de construction d’une maison individuelle ou dans le cadre d’un achat dans un programme de promotion immobilière.

• Calculer le cout de votre crédit immobilier via notre calculatrice

Obligation des banques et devoir de conseil 

Les banques sont contraintes de respecter les règles du HCSF sous peine d’encourir des sanctions financières et des rappels à l’ordre jusqu’à perdre leurs droits d’opérer des financements. C’est le gendarme du secteur financier, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), qui sera chargé de la vérification et, le cas échéant, des sanctions.

Pour plus de renseignements sur la contrainte du taux d’endettement, rendez-vous sur notre site  https://www.credixia.com.

Nos conseillers sont à votre disposition pour tout renseignement ou étude gratuite au 01.85.56.22.34 ou en agence