Le monde des intermédiaires en opérations de banques est poussé vers une diversification et une concentration par des réseaux qui tentent de reprendre la main sur les prêts à l’habitat.

Les petits courtiers qui n’apportent pas suffisamment de volume subissent de plein fouet la nouvelle pression qui s’exerce sur les IOBSP. « Ce tri de la part des banques est aussi pour elles l’occasion de négocier nos tarifs,explique Estelle Laurent, responsable communication et partenariat chez Credixia (500 millions de production de crédit par an). Notre commission de l % est rognée et le montant global est désormais systématiquement à un maximum de 5.000 euros, contre 7.000 euros auparavant. » Les courtiers indépendants ou de petites agences,qui apportent moins de volume aux banques, révèlent que les négociations mènent souvent à des plafonds plus bas encore.

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Le monde des intermédiaires en opérations de banques est poussé vers une diversification et une concentration par des réseaux qui tentent de reprendre la main sur les prêts à l’habitat.

Tous les courtiers parlent d’un enterrement de première classe du taux de commission historique de 1 %. Le monde change. Si les intermédiaires en opérations de banques et services de paiement (IOBSP) sont aussi des partenaires, apportant des clients aux banques, construisant des dossiers clés en main avec des concessions négociées (domiciliation des salaires), certaines banques ont décidé de se passer de leurs services. Le Crédit Agricole Languedoc (CAL) a ainsi marqué la fin de l’année 2019 en cessant ses conventions – sortes de contrat cadres définissant les conditions de collaboration – avec les courtiers.Ces intermédiaires ont longtemps joué le rôle de contre-pouvoir sur les crédits immobiliers des Français, en négociant près d’un tiers de ces prêts en France (35 %, selon le sondage OpinionWay pour Vous Financier et même 61 % chez les 18-34 ans). Ils ont ainsi fait jouer la concurrence en période de taux bas. Les renégociations des prêts ont même privé les banques d’une source importante de revenus, en divisant les taux de crédits immobiliers contractés ces dernières années jusqu’à trois fois. Pire, pour les banques,les renégociations représentent un risque : en réduisant les marges des crédits immobiliers, qui restent durablement dans le bilan d’une banque, des établissements pourraient se retrouver face à un effet en ciseaux,avec des taux de prêt beaucoup plus faibles que leur coût de financement, si les banques centrales cessent leur politique accommodante. Les réseaux mutualistes, forts du maintien de leurs réseaux d’agences, tentent donc de garder la main sur la relation clientèle et de préserver des marges de plus en plus contraintes, en remettant en cause leurs conventions. « Nous sommes en négociation avec le Crédit Agricole et la Caisse d’Epargne, témoigne Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux (10 milliards de production de crédit par an). C’est à la fois normal et cyclique et nous sommes prêts à discuter dès lors que notre apport et notre travail sont reconnus. » Ce genre d’enseigne poids lourd, avec Cafpi, peut résister à la pression et contrôler les concessions, tandis que de plus en plus de Français recourent au courtage et que se dessinent de nouveaux partenariats avec des banques en ligne comme ING, Hello Bank ou Fortuneo.

A prendre ou à laisser

Les petits courtiers qui n’apportent pas suffisamment de volume subissent de plein fouet la nouvelle pression qui s’exerce sur les IOBSP. « Ce tri de la part des banques est aussi pour elles l’occasion de négocier nos tarifs, explique Estelle Laurent, responsable communication et partenariat chez Credixia (500 millions de production de crédit par an). Notre commission de 1 % est rognée et le montant global est désormais systématiquement à un maximum de 5.000 euros, contre 7.000 euros auparavant. » Les courtiers indépendants ou de petites agences, qui apportent moins de volume aux banques, révèlent que les négociations mènent souvent à des plafonds plus bas encore.Tous les courtiers parlent d’un enterrement de première classe du taux de commission historique de 1 %. « Concrètement, nos ‘partenaires’ nous disent que c’est à prendre ou à laisser , note Yann Nicodeme, fondateur de Switfi, un courtier digital à destination des clients des professionnels de l’immobilier. Certaines banques nous laissent à peine 15 jours pour signer une convention proposant un taux de 0,50 % seulement. » Certains intermédiaires en opération de banques refusent de signer dans de telles conditions.Les banques nationales, qui misent moins sur le maillage territorial, sont un peu moins agressives et demandent le plus souvent de baisser la commission à 0,8 % du montant emprunté. « Quand cela baisse de20 %, nous sommes presque contents », déplore Yann Nicodeme. Celui-ci souhaite bien entendu reconquérir les banques et pense que la qualité du travail des meilleurs courtiers, que cela soit en relation client ou dans la constitution du dossier, aura raison de ce durcissement. « Je ne souhaite pas jeter de l’huile sur le feu,mais les banques ont dépassé leur objectif de crédit et se disent qu’elles peuvent freiner, ce qui permet à la fois d’alléger leur bilan et d’augmenter leur marge en s’en prenant aux courtiers , explique l’un d’entre eux sous couvert d’anonymat. Mais à ce jeu, elles risquent d’avoir un retour de bâton avec les renégociations de crédits et d’assurances, ces dernières étant encore très lucratives pour les banques. »A ce jour, une sorte de trêve est observée en la matière. « Nous avons une déontologie qui consiste à défendre les intérêts de nos clients, ce qui implique aussi de maintenir une bonne relation avec nos partenaires bancaires , explique Philippe Taboret ( lire l’entretien ), président de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédit (Apic) et directeur général adjoint de Cafpi (10 milliards de production de crédit immobilier par an). Concrètement, cela veut dire que nous ne menions pas d’action en renégociation d’assurance dans le cadre de la loi Bourquin. » Tout cela risque de changer pour les banques qui déconventionnent. « Si nous ne sommes plus partenaires, nous jouerons pleinement notre rôle de courtier en assurance », assume Philippe Taboret.

Gagner en efficacité

Plus globalement, cette diversification offre aussi un relais de croissance. Les grands courtiers n’ont d’ailleurs pas attendu que la situation se tende pour élargir leur activité. « Depuis 2012, nous œuvrons pour devenir le premier supermarché financier en ligne, avec des rachats dans divers secteurs de l’intermédiation en assurance et placements notamment », rappelle Maël Bernier de Meilleurtaux. Les acteurs moyens tentent aussi de compter dans le débat actuel, en prenant de l’ampleur. Par exemple, Artemis Courtage a acquis Ludax Courtage en 2017, puis Activa Courtage en 2019. Le groupe a aussi réalisé un partenariat avec Eloa, première plate-forme collaborative de distribution de crédits et d’assurances 100 % digitale pour développer l’acquisition de clients en ligne.Les petits, quant à eux, se regroupent aussi pour gagner en efficacité, tandis que leur business model estremis en cause. « Il y a eu de plus en plus d’obligations pour rentrer dans la profession et dans l’exercice du métier pour être référencé à l’Orias comme intermédiaire en opération bancaire avec des obligations d’information du client, de formation continue, de respect de la protection des données… , explique Eric Debese, fondateur du label Made in Courtage. Mais pour les indépendants ou les agences moyennes,composées de cinq à six collaborateurs avec 600.000 à 700.000 euros de chiffre d’affaires par an, qui doivent faire des concessions auprès des réseaux bancaires, cela complexifie beaucoup de choses. » Ainsi, les coûts et les obligations s’alourdissent, tandis que les bénéfices se réduisent. Les petits sont particulièrement touchés car leurs agences sont souvent moins structurées pour absorber cette charge et ils pèsent moins lourds dans les négociations avec les banques. « Avec le label, nous leur apportons notamment des solutions sur la conformité, sur la ‘digitalisation’ de la relation client, et misons sur la qualité de présentation des dossiers», poursuit-il. En bref, ils se veulent une alternative au phénomène de concentration et aux franchises. Credixia, de son côté, lance une franchise et y voit un moyen de tirer son épingle du jeu. Cet acteur créé en 1999, en même temps que Meilleurtaux, ne pèse encore que 500 millions de crédits. « Mais nous avons lancé notre première franchise cette année , annonce Estelle Laurent, de Credixia. Et nous pensons que de bons courtiers indépendants voudront nous rejoindre pour avoir notre certification et notre capacité de négociation avec les banques. »

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Le logement n’est une rente, non pas lorsqu’il constitue la résidence principale ni lorsqu’il est loué, mais plutôt comme un actif protecteur permettant de préparer l’avenir. Henry Buzy-Cazaux, président de l’IMSI

Pour la retraite, l’investissement immobilier demeure une valeur sûre et, plus encore, dans un contexte de taux de crédit immobilier extrêmement bas. Le point avec le courtier CREDIXIA.

Après six semaines de grève, le sujet de la réforme des retraites reste toujours indécis. En plein débat, une certitude perdure, celle de rester prudent et de se préparer un complément de revenus pour ne pas subir une brusque chute à son départ de la vie active. Pour anticiper son départ à la retraite, il existe des opportunités à saisir pour s’assurer une rente mensuelle. Dans cette optique, l’investissement immobilier demeure une valeur sûre et, plus encore, dans un contexte de taux de crédit immobilier extrêmement bas.

Un contexte économique instable

L’inquiétude croissante des Français quant à leur retraite est devenue une finalité majeure des accédants à la propriété et des investisseurs, des plus jeunes, âgés de 20 ou 25 ans, aux plus âgés, au-delà de 55 ans, en passant par les femmes et les hommes au milieu de leur parcours professionnel. Tous reconnaissent deux évidences : n’avoir plus de charge de loyer, ni de remboursement de crédit quand sonne l’heure de la retraite constitue un avantage considérable, même s’il restera les charges d’entretien et la taxe foncière à acquitter. Et, si l’on a pu acheter un bien productif, générateur de revenus fonciers, on obtiendra un complément de revenu appréciable. Les deux solutions cumulées sont de nature à maintenir le train de vie, ou du moins à s’en approcher.

L’investissement immobilier, une opportunité à saisir

Face à la cessation d’activité, le capital que les ménages auront pu constituer, compensera la perte de revenus. Dans ces temps de climat anxiogène, la valeur retraite de l’immobilier résidentiel est reconnue comme un investissement rassurant. Comme l’explique Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, : « le logement n’est une rente, non pas lorsqu’il constitue la résidence principale ni lorsqu’il est loué, mais plutôt comme un actif protecteur permettant de préparer l’avenir ». En effet, l’investissement immobilier permet de se constituer un capital donnant lieu à la perception d’un loyer. En revanche, être propriétaire de son logement principal allège, à long terme, le versement d’un loyer pouvant représenter jusqu’au tiers des revenus.

Travailler plus longtemps pour emprunter plus

Si l’acquisition est signée suffisamment en amont de la fin de carrière professionnelle, sachant que la durée de remboursement d’un crédit immobilier varie entre 15 et 25 ans, dans la plupart des cas, son propriétaire n’aura plus à s’acquitter des mensualités une fois à la retraite. Cela contrebalance la perte de revenus et préserve le pouvoir d’achat pour profiter de son temps libre ! Par ailleurs, l’investissement locatif peut être supporté durant la vie active et, même pendant la retraite si la perception des loyers couvre la mensualité du prêt immobilier. La pierre a en effet cette particularité de s’acheter à crédit, ce qui n’est pas le cas des produits financiers ! Bien sûr, partir plus tardivement en retraite reste un bon moyen de financer son projet en empruntant plus longtemps sans autre contrainte que le coût de l’assurance emprunteur.

Peut-être une nouvelle réforme ?

Il faut ajouter que, conscient de la cherté de l’actif fondamental qu’est le logement principal, les pouvoirs publics eux-mêmes n’excluent pas l’innovation juridique. A la suite du rapport parlementaire rendu par le député de Haute-Garonne Jean-Luc Lagleize, l’Assemblée Nationale a voté le principe de découpler le foncier du bâti, pour permettre aux ménages de n’acquérir que le second, restant locataire du terrain, propriété d’un office foncier libre (OFL). Cette proposition de loi sera-t-elle votée par le Sénat et deviendra-t-elle une loi ? La probabilité est assez forte, les décideurs publics souhaitent que la solvabilité des ménages et le niveau des prix en zones tendues ne se rencontrent pas.

Exemple de cas : Futur retraité, pensez à investir dans l’immobilier !

Généralement, les banques préfèrent que le crédit immobilier soit remboursé avant l’âge de 75 ans. Si l’on prend un remboursement sur 10 ans, il devient donc impossible d’emprunter au-delà de 65 ans. Le frein principal concerne les garanties liées à l’assurance de prêt. Heureusement, le courtier peut trouver des solutions qui permettront à un senior d’emprunter dans les meilleures conditions. Le critère de l’âge n’est pas vraiment un frein à l’étude d’une demande de financement. En effet, il existe sur le marché des assurances emprunteurs qui vont au-delà de ces limites en proposant des couvertures allant jusqu’à 90 ans.

De plus, CREDIXIA travaille avec des partenaires bancaires qui acceptent la souscription d’un crédit immobilier sans garantie, sans assurance, et sans critère d’âge à condition de respecter certaines normes de revenus, de reste à vivre, d’endettement, de ratio hypothécaire, etc… A noter, dès 57 ans, toutes les banques demandent le montant de la pension de retraite future, et retiennent ce montant pour calculer le futur taux endettement et le reste à vivre.

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Des taux immobiliers au plus bas, des banques qui assouplissent leurs conditions, une production de prêts qui s’envole… 2019 restera comme l’année des records pour le crédit à l’habitat. 2020 pourrait bien marquer un retournement de tendance, avec une hausse des taux et un resserrement des critères d’octroi. Nos conseils pour tirer parti de cette situation et bien financer votre logement.

2019, une bonne année pour le crédit immobilier ? Et comment ! D’abord, les taux sont tombés à un niveau historiquement bas. Le plancher absolu a été atteint en novembre dernier. A l’époque, la moyenne toutes durées confondues s’est établie à 1,12 % hors assurances (taux brut) selon l’Observatoire Crédit Logement/ CSA. On est loin des 3,21 % de la fin 2012… Et les banques n’ont pas hésité à brader leurs taux pour séduire certains clients. En septembre 2019, le taux brut moyen sur vingt ans s’établissait à 1,15 %. Mais les meilleurs profils décrochaient du 0,55 % !
2019 aura été une année exceptionnelle pour le crédit immobilier et les emprunteurs. En 2020, les taux remontent un peu et les banques durcissent certains critères de prêt. Obtenir un bon financement reste possible si l’on s’informe bien sur les conditions de crédit.

Conditions assouplies. Surtout, les banques ont assoupli leurs critères. Selon Crédit Logement/CSA, les durées de prêt se sont allongées pour culminer à 229 mois au quatrième trimestre 2019 (et même 232 mois en décembre). Le taux d’apport personnel est passé de 25,8 % en 2012 à 14 % en 2019. Environ 12 % des emprunts sont consentis à des acquéreurs n’ayant pas d’apport. Près du quart des emprunteurs consacrent plus de 35 % de leurs revenus à leur mensualité de prêt selon le Haut Conseil de stabilité financière, outrepassant la règle des 33 % (en théorie, la mensualité ne doit pas dépasser le tiers des revenus).

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Vous souhaitez acheter un logement ? Comme la majorité des Français, vous allez sûrement devoir souscrire un crédit immobilier auprès d’une banque pour réaliser votre acquisition. Voici les 10 étapes à suivre pour décrocher ce précieux sésame.Avant de demander un prêt immobilier, commencez par évaluer combien vous pourrez prétendre emprunter pour choisir votre logement en fonction. Puis, une fois qu’un bien vous intéresse, signez un compromis de vente. Ce document pourra se révéler précieux en cas de refus de prêt.

1/ Signer le compromis de vente

Après avoir fait votre choix sur le futur bien à acquérir, proposez une offre. Si celle-ci est acceptée, un compromis de vente sera rédigé. Un compromis de vente est un contrat unissant vendeur et acheteur qui s’engagent à conclure la vente et l’achat du bien immobilier. Ce document stipule une condition suspensive indiquant le délai maximum d’obtention du prêt immobilier. Cette clause s’étend de 30 à 60 jours, avec en moyenne une durée de 45 jours. Si le crédit n’est pas obtenu passé ce délai, la promesse de vente s’annule après avoir informé le vendeur des raisons du refus bancaire. Un petit conseil, avant de signer un compromis, il est important d’évaluer votre capacité d’emprunt auprès d’une banque ou d’un courtier. Cela vous permettra d’estimer la fourchette de prix des biens visités.

2/ Rechercher le crédit immobilier répondant à vos besoins

Vous avez signé un compromis. Vous devez maintenant trouver un crédit immobilier. Deux solutions s’offrent à vous, soit faire le tour des banques et comparer les différentes offres ou faire appel à un courtier en crédit immobilier qui négocie pour vous auprès de ses banques partenaires.

Si vous choisissez de faire les démarches seul, prenez les rendez-vous en amont afin de ne pas perdre trop de temps, celui-ci est compté. Si vous optez pour le courtier, commencez par utiliser les comparateurs en ligne il vous accompagnera du montage du dossier, de la négociation du taux, de l’optimisation un plan de financement jusqu’à la signature chez le notaire. Son rôle est de simplifier la recherche de financement et favoriser un gain de temps dans la gestion de votre dossier auprès des banques.

3/ Négocier la proposition

Que ce soit avec l’aide d’un courtier ou par vous-même, vous avez la possibilité de négocier les offres bancaires. En mettant en place une stratégie de concurrence entre les banques, vous aurez l’opportunité de faire baisser les taux ou encore les frais de dossier. Sachez qu’en passant par Credixia, les frais de dossier sont offerts aux particuliers. Credixia propose actuellement un taux à 1% sur 25 ans. Le courtier est un très bon moyen de réaliser des économies sur votre crédit immobilier.

4/ Créer votre dossier

Une fois l’établissement de crédit choisi, vous devez monter un dossier de demande de prêt immobilier. Il faudra fournir à minima les 3 derniers bulletins de salaire, les 2 derniers avis d’imposition, le compromis de vente, un justificatif de domicile, le(s) justificatif(s) d’identité et les 3 derniers relevés de compte en banque. Plus votre dossier sera complet, et plus vous obtiendrez rapidement votre accord de crédit immobilier. Si vous faites appel à un courtier, il vous aide à monter votre dossier et se charge de la présentation commerciale (taux du prêt, délégation d’assurance, contreparties,…) pour mettre en avant les atouts de votre profil et négocier au mieux toutes les conditions. Dans tous les cas, apportez vos originaux lors de chaque rendez-vous.

5/ Discuter avec la banque

Une fois l’établissement bancaire choisi, le dossier remis et les expertises financières réalisées, la banque décide d’accepter ou non votre demande de prêt immobilier. Pour acheter votre bien immobilier, il vous faut l’accord de la banque. Cela s’appelle l’accord de principe. Si votre dossier est accepté par la banque, il vous sera demandé, dans la majorité des cas, une ouverture de compte avec domiciliation des revenus.

6/ Recevoir l’offre de prêt immobilier

L’offre de prêt est un document récapitulant l’ensemble des modalités relatives au crédit immobilier qui sera souscrit. Elle vous sera transmise par courrier simple à votre domicile.

7/ Laisser un temps de réflexion

Après réception de votre offre de prêt, vous bénéficiez d’un délai de 10 jours minimum de réflexion. Durant ce laps de temps, il vous est toujours possible d’annuler votre demande de crédit immobilier. Toutefois, ne tardez pas à renvoyer l’offre si vous êtes d’accord avec les conditions, car celle-ci a une durée de validité de 30 jours.

8/ Accepter l’offre de la banque

Pour accepter définitivement l’offre de prêt immobilier, vous devrez la retourner signée, par courrier, à votre banque, impérativement après le délai de réflexion achevé (à compter du 11e jour). Si vous renvoyez l’offre de prêt trop tôt, celle-ci s’annule automatiquement et il faudra reprendre le processus depuis le début.

9/ Signer l’acte de vente

Désormais, vous pouvez signer votre acte de vente à tout moment. Ce contrat doit être obligatoirement signé auprès d’un notaire. Une fois l’acte signé, vous devenez officiellement propriétaire du bien et, vous recevrez votre titre de propriété peu de temps après. La visite du logement avant la signature chez le notaire est conseillée. Elle vous permet de vérifier que le bien correspond parfaitement à celui que vous avez visité quelques mois auparavant.

10/ Rembourser vos mensualités

Vous êtes à présent propriétaire de votre bien. Un mois après l’acquisition et la signature de l’acte de vente, vous commencerez à rembourser vos premières mensualités définies par le taux du crédit ainsi que celui de l’assurance.

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