Le magazine Observatoire de la Franchise explique :
« Spécialiste du courtage en crédits immobiliers, l’enseigne Credixia ne cesse de déployer son activité sur l’ensemble du territoire français. Pionnier de ce concept du « tout gratuit » en terme de frais de courtage et de dossiers de financement, Credixia se lance désormais en franchise en mettant en place une stratégie d’implantation massive avec comme objectif d’ouvrir près de 200 secteurs géographiques en France. »
Retrouvez l’analyse des taux de prêt immobilier de juin 2018 avec Estelle Laurent, directrice de la communication chez CREDIXIA.
Pour ce mois-ci les taux moyens s’établissent à :
Les taux de crédits immobiliers aux particuliers ont retrouvé leur niveau du début d’année 2017. Entre mai et juin, les taux restent stables avec des grilles qui n’ont pratiquement pas bougé. Seules les banques les moins bien placées ont baissé leurs taux de -0,05 et -20 pts selon les profils.
Les premiers éléments analysés par les établissements bancaires seront vos revenus, car ils déterminent votre capacité d’emprunt et influencent le taux de crédit immobilier. Mais quels sont les revenues quelles vont prendre en compte ?
Le premier document qu’une banque vous demandera sera votre fiche de salaire. Le calcul de vos revenus mensuels intègre automatiquement votre salaire net. Cette donnée représente la plus grande partie de vos revenus.
En dehors du montant de vos entrées salariales, votre ancienneté à votre poste actuel et votre situation financière seront également analysés.
L’établissement de crédit verra différemment une personne qui à cinq ans d’expérience, d’une personne qui travaille depuis deux mois et accordera un taux immobiliers plus attractif.
L’organisme prêteur se rassure à l’aide de plusieurs éléments importants. Si vos revenus augmentent, cette augmentation sera prise en compte sur le dernier bulletin de salaire.
Vos loyers et vos rentes sont vus par la banque comme étant des éléments supplémentaires au revenu global de l’emprunteur.
Cet argent vient régulièrement sur votre compte banque, et c’est en cela qu’il constitue une garantie pour les établissements financiers.
Si l’emprunteur à une activité secondaires, les bénéfices de cette activité peuvent entrer en compte dans le calcul de ses revenus.
Les revenus mensuels peuvent influer les revenus totaux, l’établissement bancaire doit établir un plan de financement sur plusieurs années pour qu’ils puissent être considérés.
Un candidat à l’accession aux revenus modestes qui perçoit des prestations sociales peut ajouter cet argent dans les revenus totaux.
Il faut cependant que ces sommes soient obtenues pendant la durée du crédit immobilier.
Les banques préfèrent cependant que vous puissiez être dans la capacité d’emprunter sans reposer votre plan de financement sur ces aides.
L’organisme financier ne prend pas en compte d’autres revenus complémentaire, car considérés comme non-pérennes. L’irrégularité de ces revenus ne permet pas d’assurer le remboursement d’une offre de prêt durant toute sa période.
Les revenus qui ne sont pas pris en compte dans un prêt immobilier sont :
Si vos fiches de paie stipulent que vos primes sont régulières, elles pourront être prises comme un revenu complémentaire crédible. Dans le cas contraire, elles n’entreront pas dans vos revenus pour l’achat immobilier.
Si vous souhaitez étudier votre capacité d’emprunt immobilier, nous invitons à faire une simulation de prêt immobilier sur notre simulateur de crédit immo. En tant que courtier en crédit immobilier, nous nous engageons à vous donner le taux de prêt le plus intéressant en fonction de votre profil :
La loi Hamon permet à l’emprunteur de changer de contrat d’assurance de prêt dans les 12 premiers mois de son crédit immobilier.
Il peut ainsi souscrire un contrat moins cher avec des garanties plus couvrantes, qui s’adaptent aux évolutions du marché.
Qu’une banque ne soit plus obligée d’imposer la souscription de son contrat « groupe » lors de la mise en place d’un crédit immobilier.
Bien que la loi Hamon renforce ce principe de « libre choix », en pratique, nous restons confrontés à quelques résistances de la part de certains établissements bancaires.
Concernant l’assurance chômage, il y a de grosses améliorations à faire au niveau des garanties (trop limitées), du cout (trop onéreux), du délai de carence (trop long).
Grâce à la baisse des taux d’intérêt immobiliers, le pouvoir d’achat des Français a progressé de 38% depuis le sacre de l’Équipe de France de Football en 1998. Le taux moyen du crédit immobilier est passé de 7,05 % en 1998 (Banque de France) à 1,46 % au premier semestre 2018 selon l’Observatoire du Crédit Logement soit une diminution de 5,59 points. La capacité d’emprunt est ainsi passée de 128 500 euros à 207 400 euros en vingt ans soit un gain de pouvoir d’achat de 38%.
Les taux historiquement bas, alimentés par les politiques monétaires accommodantes des banques centrales européennes, sont une véritable aubaine pour les emprunteurs. En 1998, pour une mensualité de 1000 euros par mois, l’emprunteur français obtenait un prêt immobilier d’un montant de 128 500 euros
En 2018, le même emprunteur, à mensualité et durée égales, obtient un prêt de 207 400 euros.
Autrement dit, les acquéreurs de l’Hexagone peuvent emprunter 38% de plus qu’en 1998. En 20 ans, la capacité d’emprunt d’un ménage français a augmenté de 78 900 euros. Première conséquence de la baisse des taux, les revenus nécessaires pour une même somme empruntée ont baissé de près de 37% en vingt ans. En 1998, il fallait 4600 euros nets par mois pour pouvoir emprunter 200 000 euros contre 2900 euros aujourd’hui.
Mécaniquement, le cout du crédit immobilier pour un prêt de 200 000 euros a considérablement chuté, il a été divisé par 5 en 20 ans, passant de 173 585 euros en 1998 à 30 740 euros en 2018. Automatiquement, la mensualité du crédit recule. L’emprunteur réalise une économie de 596 euros par mois. En effet, la mensualité représente 961 euros aujourd’hui contre 1557 euros / mois en 1998.
Les ménages en ont largement profité de cette baisse spectaculaire des taux. En 2017, le volume de crédits immobiliers accordés par les banques a atteint 272 milliards d’euros, selon la Banque de France. Il semblerait que la chute des taux immobiliers touche à sa fin. Les experts tablent sur une modeste hausse généralisée des taux de crédits immobiliers à partir du 3e trimestre 2018.
De nombreux facteurs militent en faveur d’une hausse comme l’inflation, en rythme annuel tourne actuellement à 1,3% contre 0,5% en nombre 2016. L’OAT 10 ans, l’indice financier qui sert de référence aux banques pour déterminer les taux de crédit à l’habitat, a vu son niveau doubler en 18 mois. De plus, la Banque de France et les Régulateurs Européens (comme le comité Bâle III), poussent les prêteurs à ne pas sacrifier leurs marges déjà étroites en bradant leurs prêts au logement.
Il existe deux possibilités lorsqu’un établissement bancaire vous accorde de l’argent pour votre prêt immobilier. La première possibilité qui est la plus courante est de recevoir sur votre compte le montant de votre financement immobilier en un seul et uniquement versement, dès lors, le remboursement du capital s’enclenche.
La deuxième possibilité, peu commune, mais qui existe quand même : le déblocage des fonds en plusieurs fois. Dans le cas de travaux, de construction ou un achat en VEFA la banque peut vous accorder un déblocage des fonds en plusieurs fois. Cette deuxième possibilité engendre de nouveaux frais (en dehors des frais de notaire et autres frais annexes) : c’est ce que l’on appelle les intérêts intercalaires.
Un prêt immobilier implique dans la plupart des cas un seul et unique versement après la signature de l’acte de vente. C’est la banque qui acte le montant de la somme d’argent nécessaire pour l’achat du logement par l’emprunteur, en attendant que la signature chez le notaire soit faite, ce dernier est en possession de la somme.
Une fois que l’argent est obtenu et le logement acquis à la suite d’une offre de prêt, le remboursement du prêt au travers des mensualités se fait dès le mois suivant. Les mensualités versées prennent en compte le capital à rembourser, intérêts inclus.
Les intérêts intercalaires sont d’une toute autre nature. En effet, ce type d’intérêt de prêt est particulier, car il s’applique à un prêt immo qui est versé en plusieurs fois par la banque. Ce cas s’applique lors de l’achat d’un bien immobilier en VEFA : Vente en l’État Futur d’Achèvement, lors de la construction d’un bien immobilier ou la réalisation de travaux de rénovation à l’aide d’un crédit.
Ce mode financement vient débloquer des sommes de manière progressive en suivant une échéance programmée pour le versement total des fonds de financement à la suite d’une demande de prêt. Si vous construisez votre maison ou que vous achetez un logement en VEFA, le déblocage des fonds se fera en plusieurs phases durant la finalisation des travaux, c’est pourquoi il est important d’entamer le remboursement du prêt que lorsque vous êtes entré dans votre logement.
Supposons que vous souhaitez acheter une maison qui doit être rénovée de fond en comble, nous pouvons imaginer que le prêt immobilier sera de 300 000 €, dont 250 000 € pour l’acquisition du bien immobilier et 50 000 € de travaux.
Il est alors possible d’obtenir 250 000 € pour obtenir votre bien immobilier, et demander le reste du montant du prêt deux mois plus tard. Le remboursement du prêt ne débutera alors que deux mois après, mais c’est là où s’imposeront les intérêts intercalaires à rembourser dans l’intervalle.
Les intérêts intercalaires se calculent à partir d’un taux de crédit immobilier sur les deux mois dans notre cas pour la somme obtenu au départ. Si le taux immobiliers est de 3%, vous devrez payer 250 000 € x 3 % (taux de prêt) = 7500 €, puis (7500 / 12) x 2 = 1250 €, cette somme s’additionnera au montant total du crédit immo. Les intérêts intercalaires auront pris fin quand les fonds de l’emprunt immobilier seront totalement obtenus par l’emprunteur.
Exemple d’un tableau d’amortissement pour un bien à 244 999€ pour une personne avec des revenus annuels de 25000€ et un apport de 5000€ pour un prêt sur 20 ans à un taux de 1,15%
Nous vous invitons à faire votre simulation de crédit sur notre site pour calculer vos intérêts et obtenir le meilleur taux :
Les intérêts d’un prêt immobilier sont versés à l’établissement bancaire pendant les premières années de remboursement du prêt. Cela revient à dire que quand vous empruntez de l’argent pour acquérir votre bien immobilier, vous remboursez dans un premier lieu les intérêts du capital restant, et ensuite le restant du capital prêté.
Les intérêts intercalaires ne fonctionnent pas ainsi, vous pouvez commencer à rembourser votre capital, quand les fonds pour financer votre projet immobilier auront été obtenus entièrement.
Cela revient à dire que vous obtiendrez l’ensemble des fonds quand la construction de votre bien immobilier sera terminé et / ou quand les travaux de rénovation auront été fait et que vous pourrez emménager dans le logement qui est désormais le vôtre.
Vous ne payez que les intérêts du crédit immobilier pendant la période du premier versement bancaire au déblocage total des fonds. Les intérêts intercalaires fonctionnent de cette manière, il s’agit des frais lié au déblocage d’un prêt immobilier en plusieurs phases.
Réduire le coût total des intérêts intercalaires peut se faire de plusieurs façons, vous pouvez par exemple utiliser votre apport personnel. Cela vous permettra de réduire le montant du premier déblocage des fonds.
Il est aussi possible de déplacer le premier versement si votre apport personnel est considérable. La construction de votre logement peut s’accélérer afin que le délai de remboursement pendant le premier et dernier déblocage dure moins de temps pour que vous payiez moins d’échéances.
Il est aussi possible de négocier auprès de l’établissement bancaire chez qui vous prenez votre prêt immobilier, celui-ci peut faire baisser le montant des intérêts intercalaires en divisant le prêt en plusieurs crédits afin que cela soit moins important.
Rendre votre crédit immobilier moins coûteux peut aussi se faire en faisant renégocier votre crédit auprès d’une autre banque afin d’avoir des intérêts moins élevés pour plusieurs prêts.
Pensez à étudier votre capacité d’emprunt et à calculer votre taux d’endettement auprès de votre banquier ou en passant par un courtier, ce délai de réflexion vous permettra de ne pas créer un défaut de paiement.
