Qu’est-ce que l’apport personnel ?

CREDIXIA vous explique l'importance de l'apport personnel pour un prêt immobilier afin de bien préparer votre dossier de crédit immobilier.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier la question de l’apport personnel se pose. L’apport personnel représente la somme d’argent qu’un emprunteur peut fournir pour financer son projet immobilier. Cette somme représente l’épargne qui sera mise dans le financement d’un bien immobilier afin de simplifier son obtention.

A quoi sert l’apport personnel ?

Se protéger du risque

En règle générale, les banquiers demandent aux emprunteurs que leur apport personnel puisse financer les frais de notaire et les frais de garantie. Ces frais représentent jusqu’à 10% du prix de vente d’un bien immobilier dans le cadre d’un achat dans l’immobilier ancien. Dans le neuf, cela représente environ 5% de la somme.

Cette requête de la banque est justifiée car elle permet de garantir le bien immobilier, les frais sont des éléments additionnels dans l’acquisition d’un logement.

Si l’emprunteur commet un défaut de paiement, l’organisme de prêt peut saisir le bien immobilier et reprendre la somme qui a été prêtée. Si les frais sont financés par la banque, il sera plus difficile de récupérer ces fonds.

Contraindre le crédit à la valeur du bien immobilier permet à la banque une garantie de récupération totale des fonds en cas de défaut de paiement. C’est pour cela qu’apporter les frais de notaire et de garantie permet à l’organisme de prêt de prendre le contrôle du risque, votre dossier sera facilement accepté par la banque.

L’origine de votre apport personnel

Votre apport personnel peut provenir de plusieurs sources : épargne, comptes courants, livrets, héritage, donation… il s’agit d’argent liquide qu’un emprunteur a en sa possession.

Si vous ne résidez pas en France et que votre apport personnel se trouve sur un compte à l’étranger, il faudra le rapatrier sur le territoire national. Il arrive parfois que cela pose problème dans le pays où vous souhaitez faire l’acquisition du bien immobilier car la provenance de tout apport doit être justifié auprès d’une banque.

Dans certaines situations, l’apport personnel peut provenir de la vente d’un ancien logement, vous pouvez avoir recours dans ce cadre à un prêt relais le temps que vous vendiez ce bien.

Enfin, l’apport personnel peut être également utilisé pour financer les travaux du futur bien au lieu de contracter un prêt immobilier travaux.

L’apport personnel permet d’augmenter votre capacité d’emprunt

Apport plus élevé, taux plus bas

En dehors des frais financés par un apport personnel, les organismes de prêt favorisent les demandes de prêt qui garantissent un apport personnel important.

Généralement, les établissements bancaires demandent que l’apport personnel représente au moins 10% du montant total de l’emprunt immobilier. Dans le cas où vous investissez dans votre première résidence principale ou dans un investissement locatif, cela devrait suffire.

Peu importe la provenance de l’apport tant qu’il reste légal aux yeux des banques. Un apport personnel qui dépasse les 20% du prix du bien immobilier est un avantage pour les établissements prêteurs et cela marque une réelle confiance entre les deux parties.

Avec un apport personnel aux alentours des 20% du prix d’achat, les taux immobiliers proposés par les banques deviennent logiquement plus bas. Il réduit son taux d endettement grâce à sa capacité d épargne.

Ne pas mettre toutes ses économies dans son apport personnel

L’emprunteur ne doit pas mettre toutes ses économies dans son apport personnel. Des frais supplémentaires et des dépenses imprévues peuvent arriver pendant un achat immobilier, c’est pourquoi il faut garder de l’argent sous le coude.

À savoir que pour un premier achat immobilier, une épargne avec un taux rémunérateur qui est supérieur au taux d intérêt du prêt immobilier, il n’est pas intéressant financièrement d’augmenter votre apport personnel.

Dans ce scénario, la banque saura que vous êtes capables d’épargner et verra dans votre projet une garantie de remboursement dans une situation de difficulté.

L’avantage de faire appel au meilleur courtier immobilier, tel que CREDIXIA, permet d’obtenir le plan de financement le plus adéquat aux typologies de dossiers. Nos experts courtiers vous accompagnent de manière personnalisée et pérenne afin que vous puissiez souscrire au meilleur taux.

Comment se calcul l’apport personnel ?

Durant le délai de demande de prêt, vous souhaitez calculer votre apport personnel avant la présentation de votre dossier à votre banque ? Il faut comprendre au préalable qu’un apport est un pourcentage entre le montant global du projet d’acquisition immobilière et l’épargne disponible.

Le formule est simple : il suffit de diviser le montant que vous souhaitez investir au coût total du bien immobilier.

Exemple de calcul de l’apport personnel

Supposons que vous souhaitez acheter une maison au prix de 300 000 euros, votre apport personnel est de 50 000 euros. Votre apport personnel est de 16% : 50 000 / 300 000. Le prêt immobilier à financer sera de 166 000 euros, soit environ 74 % du prix de l’acquisition (hors frais annexes).

Emprunter sans apport personnel, c’est possible

Les banques ne sont pas contre le fait d’accorder un prêt immobilier sans apport personnel : même s’ils sont plus rares ! Il existe trois types de profils emprunteurs que les banques acceptent de financer sans apport personnel :

Les jeunes primo-accédants

Les jeunes primo-accédants venant d’entrer dans la vie active et qui n’ont pas eu la possibilité auparavant d’épargner peuvent obtenir un prêt immobilier sans apport personnel. Les prêts aidés comme le Prêt à Taux Zéro ou le Prêt Action Logement peuvent aussi permettre de se constituer un apport.

Les épargnants

Il y a les particuliers qui ont une épargne personnelle importante et qui souhaitent acquérir un bien tout en gardant l’argent mis de côté. Si vous disposez de beaucoup d’épargne et des produits de défiscalisation, alors vous pouvez obtenir un crédit immobilier sans aucun apport. Le taux d’intérêt qui est proposé par l’organisme de prêt sera plus bas que les taux des placements effectués.

Les investisseurs

Les investisseurs souhaitant louer un logement peuvent avoir un crédit sans apport personnel. Le paiement des intérêts d’un prêt immobilier permet une réduction d’impôts.

Plus les investisseurs empruntent, plus les avantages fonciers diminueront. C’est pourquoi il est préférable pour eux de ne pas venir avec un apport personnel. Cette méthode est souvent utilisée dans le cadre d’un Crédit in Fine.

Pour récapituler :