Qu’est-ce que l’apport personnel ?

CREDIXIA vous explique l'importance de l'apport personnel pour un prêt immobilier afin de bien préparer votre dossier de crédit immobilier.

L’acquisition d’un bien immobilier laisse survenir pour le plus souvent la question de l’apport personnel. L’apport personnel est une somme d’argent que l’emprunteur doit sortir de sa poche afin de financer un projet immobilier. L’épargne que vous avez peut-être directement mise dans le bien immobilier que vous voulez obtenir afin de simplifier son obtention.

A quoi sert L’apport personnel ?

Se protéger du risque

En règle générale, les banques demandent aux emprunteurs que leur apport personnel puisse financer les frais de notaire et les frais de garantie. Ces frais représentent jusqu’à 10% du prix de vente d’un bien immobilier dans le cadre d’un achat dans l’immobilier ancien, dans le neuf cela représente environ  5% de la somme.

Cette requête de la banque est justifiée car elle permet de garantir le bien immobilier, les frais sont des éléments additionnels dans l’acquisition d’un logement.

Si l’emprunteur commet un défaut de paiement, l’organisme de prêt peut saisir le bien immobilier et reprendre la somme qui a été prêtée. Si les frais vous sont prêtés par la banque, il n’est pas possible de récupérer les fonds.

Contraindre le crédit à la valeur du bien immobilier permet à la banque une garantie de récupération totale des fonds en cas de défaut de paiement. C’est pour cela qu’apporter les frais de notaire et de garantie permet à l’organisme de prêt de prendre le contrôle du risque, votre dossier sera de plus facilement accepté par la banque.

L’origine de votre apport personnel

Votre apport personnel peut provenir de plusieurs sources : épargnes, comptes courants, livrets, héritage, donation… il s’agit d’argent liquide qu’un emprunteur a en sa possession.

Si vous ne résider pas en France et que votre apport personnel se trouve sur un compte à l’étranger, il vous faut le rapatrier sur le territoire national, il arrive parfois que cela pose problème dans le pays où vous souhaitez faire l’acquisition du bien immobilier car la provenance de tout apport doit être justifier auprès d’une banque.

De plus, dans certaines situations un apport personnel peut aussi provenir de la vente d’un ancien logement, vous pouvez avoir recours dans ce cadre à un prêt relais : le temps que vous vendiez un bien, il vous ai possible de faire l’acquisition d’un autre.

L’apport personnel permet d’augmenter votre capacité d’emprunt

apport plus élevé, taux plus bas

En dehors des frais financés par un apport personnel, les organismes de prêt favorisent les demandes de prêt qui garantissent un apport personnel important.

En effet, peu importe la provenance de l’apport tant qu’il reste légal aux yeux des banques, un apport personnel qui dépasse les 20% du prix du bien immobilier est un avantage pour les organismes de prêts et cela marque une réelle confiance entre les deux partis.

Avec un apport personnel aux alentours des 20%, les taux immobiliers proposés par les banques deviennent logiquement plus bas. Un emprunteur avec un apport personnel prouve son sérieux devant la banque.

Ne pas mettre toutes ses économies dans son apport personnel

Il faut comprendre que l’emprunteur ne doit pas mettre toutes ses économies dans son apport personnel. Des frais supplémentaires et des dépenses imprévues peuvent arriver pendant votre achat immobilier, c’est pourquoi il vous faut cependant garder de l’argent.

Cependant, si vous avez une épargne avec un taux rémunérateur qui est supérieur au taux d’intérêt du prêt immobilier il n’est pas intéressant financièrement d’augmenter votre apport personnel.

Dans ce scénario, la banque saura que vous êtes capable d’épargner et verra dans votre projet une garantie de remboursement dans une situation de difficulté.

Comment se calcule l’apport personnel ?

Vous souhaitez calculer votre apport personnel avant la présentation de votre dossier de demande de prêt à votre banque, il vous faut comprendre au préalable qu’un apport est un pourcentage du montant global de votre projet d’acquisition immobilière.

Si vous avez trouvé le bien immobilier que vous souhaitez acheter et vous êtes en connaissance du prix, vous devez pour cela diviser le montant que vous souhaitez investir au montant total du bien immobilier.

exemple de calcule de l’apport personnel

Supposons que vous souhaitez acheter une maison au prix de 300 000 euros, votre apport personnel est de 50 000 euros. Votre apport personnel sera alors aux alentours de 15 % du prix du bien immobilier : 50 000 / 30 000. Le prêt immobilier sera alors de 166 000 euros, soit environ 75 % du prix de l’acquisition.

emprunter sans apport personnel, c’est possible

Il faut cependant nuancer l’ensemble des choses dites précédemment, les organismes de prêts ne sont pas contre le fait d’accorder des crédits sans apport personnel même s’ils sont plus rares, il vous faudra faire preuve de vigilance auprès des banques. Trois types de profils emprunteurs sans apports sont cependant acceptés par les organismes de prêts :

les jeunes primo-accédants

Les jeunes primo-accédants venant d’entrer dans la vie active et qui n’ont pas eu la possibilité auparavant d’épargner peuvent bénéficier d’un prêt immobilier sans aucun apport personnel. Les prêts aidés comme le Prêt à Taux Zéro ou le Prêt Action Logement peuvent cependant permettre de se constituer un apport, les banques ne font aucune distinction à ce niveau.

Avantager les placements

Dans le cas contraire, il y a les particuliers qui ont une épargne importante et qui souhaitent acquérir tout en gardant l’argent qui vient d’être investi. Si vous disposez de beaucoup d’épargne et des produits de défiscalisation, alors vous pouvez obtenir un crédit immobilier sans aucun apport, le taux d’intérêt qui est proposé par l’organisme de prêt sera plus bas que les taux des placements que vous avez faits.

Les investisseurs

Les investisseurs souhaitant louer un logement peuvent avoir un crédit sans apport personnel. Le paiement des intérêts d’un prêt immobilier permet une réduction d’impôts. Plus les investisseurs empruntent, plus les avantages fonciers diminueront. C’est pourquoi il est préférable pour eux de ne pas venir avec un apport personnel. Cette méthode est souvent utilisée dans le cadre d’un Crédit in Fine.