Taux d’usure : Un frein pour le prêt immobilier ?

Afin de protéger au mieux l’emprunteur d’un quelconque abus financier, La Banque de France a créé le taux d’usure.

taux-usure-2017

Ce taux d’usure est le taux maximum que tous les établissements prêteurs sont autorisés à pratiquer pour accorder un prêt. Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) ne doit jamais excéder 50% du taux moyen appliqué par la Banque de France. En cas de dépassement, le taux est dit « usuraire », le prêteur est passible d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amendes.

Ce taux est fixé trimestriellement en fonction des différentes catégories de prêts. Le seuil d’usure des prêts immobiliers est calculé par la Banque de France à partir du TAEG  moyen qui comprend le taux d’intérêt, le taux de base, l’assurance, les frais ou encore les commissions. Le TAEG doit alors être inférieur au taux d’usure fixé par la Banque de France. Dans le cas contraire, le taux est considéré comme « usuraire ».

Depuis les réformes de 2003 et 2005, le délit d’usure n’existe plus pour les prêts accordés aux entreprises industrielles, commerciales ou financières ainsi qu’aux entrepreneurs individuels. Pour les professionnels, seuls les découverts en compte restent soumis au respect du taux de l’usure.

Des seuils d’usures contraignants pour le secteur de l’immobilier

Depuis Avril 2017, le seuil d’usure des prêts immobiliers à taux fixe est classé en 3 catégories :

  • Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans
  • Prêt à taux fixe de 10 ans à moins de 20 ans
  • Prêt à taux fixe de plus de 20 ans

Auparavant, il n’existait qu’un seul et unique taux d’usure quel que soit la durée du prêt.

A ces trois taux d’usure pour les prêts immobiliers à taux fixe, s’ajoutent deux autres catégories de prêts immobiliers : Prêts à taux variable et Prêts-relais. Ces deux catégories ne tiennent pas compte de la durée des prêts.

Jusqu’à décembre 2016, la baisse des taux de crédit immobilier ainsi que l’érosion du seuil d’usure instaurée par l’Etat avait permis un nouveau record des taux bas. Mais, depuis fin 2016, les taux des crédits immobiliers ne cessent d’augmenter ce qui impact le taux d’usure …. Dès que les banques augmentent les taux des crédits immobiliers, cela engendre automatiquement une augmentation des taux d’usure, et mécaniquement, cela conduit à une baisse d’activité dans le secteur immobilier.  Seule la concurrence entre les établissements de crédits permet de maintenir un taux d’usure bas.

Taux de l’usure en vigueur en fonction des catégories de prêt de l’année 2017 :

CATÉGORIES TAUX EFFECTIF MOYEN (1er semestre 2017) TAUX D’USURE (2ème semestre 2017)
Prêt immobilier à taux fixe < 10 ans 2,47 % 3,29 %
Prêt immobilier à taux fixe > 10 ans et < 20 ans 2,36 % 3,15 %
Prêt immobilier à taux fixe > 20 ans 2,40 % 3,20 %
Prêt immobilier à taux variable 2,06 % 2,75
Prêt relais 2,44 % 3,22 %

Calcul du taux de l’usure

C’est  la Banque de France qui est en charge de fixer le niveau du seuil de l’usure. Pour l’arrêter, elle recense les TEG d’un panel de préteurs et en extrapole une moyenne arithmétique. Ce taux effectif moyen est ensuite sur pondéré à hauteur d’un tiers de sa valeur, ce total constituant la valeur ponctuelle du taux de l’usure. Celle-ci est révisée trimestriellement catégorie de prêt par catégorie de prêt.