BOURSORAMA : 2017, année d’une remontée des taux ?

logo-boursoramaLes premiers signes semblent commencer à se faire sentir sur la durabilité des taux bas. D’après CREDIXIA, les taux des crédits immobiliers aux particuliers pourraient remonter dès 2017.

L’OAT 10 ans, le taux de référence utilisé pour les taux fixes des prêts immobiliers oscille à la hausse. En quelques semaines, il est passé de 0,093% fin septembre à 0,357% le 17 octobre. Du côté des banques, elles ont atteint des taux planchers. Et « il est fort probable qu’elles souhaiteront reconstituer leur marge d’intérêt avant la fin de l’année » ce qui devrait entraîner un durcissement de leurs conditions note Credixia. Un bémol toutefois, les taux demeureront encore à des niveaux très bas en 2017. Car la hausse sera lente et progressive sans compter que « les meilleurs profils obtiendront toujours les meilleurs taux »!

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Alerte Info : Remontée des taux en 2017

L’OAT 10 ans (utilisé comme référence pour les taux fixes des prêts immobiliers) oscille à la hausse depuis le 29/09/2016 passant de 0,093% à 0,297% en date du 06/10/2016. De leurs côtés, les banques ont atteint des taux planchers, et, il est fort probable qu’elles souhaiteront reconstituer leur marge d’intérêt avant la fin de l’année. Par conséquent, les banques devraient durcir les conditions d’emprunt. Mais attention à ne pas dramatiser, les taux resteront très bas en 2017. La hausse sera lente et progressive et les meilleurs profils obtiendront toujours les meilleurs taux !

hausse taux immobilier 2017En cas de hausse des taux, il est nécessaire de trouver d’autres leviers pour économiser sur le cout total d’un crédit immobilier car « le meilleur taux ne signifie pas toujours la meilleure offre ». Il y a d’autres éléments essentiels à prendre en compte et notamment le coût de l’assurance emprunteur. Le meilleur moyen de faire baisser le cout d’un prêt immobilier est de négocier une délégation d’assurance.

Depuis la loi Hamon de 2014 cette démarche est simple. Il suffit de présenter un contrat d’assurance intégrant les mêmes garanties que le contrat proposé par la banque. Dans ces conditions, la banque ne peut pas refuser d’accorder une assurance déléguée. Toutefois, l’emprunteur dispose d’un délai d’un an maximum pour faire cette démarche. A noter qu’un amendement en débat (dans le cadre de la loi Sapin 2) prévoit d’autoriser les particuliers à changer l’assurance de leur prêt tous les ans.

En période de taux bas, le montant de l’assurance représente une part importante du cout du crédit. Alors que la part de l’assurance représentait 10 à 15% d’un crédit il y a quelques années, elle peut aujourd’hui représenter jusqu’à 30%. Grâce à la délégation d’assurance, le candidat à l’emprunt peut faire des milliers d’euros d’économie.

Exemple sur un cas concret

Un couple de franciliens contracte un prêt immobilier de 200 000 euros sur 20 ans. Les emprunteurs sont âgés de 35 ans avec un statut cadre et non-fumeurs :

  • en souscrivant une assurance groupe (DC/PTIA/IPT/ITT) à 50% par tête le montant de la cotisation est de 45 euros / mois soit un taux d’assurance de 0,27%
  • en souscrivant une délégation d’assurance (DC/PTIA/IPT/ITT) à 50% par tête le montant de la cotisation est de 15 euros / mois soit un taux d’assurance de 0,09%.
  2008 2015 2016
Taux crédit   4,65% 1,95% 1,05%
 
Taux assurance groupe 0,27% 0,27% 0,27%
Cout de l’assurance groupe 45 € / mois 45 € / mois 45 € / mois
Cout du crédit (intérêt + assurance) 118 372 € 52 490 € 32 622 €
Part de l’assurance % 9% 20% 33%
 
Taux assurance en délégation 0,09% 0,09% 0,09%
Cout de l’assurance groupe 15 € / mois 15 € / mois 15 € / mois
Cout du crédit (intérêt + assurance) 111 172 € 45 290 € 25 422 €
Part de l’assurance % 3% 7% 14%

Au travers de cet exemple, il est facile de constater que la part de l’assurance impacte fortement sur le cout global du crédit.

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CAPITAL : La technique du prêt in fine

capital« Il y a plus efficace que l’emprunt amortissable pour rentabiliser une opération immobilière : le crédit dit « in fine« , qui consiste à ne rembourser le capital qu’en une fois, à la fin, en soldant une assurance-vie sur laquelle des sommes ont été provisionnées tous les mois. Avantage du montage : comme le capital n’est pas amorti, le montant des intérêts dus est supérieur à ceux d’un emprunt classique, autorisant donc à en déduire un maximum des loyers.
[…]
Mieux vaut ne s’engager que si le taux attendu du contrat dépasse d’au moins 1 point celui du crédit.#A cet égard, évitez de retenir l’assurance vie de la banque prêteuse, souvent décevante », prévient Jonathan MHANNI, de CREDIXIA. »

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SEPTEMBRE 2016 : Tendance des taux de crédits immobiliers

Durée Taux Fixes Nationaux
7 ans 0.50 %
10 ans 0.7 %
12 ans 0,80 %
15 ans 0,90 %
20 ans 1.10 %
25 ans 1.35 %
30 ans 2.40%

Retrouvez les taux de crédit immobilier que nous avons pratiqué pendant le mois de Septembre 2016.

Les taux de crédits immobiliers varient en fonction de l’apport personnel, de la localisation géographique, de la situation des emprunteurs et du projet. Remplissez notre formulaire de demande de crédit immobilier ou contactez nous au 01 85 56 22 34 pour connaitre les taux pratiqués dans votre région.

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Assurance-emprunteur : Résiliation annuelle

Les députés ont examinés et adoptés ce jeudi 29 septembre 2016 le projet de loi Sapin II, « Aussi bien pour des raisons économiques que sociales, il y a besoin de faire évoluer les choses », a annoncé Pierre-Alain Muet (PS). Alors que du côté des banques « ça hurlera un peu, mais ça ne durera pas longtemps, et l’intérêt est du côté des assurés », a assuré le centriste Charles de Courson.

resiliation annuelle assurance emprunteur

C’est donc bien un pas de plus vers l’ouverture du marché de l’assurance emprunteur, désormais les emprunteurs peuvent résilier chaque année l’assurance emprunteur de leur crédit immobilier.

Une décision approuvée par l’UFC-Que-Choisir

« Bénéfique pour la communauté des consommateurs, qui vont pouvoir économiser plusieurs milliers d’euros, la résiliation annuelle le sera particulièrement pour les personnes malades » en permettant à « d’avantage d’emprunteurs de profiter du droit à l’oubli voté en début d’année dans la loi Santé », a salué pour sa part l’UFC-Que Choisir.

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