(Radins.com) Si à la fin de l’année 2015, les ventes d’appartements et de maisons n’ont pas été florissantes, la chute des taux fixes de crédit immobilier cet automne prédit une belle reprise en 2016. Et si c’était le bon moment pour acheter ?

Des taux au plus bas

Selon les courtiers, «à ce jour une trentaine de banques ont baissé leurs taux de crédit immobilier ».
En effet, avec des taux moyens proches de 2,2 % sur quinze ans, 2,55 % sur vingt ans et 3 % sur vingt-cinq ans, le coût des emprunts immobiliers est à nouveau très attractif, mais ne bat pas les records de la fin de printemps 2015.

« Les banques vont continuer à prêter dans d’excellentes conditions l’année prochaine », a indiqué Credixia, expert en courtage immobilier, dans un communiqué.
Selon lui, les banques « vont chercher à combler le manque à gagner des renégociations de crédits et concentrer leur production sur les accédants à la propriété, notamment sur les primo-accédants ».

Plus du tiers en moyenne, c’est le poids de l’assurance emprunteur dans le coût total du crédit immobilier. En proportion, « elle pèse encore plus lourd dans le crédit depuis que les taux d’emprunt sont bas », explique Jacques Martin, secrétaire général de l’association Assurance emprunteur citoyen (AEC). Sur toute la durée totale de son crédit, l’emprunteur devra débourser plusieurs milliers d’euros pour régler une assurance de prévoyance (invalidité, incapacité de travail, décès) qu’il n’est pas sûr d’utiliser (tant mieux !) et qui n’est pas obligatoire…

Non imposée par la loi, l’assurance emprunteur est toutefois systématiquement exigée par la banque lors de la souscription d’un crédit immobilier. Elle lui garantit le remboursement du prêt en cas d’invalidité, d’incapacité de travailler, de maladie ou encore de décès de l’emprunteur. Cette assurance est un élément essentiel du crédit, qu’il ne faut surtout pas négliger, non seulement parce qu’elle coûte cher, mais aussi parce qu’elle se substitue à l’emprunteur en cas d’accident de la vie.

Problème : « C’est un marché monopolistique (des banques, NDLR), déplore Jacques Martin. Près de 85 % des assurances emprunteurs de prêts immobiliers sont collectées au titre de contrats de groupe bancaires (assureur partenaire de la banque, NDLR) ». Or, les garanties de ces contrats groupe ne sont pas toujours les mieux adaptées au profil de l’emprunteur, ni les plus compétitives au niveau prix. Si vous venez de souscrire un prêt ou de renégocier le vôtre, il n’est toutefois pas trop tard pour changer d’assurance. La loi consommation (Hamon) du 17 mars 2014 a beaucoup facilité la démarche de mise en concurrence.

Un an pour trouver une autre assurance

Revoir son assurance de prêt, c’est potentiellement faire des économies de plusieurs milliers d’euros. « Actuellement, les assurances groupe des banques affichent un taux annuel moyen de 0,40 % du montant du crédit, quand les assureurs individuels descendent autour de 0,10 % par emprunteur », détaille le comparateur Hyperassur.com. Ainsi, pour un couple qui emprunterait 200 000 € sur 20 ans avec des garanties à 100 % pour chacun (remboursement de chaque mensualité en totalité), faire une délégation d’assurance peut représenter une économie de 12 000 € sur la totalité du prêt (voir autres exemples dans les tableaux)… « En fonction des assurances, vous pouvez gagner jusqu’à 15 % sur la cotisation mensuelle, assure Corine Monteil, directrice du courtier Nousassurons.com. Selon les profils, vous pouvez économiser au total de 7 000 € à 15 000 € en changeant d’assurance ! »

Depuis le 26 juillet 2014, l’emprunteur dispose de 12 mois calendaires à compter de la signature définitive de l’offre de prêt pour faire jouer la concurrence et trouver une autre assurance moins chère, à garanties au moins équivalentes (loi Hamon n° 2014-344 du 17 mars 2014). Cette délégation d’assurance est gratuite, la banque ne peut ni appliquer une pénalité, ni modifier le taux du crédit en conséquence (article L. 312-9 du code de la consommation). « Une année pour changer d’assurance donne une vraie faculté au consommateur de négocier son crédit point par point, d’abord le taux d’intérêt, puis l’assurance, souligne Isabelle Tourniaire, responsable des études du cabinet spécialisé Banque Assurance Optimisation (BAO). Sur le papier, c’est une belle avancée ! » Mais attention, la banque qui accorde le prêt a toujours la possibilité de refuser l’assurance alternative proposée par l’emprunteur pour défaut d’équivalence des garanties. Si l’emprunteur a plus de temps pour faire jouer les offres de la concurrence, encore faut-il qu’il puisse analyser les garanties intégrées dans les contrats…

D’abord mesurer le taux (taea)

L’emprunteur dispose d’un premier point de comparaison : le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA), qui doit figurer sur chaque proposition de crédit immobilier depuis le 1er janvier 2015, aux côtés du montant en euros des échéances mensuelles et du coût total du crédit (décret 2014-1190 du 15 octobre 2014). Le TAEA est accompagné de la mention des garanties (décès, incapacité…) dont il intègre le coût. « Il est directement comparable au taux du crédit immobilier, explique Isabelle Tourniaire. Si le TAEA pour deux co-emprunteurs vaut 0,9 %, ce qui est fréquent, et que le crédit est accordé au taux de 2,5 %, on peut en déduire que l’assurance pèse plus du tiers du coût du crédit ! » Si le TAEA est trop élevé, il n’y a pas à hésiter : il faut s’armer de la nouvelle fiche d’information standardisée et aller comparer ce que proposent les autres assureurs.

Comparer les garanties grâce à la fiche d’information

« Depuis le 1er octobre 2015, la banque doit remettre à l’emprunteur, dès la première simulation de crédit, une fiche d’information standardisée (FIS) qui comporte onze critères de garanties sur l’invalidité-incapacité et éventuellement des garanties de perte d’emploi, explique Olga de Sousa, juriste à l’UFC Que Choisir. L’assurance emprunteur est plus simple à comprendre qu’avant. La notion d’équivalence des garanties exigée par la loi et les banques pour changer d’assurance est clarifiée grâce à cette fiche. »

La fiche doit respecter un modèle standard. Chaque établissement prêteur doit avoir choisi, dans une liste limitative établie par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), onze critères sur dix-huit au titre des garanties de base (décès-PTIA-invalidité, incapacité, invalidité) et éventuellement quatre critères au plus sur huit pour la garantie perte d’emploi. Pour chacun, il est détaillé le niveau de couverture, en pourcentage du capital emprunté (par exemple, si la garantie couvre les déplacements professionnels, les affections dorsales ou psychiatriques, l’invalidité permanente dès 33 %, etc.). « La fiche d’information standardisée détaille les quotités que la banque exige pour chaque garantie et donc celles qu’il faudra trouver a minima chez un autre assureur », décrit Isabelle Tourniaire du cabinet BAO. La comparaison entre assurances est ainsi facilitée. « Si les onze critères d’équivalence sont bien respectés, la banque ne peut plus refuser la délégation d’assurance », affirme Estelle Laurent, porte-parole du courtier Credixia. Reste à savoir si les banques vont vraiment jouer le jeu… ? La Fédération bancaire française a d’ores et déjà annoncé que la FIS ne serait effective, pour d’obscures raisons informatiques, qu’au 1er janvier 2016, soit trois mois après la date prévue.