7 questions à se poser avant d’acheter !

Est-ce le bon moment pour acheter ?

La première règle à respecter avant d’acheter un logement est d’analyser le marché. Le secteur de l’immobilier évolue continuellement : modifications de la fiscalité, nouvelles aides, fluctuations des prix et des taxes, nouvelles réglementations, etc… Ces éléments qui peuvent conditionner un achat sont nombreux, il est donc important de se tenir informé sur les conditions du marché immobilier et de con naitre les changements en vigueur.

Les taux vont-ils encore baisser ?

Les banques devraient continuer à prêter dans d’excellentes conditions en 2016. Cette thèse s’appuie sur plusieurs éléments. D’abord, la politique accommodante de la BCE (Banque Centrale Européenne) qui conserve son taux directeur à 0,05%, ensuite l’injection massive de liquidités dans la zone euro et l’OAT 10 ans qui reste extrêmement bas.

Pour une mensualité de 1 000 euros, on peut aujourd’hui emprunter 198 600 euros sur 20 ans, contre 166 000 en septembre 2011. A mensualité et durée égales, les emprunteurs peuvent donc faire un crédit de 32 200 € supplémentaires en 2015 par rapport à 2011. Ils pourront acquérir un bien immobilier d’une valeur supérieure de + 17%.

Combien puis-je emprunter ?

La règle dite des 33% d’endettement est de mise. Il s’agit du pourcentage du total des charges de crédits (tous crédits confondus : consommation, révolving, immobilier) par rapport aux revenus nets des emprunteurs. Pour des revenus de 3000 €, la mensualité maximum est de 1000 € ce qui permet d’emprunter 158 200 € sur 15 ans, 196 200 € sur 20 ans et 228 000 € sur 25 ans.

Taux fixe ou taux variable ?

Le taux variable est conseillé seulement en cas de crédit court terme pour obtenir un taux d’appel très bas, avec l’objectif de revendre ou de rembourser rapidement. En revanche, il existe pour les primo-accédants un taux dit « mixte ». Statistiquement, les primo-accédants revendent leur bien dans les 7 premières années du crédit immobilier, c’est pourquoi les banques ont inventé le taux mixte. Il s’agit d’un taux préférentiel, fixe de 7 à 15 ans, puis variable CAPE +/- 2 à l’issu de la période fixe. Il est recommandé par les établissements bancaires pour limiter le risque de surendettement en début de prêt. Pour les jeunes qui revendent pendant le période fixe, c’est une très bonne formule qui présente un risque minime avec une économie importante.

Faut-il emprunter sur une durée longue ?

Plus la durée s’allonge et plus le crédit coûte cher en intérêt et en assurance. Pour ne pas faire exploser le coût du crédit, il est conseillé de réduire au maximum la durée de l’emprunt. Pour réduire la durée d’emprunt, il faut choisir le meilleur crédit immobilier du marché, celui qui permet de payer moins d’intérêt et donc d’avoir la durée de remboursement la plus courte pour une même mensualité.

Pourquoi faire appel à un courtier ?

Pour les banques, le courtage constitue un flux de nouveaux clients qualifiés. Les dossiers de prêts sont préalablement vérifiés, montés et correspondent aux profils recherchés. Le banquier n’a plus qu’à accepter le dossier ou le refuser. Pour le client, les banques accorderont plus facilement des taux avantageux aux réseaux de courtiers grâce aux volumes d’affaires importants qu’ils génèrent.

Le courtier en crédit immobilier sait présenter un dossier auprès des banques, alors qu’un client, lui, ne sait pas forcément le faire. « Nous mettons en avant les points positifs du dossier, nous négocions l’exonération des indemnités de remboursement anticipé et la délégation d’assurance. Notre plus-value est que nous offrons les frais de dossier (bancaire et courtage) à nos clients. Notre métier est d’apporter une solution de financement au meilleur coût». Le fait de confier ses démarches à un courtier en crédit immobilier apporte du confort et un gain de temps considérable ! En un seul rendez-vous le client accède à toutes les offres de la place (crédit et assurance).

Privilégier un bien immobilier neuf ou ancien ?

En matière d’achat immobilier, il n’y a pas de règle. Le choix entre ancien et neuf est une affaire de goût. Toutefois, quelques points peuvent faire la différence…D’un côté, les biens anciens sont proposés à des prix 15 à 20 % moins chers que les neufs et on peut s’y installer immédiatement. Par contre, les frais d’acquisition sont plus élevés : 7,5 % en moyenne contre 2,5 % dans le neuf. De plus, investir dans le neuf exonère la taxe foncière durant les deux premières années d’habitation. Et, si vous êtes primo-accédants, vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux 0%, à condition de respecter les critères. Sachez que les conditions du PTZ changent en 2016, les plafonds de revenus seront revalorisés et le différé généralisé.

Point Banque – Fygostudio réalise un spot publicitaire pour CREDIXIA

Aux commandes, l’agence créative Fygostudio qui a imaginé pour Credixia une vidéo avec des personnages animés. « Nous pensions depuis longtemps à franchir le cap et à nous afficher en télévision », explique Estelle Laurent, porte-parole du groupe qui précise « nous avions pour habitude de prendre la parole au mois de septembre, notamment par le biais d’une présence sur les salons de l’immobiliers. Or, cette année, les deux salons auxquels nous avions l’habitude de participer n’ont pas été reconduits. Nous nous sommes donc rapprochés de Fygostudio, une agence spécialisée en « motion design » dont la proposition nous a séduit par sa qualité graphique et sa modernité.

Ce format original correspond tout à fait à l’esprit de l’équipe de Credixia. » Une campagne télévisuelle qui s’accompagne d’une présence digitale. La diffusion du film a été relayée sur l’ensemble des réseaux sociaux du groupe : Twitter, Facebook, Viadeo et LinkedIn. Par ailleurs, pour compléter le dispositif télévisuel, un partenariat a été noué avec le site www.lavieimmo. com. « Toutes les prises de décision concernant les achats d’espaces sont prises en interne. Le site www. lavieimmo.com appartenant au groupe BFM, il nous a été plus facile de convenir d’une visibilité groupée via les deux supports.

Ainsi, Credixia s’est affiché sur le site www.lavieimmo. com du 16 septembre au 16 octobre, via des bannières, mais également via une campagne de mailing et une présence dans la newsletter », détaille la porte-parole. Si pour l’heure, il est trop tôt pour mesurer les retombées d’une telle campagne, les premières réactions postées sur les réseaux sociaux sont conformes aux attentes du courtier : « nos clients et partenaires ont réagi positivement à la diffusion du film qui pour beaucoup semble en parfait accord avec l’esprit et les valeurs de Credixia », poursuit Estelle Laurent.

Dès 2016, le groupe pourrait à nouveau s’afficher à la télévision en poursuivant son objectif affiché lors de cette première campagne : « faire connaître la marque et la positionner comme un acteur de référence sur le marché du courtage en crédits immobiliers ». A fin 2015, le chiffre d’affaires de Credixia devrait atteindre 200 millions d’euros, contre 130 millions d’euros un an auparavant

AGEFI : Assurance de prêt, les emprunteurs ont le choix

Ces critères doivent être mentionnés dans la nouvelle fiche standardisée d’information devenue obligatoire au 1er octobre 2015. C’est un pas important car il contraint les banques à formaliser leur éventuel refus sur des bases objectives dans la mesure où elles ne peuvent demander aux emprunteurs des contrats plus riches que ceux qu’elles proposent elles-mêmes. L’autre mesure significative de la loi Hamon est la possibilité de changer d’assurance emprunteur dans les 12 mois qui suivent la souscription du crédit immobilier.

L’idée étant qu’une fois le crédit obtenu, les emprunteurs pourront se mettre en quête d’un contrat équivalent moins onéreux. Arrivera-ton enfin à faire jouer la concurrence sur ce marché tenu à plus de 85 % par les banques ? C’est loin d’être évident.

Contre toute attente, les assureurs alternatifs communiquent assez peu. Pour Bertrand Lauzeral, associé chez Exton Consulting, « l’effort à est très important par rapport aux coûts d’acquisition d’un client en assurance emprunteur, d’autant plus que le marché est réduit (730.000 transactions par an) et difficile à capter en raison de l’attitude des banquiers ». Pourtant, les offres sont bel et bien là, certains assureurs se sont positionnés de longue date avec des tarifs bien inférieurs à ceux des banques, ils ont fait évoluer leurs garanties pour mieux couvrir les clients, ils ont déployé des efforts pour aider les courtiers à dispenser le meilleur conseil en fonction de l’établissement prêteur.

« Les acteurs alternatifs se sont mobilisés, confirme Estelle Laurent, porte-parole du courtier Credixia. Ils ont tous un outil qui permet de choisir les options à souscrire pour obtenir un niveau équivalent de garantie au contrat groupe de chaque banque. » April, qui propose désormais un contrat remplissant les 18 critères de comparaison listés par le CCSF, indique que l’année 2015 sera particulièrement bonne. De même, Metlife a vu son volume d’affaires progresser de 50 % au premier semestre 2015 par rapport à la même période de 2014, essentiellement grâce aux renégociations de crédit, les emprunteurs profitant des taux bas pour changer de banque et d’assurance. Dans cette configuration, les courtiers ont de belles cartes en main pour faire évoluer le marché.

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Crédit : un particulier peut emprunter 32.200 € de plus qu’en 2011

ASSURANCE DE PRET : CREDIXIA propose un contrat certifié « équivalence des garanties »

Cette nouvelle disposition s’inscrit dans le cadre de la Loi Hamon qui autorise l’emprunteur à résilier son assurance de prêt au profit d’un contrat plus compétitif, au cours de la première année, à condition que le nouveau contrat présente des garanties similaires à celui de la banque.

Jusqu’alors, la loi ne précisait pas quelles étaient ces garanties, ce qui freinait l’emprunteur à rechercher une autre assurance ou permettait au prêteur de refuser aisément un contrat délégué au motif de « non équivalence des garanties ».

Pour remédier à ces difficultés, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a défini une liste des garanties minimales exigibles par les banques en cas de demande d’assurance individuelle. Dans cette liste, le CCSF exige que les banques choisissent 11 critères parmi les 18 définis pour établir l’équivalence de garanties. Les banques sont tenues de communiquer à leurs clients une Fiche Standardisée d’Information précisant les critères choisis et le cout de l’assurance et d’utiliser uniquement ces critères pour motiver leur refus de délégation d’assurance pour non équivalence.

Pour répondre à cette exigence d’équivalence des garanties, CREDIXIA propose un contrat répondant à l’ensemble des critères requis ; c’est-à-dire qu’il regroupe les 18 critères définis par le CCSF. Grâce à ce contrat, il n’y a plus aucune raison qu’une banque refuse la mise en place d’une délégation d’assurance.

Pour mesurer les économies qu’il est possible de réaliser lors d’un rachat d’assurance, voici un exemple concret d’un jeune couple qui a souscrit un prêt de 220 000€ sur 20 ans en 10/14:

Crédit : les taux vont-ils augmenter ?

Pourquoi les taux ne baissent plus ?

Si les taux ne baissent plus et ont même entamé un rebond cet été, c’est aussi une bonne nouvelle. Au moins d’un point de vue macro-économique. En effet la fin de la baisse des taux marque le retour de la croissance et d’une reprise économique. Même si cette dernière est encore peu perceptible en France. Le deuxième facteur de hausse est plus saisonnier.

De nombreuses transactions sont réalisées l’été durant les vacances, pour des raisons d’organisation avec les établissements scolaires. Ce qui a poussé un peu les grilles tarifaires à la hausse. Autre explication, les taux des Obligations assimilables du Trésor à 10 ans, qui conditionnent pour partie le niveau des taux d’intérêt des crédits immobiliers, ont entamé une remontée depuis plusieurs mois. Après avoir connu une longue glissade, ils ont commencé à grimper à partir du mois d’avril.

« Alors que le taux de l’OAT à 10 ans a augmenté de plus de 85 points de base entre la miavril et la mi-juillet, les taux des crédits immobiliers n’ont crû que de 16 points depuis juin », modère toutefois Crédit Logement. L’OAT est aujourd’hui à 0,95 % alors qu’elle était à 1,05 % fin juillet. Enfin, comme le souligne fort justement Estelle Laurent, « les banques croulent sous les demandes de renégociations de prêts et pour ralentir ce flux important certaines ont été tentées d’augmenter leurs taux ».

C’est encore le moment d’acheter

Si vous avez un projet d’acquisition, il ne faut pas perdre de vue que les taux pratiqués en cette fin d’année, malgré les petites hausses intervenues cet été, sont encore et toujours très intéressants. Comme le fait remarquer Estelle Laurent, responsable de la communication chez Crédixia, « en mars dernier nous proposions un taux fixe de 2 % sur 20 ans. En avril on est passé à 1,80 % sur 20 ans, en mai à 1,74 %. A partir de juin les taux sont remontés pour passer à 1,80 % en juin et 2,15 % en juillet ».

Pour rappel, en septembre 2014, les taux moyens étaient plus élevés : 2,85 % sur 20 ans. Mais d’après Estelle Laurent ils devraient rester attractifs encore pendant quelques mois : « tout laisse à penser que l’on s’oriente à partir de maintenant vers une stabilité des taux jusqu’à la fin de l’année, sauf événement exceptionnel. Et compte tenu de la politique accommodante menée actuellement par la BCE qui a maintenu son taux directeur à 0,05 %, nous n’envisageons pas de hausse significative ».

Stratégie gagnante

S’assurer moins cher. Reste que si les taux augmentent un peu, l’emprunteur a quelques atouts dans son jeu à faire valoir lors de la souscription de son prêt. Tout d’abord il ne faut pas focaliser sur le taux brut, mais plutôt sur le Taux effectif global qui intègre tous les frais (frais de dossier, taux d’intérêt et assurance décès-invalidité). Si vous êtes jeune et en bonne santé il ne faut pas hésiter à faire ce que l’on appelle une délégation d’assurance. Vous sortirez alors du contrat groupe de la banque prêteuse qui est très généraliste et vous souscrirez un contrat moins cher. Cette délégation d’assurance compensera très largement les augmentations enregistrées puisque le coût de l’assurance est divisé par deux en moyenne. Il faut seulement que la couverture du contrat soit au moins équivalente au contrat groupe de la banque.

Si vous êtes primo-accédant, sachez que vous conserverez en moyenne votre première acquisition sept ans. Vous revendrez alors pour plus grand. Les conditions d’emprunt étant toujours particulièrement attractives, il serait dommage de les perdre dans quelques années. Vous pourrez les conserver en faisant un transfert de prêt. Cette modalité devra être spécifiée dès le départ. « Une grande majorité des banques proposent désormais cette possibilité », précise Estelle Laurent. Et d’ajouter : « les crédits mixtes à taux fixe et révisable sont réapparus ». Autre possibilité pour compenser la hausse des taux : l’allongement de la durée de remboursement.

Elle permettra d’amortir l’augmentation des taux. D’après Crédit Logement, en août, la durée des prêts s’est établie à 243 mois pour l’accession dans le neuf. « Sur un marché en expansion, l’allongement des durées constaté en août compense largement la hausse des taux de crédits observée depuis juin dernier », note Crédit Logement. La part des prêts supérieurs à 25 ans était de 18 % au premier trimestre de l’année. Elle frôle désormais les 21 %. « Les niveaux actuels des conditions de crédit permettent donc à de nombreux ménages d’entrer sur le marché de l’accession, sur des durées longues, sans que cela ne les pénalise », selon Crédit Logement.

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