0,77%, 0,66% et même 0,55%
sur 20 ans, les courtiers immobiliers mettent en avant, et c’est de
bonne guerre, les meilleurs taux que leur réseau parvient à négocier.
Mais, qui peut emprunter aussi peu cher ?

A mesure que les taux
immobiliers baissent, la communication des courtiers devient de plus en
plus offensive. « Oui, des taux à des niveaux incroyablement bas peuvent
encore chuter… et c’est le cas pour ce mois d’octobre », s’exclamait
ainsi Empruntis dans son baromètre du 7 octobre. Et, malgré les premières remontées de taux constatées,
l’enthousiasme de ce courtier reste inchangé : « Rien de dramatique,
les emprunteurs peuvent toujours compter sur un emprunt sur 20 ans dès
0,66% ! ». L’exaltation est aussi de rigueur chez la concurrence.
« Credixia parvient à proposer un prêt immobilier au taux fixe hors
assurance à 0,35% sur 10 ans », assurait ainsi en septembre cet
intermédiaire. Début octobre, Vousfinancer constatait aussi « de
nouveaux records à 0,35% sur 12 ans, 0,43% sur 17 ans, 0,55% sur 20 ans
et 0,85% sur 25 ans ».

Des emprunteurs au profil atypique

Ces conditions de financement interpellent. Les taux atteignent certes des plus bas historiques, mais pas à ce point… Selon, l’Observatoire du Crédit Logement/CSA, dont l’étude mensuelle sert de référence, le taux d’intérêt moyen reste au-dessus de 1% : 1,18%, en septembre, toutes durées confondues, 1,08% sur 20 ans ou encore 1,33% sur 25 ans. D’où viennent donc les chiffres mis en avant par les courtiers ? Ou plutôt, qui se cache derrière ces crédits immobiliers à faire pâlir d’envie les futurs acquéreurs ? Réponse : des clients fortunés, couplant très haut niveau de revenus et épargne très conséquente.

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L’année 2019 devrait être un millésime exceptionnel pour le crédit immobilier : les taux ont « enfoncé » de nouveaux planchers, les conditions d’apport se sont allégées et les prêteurs acceptent à peu près tous les profils. Aujourd’hui, emprunter à moins de 1% est devenu courant. Cette situation devrait perdurer compte tenu de la politique de la Banque centrale européenne, qui incite les établissements bancaires à prêter leurs liquidités plutôt qu’à les placer. Nos conseils pour profiter pleinement de ce contexte exceptionnellement favorable aux emprunteurs.

Peut-on emprunter sans apport?

Longtemps, les banques ont rechigné à financer les primo-accédants qui n’avaient pas mis de côté au moins 10 % du montant de leur projet. La situation est bien différente aujourd’hui. «Si l’on veut emprunter pour acheter sa résidence principale, l’absence d’apport, des revenus faibles et un taux d’endettement un peu supérieur à33% ne sont plus rédhibitoires»,témoigne Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artémis Courtage. Si vous n’avez pas d’économies, les banques seront davantage enclines à vous prêter si vous possédez ce qu’elles considèrent comme un bon potentiel.

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Les particuliers qui se lancent pour la première fois dans l’acquisition d’une propriété n’ont plus que quelques semaines pour profiter du prêt à taux zéro(PTZ). En effet, ce dispositif qui concerne l’immobilier neuf est amené à disparaître au 1erjanvier 2020 dans 93 % des communes françaises. Le projet de loi de finances prévoit la disparition l’an prochain du prêt à taux zéro dans les zones détendues (zones B2 et C).

D’après le réseau de courtier Credixia, les primo-accédants ont jusqu’au 7 novembre pour déposer leur dossier de crédit immobilier. «Après cette date, les banques ne financeront plus les prêts à taux zéro», prévient-il. En septembre, la Fédération française du bâtiment (FFB) s’était inquiétée de la disparition de ce dispositif. Prévue de longue date, elle risque en effet de peser sur le marché des maisons qui connaît déjà des difficultés. Le secteur espère toujours un sursis. Le ministre du Logement, Julien Denormandie, a d’ailleurs promis un rapport sur le sujet dans les prochaines semaines. Les parlementaires devraient discuter de son maintien lors du débat sur le budget.

En attendant, les particuliers qui peuvent en bénéficier ne doivent pas tarder à déposer un dossier auprès de leur banque.Accordé sous condition de ressources, le PTZ représente une aide non négligeable dans un plan de financement. Il peut atteindre 74 000 euros pour un couple avec deux enfants. Sa disparition s’inscrit dans un contexte d’érosion des aides d’accès à la propriété. Compte tenu des faibles taux de crédit immobilier, les courtiers estiment toutefois que le manque à gagner est assez faible.

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Le taux le plus avantageux est toujours proposé à ceux qui ont le meilleur dossier, ou à défaut, un bon potentiel.

Un taux à 0,07 % sur 7 ans chez Empruntis, à 0,58 % sur 20 ans chez Artémis Courtage ou à 0,85 % sur 25 ans chez Credixia : c’est à qui, parmi les courtiers en crédit immobilier, annoncera les tarifs les plus compétitifs ! Sans surprise, ils sont l’apanage des meilleurs dossiers. Artémis Courtage précise ainsi que les taux inférieurs à 0,5 % sont accordés aux couples touchant plus de 10 000 € par mois (6 000 € pour un célibataire) et disposant d’au moins 20 % d’apport personnel, autrement dit de fonds propres. Toutefois, les profils moins « haut de gamme » ont, maintenant, accès à des conditions très avantageuses par rapport à ce que l’on pouvait connaître il y a encore 2 ou 3 ans. « Les taux que l’on peut obtenir sans négocier ou avec un dossier juste correct tournent, en moyenne, autour de 1,10 % sur 15 ans, de 1,25 % sur 20 ans et de 1,45 % sur 25 ans », indique Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.

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La majorité de nos banques partenaires ont décidé de cesser d’étudier les dossiers des emprunteurs éligibles au prêt à taux zéro (PTZ). Si vous êtes susceptibles de bénéficier de cet avantage (le PTZ est un prêt aidé par l’État. L’emprunteur devra rembourser le montant du PTZ, sans avoir à payer d’intérêts), dépêchez-vous !

Comme tous les ans, mais avec une acuité supplémentaire en 2019, les primo-accédants qui bénéficient d’un prêt à taux zéro ont jusqu’au 07/11/2020 pour déposer leur dossier de crédit immobilier. Après cette date, les banques ne financeront plus les prêts à taux zéro. Actuellement, certaines banques ont déjà décidé de stopper le PTZ. Eu égard, au volume de dossiers en cours et au délai d’instruction déjà important, il n’y aura pas de dérogation possible.

Le prêt à taux zéro est un prêt aidé par l’État qui permet aux futurs acquéreurs d’acheter un logement à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années et sous conditions de ressources. Le montant du PTZ dépend de la zone géographique du lieu d’achat.

Le prêt à 0% ne peut financer qu’une partie de l’achat, le financement du projet doit être complété par un ou plusieurs prêts et éventuellement un apport personnel. Le logement doit être neuf ou ancien avec des travaux.

Comme chaque année, à la mi-novembre, les établissements bancaires bloquent le financement des opérations bénéficiant d’un prêt à taux zéro. En effet, les lourdeurs administratives qu’impliquent la mise en place du prêt à taux zéro contraignent les banques à refuser la prise en charge de ces dossiers après cette date. Cette décision permet d’assurer un accompagnement qualitatif et garantir la bonne fin des opérations en cours.

Les études de dossiers avec PTZ reprendront à partir du 15 janvier 2021. Le temps pour les banques de mettre à jour leurs logiciels informatiques avec les nouvelles normes du prêt à 0% (les conditions d’octroi du PTZ changent au 1er janvier de chaque année). « Emprunteurs soyez attentifs, ce qui est valable en 2020 ne le sera peut-être plus en 2021 et inversement » conseille Estelle LAURENT.

Sachez tout de même que certaines banques dites spécialisées peuvent encore consentir à financer les prêts à taux 0% jusqu’à la fin de l’année. Toutefois, il est impératif que les offres de prêts soient éditées au plus tard le 31/12/2020.

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