AGEFI : Assurance de prêt, les emprunteurs ont le choix

Ces critères doivent être mentionnés dans la nouvelle fiche standardisée d’information devenue obligatoire au 1er octobre 2015. C’est un pas important car il contraint les banques à formaliser leur éventuel refus sur des bases objectives dans la mesure où elles ne peuvent demander aux emprunteurs des contrats plus riches que ceux qu’elles proposent elles-mêmes. L’autre mesure significative de la loi Hamon est la possibilité de changer d’assurance emprunteur dans les 12 mois qui suivent la souscription du crédit immobilier.

L’idée étant qu’une fois le crédit obtenu, les emprunteurs pourront se mettre en quête d’un contrat équivalent moins onéreux. Arrivera-ton enfin à faire jouer la concurrence sur ce marché tenu à plus de 85 % par les banques ? C’est loin d’être évident.

Contre toute attente, les assureurs alternatifs communiquent assez peu. Pour Bertrand Lauzeral, associé chez Exton Consulting, « l’effort à est très important par rapport aux coûts d’acquisition d’un client en assurance emprunteur, d’autant plus que le marché est réduit (730.000 transactions par an) et difficile à capter en raison de l’attitude des banquiers ». Pourtant, les offres sont bel et bien là, certains assureurs se sont positionnés de longue date avec des tarifs bien inférieurs à ceux des banques, ils ont fait évoluer leurs garanties pour mieux couvrir les clients, ils ont déployé des efforts pour aider les courtiers à dispenser le meilleur conseil en fonction de l’établissement prêteur.

« Les acteurs alternatifs se sont mobilisés, confirme Estelle Laurent, porte-parole du courtier Credixia. Ils ont tous un outil qui permet de choisir les options à souscrire pour obtenir un niveau équivalent de garantie au contrat groupe de chaque banque. » April, qui propose désormais un contrat remplissant les 18 critères de comparaison listés par le CCSF, indique que l’année 2015 sera particulièrement bonne. De même, Metlife a vu son volume d’affaires progresser de 50 % au premier semestre 2015 par rapport à la même période de 2014, essentiellement grâce aux renégociations de crédit, les emprunteurs profitant des taux bas pour changer de banque et d’assurance. Dans cette configuration, les courtiers ont de belles cartes en main pour faire évoluer le marché.

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ASSURANCE DE PRET : CREDIXIA propose un contrat certifié « équivalence des garanties »

Cette nouvelle disposition s’inscrit dans le cadre de la Loi Hamon qui autorise l’emprunteur à résilier son assurance de prêt au profit d’un contrat plus compétitif, au cours de la première année, à condition que le nouveau contrat présente des garanties similaires à celui de la banque.

Jusqu’alors, la loi ne précisait pas quelles étaient ces garanties, ce qui freinait l’emprunteur à rechercher une autre assurance ou permettait au prêteur de refuser aisément un contrat délégué au motif de « non équivalence des garanties ».

Pour remédier à ces difficultés, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a défini une liste des garanties minimales exigibles par les banques en cas de demande d’assurance individuelle. Dans cette liste, le CCSF exige que les banques choisissent 11 critères parmi les 18 définis pour établir l’équivalence de garanties. Les banques sont tenues de communiquer à leurs clients une Fiche Standardisée d’Information précisant les critères choisis et le cout de l’assurance et d’utiliser uniquement ces critères pour motiver leur refus de délégation d’assurance pour non équivalence.

Pour répondre à cette exigence d’équivalence des garanties, CREDIXIA propose un contrat répondant à l’ensemble des critères requis ; c’est-à-dire qu’il regroupe les 18 critères définis par le CCSF. Grâce à ce contrat, il n’y a plus aucune raison qu’une banque refuse la mise en place d’une délégation d’assurance.

Pour mesurer les économies qu’il est possible de réaliser lors d’un rachat d’assurance, voici un exemple concret d’un jeune couple qui a souscrit un prêt de 220 000€ sur 20 ans en 10/14:

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Pourquoi les taux ne baissent plus ?

Si les taux ne baissent plus et ont même entamé un rebond cet été, c’est aussi une bonne nouvelle. Au moins d’un point de vue macro-économique. En effet la fin de la baisse des taux marque le retour de la croissance et d’une reprise économique. Même si cette dernière est encore peu perceptible en France. Le deuxième facteur de hausse est plus saisonnier.

De nombreuses transactions sont réalisées l’été durant les vacances, pour des raisons d’organisation avec les établissements scolaires. Ce qui a poussé un peu les grilles tarifaires à la hausse. Autre explication, les taux des Obligations assimilables du Trésor à 10 ans, qui conditionnent pour partie le niveau des taux d’intérêt des crédits immobiliers, ont entamé une remontée depuis plusieurs mois. Après avoir connu une longue glissade, ils ont commencé à grimper à partir du mois d’avril.

« Alors que le taux de l’OAT à 10 ans a augmenté de plus de 85 points de base entre la miavril et la mi-juillet, les taux des crédits immobiliers n’ont crû que de 16 points depuis juin », modère toutefois Crédit Logement. L’OAT est aujourd’hui à 0,95 % alors qu’elle était à 1,05 % fin juillet. Enfin, comme le souligne fort justement Estelle Laurent, « les banques croulent sous les demandes de renégociations de prêts et pour ralentir ce flux important certaines ont été tentées d’augmenter leurs taux ».

C’est encore le moment d’acheter

Si vous avez un projet d’acquisition, il ne faut pas perdre de vue que les taux pratiqués en cette fin d’année, malgré les petites hausses intervenues cet été, sont encore et toujours très intéressants. Comme le fait remarquer Estelle Laurent, responsable de la communication chez Crédixia, « en mars dernier nous proposions un taux fixe de 2 % sur 20 ans. En avril on est passé à 1,80 % sur 20 ans, en mai à 1,74 %. A partir de juin les taux sont remontés pour passer à 1,80 % en juin et 2,15 % en juillet ».

Pour rappel, en septembre 2014, les taux moyens étaient plus élevés : 2,85 % sur 20 ans. Mais d’après Estelle Laurent ils devraient rester attractifs encore pendant quelques mois : « tout laisse à penser que l’on s’oriente à partir de maintenant vers une stabilité des taux jusqu’à la fin de l’année, sauf événement exceptionnel. Et compte tenu de la politique accommodante menée actuellement par la BCE qui a maintenu son taux directeur à 0,05 %, nous n’envisageons pas de hausse significative ».

Stratégie gagnante

S’assurer moins cher. Reste que si les taux augmentent un peu, l’emprunteur a quelques atouts dans son jeu à faire valoir lors de la souscription de son prêt. Tout d’abord il ne faut pas focaliser sur le taux brut, mais plutôt sur le Taux effectif global qui intègre tous les frais (frais de dossier, taux d’intérêt et assurance décès-invalidité). Si vous êtes jeune et en bonne santé il ne faut pas hésiter à faire ce que l’on appelle une délégation d’assurance. Vous sortirez alors du contrat groupe de la banque prêteuse qui est très généraliste et vous souscrirez un contrat moins cher. Cette délégation d’assurance compensera très largement les augmentations enregistrées puisque le coût de l’assurance est divisé par deux en moyenne. Il faut seulement que la couverture du contrat soit au moins équivalente au contrat groupe de la banque.

Si vous êtes primo-accédant, sachez que vous conserverez en moyenne votre première acquisition sept ans. Vous revendrez alors pour plus grand. Les conditions d’emprunt étant toujours particulièrement attractives, il serait dommage de les perdre dans quelques années. Vous pourrez les conserver en faisant un transfert de prêt. Cette modalité devra être spécifiée dès le départ. « Une grande majorité des banques proposent désormais cette possibilité », précise Estelle Laurent. Et d’ajouter : « les crédits mixtes à taux fixe et révisable sont réapparus ». Autre possibilité pour compenser la hausse des taux : l’allongement de la durée de remboursement.

Elle permettra d’amortir l’augmentation des taux. D’après Crédit Logement, en août, la durée des prêts s’est établie à 243 mois pour l’accession dans le neuf. « Sur un marché en expansion, l’allongement des durées constaté en août compense largement la hausse des taux de crédits observée depuis juin dernier », note Crédit Logement. La part des prêts supérieurs à 25 ans était de 18 % au premier trimestre de l’année. Elle frôle désormais les 21 %. « Les niveaux actuels des conditions de crédit permettent donc à de nombreux ménages d’entrer sur le marché de l’accession, sur des durées longues, sans que cela ne les pénalise », selon Crédit Logement.

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