Estelle LAURENT a été interviewé dans le magazine CNEWS Matin du 25 janvier 2018 pour donner son avis sur les taux immobiliers de 2018 :
Cnews Matin : Interview d’Estelle LAURENT
Capital : Ce que facturent les courtiers en immobilier
Le magazine Capital a réalisé un article sur le sujet du coût des courtiers en crédits immobilier. On y apprend que près d’un tiers des emprunteurs font désormais appel aux services d’un courtier et que d’ici quelques années ce nombre devrait atteindre les 50% ! Il est donc important de bien s’entourer afin de trouver un crédit au meilleur taux et dans les meilleures conditions.
Pour cela Capital précise que certains courtiers facturent des honoraires de courtages élevés (entre 750 et 2000€) :
De leurs côtés, les banques, à qui les courtiers mâchent le travail, ne devraient théoriquement plus réclamer de frais supplémentaires aux clients. Or c’est loin d’être toujours le cas. Comme le montre le comparatif tarifaire, des frais supplémentaires vous seront généralement réclamés si vous passez par des courtiers en ligne.
Quels sont les frais des courtiers en crédits immobilier ?
Vous trouverez un récapitulatif des frais prélevés par les courtiers :
| Courtiers | Honoraires de courtage | Frais bancaires |
| Acecredit | 1 % du montant du prêt (1.500 € maximum) | 0 à 300 € |
| Cafpi | 1 % du montant du prêt (en moyenne 1.450 €) | 0 € (dans la majorité des cas) |
| Cyberpret.com | 0 € dans 90 % des cas, 500 € pour les cas les plus complexes | 500 € dans 90 % des cas, 0 € dans 10 % des cas |
| Empruntis.com | 0 € en ligne 1.000 € en agence | 300 € en moyenne en ligne, 0 € en agence |
| Immopret | 0,60 % du montant du prêt (2.000 € maximum) | 300 à 500 € en moyenne |
| Meilleurtaux.com | 0 € en ligne entre 1 et 1,2 % du montant du prêt (1.250 € en moyenne) en agence | 0 à 700 € |
| Monemprunt | 0€ | 0 à 1.000 € |
| Vousfinancer | 1 % du montant du prêt (en moyenne 1.600 €) | 200 à 900 € |
Résiliation annuelle de l’assurance emprunteur
Désormais, tout emprunteur peut résilier chaque année l’assurance liée à son crédit immobilier pour obtenir une offre moins chère auprès d’une autre compagnie. Le Conseil constitutionnel a rendu sa décision vendredi 12 janvier et autorise la résiliation annuelle de l’assurance-emprunteur pour tous les contrats d’assurance de prêt immobilier en vigueur au 1er janvier 2018.
Cette mesure ne concerne pas que les nouveaux contrats, elle concerne tous les contrats existants mêmes ceux en cours depuis de nombreuses années. Pour être accepté, le nouveau contrat d’assurance devra apporter des garanties au moins équivalentes au contrat précédent.
L’évolution de la loi Sapin II (ou amendement Bourquin)
En théorie, depuis le 1er janvier 2018, la loi Sapin II permettait déjà à tous les emprunteurs de changer d’assurance tous les ans. Mais cette réforme avait été fortement contestée par les établissements bancaires qui avaient saisi le Conseil constitutionnel. Depuis aujourd’hui, les détenteurs d’un crédit immobilier pourront sans aucune justification et sans aucun frais résilier chaque année leur assurance quel que soit la date de souscription de leur crédit immobilier.
Auparavant, avec la Loi Hamon, les emprunteurs ne pouvaient changer leurs contrats qu’au cours des 12 premiers mois suivant la signature de leur offre de prêt.
Une ouverture à la concurrence y compris pour les contrats en cours
Cette nouvelle mesure va permettre une ouverture à la concurrence sur le marché de l’assurance emprunteur. La banque n’ayant plus le droit de refuser un changement de contrat après la 1e année de financement, dès lors que celui proposé présente le même niveau de garanties que l’ancien, les assureurs vont tout faire pour se démarquer en proposant des tarifs de plus en plus compétitifs afin de gagner des parts de marché. Une aubaine pour les particuliers qui pourront comparer les prix tous les ans !
Des économies annuelles importantes
L’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30% du cout global d’un crédit. En négociant bien son assurance de prêt, de nombreux foyers vont faire de réelles économies et augmenter ainsi leur pouvoir d’achat. Grâce au comparateur en ligne jempruntejassure.com, proposé par INIXIA, l’emprunteur peut calculer rapidement le montant moyen des économies qu’il pourra réaliser en changeant de contrat. En quelques questions, il peut obtenir une réponse immédiate à son besoin ainsi qu’un devis d’assurance de prêt calculé au tarif le plus juste auprès de 15 assureurs partenaires agréés. Le tarif calculé sera le contrat le moins cher, certifié 100% équivalence de garanties avec celui de la banque sélectionnée.
La démarche à suivre pour résilier son assurance emprunteur
Comme pour toute assurance, l’emprunteur doit rédiger une lettre recommandée. Ce courrier devra être adressé à l’établissement bancaire et/ou à l’assureur au minimum 2 mois avant la date d’anniversaire du contrat. L’emprunteur devra présenter un devis accompagné des conditions générales du contrat.
La banque dispose d’un délai de 10 jours pour accuser réception du courrier et donner son accord ou s’expliquer objectivement dans le cas d’un refus. La banque n’a pas le droit de refuser l’acceptation d’un nouveau contrat si celui-ci répond aux critères d’équivalence de garanties du CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier). Il est donc conseillé à tous les emprunteurs qui arrivent à la date d’anniversaire de leurs contrats de faire rapidement une simulation pour ne pas dépasser le délai.
Comment un courtier négocie le taux le plus bas ?
Le travail du courtier
Chaque mois, les banques adressent au courtier les grilles de taux applicables en fonction des durées d’emprunt et du profil de l’emprunteur. Ces grilles sont la base du travail pour déterminer la faisabilité d’un dossier.
Tous les courtiers détiennent les mêmes grilles de taux, c’est le savoir-faire du courtier qui permet de négocier les conditions du prêt immobilier. Un bon professionnel appuiera le dossier et présentera le sérieux de son client. Dans son argumentaire, le courtier doit répondre à la question suivante « quels sont les avantages que va apporter ce client à la banque ? ».
Ensuite, le courtier gère la relation client de la vente du crédit immobilier jusqu’au déblocage des fonds. Le banquier donne ses conditions et le courtier se charge de la présentation commerciale (taux du prêt, délégation d’assurance, contreparties,….).
Trop d’emprunteurs se focalisent sur le taux d’emprunt. La négociation doit être globale et les points de comparaison doivent se faire en euros à travers le coût global du crédit (assurances incluses). Il est donc nécessaire de faire appel à un courtier en crédit immobilier qui a également une casquette de courtier en assurances emprunteurs.
Pour le client, la différence va être marquée au moment de l’ajout des frais de dossier bancaire et des frais de courtage qu’un courtier classique va demander à son client. L’avantage principal de CREDIXIA : négocier le taux le plus bas, sans ajout de frais supplémentaire grâce à son offre gratuite (valable pour tout dossier déposé avant le 31/10/20).
Une relation de partenariat avec les banques
Pour les banques, le courtier est un apporteur d’affaires… Grâce aux volumes de prêts qu’il génère, le courtier peut négocier en direct avec les pôles immobiliers des banques sans passer par les agences. Plus le flux de dossiers est important, plus le courtier a de faciliter à négocier les taux d’où l’intérêt pour un particulier de passer par un courtier plutôt que de faire le tour des banques en direct.
La base du métier de courtier est d’entretenir des relations privilégiées avec les banques. La profession est composée d’une multitude de courtiers, pour obtenir des conventions de partenariats, chaque courtier a dû faire preuve de ses compétences. Pour faciliter la négociation, c’est une relation dite « gagnant-gagnant » qui doit se mettre en place entre la banque et le courtier. Les banques attachent une grande importance à la qualité des dossiers transmis : montage du plan de financement, pièces transmises, applications des conditions, etc… Un dossier bien préparé en amont permet un gain de temps pour les banques. Elles auront plaisir à traiter le dossier, à accorder des conditions favorables et à répondre dans les plus brefs délais.
Les banques trouvent grâce au courtier en crédit la possibilité de capter de nouveaux clients et générer de la marge.
Analyse des Taux de Crédits Immobiliers en Janvier 2018
La majorité de nos banques partenaires ont maintenu leurs grille de taux quasi à l’identique par rapport au mois de décembre 2017. Quelques banques ont tout de même revu leurs barèmes de taux à la baisse entre – 0,05 et – 0,20 pts. Les rares hausses de taux concernent les durées courtes, les prêts sans apport personnel et les revenus supérieurs à 90K€.
Concrètement, les crédits immobiliers se négocient actuellement en moyenne à 1,10% sur 15 ans, 1,30% sur 20 ans et 1,60% sur 25 ans. Les taux moyens sont ceux correspondant aux « bons dossiers ».
Pour le moment, aucun signe de remontée des taux. D’après une étude réalisée auprès des professionnels du neuf et de l’ancien, le marché immobilier devrait enregistrer de bons scores en 2018. Il faudra suivre l’évolution de l’OAT 10 ans sur les semaines à venir pour confirmer la tendance plutôt « baissière » des taux de ce mois de janvier.
Depuis le 1e janvier 2018, les banques ont la possibilité d’exiger que tout nouveau souscripteur d’un prêt immobilier domicilie ses revenus pendant 10 ans dans leurs établissements. Cette obligation de domiciliation doit en contrepartie s’accompagner d’un avantage pour le client (diminution sur le taux, frais de dossiers offerts…) clairement mentionné sur l’offre de prêt.
Si vous avez un projet immobilier, profitez d’un début d’année prometteur qui offre des conditions relativement favorables. Les banques cherchent à rester attractives pour commencer cette année dans les meilleures conditions. Sur le 1er trimestre 2018, les taux de crédit immobilier devraient rester bas grâce à une forte concurrence entre les banques pour attirer les bons emprunteurs
Pour faire des économies, pensez à changer l’assurance de votre prêt
Depuis cette année également, tout emprunteur peut résilier l’assurance liée à son crédit immobilier pour obtenir une offre moins chère auprès d’une autre compagnie. En principe, cette mise en concurrence est autorisée chaque année sous réserve que le Conseil constitutionnel n’invalide pas la mesure. Le gouvernement doit rendre sa décision le 12 janvier.
Interview de Sandrine VEILLET, experte du financement de soulte
Qu’est-ce que le rachat de soulte ?
Sandrine Veillet : Tout d’abord, le terme rachat de soulte n’existe pas, le terme réel est le financement de soulte. Somme destinée à reverser la partie équitable à l’autre partie, de façon à devenir l’unique détenteur des biens, ce qui évite d’avoir à vendre. La soulte est essentiellement utilisée lors d’une succession, d’un divorce ou d’un échange de biens. Il constitue une sorte de dédommagement.
Comment calcule-t-on un financement de soulte en cas de séparation ?
SV : Le montant de la soulte est défini par un notaire, appelé liquidation partage, qui établit les avoirs et les dettes de chacun. Ce document faisant foi pour les courtiers et les banques afin d’établir un prêt.
Comment racheter la part d’un appartement ?
SV : Le rachat de part est la signification de la soulte à laquelle peut s’ajouter les encours de prêts sur ces mêmes biens définis dans la liquidation partage reprenant le calcul du capital restant dû, des pénalités, des frais et accessoires.
Quels sont les avantages de la soulte ?
SV : Les avantages sont une séparation au plus simple, de façon à ce que l’équilibre patrimonial et financier soit respecté. Le financement de soulte se déroule le plus souvent avant la prononciation du divorce afin de liquider la communauté.
Dans le cas d’un décès ?
SV : Malheureusement dans ce cas il faudra attendre que le notaire rédige la succession.
Peut-il y avoir des frais dans un financement de soulte ?
SV : Dans le financement de soulte s’ajoute les émoluments du notaire et les pénalités de remboursement anticipé sur les prêts en cours.
Exemple de calcul de soulte :
Prenons l’exemple d’un couple en instance de divorce qui était marié sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts.
Ils avaient acheté un appartement et doivent encore 100 000 € à la banque.
Selon l’attestation de valeur, l’appartement est actuellement estimé à 300 000 euros.
Comment procéder au calcul du montant de la soulte :
(valeur de l’appartement/2) – (montant du capital restant dû/2).
D’après notre exemple, le montant de la soulte :
(300 000 €/2) – (100 000€/2) = 100 00 .
En clair, celui qui deviendra propriétaire de l’appartement devra verser 100 000 euros de soulte à celui qui vend le bien.
A ce montant donné à titre indicatif, il faudra rajouter les pénalités de remboursement anticipé, les émoluments du notaire, les frais de mutations et autres taxes qui sont prélevés par le notaire pour être transférés au Trésor Public et aux collectivités locales.
Budget 2018 : Quelles sont les nouvelles mesures qui vont toucher l’immobilier ?
Le projet loi de finances 2018 a été validé par le Conseil constitutionnel, ce texte adopté par le Parlement le 21 décembre 2017 contient des mesures ciblant l’immobilier. Il est temps de faire le point sur ce qui change en 2018 pour les personnes souhaitant accéder à la propriété et les locataires.
Quelle imposition pour les revenus fonciers ?
En 2018, le budget va mettre en place un nouveau prélèvement forfaitaire unique, appelé la « Flat Tax ». Ce prélèvement au taux de 30% cible des placements financiers et remplace un barème progressif de l’impôt sur le revenu, sauf si le contribuable pense ce dernier plus intéressant.
Ce prélèvement forfaitaire unique (Flat Tax) ne s’exécute pas sur les revenus fonciers qui seront soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Pour eux, la CSG passera de 15,5 à 17,2%.
Les contributions ne changent pas pour l’immobilier
Les taxes concernant l’immobilier ne changeront pas pour cette année. La résidence principale va rester exonérée et les autres biens comme la résidence secondaire ou l’investissement locatif et autres vont encore bénéficier du même système d’abattement. Les abattements forfaitaires, les baisses de charges et autres dans le cadre du régime réel ne changeront pas pour les loueurs en meublé non professionnels.
l’IFI disparaît, l’ISF apparaît
L’ISF (L’impôt sur la Fortune) disparaît pour laisser l’IFI (L’Impôt sur la Fortune Immobilière) apparaître. Cette mesure est mise en place pour atténuer les valeurs mobilières et les autres placements financiers de cette contribution pour la cibler sur la pierre. L’activation de l’IFI reste à 1,3 millions d’euros, le barème ne changera pas et la résidence principale va encore bénéficier d’un abattement de 30%. L’IFI ne prend pas en compte les biens qui relèvent du statut de loueur en meublé professionnel et les démembrement de propriété.
le prêt à taux zéro recentré
Le Prêt à Taux Zéro encourage l’accession à la propriété et assure jusqu’à 40% du prix du logement mais ne vise plus que les achats de logements qui sont neufs dans les zones A, Abis, B1 (zones tendus). Dans les zones B2 et C, le PTZ 2018 finance 20% du projet dans le neuf. Dans l’ancien, le Prêt à Taux Zéro est supprimé dans les zones A, abis et B1. Dans les zones B2 et C, l’aide ne représente 40% du prix du logement.
Suppression de l’APL Accession
Dès 2018, un accédant modeste à la propriété qui souscrit à un PAS (prêt à l’accession sociale) ou PC (prêt conventionne) ne pourra plus obtenir l’APL (aide personnelle au logement accession). L’exception à la règle concerne ceux qui achètent dans les zones B2 et C dans l’ancien, ils pourront profiter de l’APL pour les deux prochaines années. Pour ceux qui bénéficient de ce système, rien ne change pour eux. L’APL Accession est attribué en fonction de ressources et est versé directement aux banques par la CAF (caisse d’allocation familiale) qui allégé les remboursements des familles modestes.
Le dispositif Pinel modifié
Le dispositif Pinel est un avantage fiscal réservé aux personnes qui investissent dans le neuf, ce dispositif est toujours maintenu en 2018 mais seulement dans les zones A, Abis et B1 (zones tendus). Dans les zones B2 et C, il est possible de défiscaliser seulement si le permis de construire du programme immobilier est déposé avant le 1er janvier 2018 et que l’acte de vente signé par le notaire soit fait avant le 1er janvier 2019. Ce dispositif permet une réduction d’impôts de 12% du prix du logement sur 6 années, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.
Suppression de la Taxe d’habitation
Les occupants d’un logements, qu’ils soient propriétaires ou locataires versent cette taxe, elle sera supprimée pour 80% des Français. Les contribuables qui gagnent moins de 20 000 euros par an ne paieront plus de taxe d’habitation. 30% des Français seront exonérés de cette taxe dès l’an prochain, cette proportion devrait atteindre les 80% dans trois ans.