Le dispositif Scellier devait prendre fin au 31 décembre 2012. Le projet de loi adopté par les députés prévoit de maintenir le dispositif pour certains investissements durant le premier trimestre 2013 lorsque ceux-ci ont été engagés de façon certaine avant le 31 décembre 2012.

Il s’agit ainsi des logements acquis au plus tard le 31 mars 2013 dès lors que l’investisseur justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2012, l’engagement de réaliser un investissement immobilier.
L’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2012 et que l’acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2013.

Concernant la mise en place d’un prêt immobilier, si la réservation est actée avant le 31/12/2012, l’offre de prêt peut être éditée après cette date ; cependant, le dossier devra être finalisé et l’acte authentique signé chez le notaire avant le 31/03/2013.
Avec des taux d’intérêts au plus bas et la possibilité d’obtenir une délégation d’assurance adaptée à chaque emprunteur, c’est le moment ou jamais de s’interroger sur l’opportunité de réaliser un investissement « Scellier ».

Le département en gestion de patrimoine de CREDIXIA aide ses clients à réaliser leur projet de défiscalisation.
Un expert CREDIXIA réalise systématiquement un bilan de la situation patrimoniale de son client pour mettre en œuvre des solutions pertinentes d’optimisation fiscale. Notre réactivité face à la mise à jour des règlementations juridiques et fiscales nous permettent d’adapter les stratégies à mettre en place pour chaque opération patrimoniale.

CREDIXIA accompagne également les emprunteurs dans la recherche et la négociation des meilleures conditions de prêt immobilier. Notre objectif est d’obtenir la solution de financement la moins chère et surtout la mieux adaptée aux besoins du client.

CREDIXIA prend en charge l’ensemble des négociations, constitue le dossier de prêt à la place du client, négocie les meilleures conditions de taux et d’assurance, suit le client jusqu’à la signature notaire.
Concernant la réduction d’impôt, celle-ci s’applique au taux en vigueur au 31 décembre 2012 pour les logements acquis en 2012. Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois de la réduction d’impôt « Duflot » et de la réduction d’impôt « Scellier ».

Ce tempérament ne s’applique pas aux souscriptions de SCPI ou aux constructions de logement par le contribuable. Les investissements « Scellier » 2013 devraient être soumis au plafonnement global de 10 000 euros.

Il ne s’agit que d’une partie du projet de loi et non de la loi définitive qui n’est pas encore adoptée dans son ensemble par le Parlement. Ainsi, les dispositions présentées peuvent être sujettes à modification voire à suppression avant la publication de la loi.

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Tous les investisseurs ont les yeux braqués sur les dispositifs fiscaux Scellier ou Duflot. Mais, quand on acquiert une petite surface pour la louer, on n’achète pas de la fiscalité, on achète d’abord un bien immobilier. Pour le choisir, le financer, le louer et le gérer correctement, voici quelques rappels de bon sens.

Évaluez au mieux votre futur bien

1 250 euros. Ce n’est pas le prix au mètre carré du deux-pièces dans lequel vous comptez investir. A ce tarif-là, on ne trouve plus grand-chose dans les 300 premières villes françaises. C’est à peu près ce que vous coûtera un expert immobilier agréé (à raison d’une dizaine d’heures de travail à 125 euros hors taxes) si vous lui demandez d’estimer la valeur vénale d’un bien avant de l’acheter.

Si vous ne voulez pas vous payer les services de ce professionnel, pourquoi ne pas essayer de se glisser dans sa peau en reproduisant sa méthode de travail ? Etape par étape, voici comment procède l’un d’eux pour estimer la valeur d’un bien.

Première chose, vérifier si le bien immobilier que l’on voit correspond au titre de propriété : superficie ? Parties habitables ? Couloir appartenant ou non à la copropriété ?… Deuxième étape : vérifier si, dans le règlement de copropriété, la destination du bien correspond à son utilisation. Sachant qu’il faut deux autorisations pour transformer la nature d’un bail : l’accord de la copropriété et celui de l’administration (la mairie de Paris, par exemple).

Ensuite, faire un état des lieux méticuleux ou le confier à un huissier. C’est une étape extrêmement importante dans la détermination du prix, étant donné le coût des mises aux normes. Puis intervient ce que les experts immobiliers appellent la « pesée » : on « pèse » les charmes et les nuisances de l’appartement – étage, orientation, vis-à-vis, bruit de la rue, qualité du plan… Etape suivante : vérifier les principaux postes de charges (toiture, mise aux normes de l’ascenseur, ravalement, gardiennage…).

Reste à trouver des références comparables dans le quartier et à pondérer finement l’estimation par rapport au prix des notaires : vous tenez votre prix.

Adoptez la bonne formule de crédit

L’offre de crédit est-elle différente pour un investisseur locatif et pour un acheteur de résidence principale ? A cette question, Estelle Laurent, la responsable de la communication du courtier en crédit Credixia, donne deux réponses : « Les banques spécialisées en immobilier (Crédit foncier de France, GE Money Bank, Banque privée européenne, Banque patrimoine & immobilier…) pratiquent le même taux pour les deux types de projet.

Les banques de dépôts classiques, elles, proposent le même taux que pour la résidence principale à condition d’avoir une « relation bancaire globale », c’est-à-dire la domiciliation des salaires ou des loyers.  Dans le cas contraire, elles peuvent majorer le taux du crédit investisseur de 0,10 à 0,30 point. »

Un crédit investisseur a une durée optimale de quinze ans,correspondant souvent à la durée maximale des avantages fiscaux liés à la location du bien. On emprunte en général à 100 % (de moins en moins à 110 % en incluant les frais de notaire), et les banques prêtent rarement au-delà de vingt ans pour un investissement locatif. Côté assurance, la couverture du risque décès-invalidité-arrêt de travail, primordiale en résidence principale, n’est pas obligatoire, car la mensualité payée par le locataire couvre le prêt. Du coup, l’assurance est moins chère.

Un emprunteur cadre non fumeur de 40 ans demandant 100 000 euros sur quinze ans paiera 0,09 % d’assurance en locatif, contre 0,18 % en résidence principale. Même souplesse en ce qui concerne le taux d’endettement : si l’emprunteur est propriétaire de sa résidence principale, la banque pourra accepter d’intégrer son revenu locatif à hauteur de 70 % dans le calcul de ses revenus, ce qui peut faire passer le taux d’endettement autorisé de 33 à plus de 35 %.

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