Enfin, une bonne nouvelle en cette fin d’année ! Le ministre de l’économie et des finances, Bruno Le Maire, vient d’annoncer un élargissement des normes pour faciliter l’accès au prêt zéro %.  

Le constat du marché immobilier

Le marché de l’immobilier est morose. Les promoteurs ont des retours de lots et des annulations comme jamais vu auparavant. Les agences immobilières ont des stocks de biens à vendre qui ne cessent de gonfler. Les constructeurs font grises mines, l’évolution des couts de construction a secoué l’ensemble du réseau. Le pouvoir d’achat immobilier baisse à chaque hausse de taux, les refus de prêts se multiplient, et les nouvelles règles sur la transition énergétique concernant les passoirs thermiques plombe le marché.

Dès l’hiver dernier, les courtiers ont alerté sur les turbulences du marché, et ont été reçu par le Gouverneur de la Banque de France. Hormis, la mensualisation du taux d’usure, aucune mesure n’a été prise en faveur du logement.

Dans son dernier rapport, l’Observatoire de Crédit Logement note que les taux dépassent les 4% en aout 23 pour trois quarts des emprunteurs sur 20 ans. Selon le même observatoire, les prêts accordés ont chuté de 46% en aout 2023 comparé à aout 2022.

Tous les intervenants s’accordent à dire que la hausse des taux brutale (multiplié par 4 en 20 mois) affectent les ménages à emprunter. Les conditions d’octroi si elles restent inchangées ne feront qu’empirer les choses !

Que peut-on faire pour que l’écosystème de l’immobilier ne s’effondre pas et que les ménages puissent devenir propriétaires ?

Le taux d’usure

Le Ministre de l’Economie et des Finances a proposer de faire évoluer le taux d’endettement (actuellement plafonné à 35% assurances comprises) et d’allonger la durée des prêts (à ce jour de 25 ans) mais le HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui est l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble afin de préserver la stabilité et de prévenir un risque systémique ainsi que le Gouverneur de la Banque de France ne l’entendent pas ainsi. Pour le moment, les deux refusent de changer les règles sur ces deux points.

Rappelez-vous, que jusqu’en mars 2023, nous avions le taux d’usure qui était calculé tous les trimestres et qui n’évoluait pas en phase avec la hausse des taux des prêts immobiliers. Le taux d’usure est le taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lors de la mise en place d’un prêt sur un particulier.

Notons que le taux d’usure reprend le taux nominal du prêt, les frais et le cout de l’assurance. Les banques émettaient des refus pour motif de dépassement du taux d’usure. Faxe aux hausses importantes et consécutives des taux immobiliers, les dossiers étaient refusés. Heureusement, ce taux d’usure est revu tous les mois et grâce à ce nouveau calcul, il est plus facile d’obtenir un crédit immobilier.

Le prêt bonifié

Lors d’une allocution, le Ministre de l’Economie et des Finances a proposé de mettre en place d’ici 6 mois un prêt bonifié afin de permettre aux classes moyennes de pouvoir accéder à la propriété. Il s’agira d’un prêt subventionné par l’État. On appelle cela un « prêt bonifié » car le taux accordé sera inférieur à celui du marché. Cette idée n’a rien de neuf puisque certaines banques proposent déjà ce type de prêts avec des taux réduits et destinés à des profils ciblés.

D’ailleurs, il y a quelques décennies, fin des années 1970, une banque qui n’existe plus (le Crédit Foncier) proposait ce type de prêt que finançait les banques d’état.

Aujourd’hui, le LCL propose un prêt bonifié pour les jeunes actifs de – de 30 ans

Le Crédit Mutuel propose également enveloppe pour les primo-accédants destinée aux personnels enseignants et administratifs, stagiaires, de moins de 35 ans ou titulaires depuis moins de 5 ans, relevant des ministères de l’Éducation nationale, de la Recherche et de la Culture.

Quant au Crédit Agricole, la banque propose un prêt bonifié en fonction de la performance énergétique du bien objet du financement (A, B ou C).

A noter que le ministre précise qu’il étudie la possibilité de mettre en place ce prêt à taux bonifié qu’il soumettra aux députés. Il faudra que les banques acceptent de s’y prêter. Ce n’est donc pas pour demain !

Comment ça marchera ? On ne sait pas ! Il faudra attendre d’avoir tous les paramètres pour pouvoir le mettre en place. Il semble que le ministère souhaite tenir son engagement alors espérons que le projet naisse avant 2025. En attendant, nous nous contenterons des nouveaux prêts 0% accessibles dès janvier 2024.  

Les prêts bonifiés de l’État sont souvent très avantageux pour acquérir un bien immobilier. Ne passez pas à côté. Pour cela, CREDIXIA vous accompagne pour trouver votre prêt principal en y intégrant un prêt bonifié. Nous vous aidons à optimiser votre projet en toute simplicité.

Vous avez besoin d’emprunter pour acheter un bien immobilier. Pour cela, vous devez réaliser une demande de prêt immobilier mais c’est une première alors vous êtes un peu perdu ! Chacun son métier alors demandez autour de vous, un de vos collègues connait bien un courtier qui vous accompagnera dans votre projet. Le processus de demande de prêt immobilier se fait en plusieurs étapes. Votre courtier vous accompagne tout au long du projet jusqu’à la signature chez le notaire.

Etape 1 : Calculer la capacité d’emprunt

Avant de signer un compromis ou une offre d’achat, vous devez savoir combien vous pouvez emprunter en toute tranquillité avec une échéance adaptée à votre situation. C’est l’étape indispensable pour éviter un refus de prêt. La calculatrice d’emprunt CREDIXIA vous permet en 3 clics de connaître votre budget pour l’achat de votre futur logement.

Etape 2 : Préparer le dossier de prêt immobilier

Il est indispensable de constituer un dossier complet pour faire votre demande de crédit immobilier afin de savoir si vous remplissez les conditions nécessaires à l’obtention d’un financement. Les pièces obligatoires sont les suivantes :

• Pièce d’identité en cours de validité
• Justificatif de domicile de – de 3 mois
• Vos 3 derniers avis d’impôts sur les revenus
• Votre contrat de travail ou de titularisation (si fonctionnaire)
• Vos 3 derniers bulletins de salaire + celui de décembre de l’année d’avant
• Vos 3 dernières liasses fiscales si vous êtes un professionnel
• Vos 3 derniers relevés de compte
• Vos synthèses d’épargne et de placement (pour justifier votre apport)

Etape 3 : Signer le compromis

Dès que vous avez trouvé un accord avec le vendeur sur le prix de vente, vous passerez chez le notaire pour signer le compromis précisant le montant du prêt octroyé, la durée, le taux, le montant de l’apport avec des dates à respecter : date de conditions suspensives souvent à 60 jours (date pour trouver le prêt) et date de signature de l’acte authentique souvent à 30 jours après la date des conditions suspensives (date où vous deviendrez propriétaire).

Etape 4 : Chercher le meilleur taux et les meilleures conditions

Faites-vous accompagner par un expert courtier. Il défendra vos intérêts auprès des établissements de crédits, et il négociera pour vous :

• Le taux du crédit immobilier
• Les frais de dossier
• Le cout de la garantie
• L’exonération des pénalités de remboursement anticipé
• La délégation d’assurance

Etape 5 : Obtenir l’accord de principe

Après étude de votre dossier complet, la banque vous adressera une proposition. Si vous acceptez les conditions, la banque vous enverra un accord de principe attestant de l’acceptation de votre demande de prêt (sous réserve de l’acceptation de l’assurance).

Etape 6 : Souscription des assurances emprunteurs

Grâce à la loi Lagarde, vous avez le choix entre souscrire l’assurance de la banque ou celle d’une compagnie externe (il s’agit de la délégation d’assurance). La mise en place de votre assurance de prêt devra être faite avant la signature de l’offre de prêt.

Une fois l’assurance acceptée, votre prêt sera définitivement accordé !

Etape 7 : Recevoir les offres de prêt

Vous recevrez votre offre de prêt par courrier simple ou format en numérique. Vous devez bien lire l’offre qui reprendra tous les éléments importants conformément à l’article du code de la consommation (articles L 313.24 à l’article L 313.39).

Etape 8 : Accepter les offres de prêt

En nom propre, il faut respecter la date d’acceptation. La loi impose un délai de 10 jours calendaire entre la réception de l’offre de prêt et l’acceptation du contrat. Ce délai permet d’étudier chaque clause avec attention. À partir du 11ème jour, vous êtes en droit d’accepter – ou de refuser – l’offre de prêt. Le délai maximum pour accepter une offre de prêt est de 30 jours.

Etape 9 : Le déblocage des fonds chez le notaire

Le déblocage des fonds est la dernière étape de la demande de prêt immobilier. Le notaire vous adressera une convocation précisant la date de signature et les montants à virer auprès de l’étude du notaire chargé de l’acte authentique. Ce document est à faire suivre à la banque dès réception. La banque enverra par virement le montant du prêt sur le compte de l’étude notariale. De votre côté, vous déposerez le montant de votre apport personnel dans l’opération sur le compte du notaire. Tout est prêt pour le jour J !

Faites confiance à votre courtier toutes les pièces confiées seront analysées, tout comme l’accord de principe, les offres de prêt et la convocation du notaire.

Vous n’aurez plus qu’à le régler pour le travail abouti, lui mettre un bel avis afin que des futurs emprunteurs puissent bénéficier des mêmes services et enfin parlez de lui autour de vous comme l’a fait votre collègue 😊