Les frais de notaire représentent une part importante du budget lors d’un achat immobilier. Actuellement, ils s’élèvent en moyenne à 7-8% du prix d’achat pour un bien ancien et 2-3% pour un bien neuf. Même si ces frais sont en grande partie incompressibles, il existe des astuces pour les anticiper et les réduire.
Découvrez ici les différentes composantes des frais de notaire, comment les calculer précisément, et surtout les stratégies pour alléger cette charge financière.
Peu importe que vous soyez un primo-accédant ou un investisseur chevronné, ces conseils vous aideront à optimiser votre budget d’acquisition immobilière.
Comprendre la composition des frais de notaire
Les différentes composantes
Les frais de notaire sont souvent mal nommés et se décomposent en plusieurs éléments :
- les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ;
- la contribution de sécurité immobilière ;
- les émoluments du notaire ;
- les frais divers et débours.
Il est important de noter que la majeure partie de ces frais (environ 80%) est reversée à l’État et aux collectivités locales sous forme de taxe. Seule une petite portion constitue la rémunération effective du notaire.
Le barème des frais de notaire en 2024
En 2024, le barème des frais de notaire pour les transactions immobilières est le suivant :
- De 0 à 6 500 € : 3,870%
- De 6 500 € à 17 000 € : 1,596%
- De 17 000 € à 60 000 € : 1,064%
- Au-delà de 60 000 € : 0,799%
Ces taux sont appliqués de manière dégressive sur chaque tranche du prix de vente. Pour un bien de 200 000 €, les frais seront calculés en additionnant les résultats de chaque tranche.
Anticiper et calculer ses frais de notaire
Utiliser un simulateur en ligne
Pour obtenir une estimation précise de vos frais de notaire, servez-vous d’un simulateur en ligne. Ces outils prennent en compte les spécificités de votre acquisition, notamment la localisation du bien qui influe sur les taux de taxes locales.
De plus, certains simulateurs intègrent les dernières réformes et peuvent vous indiquer les potentielles économies réalisables selon votre situation.
Prendre en compte les spécificités régionales
Il faut savoir que les frais de notaire peuvent varier selon les départements. En effet, la taxe départementale qui fait partie des DMTO n’est pas uniforme sur tout le territoire.
Par exemple, en 2024 la majorité des départements appliquent un taux de 4,50%. Par contre certains comme l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte ont opté pour un taux réduit de 3,80%. Cette différence peut représenter une économie non négligeable sur le montant total des frais.
Stratégies pour réduire les frais de notaire
Négocier le prix de vente
La première stratégie, et non des moindres, consiste à négocier le prix de vente du bien. En effet, les frais de notaire étant calculés en pourcentage du prix d’achat, toute réduction du prix se traduira par une diminution proportionnelle des frais.
Toutefois, cette approche n’est pas toujours possible, notamment dans les zones où le marché immobilier est tendu. Néanmoins, il est toujours judicieux de tenter une négociation, en mettant en avant les éventuels travaux à réaliser ou les défauts du bien.
Déduire la valeur du mobilier
Une astuce méconnue mais efficace consiste à déduire la valeur du mobilier inclus dans la vente. En effet, les frais de notaire ne s’appliquent qu’à la valeur immobilière du bien.
Concrètement, si vous achetez une maison avec une cuisine équipée, des placards intégrés ou même du mobilier de jardin, vous pouvez déduire la valeur de ces éléments du prix de vente avant le calcul des frais de notaire.
Attention toutefois à rester raisonnable dans l’estimation : l’administration fiscale tolère généralement une déduction allant jusqu’à 5% de la valeur du bien.
Opter pour une garantie bancaire plutôt qu’une hypothèque
Le choix de la garantie pour votre prêt immobilier peut également impacter vos frais de notaire. En optant pour une caution bancaire plutôt qu’une hypothèque, vous pouvez réaliser des économies substantielles.
En effet, l’inscription d’une hypothèque engendre des frais supplémentaires, or une caution bancaire, bien que payante, reste généralement moins coûteuse. Cette option peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros sur le montant total des frais.
Négocier une remise avec le notaire
Depuis 2021, les notaires sont autorisés à accorder une remise allant jusqu’à 20% sur leurs émoluments pour les transactions dépassant 100 000 €. Cette remise s’applique uniquement sur la part des émoluments calculée au-delà de ce seuil.
Par exemple, pour un achat à 350 000 €, si le notaire accorde la remise maximale, vous pouvez économiser environ 480 €. Bien que cette somme puisse paraître modeste au regard du montant total de la transaction, elle reste appréciable.
Séparer les frais d’agence
Une autre astuce consiste à payer séparément les frais d’agence. En effet, si ces frais sont inclus dans le prix de vente, ils seront soumis aux frais de notaire. En les réglant à part, vous réduisez la base de calcul des frais de notaire.
Pour ce faire, il faut être attentif dès la recherche du bien. Mettez en avant les annonces mentionnant un prix « net vendeur » plutôt que « frais d’agence inclus ». Assurez-vous également que le compromis de vente distingue clairement le prix du bien des honoraires de l’agence.
Cas particuliers et opportunités supplémentaires
Les frais de notaire réduits dans le neuf
Sachez que les frais de notaire sont considérablement réduits lors de l’achat d’un bien neuf. En effet, ils ne représentent que 2 à 3% du prix d’achat, contre 7 à 8% dans l’ancien.
Cette différence s’explique principalement par une taxation moindre des logements neufs, notamment en termes de droits d’enregistrement. Si vous hésitez entre ancien et neuf, cet aspect peut faire pencher la balance, surtout si votre budget est serré.
Profiter des dispositifs d’aide à l’accession
Certains dispositifs d’aide à l’accession à la propriété peuvent indirectement vous aider à réduire l’impact des frais de notaire sur votre budget. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt action logement peuvent vous permettre d’emprunter une partie du montant nécessaire à votre acquisition sans intérêt.
Bien que ces dispositifs ne réduisent pas directement les frais de notaire, ils allègent votre charge financière globale, rendant ainsi ces frais plus supportables.
Une approche globale pour optimiser son achat immobilier
La réduction des frais de notaire nécessite une approche globale et une bonne préparation. En combinant plusieurs des stratégies mentionnées, vous pouvez réaliser des économies significatives sur votre achat immobilier.
N’oubliez pas que chaque situation est unique. Il est donc recommandé de consulter un expert, qu’il s’agisse d’un notaire ou d’un courtier immobilier, pour obtenir des conseils personnalisés. Ces experts pourront vous guider dans l’optimisation de votre projet d’achat, en tenant compte de votre situation spécifique et des particularités du bien que vous souhaitez acquérir.
Enfin, gardez à l’esprit que si les frais de notaire représentent une charge importante, ils garantissent aussi la sécurité juridique de votre acquisition. Ils sont donc un investissement pour la tranquillité de votre projet immobilier à long terme.