Quand signer l’acte de vente en VEFA ?

L’achat d’un bien immobilier en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un processus qui diffère nettement d’une vente immobilière classique. Ce type d’acquisition, également appelé achat sur plan, implique de s’engager sur un bien qui n’est pas encore construit ou qui est encore en cours de construction.

Dans ce contexte, la signature de l’acte de vente définitif, qui officialise l’acquisition, obéit à des règles et des étapes précises. Comprendre quand et comment signer l’acte de vente en VEFA est essentiel pour sécuriser son investissement.

Définition de la VEFA

La VEFA est un contrat immobilier encadré par la loi, dans lequel l’acheteur devient progressivement propriétaire d’un bien immobilier au fur et à mesure de sa construction. Cet achat, souvent désigné sous le terme « achat sur plan », permet à l’acquéreur de s’engager avant même que le bien ne soit terminé. Concrètement, lors d’une VEFA :

L’acquéreur signe d’abord un contrat de réservation, qui fixe les grandes lignes de la transaction.
Ensuite, il signe l’acte de vente, qui officialise l’acquisition et engage les deux parties de manière définitive.
Les paiements sont ensuite échelonnés selon l’avancement des travaux, jusqu’à la livraison du bien.

Cependant, la signature de l’acte de vente n’intervient pas immédiatement après la réservation. Elle suit des étapes bien définies, que nous allons détailler plus bas.

Les étapes avant la signature de l’acte de vente en VEFA

Avant de pouvoir signer l’acte de vente définitif, plusieurs étapes doivent être franchies. Cela inclut la signature d’un contrat préliminaire, la vérification de certains documents juridiques et financiers, ainsi que l’obtention des autorisations nécessaires au démarrage des travaux.

1. Signature du contrat de réservation

La première étape pour acheter un bien en VEFA est la signature du contrat de réservation. Ce document, aussi appelé contrat préliminaire, formalise l’accord entre le promoteur et l’acquéreur. Il contient des informations essentielles telles que :

La description du bien : superficie, nombre de pièces, localisation, agencement, prestations prévues, etc.
Le prix de vente : le montant total de l’achat, ainsi que les modalités de paiement.
Le dépôt de garantie : une somme versée par l’acquéreur pour réserver le bien, généralement comprise entre 2 % et 5 % du prix de vente.
La date prévisionnelle de livraison : le promoteur s’engage à livrer le bien à une date approximative, qui peut être ajustée en fonction des aléas de la construction.
Les conditions suspensives : notamment l’obtention du prêt immobilier pour l’acquéreur ou la délivrance du permis de construire pour le promoteur.

Ce contrat n’engage pas encore de manière définitive, mais il constitue une première étape importante. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du contrat de réservation, durant lequel il peut renoncer à l’achat sans pénalité.

2. Obtention du financement

Une fois le contrat de réservation signé, il est essentiel pour l’acquéreur d’obtenir un prêt immobilier. La plupart des acheteurs en VEFA ont recours à un crédit bancaire pour financer leur acquisition. Cette étape peut prendre plusieurs semaines, voire quelques mois, en fonction de la situation financière de l’acquéreur et des conditions du marché.

Pendant cette période, l’acquéreur doit présenter à la banque :

Le contrat de réservation signé ;
Ses justificatifs de revenus et de situation financière (bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés bancaires, etc.) ;
Le plan de financement de l’opération, incluant le montant du prêt demandé et l’apport personnel.

Une fois le prêt accordé, l’acquéreur peut passer à l’étape suivante, à savoir la signature de l’acte de vente.

3. Purge des conditions suspensives

Avant la signature de l’acte de vente, il est essentiel que certaines conditions soient remplies. Ces conditions, appelées conditions suspensives, sont des éléments qui doivent être confirmés avant que la vente ne devienne définitive. Parmi ces conditions, on trouve :

L’obtention du prêt immobilier : si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir le financement nécessaire, la vente peut être annulée sans frais pour l’acheteur.
La délivrance du permis de construire : le promoteur doit avoir obtenu un permis de construire purgé de tout recours, c’est-à-dire qu’il ne doit plus être contestable par des tiers (voisins, associations, etc.).
La garantie financière d’achèvement (GFA) : le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement, qui sécurise l’acquéreur en cas de défaillance du promoteur. Cette garantie assure que le projet sera mené à terme, même en cas de faillite du promoteur.

4. La signature de l’acte de vente

Une fois que toutes les conditions suspensives sont levées et que le financement est en place, vient le moment de signer l’acte authentique de vente. Cet acte est signé chez le notaire, généralement dans les 3 à 6 mois après la signature du contrat de réservation.

Contenu de l’acte de vente

L’acte authentique de vente est un document juridique qui formalise l’acquisition du bien immobilier. Il contient plusieurs informations essentielles, notamment :

La description précise du bien : plan, surface, agencement des pièces, emplacement, etc.
Le prix de vente définitif et les modalités de paiement échelonnées selon l’avancement des travaux.
Les garanties légales associées à la VEFA : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale, etc.
Les conditions de livraison du bien : date prévisionnelle de livraison, modalités de réception des travaux, etc.
Les éventuelles modifications demandées par l’acquéreur, comme des changements dans les finitions ou l’agencement.

Le rôle du notaire dans la VEFA

Le notaire joue un rôle central dans la sécurisation de la vente en VEFA. C’est lui qui rédige l’acte de vente et s’assure que tout le processus respecte les obligations légales. Il vérifie également que toutes les conditions suspensives sont levées avant de procéder à la signature.

En outre, le notaire est responsable de collecter les fonds nécessaires à la transaction (dépôt de garantie, paiements échelonnés, frais de notaire, etc.) et de les transférer au promoteur selon les modalités prévues dans le contrat.

Une fois l’acte de vente signé, l’acquéreur devient officiellement propriétaire du bien, même si la construction n’est pas encore terminée.

Les paiements échelonnés après la signature de l’acte de vente

Contrairement à une vente immobilière classique, où le prix total est payé lors de la signature de l’acte de vente, la VEFA repose sur un échelonnement des paiements. L’acquéreur ne paie pas immédiatement la totalité du prix de vente.

Les paiements sont versés en plusieurs étapes, en fonction de l’avancement des travaux. Ces paiements, également appelés appels de fonds, sont strictement encadrés par la loi.

Échéancier légal des paiements en VEFA

L’échelonnement des paiements en VEFA suit un échéancier légal qui fixe des pourcentages précis à chaque étape de la construction. Voici les principales étapes de cet échéancier :

35 % du prix total à l’achèvement des fondations : une fois que les fondations du bâtiment sont terminées, l’acquéreur doit verser 35 % du prix total du bien.
70 % à la mise hors d’eau : lorsque la structure du bâtiment est achevée et que le toit est posé, l’acquéreur doit verser 70 % du prix total.
95 % à l’achèvement des travaux : lorsque le bien est entièrement terminé, mais avant la remise des clés, l’acquéreur doit verser 95 % du prix total.
5 % à la livraison du bien : le solde, soit 5 % du prix total, est versé lors de la remise des clés, sous réserve de levée des éventuelles réserves.

Ces paiements sont demandés par le promoteur au fur et à mesure que les travaux progressent. L’acquéreur reçoit des appels de fonds qu’il doit régler dans les délais impartis.

Les garanties après la signature de l’acte de vente

La VEFA offre une sécurité renforcée pour l’acquéreur grâce à plusieurs garanties légales, imposées par le Code de la construction et de l’habitation. Ces garanties visent à protéger l’acquéreur contre les malfaçons ou les défauts de construction.

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement couvre l’ensemble des défauts et malfaçons constatés lors de la réception des travaux ou dans l’année qui suit la livraison du bien. Cela signifie que si des problèmes sont détectés (par exemple, des fissures ou des problèmes de plomberie), le promoteur est tenu de les réparer à ses frais.

La garantie biennale

La garantie biennale, également appelée garantie de bon fonctionnement, couvre pendant 2 ans les éléments dissociables du bâtiment, c’est-à-dire ceux qui peuvent être retirés ou remplacés sans affecter la structure du bâtiment. Cela inclut par exemple les équipements de plomberie, les volets roulants, les appareils de chauffage, etc.

La garantie décennale

La garantie décennale est une garantie plus longue, qui couvre pendant 10 ans les dommages qui affectent la solidité du bâtiment ou qui le rendent impropre à sa destination. Cette garantie est particulièrement importante, car elle protège l’acquéreur contre des défauts graves, tels que des fissures importantes dans les murs ou des problèmes d’étanchéité.

La garantie financière d’achèvement (GFA)

La garantie financière d’achèvement (GFA) est une garantie spécifique à la VEFA. Elle assure que le projet sera conduit à son terme, même si le promoteur fait faillite ou rencontre des difficultés financières. Cette garantie est souscrite par le promoteur auprès d’un établissement financier, qui s’engage à fournir les fonds nécessaires pour achever les travaux en cas de défaillance.

Les risques et points de vigilance en VEFA

Bien que la VEFA offre de nombreux avantages, notamment en termes de garanties et de personnalisation du bien, elle comporte également certains risques qu’il convient de prendre en compte avant de se lancer dans un achat sur plan.

Les retards de livraison

L’un des risques principaux en VEFA est le retard de livraison. Il peut arriver que la construction prenne plus de temps que prévu, notamment en raison de problèmes techniques, de conditions climatiques défavorables ou de retards dans l’obtention des autorisations administratives.

Dans ce cas, des pénalités de retard peuvent être prévues dans le contrat de vente, mais cela peut tout de même constituer un inconvénient pour l’acquéreur, surtout s’il a prévu d’emménager à une date précise.

La non-conformité du bien livré

Un autre risque en VEFA concerne la non-conformité du bien livré par rapport aux plans initiaux. Il est essentiel de vérifier que le bien correspond parfaitement à ce qui a été décrit dans le contrat de réservation et l’acte de vente.

Si des réserves sont émises lors de la remise des clés (par exemple, des finitions non conformes ou des équipements manquants), l’acquéreur peut demander des réparations avant de verser le solde du prix (les 5 % restants).

L’absence de visibilité sur l’environnement immédiat

Lorsque l’on achète un bien en VEFA, le bien n’existe pas encore physiquement. Cela signifie que l’acquéreur n’a pas toujours une vision claire de l’environnement immédiat du bien (par exemple, les commerces de proximité, les transports en commun, les aménagements du quartier, etc.). Il est donc important de bien s’informer sur les projets urbains en cours et de se fier aux projections fournies par le promoteur.

En résumé : quand signer l’acte de vente en VEFA ?

La signature de l’acte de vente en VEFA intervient généralement entre 3 et 6 mois après la signature du contrat de réservation, une fois que toutes les conditions suspensives sont levées et que le financement est en place.

Cette signature marque le début de l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux et officialise l’acquisition du bien. Il est crucial de bien se renseigner sur les différentes étapes avant de signer l’acte de vente, afin de sécuriser son achat et d’éviter les mauvaises surprises.

En résumé, la VEFA est une option intéressante pour les acquéreurs qui souhaitent investir dans un bien neuf, mais elle nécessite une bonne préparation pour minimiser les risques et garantir une transaction fluide.

Tout savoir sur l’achat d’un logement neuf achevé

Acquérir un logement neuf achevé représente une solution idéale pour ceux qui souhaitent s’installer rapidement tout en bénéficiant des garanties offertes par le neuf.

Contrairement à l’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), il est immédiatement habitable et répond à un besoin plus urgent. Ce type de logement séduit de plus en plus d’acquéreurs grâce à ses atouts : finitions modernes, absence de travaux et bien d’autres.

Dans un contexte où le marché de l’immobilier neuf est en plein essor, de nombreux acheteurs optent pour cette solution clé en main. Mais quelles sont les étapes essentielles pour un achat de logement neuf serein ?

Quels sont les avantages concrets de ce bien immobilier et comment s’y retrouver parmi les nombreuses offres ? Cet article vous guide pour faire de votre acquisition une grande réussite.

Les avantages d’acheter un logement neuf achevé

Acheter un logement neuf achevé présente des avantages majeurs pour les acquéreurs. Voici pourquoi ce type de bien se distingue des autres options d’hébergement.

Un bien prêt à être occupé

L’un des principaux atouts d’un logement neuf achevé est qu’il est immédiatement disponible sur le marché. Contrairement à l’achat en VEFA, où l’attente peut durer plusieurs mois, voire années, le logement est déjà construit et prêt à accueillir ses nouveaux occupants.

Autre avantage notable : la possibilité de visiter le bien avant l’achat. Vous pouvez ainsi vérifier les finitions, apprécier les volumes et vous projeter dans l’espace avant de signer l’acte d’acquisition. Cette transparence est particulièrement rassurante pour les futurs propriétaires.

Des garanties solides

En choisissant un logement neuf, vous bénéficiez d’un ensemble de garanties légales qui assurent votre tranquillité d’esprit. Il s’agit entre autres de la :

Garantie décennale qui couvre les malfaçons affectant la structure du bâtiment (toiture, murs porteurs, fondations) pendant 10 ans après la livraison.
Garantie de parfait achèvement, valable pour une année. Elle permet de corriger tout défaut signalé dans le mois suivant la remise des clés.
Garantie biennale qui s’applique aux équipements dissociables (comme les volets, les robinets ou les radiateurs) et couvre leur réparation ou remplacement pendant 2 ans.

Ces différentes protections permettent aux futurs acquéreurs d’intégrer un bien qui répond à leurs différentes exigences en termes de qualité.

Un bien aux normes modernes

Les logements neufs achevés répondent aux dernières normes énergétiques et environnementales, comme la RE2020. Ces exigences garantissent non seulement une construction écoresponsable, mais aussi une consommation d’énergie optimisée pour les occupants.

De plus, ces logements sont équipés d’isolations performantes, de systèmes de chauffage modernes pour un confort optimal. Parfois, les constructeurs y intègrent des solutions telles que des panneaux solaires ou des équipements connectés. Ces caractéristiques permettent de réaliser des économies d’énergie considérables tout en respectant l’environnement.

Les étapes à suivre pour acheter un logement neuf achevé

Acheter un logement neuf achevé exige une planification rigoureuse pour garantir une acquisition sereine et sans mauvaises surprises à l’avenir. À cet effet, découvrez les étapes clés à suivre pour concrétiser ce projet dans les meilleures conditions.

Définir ses besoins et son budget

La première étape consiste à évaluer ses capacités financières. Il est indispensable de déterminer le montant que vous pouvez consacrer à votre achat avec votre apport personnel et des possibilités de prêt immobilier. Sur ce point, notez que les logements neufs bénéficient souvent d’aides spécifiques comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ).

En parallèle, réfléchissez au type de bien recherché. Appartement ou maisons, grande surface ou plus modeste, en centre-ville ou à la campagne ? Ces critères doivent s’adapter à vos besoins actuels tout en tenant compte de vos projets. Selon le logement choisi, vous pouvez bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans ou des charges de copropriété réduites.

Trouver le bien idéal

Une fois vos critères établis, il est temps de partir à la recherche du logement parfait. Utilisez à cet effet des plateformes spécialisées dans l’immobilier neuf. Aussi, n’hésitez pas à consulter des promoteurs immobiliers pour découvrir les biens correspondant à vos attentes.

Une fois les recherches bouclées, prenez le soin de visiter plusieurs logements. Comparez les prestations proposées, la qualité des matériaux ainsi que les finitions. Ce processus est crucial pour s’assurer que le bien répond à vos diverses attentes. De plus, la visite vous permet de vérifier la conformité des installations aux normes en vigueur.

Vérifiez les documents et formaliser l’achat

Avant de formaliser votre achat, il est essentiel de vérifier les documents liés à la construction. Demandez un dossier complet, comprenant le permis de construire, les plans du logement, ainsi que les techniques de diagnostic obligatoires (performance énergétique, conformité électrique, etc.).

La dernière étape consiste à signer le compromis de vente ou le contrat de réservation si le bien n’a pas encore été vendu. Ce document engage les deux parties et formalise les conditions de l’acquisition du bien. En parallèle, il faudra engager les démarches nécessaires pour obtenir votre financement.

Votre banque ou un courtier immobilier, comme CREDIXIA, pourra vous accompagner pour sécuriser votre prêt et optimiser vos conditions de financement. Notez que les organismes financiers offrent souvent des conditions avantageuses pour les logements neufs.

Points de vigilance avant l’achat d’un logement neuf achevé

Acheter un logement neuf achevé est une décision importante qui nécessite de la prudence. Bien que ces habitats présentent de nombreux avantages, il est essentiel de considérer certains aspects pour éviter les mauvaises surprises. Avant de finaliser votre achat, voici les principaux points à vérifier

Analyser l’emplacement et les infrastructures.

L’emplacement est un critère déterminant pour l’évaluation de la valeur et de la praticité d’un bien. Il faut savoir que la proximité des commodités joue un rôle clé. Vérifiez par exemple si les transports en commun, les écoles ou encore les commerces sont accessibles depuis le logement. Un quartier bien desservi et vivant est souvent plus attractif et facilite une éventuelle revente ou mise en location.

ce qui facilite une éventuelle revente ou mise en location.

Par ailleurs, il faut penser à évaluer le potentiel de valorisation du bien. Cela inclut des éléments comme le développement futur du quartier (projets d’aménagement urbain en cours et infrastructures à venir). À titre d’exemple, un logement situé près d’une future ligne de transport peut voir sa valeur augmenter significativement après quelques années.

Contrôler la qualité de la construction

Avant toute signature, prenez soin d’inspecter le bien dans ses moindres détails lors des visites. Analysez les finitions pour repérer d’éventuels défauts tels que des joints mal posés, des fissures ou des revêtements défectueux. Vous devez également examiner les matériaux utilisés et vérifier qu’ils respectent les normes de qualité.

De plus, il est à noter que le bien doit être conforme aux plans initiaux. Si des écarts sont constatés (superficie réduite, agencement différent), signalez-les immédiatement au promoteur. Il faut dire que certains défauts mineurs peuvent néanmoins passer inaperçus. Néanmoins, ces derniers doivent être corrigés dans le cadre des garanties légales pour garantir un confort optimal.

Examiner les charges et frais annexes

Un autre point important concerne les charges de copropriété, notamment si vous achetez un appartement. Celles-ci couvrent l’entretien des parties communes, mais elles varient selon les services inclus (ascenseur, jardin, etc.). Sachez que des charges élevées peuvent impacter votre budget à long terme.

En outre, pensez à calculer les frais d’achat. À savoir : les frais de notaire, souvent réduits dans le neuf (environ 2 à 3 % du prix du bien), et les éventuelles taxes locales. Ces frais, bien qu’inévitables, doivent être anticipés pour éviter toute surprise au moment de la transaction.

Vérifier les garanties et assurances

Pour finir, il est crucial de vous assurer que les garanties légales sont bien en place. Elles incluent la garantie décennale valable sur 10 ans et la garantie de parfait achèvement accessible sur un an.

En parallèle, prenez le temps d’examiner les conditions de l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur. Cette assurance est obligatoire et garantit une prise en charge rapide des travaux en cas de malfaçon importante. Elle est un gage de sécurité pour tout acheteur.

Achat d’un logement neuf achevé : un investissement sécurisé

Acheter un logement neuf est une solution particulièrement attractive, tant pour les primo-accédants que pour les investisseurs. Ce choix, en plus d’être sécurisé, s’accompagne de plusieurs avantages significatifs.

Idéal pour un premier achat

Les primo-accédants privilégient souvent les logements neufs pour plusieurs raisons. Premièrement, ces biens offrent des opportunités financières intéressantes comme le prêt à taux zéro (PTZ), ce qui réduit le coût d’acquisition. De plus, les constructions récentes respectent des normes strictes en matière d’isolation et permettent de réaliser des économies sur les charges courantes.

En outre, ces biens livrés prêts à habiter évitent les imprévus liés à d’éventuels travaux. Il s’agit donc d’une solution rassurante pour un premier achat. Enfin, figurez-vous qu’ils bénéficient de garanties solides, comme la garantie décennale, pour une tranquillité d’esprit durable.

Un choix judicieux pour les investisseurs

Pour les investisseurs, le logement neuf représente également une opportunité stratégique. À titre illustratif, la loi Pinel permet sous certaines conditions de bénéficier d’avantages fiscaux notables. De plus, les logements neufs bien situés répondent à une demande locative croissante. Dès lors, ils garantissent une occupation rapide et un rendement stable.

Il est à noter que ces biens sont particulièrement appréciés par les locataires, grâce à leur confort moderne et leurs faibles dépenses énergétiques. Leur état impeccable réduit considérablement les frais d’entretien, un argument qui séduit de nombreux propriétaires.

Conseils pour un achat réussi

Opter pour un logement neuf achevé s’avère un choix pertinent, que ce soit pour devenir propriétaire ou pour investir. Ces biens offrent en effet des avantages indéniables : économies d’énergie, garanties solides, et fiscalité avantageuse.

Il faut néanmoins indiquer que réussir un achat implique une préparation minutieuse. En particulier, il faut réaliser des visites et inspecter les différentes installations avec attention pour s’assurer de la conformité du bien.

De plus, il faut prendre le soin de vérifier les garanties offertes, comme la garantie décennale, et de structurer les démarches administratives de manière rigoureuse. Enfin, il est vivement conseillé de s’entourer de professionnels compétents. Ceux-ci sauront vous guider vers une transaction sécurisée et sereine.

La VEFA : définition et avantages d’un achat immobilier sur plan

L’acquisition immobilière en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), aussi appelé achat sur plan, a gagné en popularité ces dernières années. Ce type de transaction permet à un acquéreur d’acheter un bien immobilier neuf qui n’est pas encore construit ou qui est en cours de construction.

Encadrée par la loi, la VEFA présente de nombreux avantages pour les acheteurs, tant sur le plan financier que pratique. Toutefois, pour faire un choix éclairé, il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement de ce type d’achat, ainsi que ses spécificités.

Qu’est-ce que la VEFA ? Une définition claire

La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un contrat par lequel un promoteur immobilier s’engage à vendre un bien immobilier qui n’est pas encore achevé. Ce contrat, régi par le Code de la construction et de l’habitation, permet à l’acheteur de devenir propriétaire au fur et à mesure de la construction du bien.

Autrement dit, le bien est acheté sur plan, c’est-à-dire avant sa construction ou pendant son édification. Et, dans le cadre de la VEFA, l’acquéreur fait des paiements échelonnés selon l’avancement des travaux, en fonction d’un échéancier légal fixé par la loi.

A titre d’exemple, ces versements peuvent correspondre à 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % lors de la mise hors d’eau (lorsque le toit est posé), et ainsi de suite jusqu’à la remise des clés. Cela signifie que l’acheteur devient progressivement propriétaire du bien à mesure que la construction avance.

Il faut noter que l’intérêt de la VEFA réside dans la possibilité de personnaliser le logement selon ses goûts et besoins, puisque les travaux ne sont pas encore terminés. Cela offre une flexibilité importante pour ceux qui veulent adapter leur futur bien à leurs préférences.

Les avantages financiers de la VEFA

L’un des principaux attraits de la VEFA réside dans les avantages financiers qu’elle offre aux acquéreurs. Ces avantages sont particulièrement intéressants dans un contexte où l’immobilier neuf est de plus en plus prisé pour son confort et sa performance énergétique.

Des frais de notaire réduits

L’achat en VEFA bénéficie de frais de notaire réduits par rapport à un achat dans l’ancien. En effet, les frais de notaire dans l’immobilier neuf s’élèvent généralement à 2 à 3 % du prix de vente, contre environ 7 à 8 % dans l’ancien. Cette différence peut représenter une économie substantielle, surtout pour des biens de grande valeur.

La TVA réduite dans certains cas

Sous certaines conditions, notamment dans le cadre de programmes d’accession à la propriété (comme les zones ANRU – zones de rénovation urbaine), il est possible de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %, au lieu du taux normal de 20 %. Cela constitue un atout majeur pour les ménages souhaitant accéder à la propriété à moindre coût.

Un prêt immobilier mieux adapté

Les banques et établissements financiers proposent souvent des prêts immobiliers spécifiquement adaptés à la VEFA. Ces prêts permettent de débloquer progressivement les fonds en fonction de l’avancement des travaux.

Ce qui permet à l’acheteur de ne rembourser que les sommes débloquées au fur et à mesure, jusqu’à la livraison du bien. De plus, cela facilite grandement la gestion financière du projet, en évitant un remboursement total avant même que le bien ne soit livré.

Les avantages pratiques de l’achat en VEFA

Outre les aspects financiers, la VEFA présente de nombreux avantages pratiques pour les acheteurs. Acheter un bien neuf signifie souvent bénéficier des dernières innovations en matière de confort, d’efficacité énergétique et de qualité de construction.

Un logement neuf, aux normes actuelles

Les biens achetés en VEFA sont construits selon les normes les plus récentes, notamment en termes de performance énergétique et d’isolation phonique. Il faut comprendre que les logements VEFA sont souvent plus économes en énergie que les logements anciens, grâce à des dispositifs comme :

l’utilisation de matériaux modernes ;
des systèmes de chauffage plus performants ;
des fenêtres à double ou triple vitrage.

Tout ceci contribue non seulement à réduire les coûts énergétiques, mais également à offrir un meilleur confort de vie au quotidien.

La personnalisation du logement

L’un des avantages majeurs de la VEFA est la possibilité de personnaliser son logement avant même sa construction. Contrairement à l’achat dans l’ancien, où des travaux de rénovation peuvent s’avérer nécessaires, acheter en VEFA permet de choisir certaines finitions, comme :

le type de revêtement de sol ;
l’agencement des pièces ;
les équipements de la salle de bain ou de la cuisine.

De quoi aider l’acheteur à créer un espace de vie qui lui correspond parfaitement, sans avoir à entreprendre des travaux après l’emménagement.

Une tranquillité d’esprit grâce aux garanties

L’achat en VEFA apporte une sécurité juridique renforcée grâce à plusieurs garanties imposées par la loi. Ces garanties visent à protéger l’acquéreur et à s’assurer que le bien est conforme aux attentes. Parmi les principales garanties, on retrouve :

la garantie de parfait achèvement (1 an) : couvre les malfaçons ou défauts constatés à la réception des travaux ;
la garantie biennale (2 ans) : garantit le bon fonctionnement des équipements dissociables du bâtiment, comme la plomberie ou les volets ;
la garantie décennale (10 ans) : couvre les dommages qui pourraient compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination.

De plus, le promoteur est tenu de souscrire une garantie financière d’achèvement (GFA), qui assure à l’acquéreur la finalisation des travaux, même en cas de défaillance du constructeur.

Les risques et inconvénients potentiels de la VEFA

Bien que la VEFA présente de nombreux avantages, elle comporte également certains risques et inconvénients qu’il convient de prendre en compte avant de se lancer dans ce type de projet.

Les retards de livraison

L’un des principaux risques en VEFA est le retard de livraison. Il peut arriver que la construction prenne plus de temps que prévu, en raison de divers facteurs (intempéries, difficultés techniques, etc.).

En cas de retard, des pénalités peuvent être prévues dans le contrat de vente, mais cela peut tout de même perturber les plans de l’acquéreur, notamment s’il a prévu d’emménager à une date précise.

La non-conformité du bien livré

Un autre point de vigilance concerne la non-conformité du bien livré par rapport aux plans initiaux. Il faut donc bien vérifier que le bien correspond aux attentes et aux descriptions faites lors de la signature du contrat. Dans certains cas, il peut être nécessaire de soulever des réserves lors de la remise des clés si des défauts ou des malfaçons sont constatés.

L’absence de visibilité sur l’environnement immédiat

Lorsque l’on achète en VEFA, le bien n’existe pas encore physiquement. Cela veut dire qu’il peut être difficile d’avoir une vision précise de l’environnement immédiat (les aménagements du quartier, la présence de commerces, d’écoles, etc.). Il faut donc se fier aux projections fournies par le promoteur. Et ceci peut parfois engendrer des surprises à la livraison.

Conclusion : un choix d’investissement réfléchi

En résumé, la VEFA offre de nombreux avantages financiers et pratiques pour les acheteurs. Elle permet de bénéficier de frais de notaire réduits, d’une TVA avantageuse dans certains cas, ainsi que de garanties solides pour protéger l’acquéreur.

De plus, l’achat en VEFA permet d’emménager dans un logement neuf, conforme aux dernières normes et personnalisable selon ses goûts. Néanmoins, il est essentiel de bien se renseigner sur le promoteur et le projet avant de s’engager, pour minimiser les risques liés aux retards ou à la non-conformité du bien.

Faire appel à des experts du secteur comme CREDIXIA peut aussi aider à sécuriser votre investissement et à vous assurer que votre achat se déroule dans les meilleures conditions possibles. Ainsi, la VEFA peut être une excellente opportunité pour ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier neuf, avec la tranquillité d’esprit d’un projet encadré et sécurisé.

Différence entre la VEFA et la vente achevée : Le guide complet

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, deux options principales s’offrent aux acheteurs : la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) et la vente achevée. Ces 2 modes d’achat présentent des différences significatives qui peuvent influencer le choix de l’acquéreur.

La VEFA permet d’acheter un bien en cours de construction ou non encore construit, tandis que la vente achevée concerne un bien déjà existant et immédiatement habitable. Comprendre ces distinctions est essentiel pour faire un choix éclairé.

Définition de la VEFA et de la vente achevée

La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un contrat par lequel l’acquéreur devient propriétaire d’un bien immobilier au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Ce type d’acquisition, souvent appelé « achat sur plan », est encadré par le Code de la construction et de l’habitation. Elle garantit plusieurs protections à l’acheteur, comme la garantie financière d’achèvement (GFA). De quoi aider à s’assurer que le projet sera terminé même en cas de défaillance du promoteur.

En revanche, la vente achevée concerne un bien immobilier déjà construit. L’acheteur peut visiter le bien, évaluer son état et procéder à l’achat. Ce type de vente permet une prise de possession rapide du logement après la signature de l’acte authentique.

Processus d’acquisition

Le processus d’acquisition en VEFA

Le processus d’achat en VEFA est plus long car il dépend de l’avancement des travaux. L’acquéreur signe d’abord un contrat de réservation, versant un dépôt de garantie (généralement 2 à 5 % du prix).

Ensuite, les paiements sont échelonnés selon un calendrier légal basé sur les étapes clés des travaux (fondations, mise hors d’eau, etc.). On parle d’un processus pouvant durer entre 12 et 24 mois, voire plus selon la complexité du projet.

Le processus d’acquisition en vente achevée

Dans une vente achevée, le processus est plus simple et rapide. L’acheteur peut visiter le bien, négocier directement avec le vendeur, puis signer un compromis ou une promesse de vente. Après obtention du financement, l’acte authentique est signé chez le notaire, permettant à l’acquéreur de prendre immédiatement possession du bien. En général, ce processus dure entre 2 et 3 mois.

Garanties et protections

Les garanties offertes en VEFA

L’un des principaux avantages de la VEFA réside dans les nombreuses garanties légales offertes à l’acquéreur :

La garantie financière d’achèvement (GFA) assure que le projet sera terminé même si le promoteur fait faillite.
La garantie décennale couvre les vices majeurs affectant la solidité du bâtiment pendant 10 ans après livraison.
La garantie biennale couvre les équipements dissociables (volets, plomberie) pendant 2 ans.

Les garanties offertes en vente achevée

Dans une vente achevée, les garanties varient selon l’âge du bien. Si le logement a moins de 10 ans, il bénéficie également de la garantie décennale. Pour les biens plus anciens, seule la garantie des vices cachés s’applique, protégeant contre les défauts non apparents au moment de la vente.

Avantages financiers et fiscaux

La VEFA

L’un des avantages financiers majeurs de la VEFA est lié aux frais de notaire réduits, qui s’élèvent à environ 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % pour un bien ancien. De plus, certains dispositifs fiscaux comme la loi Pinel permettent aux investisseurs locatifs de bénéficier d’avantages fiscaux importants.

La vente achevée

Dans une vente achevée, les frais de notaire sont plus élevés (environ 7 à 8 %). Cependant, pour les biens nécessitant des rénovations, des dispositifs fiscaux comme la loi Malraux ou Denormandie peuvent offrir des réductions d’impôts pour les travaux réalisés dans certaines zones.

Délais et points de vigilance

Les délais en VEFA

Le principal inconvénient de la VEFA est le délai avant livraison. En fonction des projets immobiliers, ce délai peut varier entre 12 et 24 mois, avec parfois des retards dus à divers facteurs (intempéries, problèmes techniques).

Les délais en vente achevée

La vente achevée permet une prise rapide du bien après signature chez le notaire, généralement dans un délai de 2 à 3 mois.

Conclusion : VEFA ou vente achevée ?

Le choix entre la VEFA et la vente achevée dépend principalement des priorités personnelles :

La VEFA est idéale pour ceux qui veulent un logement neuf avec des garanties solides et des frais réduits mais qui peuvent attendre avant d’emménager.
La vente achevée convient mieux aux personnes souhaitant emménager rapidement dans un logement existant.

Dans tous les cas, il est essentiel de bien se renseigner sur les avantages et inconvénients propres à chaque option avant toute décision. Vous pouvez aussi consulter notre lexique dédié pour vous faire une meilleure idée des différentes notions abordées dans ce texte.

Qui paie le crédit immobilier en cas de décès ?

Vous souhaitez acquérir votre résidence principale avec votre compagnon, mais vous ne voulez pas des superflus imposés par la banque, comme une garantie onéreuse sur le prêt ou une assurance en cas de décès ou de maladie, alors que vous êtes jeunes et en pleine santé ! Les conseilleurs ne sont pas les payeurs, mais nous allons vous donner quelques conseils pour votre projet immobilier, et surtout pour votre futur emprunt, qui sera d’un capital conséquent et sur une longue durée.

Comment obtenir un prêt immobilier ?

Pour qu’une banque vous accorde un prêt immobilier, il faut bien préparer son dossier et mettre tous les atouts de son côté :

Un bel apport sur l’opération
Une situation personnelle et professionnelle stable
Des comptes bien tenus, sans rejet ni retard d’impôts et autres
La banque respectera un taux d’endettement de 35% pour que votre budget reste confortable.

L’organisme bancaire qui vous prêtera les fonds sur une longue durée et pour un capital important imposera une garantie en cas d’impayés et une assurance emprunteur en cas de décès ou de problèmes de santé. Utilisez un simulateur de prêt immobilier pour mieux comprendre vos options et les exigences bancaires.

Assurance Emprunteur

Cette assurance emprunteur, bien qu’elle ne soit pas imposée par la loi, protège la banque ainsi que les emprunteurs. Ce contrat de prévoyance évite des difficultés financières, voire la saisie du bien. La banque sera réglée et vous, ainsi que vos héritiers, ne serez pas dans l’embarras.

Pour estimer le coût de cette assurance, vous pouvez utiliser notre simulateur crédit immobilier gratuit.

Garanties de l’assurance emprunteur

La base est : garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie).
En complément, selon votre profil et le type d’achat, s’ajoutent :
- IPT : Garantie Invalidité Permanente et Totale
- IPP : Garantie Invalidité Permanente et Partielle
- ITT : Garantie Invalidité Temporaire de Travail
En option : la garantie perte d’emploi

Il est important de vérifier les quotités d’assurance selon la disparité d’âge et de revenus. À minima, un prêt immobilier doit être assuré à 100%. Bien souvent, si les revenus sont similaires, un couple s’assure à 50% chacun. À noter que 50% de l’échéance de prêt devra être remboursée par le co-emprunteur en cas de problème.

Quotité de 100%

Une quotité à 100% sur chaque emprunteur est la protection maximale : si l’un des deux emprunteurs disparaît ou devient en Perte Totale et Irréversible d’Autonomie, le prêt sera soldé. C’est une formule plus onéreuse, mais elle garantit la sérénité du survivant.

Pour évaluer ce type de couverture, vous pouvez consulter notre simulateur prêt immobilier en ligne.

Liberté de choisir son assurance emprunteur

Depuis la Loi Lagarde de 2010, vous pouvez choisir la compagnie d’assurance de prêt (formule individuelle), souvent moins chère que l’assurance groupe de la banque. Toutefois, pour que la banque accepte cette compagnie, elle doit répondre aux critères d’équivalence de l’assurance groupe.

Précautions importantes

Il est crucial de lire attentivement le contrat d’assurance et de lister les exclusions (sports à risques, exposition dans des pays en guerre, limite d’âge de couverture). De plus, ne faites pas de fausses déclarations sur des pathologies ou problèmes de santé, car la compagnie pourrait refuser de rembourser le prêt, et les héritiers seraient alors responsables du remboursement intégral du prêt.

Solutions en cas de refus d’un assureur

Les assureurs peuvent refuser une couverture si le risque médical est trop élevé ou si votre profession est jugée risquée (convoyeur de fonds, gendarme, policier, etc.). En cas de risque aggravé de santé, votre dossier sera examiné selon la convention AERAS. En cas de refus avéré, il pourrait être difficile d’obtenir un prêt immobilier. Pour plus d’informations, utilisez notre simulateur de crédit immobilier en ligne.

Les Garanties Alternatives

La Caution

La caution est l’engagement d’un tiers à rembourser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. Elle peut être une personne physique ou morale.

Le Nantissement

Le nantissement est un gage incorporel (contrat d’assurance vie, épargne, portefeuille d’actions) remis à la banque prêteuse. En cas d’impayé, la banque utilisera ce gage pour se rembourser.

Hypothèque Conventionnelle

Certains établissements bancaires peuvent proposer un prêt hypothécaire. En cas de décès, les héritiers peuvent décider de conserver ou de vendre le bien pour rembourser la banque. Vous pouvez consulter notre simulateur prêt immo gratuit pour des options hypothécaires.

Contactez un Courtier

Pour un accompagnement personnalisé, contactez CREDIXIA, courtier depuis 1999, pour vous trouver un prêt immobilier avec une assurance répondant à vos attentes et aux meilleures conditions. Utilisez notre simulateur prêt immobilier gratuit pour démarrer votre projet.

TOUT SAVOIR SUR LE REMBOURDEMENT DE CREDIT ANTICIPE

Les statistiques montrent qu’un prêt sur deux n’arrive pas à son terme, suite à une rentrée d’argent, d’une séparation, un décès, ou encore de la vente d’un bien ou pourquoi pas du rachat du prêt, autant de raisons qui peuvent motiver à rembourser son prêt par anticipation.

Qu’est ce que le remboursement anticipé d’un prêt ?

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier lorsque l’emprunteur décide de rembourser tout ou partie de son crédit immobilier

Remboursement partiel :

Il peut être demandé suite à une somme disponible à réinjecter dans le prêt pour

Réduire la durée du prêt en prévision d’un nouvel achat, un départ en retraite ou encore diminuer le cout total du crédit

Diminuer le montant des échéances pour avoir de la trésorerie pour d’autres dépenses (études des enfants, achat véhicule…)

Le remboursement total :

Vente du bien (mutation, agrandissement de la famille, séparation)
Rachat du Prêt pour profiter de la baisse des taux

Le prêt relais

Quand on parle de prêt relais, on parle d’avance de fonds dans l’attente de la vente d’un bien en vente que vous détenez. Ce prêt relais vous permettra de pouvoir acheter votre nouveau bien avant de vendre l’ancien. Il devra être remboursé intégralement à la vente du bien. Cette avance est calculée sur 70 ou 80% de l’estimation du bien à vendre. Le résiduel de 20 ou 30% vous seront restituée, vous pourrez soit réinvestir la somme, soit diminuer le cout du prêt long terme mis en place en complément pour acheter le nouveau bien.

Quelles sont les conditions du remboursement anticipé ?

Le remboursement par anticipation d’un prêt est un droit prévu par l’article L311-22 du code de la consommation : « l’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité (le crédit). Le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10% du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde. (…) Le prêteur est en droit d’exiger une indemnité (…) fixée suivant un barème déterminé par décret.«

Bon à savoir, cela concerne les prêts personnels et les rachats de crédit.

La banque pourra vous demander de payer une indemnité de remboursement anticipé, effectivement, cette pénalité (IRA) compensera le manque à gagner sur les intérêts que la banque ne percevra plus. Notant que lorsqu’une banque vous prête de l’argent, bien souvent, la banque l’emprunte aussi.

A noter que les banques ne prennent pas de pénalité de remboursement anticipé sur les prêts relais.

Un point à négocier avant de signer le prêt

L’indemnité de remboursement anticipé n’est pas une fatalité. Marchandez sa diminution ou sa suppression si vous savez qu’il y a de fortes chances pour que vous n’alliez pas au bout de votre crédit. Tout dépendra de votre profil et de l’établissement financier concerné. Pour les crédits consentis sur de longues durées (20 ans et plus), ces pénalités sont généralement effacées au-delà d’un certain nombre d’années (15 ans ou plus, par exemple). En cas d’accord de votre banquier pour minorer cette indemnité, voir pour la supprimer, exigez toujours une trace écrite de sa décision. Sinon, cette négociation verbale ne vaudra rien! Celle-ci se trouvera dans les contions particulières, Cette notification annulera les pénalités inscrites aux conditions générales du prêt.

Attention : la rédaction des conditions de règlement de l’indemnité comporte parfois des nuances qu’il faut savoir décrypter. Ainsi, certains établissements acceptent sa suppression à condition que vous souscriviez chez eux le crédit immobilier suivant. D’autres, exonèrent du paiement de l’IRA, sauf si le prêt est racheté par une banque concurrente. Pour les rachats par un concurrent bancaire, la pénalité est toujours exigée.

Si vous passez par les services d’un courtier immobilier, ce dernier parviendra presque toujours à faire sauter ces pénalités en cas de revente du bien.

Il faut que vous soyez précis avec votre courtier, par exemple, si vous savez que vous attendez une donation ou une succession, précisez le montant et une date de réception des fonds pour demander une exonération totale sur le montant à réinjecter sans le prêt !

La pénalité est 3% du capital restant dû, ne pouvant excéder un semestre d’intérêts.

Faut-il rembourser son prêt immobilier par anticipation ?

La réponse à cette question n’est pas aussi tranchée qu’il pourrait y paraître. Elle doit toujours être analysée au cas par cas pour répondre à la situation personnelle et financière de l’emprunteur. Néanmoins, dans une démarche purement économique, il est possible de trancher en comparant les deux hypothèses suivantes.

1 : avec l’argent dont vous disposez, vous remboursez par anticipation votre crédit en payant l’indemnité maximale prévue par la loi, puis vous placez chaque mois l’équivalent des mensualités que vous aviez l’habitude de rembourser.

2 : plutôt que de rembourser votre crédit, vous placez la somme d’argent correspondante, et vous continuez, comme avant, à rembourser votre prêt.

En comparant le capital constitué dans chacun des cas, vous pouvez déterminer l’option la plus avantageuse : si, dans le premier cas, le capital obtenu est plus important, vous avez intérêt à rembourser votre crédit ; sinon vous avez intérêt à placer votre argent. Le choix de l’option la plus pertinente dépend de certains facteurs :

La durée de votre crédit restant à courir,

Son taux d’intérêt,
Le taux de rendement (net d’impôt) que vous obtiendrez en plaçant votre argent.
Impact fiscal

Le simulateur proposé ici ne vous permettra pas de calculer automatiquement les indemnités de remboursement anticipé. Il vous servira à déterminer :

Le capital qu’il vous reste
Calculer la diminution de durée ou de montant d’échéance pour un remboursement partiel.

Les remboursements proposés sont effectués sur une date d’échéance.