Il existe deux possibilités lorsqu’un établissement bancaire vous accorde de l’argent pour votre prêt immobilier. La première possibilité qui est la plus courante est de recevoir sur votre compte le montant de votre financement immobilier en un seul et uniquement versement, dès lors, le remboursement du capital s’enclenche.
La deuxième possibilité, peu commune, mais qui existe quand même : le déblocage des fonds en plusieurs fois. Dans le cas de travaux, de construction ou un achat en VEFA la banque peut vous accorder un déblocage des fonds en plusieurs fois. Cette deuxième possibilité engendre de nouveaux frais (en dehors des frais de notaire et autres frais annexes) : c’est ce que l’on appelle les intérêts intercalaires.
Que signifient les intérêts intercalaires ?
Un prêt immobilier implique dans la plupart des cas un seul et unique versement après la signature de l’acte de vente. C’est la banque qui acte le montant de la somme d’argent nécessaire pour l’achat du logement par l’emprunteur, en attendant que la signature chez le notaire soit faite, ce dernier est en possession de la somme.
Une fois que l’argent est obtenu et le logement acquis à la suite d’une offre de prêt, le remboursement du prêt au travers des mensualités se fait dès le mois suivant. Les mensualités versées prennent en compte le capital à rembourser, intérêts inclus.
Les intérêts intercalaires sont d’une toute autre nature. En effet, ce type d’intérêt de prêt est particulier, car il s’applique à un prêt immo qui est versé en plusieurs fois par la banque. Ce cas s’applique lors de l’achat d’un bien immobilier en VEFA : Vente en l’État Futur d’Achèvement, lors de la construction d’un bien immobilier ou la réalisation de travaux de rénovation à l’aide d’un crédit.
Ce mode financement vient débloquer des sommes de manière progressive en suivant une échéance programmée pour le versement total des fonds de financement à la suite d’une demande de prêt. Si vous construisez votre maison ou que vous achetez un logement en VEFA, le déblocage des fonds se fera en plusieurs phases durant la finalisation des travaux, c’est pourquoi il est important d’entamer le remboursement du prêt que lorsque vous êtes entré dans votre logement.
Comment calculer les intérêts intercalaires ?
Supposons que vous souhaitez acheter une maison qui doit être rénovée de fond en comble, nous pouvons imaginer que le prêt immobilier sera de 300 000 €, dont 250 000 € pour l’acquisition du bien immobilier et 50 000 € de travaux.
Il est alors possible d’obtenir 250 000 € pour obtenir votre bien immobilier, et demander le reste du montant du prêt deux mois plus tard. Le remboursement du prêt ne débutera alors que deux mois après, mais c’est là où s’imposeront les intérêts intercalaires à rembourser dans l’intervalle.
Les intérêts intercalaires se calculent à partir d’un taux de crédit immobilier sur les deux mois dans notre cas pour la somme obtenu au départ. Si le taux immobiliers est de 3%, vous devrez payer 250 000 € x 3 % (taux de prêt) = 7500 €, puis (7500 / 12) x 2 = 1250 €, cette somme s’additionnera au montant total du crédit immo. Les intérêts intercalaires auront pris fin quand les fonds de l’emprunt immobilier seront totalement obtenus par l’emprunteur.
Exemple d’un tableau d’amortissement pour un bien à 244 999€ pour une personne avec des revenus annuels de 25000€ et un apport de 5000€ pour un prêt sur 20 ans à un taux de 1,15%
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Comment fonctionnent les intérêts intercalaires ?
Les intérêts d’un prêt immobilier sont versés à l’établissement bancaire pendant les premières années de remboursement du prêt. Cela revient à dire que quand vous empruntez de l’argent pour acquérir votre bien immobilier, vous remboursez dans un premier lieu les intérêts du capital restant, et ensuite le restant du capital prêté.
Les intérêts intercalaires ne fonctionnent pas ainsi, vous pouvez commencer à rembourser votre capital, quand les fonds pour financer votre projet immobilier auront été obtenus entièrement.
Cela revient à dire que vous obtiendrez l’ensemble des fonds quand la construction de votre bien immobilier sera terminé et / ou quand les travaux de rénovation auront été fait et que vous pourrez emménager dans le logement qui est désormais le vôtre.
Vous ne payez que les intérêts du crédit immobilier pendant la période du premier versement bancaire au déblocage total des fonds. Les intérêts intercalaires fonctionnent de cette manière, il s’agit des frais lié au déblocage d’un prêt immobilier en plusieurs phases.
Comment réduire le coût des intérêts intercalaires ?
Réduire le coût total des intérêts intercalaires peut se faire de plusieurs façons, vous pouvez par exemple utiliser votre apport personnel. Cela vous permettra de réduire le montant du premier déblocage des fonds.
Il est aussi possible de déplacer le premier versement si votre apport personnel est considérable. La construction de votre logement peut s’accélérer afin que le délai de remboursement pendant le premier et dernier déblocage dure moins de temps pour que vous payiez moins d’échéances.
Il est aussi possible de négocier auprès de l’établissement bancaire chez qui vous prenez votre prêt immobilier, celui-ci peut faire baisser le montant des intérêts intercalaires en divisant le prêt en plusieurs crédits afin que cela soit moins important.
Rendre votre crédit immobilier moins coûteux peut aussi se faire en faisant renégocier votre crédit auprès d’une autre banque afin d’avoir des intérêts moins élevés pour plusieurs prêts.
Pensez à étudier votre capacité d’emprunt et à calculer votre taux d’endettement auprès de votre banquier ou en passant par un courtier, ce délai de réflexion vous permettra de ne pas créer un défaut de paiement.
