Enfin une bonne nouvelle pour les emprunteurs, le mois de juillet est synonyme de baisse des taux des crédits immobiliers. Après une forte hausse pendant le confinement, la majorité de nos banques partenaires affichent des conditions financières à la baisse, en moyenne de – 0,10 à – 0,20 pts selon les profils. Certains établissements bancaires peuvent même aller jusqu’à une décote de taux de l’ordre de – 0,30 pts pour les « excellents » dossiers. Dès juin 2020, les taux immobiliers se sont stabilisés et, la Banque Centrale Européenne (BCE) a incité les banques à accorder des dossiers de prêts pour relancer le secteur immobilier. CREDIXIA analyse les taux immobiliers pour le mois de juillet 2020.

Meilleurs taux immobiliers de Juillet 2020

* Mensualité hors assurance pour 10 000 € de Capital emprunté

Taux bas mais conditions d’accès restreintes 

Si les taux demeurent très bas, il faut noter que les critères d’octroi de crédit appliqués par les banques sont de plus en plus restrictifs et bloquent certains ménages à accéder à la propriété. Les banques respectent scrupuleusement les directives du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) c’est-à-dire pas de crédit au-delà d’une durée de 25 ans et un taux d’endettement à 33% maximum. Pour être sûr d’obtenir son crédit immobilier, il est préférable de disposer d’un apport personnel couvrant les frais, d’avoir des revenus constants et une situation professionnelle stable et endettement raisonnable.

Restons positifs, il est toujours intéressant de devenir propriétaire et d’investir dans l’immobilier et, pour certains dossiers de faire une renégociation de taux. Après l’inactivité des 3 derniers mois, les banques devraient conserver des taux bas jusqu’à la fin de l’année pour attirer de nouveaux clients et rattraper le retard sur objectif, et ce, dans leur propre intérêt car l’emprunt reste le principal produit d’appel. Un conseil, il est important de prendre en compte qu’en période de crise sanitaire, les délais d’étude sont rallongés. Il est primordial de joindre tous les documents nécessaires au traitement d’un dossier pour obtenir son offre de prêt dans les temps. Il faut compter un délai minimum de 45 jours pour l’obtention d’un emprunt immobilier. Compte tenu de cet allongement de traitement des dossiers, CREDIXIA conseille aux emprunteurs de négocier un délai supplémentaire en prorogeant leurs conditions suspensives d’au moins 15 jours. Cela a pour intérêt de sécuriser l’emprunteur d’éventuelles déconvenues.

Décote possible selon les profils

Les banques proposent des taux encore plus offensifs sur des profils très ciblés. Les banques peuvent appliquer des décotes jusqu’à – 0,30 pts du taux de base en fonction des cas :

• Pour les emprunteurs investissant en Ile de France
• Pour les professions libérales juridique ou de santé
• Pour les financements avec apport supérieur à 10% du coût total de l’opération  
• Pour les emprunteurs ayant des revenus supérieurs à 100 K€ par an
• Pour les emprunteurs déjà clients de l’établissement financier. Dans tous les cas, la banque fera le maximum pour s’aligner ou faire mieux que l’offre proposée par la concurrence afin de conserver son client.

Le taux d’usure fait peau neuve

Le seuil de l’usure représente le taux maximum applicable par une banque lorsqu’elle accorde un crédit immobilier en France. Après une baisse importante du seuil de l’usure depuis 2019. Ce mois-ci il s’affiche à la baisse passant à 2,51% en avril à 2,57% au 1^e juillet 2020 pour tous les prêts à taux fixe d’une durée supérieure à 20 ans. Corrélée à la baisse des taux d’intérêt constatée en juillet 2020, cette hausse du taux de l’usure est une nouvelle encourageante pour les ménages impactés par ce seuil notamment les foyers à revenus modérés qui bénéficient de taux moins attractifs auprès des banques ainsi les séniors et les emprunteurs qui présentent des risques aggravés de santé car le coût élevé de l’assurance emprunteur fait passer le TAEG au-delà du taux plafond.

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Depuis le début de l’année, le taux d’usure est particulièrement faible. Selon la Banque de France, en avril, il s’affiche à 2,51% pour tous les prêts d’une durée supérieure à 20 ans. Avec des taux d’intérêt à la hausse, nombreux sont les emprunteurs à ne plus pouvoir accéder au crédit immobilier. Ces emprunteurs mis sur la touche sont principalement des ménages à revenus modérés tels que les séniors ou les primo-accédants. Avec une offre gratuite, à 0€ de frais de courtage, CREDIXIA peut faire pencher la balance au moment d’une demande de crédit et permettre de faire accepter un dossier préalablement refusé.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Chaque mois, de plus en plus d’emprunteurs se voient refuser leur crédit immobilier par la banque à cause du dépassement du taux de l’usure. Le seuil de l’usure représente le taux maximum applicable par une banque lorsqu’elle accorde un crédit immobilier en France. Chaque trimestre, la Banque de France collecte auprès d’un large échantillon d’établissements de crédit les taux effectifs moyens (TEM) pratiqués pour différentes catégories de crédits. Le montant est alors augmenté d’un tiers pour obtenir le taux d’usure. Quatre fois par an elle publie ce taux au Journal Officiel. Le taux d’usure a pour but de protéger les emprunteurs d’éventuels abus commis par des prêteurs trop gourmands. Ainsi, tout prêt proposé à un taux supérieur au seuil de l’usure est considéré comme abusif, et donc refusé par la banque.
Plus le taux d’emprunt est élevé, plus l’emprunteur risque de dépasser le taux de l’usure et se voir refuser l’accès à l’emprunt. Appelé désormais « Taux Annuel Effectif Global » (TAEG), il remplace l’ancien « Taux Effectif Global » (TEG). Le TAEG est calculé ainsi : taux du crédit immobilier + assurance emprunteur + l’ensemble des frais et dépenses obligatoires à charges de l’emprunteur (caution, frais de dossier, honoraire du courtier, etc…). Avant d’accorder un crédit immobilier, la banque vérifie si le TAEG ne dépasse pas le taux de l’usure, et si c’est le cas, la banque refuse de financer le crédit.

Quel est l’impact du coût des frais de dossier sur le taux de l’usure ?

Actuellement, ce taux devient plus préjudiciable à l’emprunteur qu’il ne le protège, puisqu’il exclut certains profils de l’accession à la propriété. Par exemple, les séniors et personnes ayant de gros problèmes de santé, emprunteurs dits « à risque », peuvent être exclus de tout emprunt immobilier suite à des surprimes d’assurances qui plombent le TAEG. Il en est de même pour les emprunteurs les plus modestes à qui les banques proposent des taux moins attractifs qui pèsent sur le taux de l’usure.
Prenons le cas d’un couple âgé de 55 ans, empruntant 200 000€ sur 15 ans à 0,97%. Pour ce couple, le taux d’usure à 2,41%. En plus du taux d’intérêt appliqué par la banque, l’emprunteur sera en charge de payer les frais de notaire, les frais de dossier de la banque, le coût de l’assurance, les frais de garanties et les frais de courtage. Tous ces frais provoquent une augmentation TAEG et un risque de dépasser le taux d’usure.

Dans l’exemple ci-dessus :

• Le Courtier X, qui facture 1500 € d’honoraires, communiquera un refus de prêt à son client car le TAEG dépasse le taux d’usure.
• Avec CREDIXIA, grâce à l’absence de frais de courtage (0€), le même client obtiendra un accord de prêt et pourra acquérir son bien immobilier.

En période de taux bas, l’impact des frais de dossier est primordiale pour l’obtention d’un crédit immobilier.

CREDIXIA, une solution à 0€ de frais de dossier

Passer par un courtier gratuit apporte une plus grande probabilité d’obtenir un emprunt immobilier. En plus de mettre en concurrence différentes banques afin d’ obtenir la meilleure offre possible, le TAEG ne risque aucun impact négatif. Chez CREDIXIA, le client ne paie aucun honoraire, le service est 100% gratuit, frais de courtage à 0€. Cette offre est valable aussi bien sur internet qu’en agence. CREDIXIA certifie d’obtenir une offre de financement adaptée à la situation de chaque client en fonction de son profil et de ses besoins. L’objectif est de lui faire gagner du temps en lui évitant les étapes difficiles du crédit immobilier : constituer le dossier, trouver la banque prêteuse, gérer les relations entre les différents interlocuteurs (banque, agences immobilière, notaire, vendeurs, etc…) et surtout économiser de l’argent en négociant les conditions de taux, d’assurance, de garantie et autres frais annexes.

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