Il existe deux possibilités lorsqu’un établissement bancaire vous accorde de l’argent pour votre prêt immobilier. La première possibilité qui est la plus courante est de recevoir sur votre compte le montant de votre financement immobilier en un seul et uniquement versement, dès lors, le remboursement du capital s’enclenche.

La deuxième possibilité, peu commune, mais qui existe quand même : le déblocage des fonds en plusieurs fois. Dans le cas de travaux, de construction ou un achat en VEFA la banque peut vous accorder un déblocage des fonds en plusieurs fois. Cette deuxième possibilité engendre de nouveaux frais (en dehors des frais de notaire et autres frais annexes) : c’est ce que l’on appelle les intérêts intercalaires.

Que signifient les intérêts intercalaires ?

Un prêt immobilier implique dans la plupart des cas un seul et unique versement après la signature de l’acte de vente. C’est la banque qui acte le montant de la somme d’argent nécessaire pour l’achat du logement par l’emprunteur, en attendant que la signature chez le notaire soit faite, ce dernier est en possession de la somme.

Une fois que l’argent est obtenu et le logement acquis à la suite d’une offre de prêt, le remboursement du prêt au travers des mensualités se fait dès le mois suivant. Les mensualités versées prennent en compte le capital à rembourser, intérêts inclus.

Les intérêts intercalaires sont d’une toute autre nature. En effet, ce type d’intérêt de prêt est particulier, car il s’applique à un prêt immo qui est versé en plusieurs fois par la banque. Ce cas s’applique lors de l’achat d’un bien immobilier en VEFA : Vente en l’État Futur d’Achèvement, lors de la construction d’un bien immobilier ou la réalisation de travaux de rénovation à l’aide d’un crédit.

Ce mode financement vient débloquer des sommes de manière progressive en suivant une échéance programmée pour le versement total des fonds de financement à la suite d’une demande de prêt. Si vous construisez votre maison ou que vous achetez un logement en VEFA, le déblocage des fonds se fera en plusieurs phases durant la finalisation des travaux, c’est pourquoi il est important d’entamer le remboursement du prêt que lorsque vous êtes entré dans votre logement.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Supposons que vous souhaitez acheter une maison qui doit être rénovée de fond en comble, nous pouvons imaginer que le prêt immobilier sera de 300 000 €, dont 250 000 € pour l’acquisition du bien immobilier et 50 000 € de travaux.

Il est alors possible d’obtenir 250 000 € pour obtenir votre bien immobilier, et demander le reste du montant du prêt deux mois plus tard. Le remboursement du prêt ne débutera alors que deux mois après, mais c’est là où s’imposeront les intérêts intercalaires à rembourser dans l’intervalle.

Les intérêts intercalaires se calculent à partir d’un taux de crédit immobilier sur les deux mois dans notre cas pour la somme obtenu au départ. Si le taux immobiliers est de 3%, vous devrez payer 250 000 € x 3 % (taux de prêt) = 7500 €, puis (7500 / 12) x 2 = 1250 €, cette somme s’additionnera au montant total du crédit immo. Les intérêts intercalaires auront pris fin quand les fonds de l’emprunt immobilier seront totalement obtenus par l’emprunteur.

Exemple d’un tableau d’amortissement pour un bien à 244 999€ pour une personne avec des revenus annuels de 25000€ et un apport de 5000€ pour un prêt sur 20 ans à un taux de 1,15%

Nous vous invitons à faire votre simulation de crédit sur notre site pour calculer vos intérêts et obtenir le meilleur taux :

Simulation de prêt immobilier

Comment fonctionnent les intérêts intercalaires ?

Les intérêts d’un prêt immobilier sont versés à l’établissement bancaire pendant les premières années de remboursement du prêt. Cela revient à dire que quand vous empruntez de l’argent pour acquérir votre bien immobilier, vous remboursez dans un premier lieu les intérêts du capital restant, et ensuite le restant du capital prêté.

Les intérêts intercalaires ne fonctionnent pas ainsi, vous pouvez commencer à rembourser votre capital, quand les fonds pour financer votre projet immobilier auront été obtenus entièrement.

Cela revient à dire que vous obtiendrez l’ensemble des fonds quand la construction de votre bien immobilier sera terminé et / ou quand les travaux de rénovation auront été fait et que vous pourrez emménager dans le logement qui est désormais le vôtre.

Vous ne payez que les intérêts du crédit immobilier pendant la période du premier versement bancaire au déblocage total des fonds. Les intérêts intercalaires fonctionnent de cette manière, il s’agit des frais lié au déblocage d’un prêt immobilier en plusieurs phases.

Comment réduire le coût des intérêts intercalaires ?

Réduire le coût total des intérêts intercalaires peut se faire de plusieurs façons, vous pouvez par exemple utiliser votre apport personnel. Cela vous permettra de réduire le montant du premier déblocage des fonds.

Il est aussi possible de déplacer le premier versement si votre apport personnel est considérable. La construction de votre logement peut s’accélérer afin que le délai de remboursement pendant le premier et dernier déblocage dure moins de temps pour que vous payiez moins d’échéances.

Il est aussi possible de négocier auprès de l’établissement bancaire chez qui vous prenez votre prêt immobilier, celui-ci peut faire baisser le montant des intérêts intercalaires en divisant le prêt en plusieurs crédits afin que cela soit moins important.

Rendre votre crédit immobilier moins coûteux peut aussi se faire en faisant renégocier votre crédit auprès d’une autre banque afin d’avoir des intérêts moins élevés pour plusieurs prêts.

Pensez à étudier votre capacité d’emprunt et à calculer votre taux d’endettement auprès de votre banquier ou en passant par un courtier, ce délai de réflexion vous permettra de ne pas créer un défaut de paiement.

Tout d’abord précisons la notion de non résident français vis-à-vis du code général des impôts

C’est un peu long mais la fiscalité c’est comme obtenir un prêt immobilier quand on est non-résident français mais avec de la rigueur et une bonne préparation on y arrive 😊

Source site impôts du 29/05/2024

Non résident de France

Important : si vous habitez hors de France, prenez systématiquement l’attache de l’administration fiscale locale pour vous faire préciser vos obligations déclaratives et de paiement dans votre pays de résidence, même si vous payez des impôts en France.

Dans certains cas, en application de la convention fiscale en vigueur (disponible sur impots.gouv.fr), vos revenus ou intérêts doivent être déclarés à la fois en France et dans l’autre État.

Le non résident fiscal de France

La situation du résident fiscal de France s’apprécie au niveau de chaque membre du foyer. Si vous êtes en couple, vous pouvez être considéré comme résident fiscal de France et votre conjoint comme non résident.

Si vous disposez après votre départ de France de revenus de source française, vous devez déterminer si votre domicile fiscal reste en France.

Déterminer si votre domicile fiscal est en France

Primauté des conventions fiscales internationales

Afin de déterminer votre lieu de résidence fiscale, les conventions internationales passées entre États prévoient des critères qui prévalent sur ceux des législations internes. Ces critères peuvent cependant différer selon les conventions ; il convient donc de vous reporter à la convention applicable à votre situation particulière.

En l’absence de convention entre les deux pays concernés, le droit interne de chaque pays s’applique.

Droit interne

Sous réserve des conventions fiscales internationales, vous êtes considéré comme domicilié fiscalement en France si vous répondez à un seul ou plusieurs des critères suivants :

• votre foyer (conjoint ou partenaire d’un PACS et enfants) reste en France, même si vous êtes amené, en raison de nécessités professionnelles, à séjourner dans un autre pays temporairement ou pendant la plus grande partie de l’année. A défaut de foyer, le domicile fiscal se définit par votre lieu de séjour principal ;

ou

• vous exercez en France une activité professionnelle salariée ou non, sauf si elle est accessoire ;

ou

• vous avez en France le centre de vos intérêts économiques. Il s’agit du lieu de vos principaux investissements, du siège de vos affaires, du centre de vos activités professionnelles, ou le lieu d’où vous tirez la majeure partie de vos revenus.

Pour plus de détail, reportez-vous au bulletin officiel des impôts (BOI-IR-CHAMP-10).

La seule application du droit interne propre à chaque pays peut néanmoins aboutir à ce que vous soyez considéré comme résident fiscal de plusieurs pays. Le cas échéant, afin de déterminer un lieu de résidence fiscale unique, il convient de vous reporter à la convention applicable à votre situation particulière.

Conséquences fiscales si vous êtes considéré comme non-résident

Si vous ne résidez pas fiscalement en France, vous y êtes soumis à une obligation fiscale limitée à vos revenus de source française, imposables en France sous réserve des conventions fiscales.

Les revenus de source française sont listés à l’article 164 B du Code Général des Impôts. Il s’agit notamment des revenus fonciers, des dividendes, des revenus d’activités professionnelles salariés ou non exercées en France, les plus-values… ainsi que des pensions lorsque le débiteur est établi en France.

Par ailleurs, pour vous aider dans vos démarches, 36 fiches pratiques sur les principaux revenus de source française à déclarer par pays sont disponibles sur impots.gouv.fr à la rubrique : International/ Particulier/Je ne suis pas résident mais j’ai des intérêts en France/Je suis non-résident. Quels sont les principaux revenus à déclarer ?

Particularité : si vous êtes agent de l’Etat, d’une collectivité territoriale ou de la fonction publique hospitalière, reportez-vous à la page qui vous est dédiée sur impots.gouv.fr : Je suis agent de l’État, d’une collectivité territoriale ou de la fonction publique hospitalière

Le couple mixte

La détermination du domicile fiscal en France et de résident français au sens fiscal se détermine pour chaque membre du foyer.

Si vous êtes en couple et que l’un de vous réside à l’étranger et l’autre en France, vous êtes un couple mixte. Vous pouvez être considéré comme résident fiscal de France et votre conjoint comme non résident. Vous serez imposés différemment.

• Si vous êtes tous les deux résidents de France au sens fiscal (reportez-vous à la définition du résident fiscal de France), vous êtes passibles de l’impôt en France sur l’ensemble de vos revenus, y compris la rémunération de votre activité à l’étranger. Vous devez alors déposer votre déclaration de revenus auprès du service des impôts dont dépend votre foyer.
• Si l’un de vous est résident de France au sens fiscal et l’autre non au regard d’une convention fiscale et que vous êtes mariés ou pacsés sous un régime de communauté, vous devez déclarer :
  • l’ensemble des revenus du conjoint domicilié en France, des enfants et personnes à la charge du foyer domiciliés en France ;
  • les revenus de source française du conjoint domicilié hors de France, sous réserve que l’imposition soit attribuée à la France par la convention fiscale.

    Remarques : les revenus de source étrangère de la personne non résidente sont exclus de la base d’imposition et ne sont pas retenus pour l’application de la règle dite du « taux effectif ». Les personnes domiciliées fiscalement hors de France sont prises en compte pour la détermination du quotient familial.

• Si l’un de vous est résident de France au sens fiscal et l’autre non au regard d’une convention fiscale et que vous êtes mariés ou pacsés sous un régime de séparation de bien et séparés de corps

Vous devez chacun déposer votre déclaration de revenus auprès du service des impôts dont dépend votre résidence principale (pour le résident) et auprès du Service des impôts des particuliers non-résidents (pour le non résident).

Il y aura deux avis d’impôt et chacun sera imposé différemment comme résident pour l’un et comme non résident pour l’autre.

Remarque : l’année suivant celle du départ, le conjoint devenu non résident devra déposer sa déclaration de revenus auprès du service des impôts dont dépendait son ancienne résidence principale  et indiquer s’il perçoit toujours des revenus de source française imposables en France au regard de la convention fiscale internationale. Dans ce cas uniquement, le service des impôts compétent sera le Service des impôts des particuliers non-résidents à qui le dossier sera transféré l’année suivant celle du départ sans autre formalité que l’indication du départ de France et des revenus de source française.

Maintenant que nous vous avons donné la source fiable pour savoir si vous êtes non-résidents, ce que vous voulez savoir c’est de savoir comment obtenir un prêt immobilier avec votre statut de non résident.

C’est parti …

Comme précisé il faut bien préparer son projet car les banques sont frileuses sur un financement sur un client délocalisé, hors du territoire. La banque va calculer son risque et son PNB. 

Comment préparer son projet immobilier pour acquérir un bien immobilier en France ?

1. Le bien à acquérir :

Le type d’achat est une priorité :

• La résidence principale sera finançable seulement si votre situation professionnelle (mutation, retraite) vous impose un retour sur notre territoire très rapidement après l’achat.
• La résidence secondaire qui pour vos vacances et vos vieux jours.
• La résidence locative pour vous constituer un patrimoine immobilier avec un complément de revenus. (Il vous faudra évidemment déclarer vos revenus fonciers en France), un avantage fiscal (déficit foncier) selon le type de location meublé ou non et selon le régime fiscal.

2. Le lieu de votre résidence :

Si vous travaillez dans un pays traversé par une crise politique, il est inutile de demander un financement.          Il en sera de même si vous vivez dans un paradis fiscal, la banque ne prendra pas le risque de ne pas connaitre la provenance des fonds et la source des revenus. Si vous êtes frontalier, la procédure d’obtention d’un prêt peut être compliquée, mais il existe des banques situées aux frontières qui sont experts.

3. Votre situation professionnelle :

Si vous êtes employé d’une entreprise française mais détaché à l’étranger vous êtes considéré comme résident,  vous n’aurez aucun mal à être financé.

Si vous avez un contrat local la banque se penchera sur la structure et les résultats de l’entreprise, vous l’aurez compris il est préférable d’être salarié de chez APPLE que dans une entreprise qui vend des téléphones ! La banque ne vous financera pas si vous êtes auto entrepreneur, ni en CDD.

Un CDI avec de l’ancienneté sera le bien vu pour la banque prêteuse.

Votre profil étant jugé plus risqué la priorité est d’analyser votre solvabilité.

4. Votre situation personnelle :

Comptes et Epargne :

Vous devrez avoir des comptes bien tenus et une épargne déjà constituée importante. Les banques peuvent demander jusqu’à 30% du montant de l’opération soit 20% du montant du bien et 10% pour les frais annexes : (notaires, garantie…)

Vos revenus :

Vos revenus salariaux seront calculés sur le net fiscal Si votre achat est un investissement locatif la banque prendra dans vos revenus les loyers à percevoir en les pondérant à 70%. Evidemment si vous avez d’autres revenus la banque les comptabilisera. A noter que les primes et bonus perçus seront comptabilisés si vous les percevez depuis 3 ans en faisant la moyenne sur les périodes. La banque n’acceptera pas la demande de crédit si l’endettement est supérieur à 35%,, toutes charges comprises (loyer persistant, pension alimentaire, autre prêt… ) La banque prêteuse sera vigilante sur votre reste à vivre.

Tous les documents confiés à la banque devront être traduits en français.

Si toutes les conditions sont remplies, vous pouvez alors commencer à prospecter pour trouver le bien qui vous conviendra.

A vous de jouer donc ! Toutefois pour ne pas vivre dans l’anxiété et que ce rêve ne se réalise pas, interrogez un courtier qui pourra vous aider et qui étudiera votre projet. CREDIXIA, expert dans son domaine depuis 25 ans, saura vous trouver le financement pour votre acquisition française. Faites une simulation gratuite sur le lien suivant : https://www.credixia.com/credit-immobilier/demande-de-pret?gad_source=1&gclid=EAIaIQobChMI98Xom_GyhgMVWBEGAB1aPgfQEAAYASAAEgKTBPD_BwE sinon appelez le cabinet de courtage CREDIXIA au 01 85 56 22 34 qui vous apportera une réponse sous 24 heures

Prêt immobilier non résident 

Taux :

Le prêt immobilier pour les non-résidents est régi par les mêmes conditions générales qu’un prêt immobilier d’un résident français.  Ce qui change se sont les conditions tarifaires et les garanties.

Las banques n’ayant pas une attirance pour les financements sur des non-résidents, elles vont prendre une marge supplémentaire sur le taux de crédit (le cout du risque) Alors ne cherchez pas un taux, mais un financement qui sera accepté pour que vous puissiez acheter le bien que vous avez trouvé.

Garantie :

La banque prendra une garantie sur le bien objet du financement. Cette garantie est prise en cas de non-paiement du prêt par l’emprunteur.

La banque d’abord interrogera une société de caution avec laquelle la banque est affiliée (SACCEF Crédit Logement…).                                                                                                                                                                             En cas de refus et dans certains cas la banque pourra demander une garantie réelle : à savoir un privilège de préteur de deniers, rebaptisée depuis le 01/01/2022 hypothèque légale spéciale du préteur de deniers uniquement sur un bien existant : terrain appartement maison, sur un bien en VEFA ou une construction, il sera pris une hypothèque.

Chemin semé d’embuche, mais réalisable. Bien sûr l’affaire sera plus simple pour un courtier professionnel qui connait les banques qui pratiquent les prêts immobiliers pour ce type de clients. Alors ne perdez pas de temps et partagez votre projet et vos documents avec un conseiller de CREDIXIA. Il saura vous dire si le projet et viable et si il l’est, votre conseiller dédié fera tout pour vous obtenir le financement répondant à vos attentes :  https://www.credixia.com/