LA TENDANCE DES TAUX DE JUIN 2024

L’année 2024 commençait bien, les taux commençaient à fléchir, le prix au mètre carré baissait, les banques donnaient des accords de prêt et la Banque Centrale Européenne (BCE) baissait les taux de 0,25 points, tous les marqueurs étaient pour que la confiance revienne et que les projets fleurissent

Mais …

Le 09 Juin le Chef de l’Etat annonce la dissolution de l’Assemblée Nationale et le vent souffle sur les marchés…

L’OAT (Obligations Assimilables du Trésor Français) 10 ans représente le taux auquel l’Etat Français emprunte sur une durée de 10 ans. L’OAT 10 ans sert de référence pour la cotation des taux de prêt immobilier, il a une cotation journalière sur les marchés boursiers. Les marchés n’aimant pas l’incertitude au lendemain de l’annonce de la dissolution de l’Assemblée Nationale du Président Macron, le taux de l’OAT s’envole pour atteindre 3.22% quand l’indice était à 3.04% le 05/06.

Surtout ne faites pas comme les marchés ne paniquez pas ! Si vous avez un projet immobilier lancez vous et recherchez le bien qui vous comblera. Les projets font avancer et quoi de mieux que de rechercher un nid douillet dans lequel vous serez heureux.

Quoi qu’il en soit, même si l’OAT flambe en bourse, les banques ne réagissent pas de la même façon et les banques sont toujours disposées à octroyer des prêts immobiliers. Certaines d’entre elles continuent de baisser leurs taux, d’autres proposent de très belles décotes allant jusqu’à – 0.30 sur leur grille de taux.

Fourchette des taux immobiliers actuels donnée à titre indicatif. Taux hors assurance actualisés en temps réel (comparés à ceux du mois précédent) et pouvant varier en fonction des régions et des revenus.
Ces taux sont obtenus en comparant les taux de nos partenaires bancaires, dont : BRED, BNP, Caisse d’Epargne, Crédit Agricole, SG…

Ces taux immobiliers actuels représentent le meilleur taux auquel un emprunteur peut souscrire durant le mois auprès d’une des banques partenaires de CREDIXIA.

Compte tenu de ce contexte particulier, il s’avère opportun de faire appel à un courtier immobilier tel que CREDIXIA. Pour votre compte, nous négocions la meilleure offre de prêt auprès de nos partenaires bancaires. Grâce à notre travail collaboratif et fructueux depuis 1999, nous sommes a même de négocier les décotes de taux les plus avantageuses auprès de nos banques partenaires.

COMMENT OBTENIR LE MEILLEUR TAUX DE CREDIT ?

En vous indiquant chaque mois les meilleurs taux obtenus auprès de nos partenaires cela vous permet d’évaluer la proposition que pourrait vous faire votre banque, mais encore faut-il que vous tout soit réuni pour obtenir la meilleure proposition .

Voici ce qu’il faut pour obtenir le mieux :

Un apport personnel

Avoir de l’épargne et des placements pour pouvoir en injecter une partie dans votre projet immobilier à minima 10% pour couvrir tous les frais annexes hors cout du bien immobilier : frais de notaire, de garanties…

Situation professionnelle

Une banque avant de prêter de l’argent va tout d’abord appréhender son risque et il faut avoir une situation professionnelle stable afin de rassurer la banque. Un CDI avec ancienneté ou un CDD chez un fonctionnaire seront bien vus, tout comme un professionnel avec de l’ancienneté disposant de 3 liasses fiscales.

Situation bancaire

La banque aura la même approche que pour vos revenus, plus la situation sera stable mieux elle aimera. Alors évidemment on oublies les découverts, les retards de paiements. La banque pensera que si vous le faites chez un confère, vous ferez de même dans son établissement. Maitrisez bien votre budget pour rassurer le futur prêteur !

Le bien immobilier objet du rachat

Avant de signer prenez votre temps et renseignez-vous sur la ville du lieu d’acquisition, consultez le cadastre, visitez et revisitez le bien. Il faut que cette opération qui est votre projet de vie soit un coup de cœur. Assurez vous de votre choix, vous souhaitez un bien dans l’ancien. Attention si vous optez pour une maison attention au travaux, au DPE, si vous optez pour un appartement attention aux charges de copropriété et aux travaux à prévoir : ravalement, terrasse…

Si vous ne détenez pas un gros apport peut être devriez vous vous diriger vers un bien dans le neuf : VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Les avantages sur ce type de bien sont

Frais de notaire réduits de 2.5% ou même offert contre 8% dans l’ancien
TVA réduite sous certaines conditions
Prêt réglementé possible : Prêt 0% (PTZ) ou encore des lignes de prêts à 0% mises en place par certaines banques sur ce type de biens immobiliers en diagnostic de performance énergétique (DPE) A note la plus performante
Exonération de la taxe foncière partielle ou totale pour certains profils d’acquéreurs

Avec les problématiques de 2023 pour la mise en place des prêts immobilier, suite aux hausses de taux, aux nomes HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) sur un endettement maximum de 35% et aux taux d’usure non calibrés par rapport au taux de prêts immobiliers un grand nombre de promoteurs ont quelques « lots » d’appartements sur les bras qui sont quasiment ou entièrement sortis de terre qui ne cherchent plus que leur propriétaire. Vous l’aurez compris, sur certains programmes vous n’aurez pas attendre deux ans pour loger dans le bien.

Allez on respire un grand coup et tout ne va pas si mal je viens de vous le démontrer 😊 alors pour ne pas stresser un peu plus, ne perdez pas de temps appelez CREDIXIA, courtier en prêt immobilier qui saura vous donner des conseils et vous guider tout au long de votre projet jusqu’à aller négocier pour vous les meilleures conditions.

Un courtier en prêt dédié sera à votre écoute au 01.85.56.22.34 en attendant naviguez sur notre site

Les bénéfices d’acheter un bien avec un PEL

Découvrez comment le plan épargne logement (PEL) peut faciliter votre projet immobilier. Avantages fiscaux, taux de crédit attractifs, et épargne sécurisée : tout ce qu’il faut savoir pour acheter un bien avec votre PEL.

Les bénéfices d’acheter un bien avec son plan épargne logement

Le plan épargne logement (PEL) est un placement bancaire réglementé qui allie épargne et accès au crédit immobilier. Créé en 1965 pour favoriser l’accession à la propriété, il permet de se constituer un apport personnel tout en bénéficiant de conditions de prêt avantageuses.

Véritable outil de préparation d’un projet immobilier, le PEL offre de nombreux atouts pour concrétiser son rêve de devenir propriétaire. Découvrez dans ce dossier tous les atouts que peut procurer le PEL pour votre projet d’achat immobilier.

Le plan épargne logement : comment ça marche ?

Le PEL fonctionne en deux phases : une phase d’épargne et une phase de prêt. Pendant la phase d’épargne qui dure au minimum 4 ans, vous épargnez régulièrement sur votre PEL avec des versements mensuels d’un montant minimum de 45 € Les virements programmés peuvent être réalisés mensuellement, trimestriellement ou semestriellement. Les virements libres sont autorisés. Le plafond total des versements est fixé à 61 200 €. Pendant cette période, votre épargne est rémunérée à un taux fixe et est déterminée à l’ouverture du plan. Ce taux est actuellement de 2,25 % brut pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2024 et ce pour toute la durée du contrat PEL.

Au terme de la phase d’épargne, vous pouvez obtenir un prêt épargne logement à un taux prédéfini à l’ouverture pour financer l’achat de votre résidence principale ou des travaux. Le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d’épargne, appelés « droits à prêt ». À noter que le prêt PEL peut atteindre jusqu’à 92 000 € sur une durée de 2 à 15 ans.

Pourquoi acheter un bien avec son plan épargne logement ?

Utiliser son PEL pour acheter un bien immobilier présente de nombreux avantages. En combinant épargne et crédit, il offre un accompagnement complet pour concrétiser votre projet dans les meilleures conditions.

Des taux de crédit garantis

L’un des principaux atouts du PEL réside dans le taux de crédit garanti qui lui est associé. En effet, le taux du prêt épargne logement est connu dès la souscription du plan et reste fixe pendant toute sa durée. Cette visibilité est un atout majeur dans un contexte de fluctuation des taux d’emprunt immobilier. Pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2024, le taux de crédit s’élève à 3,45 %, hors assurance. Il s’agit d’un niveau attractif comparé aux taux pratiqués actuellement par les banques.

De plus, le montant du prêt auquel vous avez droit dépend des intérêts acquis pendant la phase d’épargne, appelés « droits à prêt ». Plus vous épargnez longtemps, plus votre capacité d’emprunt sera importante. Cette épargne patiente vous permet ainsi de sécuriser votre financement immobilier à un taux compétitif.

Une épargne dédiée qui rassure les banques

Le PEL témoigne de votre capacité à épargner régulièrement sur une longue période. Cela représente un signal positif pour les établissements prêteurs lors de l’étude de votre dossier de crédit immobilier. En effet, cette épargne constituée patiemment rassure sur votre capacité à honorer vos futures échéances de remboursement.

D’autant que le PEL vous permet de vous constituer un apport personnel conséquent. Or, les banques sont plus enclines à accorder un prêt lorsque l’emprunteur finance une partie de son projet sur ses fonds propres. Et avec un apport important, vous pourrez ainsi négocier de meilleures conditions de crédit comme un taux plus bas ou une assurance emprunteur moins chère.

Des avantages fiscaux non négligeables

Le plan épargne logement (PEL) offre une fiscalité attractive, notamment pour les plans ouverts avant 2018. En effet, les intérêts générés sont exonérés d’impôt sur le revenu pendant les 12 premières années et soumis seulement aux prélèvements sociaux. Une aubaine pour faire fructifier son épargne à l’abri du fisc.

Cependant, pour les PEL ouverts depuis 2018, les intérêts sont imposables dès la première année. La flat taxe ou PFU prélèvement forfaitaire unique) instaurée par Emmanuel Macron en 2018 à un taux de 30% se décomposant au taux forfaitaire de 12,8 % ou sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu. À ceux-ci s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Par ailleurs, la prime d’État est un autre avantage non négligeable pour les PEL ouverts avant 2018. Pouvant aller jusqu’à 1 525 euros, elle est versée lors de l’obtention du prêt épargne logement. Le montant de cette prime varie selon la date d’ouverture du plan et les intérêts acquis pendant la phase d’épargne. Malheureusement, elle a été supprimée pour les plans souscrits depuis 2018.

Utiliser le PEL pour financer des travaux

Outre l’achat immobilier, le PEL peut également servir à financer des travaux dans votre résidence principale. Que ce soit pour agrandir, rénover, améliorer la performance énergétique ou adapter votre logement à une situation de handicap, le prêt épargne logement vous accompagne dans vos projets.

Pour y avoir droit, votre PEL doit être ouvert depuis au moins 4 ans (ou 3 ans si vous acceptiez quand elle existait la prime d’État divisée par deux). Le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d’épargne, appelés « droits à prêt ». Plus vous épargnez longtemps, plus votre capacité d’emprunt sera importante, et ce dans la limite de 92 000 euros.

En outre, une réforme en cours pourrait bientôt vous permettre de débloquer votre PEL de façon anticipée sans le clôturer ni subir de conséquences fiscales. Il serait spécifiquement dédié au financement des travaux de rénovation énergétique. Cette mesure vise à encourager la transition écologique en mobilisant l’épargne des Français.

Les étapes clés pour acheter un bien avec son PEL

Vous avez patiemment épargné sur votre PEL et le moment est enfin venu de concrétiser votre projet immobilier ? Félicitations ! Mais par où commencer ? Voici les étapes incontournables pour acheter sereinement votre bien avec votre PEL.

Avant tout, faites le point sur votre épargne. Vérifiez aussi le montant disponible sur votre PEL et les droits à prêt que vous avez acquis. Surtout, n’oubliez pas que votre PEL doit être ouvert depuis au moins 4 ans pour pouvoir bénéficier du prêt épargne logement.

Ensuite, définissez précisément votre projet immobilier (achat d’un logement neuf ou ancien, construction, travaux). Cela vous permettra de savoir si votre PEL peut financer l’intégralité de votre projet ou s’il faudra le compléter avec un prêt immobilier classique.

Une fois votre projet bien défini, prenez rendez-vous avec votre banque. Elle étudiera votre situation et vous proposera une offre de prêt adaptée.

Enfin, une fois votre offre de prêt acceptée, il ne vous restera plus qu’à signer chez le notaire et à concrétiser votre projet immobilier. Votre épargne patiente et régulière sur votre PEL aura été la clé pour devenir propriétaire dans les meilleures conditions.

Comment comparer les assurances emprunteurs ?

Découvrez les clés pour comparer les assurances emprunteur : taux, garanties, conditions, délais de carence et questionnaire de santé. Trouvez l’assurance qui correspond le mieux à vos besoins et réalisez des économies sur votre crédit immobilier.

Comment comparer les assurances emprunteur ?

Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, l’assurance emprunteur est une étape incontournable. Elle permet en effet de garantir le remboursement de votre prêt en cas d’aléas de la vie comme le décès, l’invalidité, l’incapacité ou la perte d’emploi. Mais face à la multitude d’offres sur le marché, le choix de la meilleure assurance emprunteur n’est pas toujours évident. Pour vous aiguiller, voici les clés pour comparer efficacement les différents contrats et trouver celui qui correspond le mieux à vos besoins.

Assurance emprunteur : comment ça marche ?

L’assurance emprunteur est un contrat qui vous couvre en cas d’impossibilité de rembourser votre crédit immobilier suite à un problème de santé, d’accident ou de perte d’emploi provoquant une baisse ou pire une perte de revenus. Elle prend alors le relais pour honorer les mensualités à votre place et vous permet ainsi de conserver votre bien immobilier et éviter à vos proches d’hériter de votre dette.

Par ailleurs, vous pouvez souscrire l’assurance emprunteur auprès de votre banque qui vous proposera le plus souvent un contrat groupe négocié avec un assureur partenaire. Mais depuis la loi Lagarde de 2010, vous êtes libre de choisir une autre assurance, à condition qu’elle présente des garanties équivalentes à celle de votre banque. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance qui permet de faire jouer la concurrence et de réaliser des économies conséquentes sur le coût de votre assurance.

Quels sont les critères essentiels pour bien comparer les offres d’assurance emprunteur ?

Pour trouver la meilleure assurance emprunteur, il ne suffit pas de se focaliser sur le prix. Plusieurs critères sont à prendre en compte pour s’assurer d’avoir une couverture adaptée à votre profil et à votre projet.

Comparer le taux d’assurance et le coût total

Le premier réflexe est souvent de comparer le taux d’assurance qui est exprimé en pourcentage du capital emprunté. Plus il est bas, plus l’assurance est compétitive. Mais attention, le taux ne reflète pas toujours le coût réel de l’assurance.

Pour avoir une vision plus juste, il faut regarder le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA) qui prend en compte tous les frais liés au contrat (cotisations, frais de dossier, etc.). En effet, cet indicateur permet de mesurer la part de l’assurance dans le coût total de votre crédit. Quelques dixièmes de différence peuvent se traduire par des écarts de coût importants sur la durée.

En outre, pensez aussi à vérifier si le taux est calculé sur le capital initial ou sur le capital restant dû. Dans le premier cas, les cotisations restent fixes pendant toute la durée du prêt, alors que dans le second, elles diminuent au fur et à mesure du remboursement du capital. Un taux sur capital restant dû sera donc plus avantageux sur le long terme.

Vérifier l’équivalence des garanties

Il est aussi important de vérifier que les garanties proposées correspondent bien à vos besoins et aux exigences de votre banque. Depuis la loi Lagarde, les banques ont l’obligation de vous remettre une fiche standardisée d’information (FSI) listant les garanties minimales requises pour votre prêt.

Pour info, les garanties incontournables sont le décès et la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). Elles entraînent le remboursement du capital restant dû. S’y ajoutent souvent l’Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT), l’Invalidité Permanente Totale (IPT) ou Partielle (IPP), qui donnent lieu à une prise en charge des mensualités en cas d’arrêt de travail.

D’autres garanties comme la perte d’emploi ou l’incapacité professionnelle sont facultatives, mais peuvent s’avérer utiles selon votre situation. Veillez à ce que le contrat alternatif que vous choisissez offre au minimum les mêmes garanties que celui de votre banque, sans quoi cette dernière pourrait le refuser.

Enfin, n’oubliez pas de lire attentivement les conditions de chaque garantie (franchises, délais de carence, exclusions, etc.) qui peuvent varier sensiblement d’un contrat à l’autre. L’objectif est de dénicher le contrat le plus protecteur au meilleur prix.

Pour vous aider dans cette tâche, n’hésitez pas à utiliser un comparateur en ligne ou à vous faire épauler par un courtier spécialisé. Ils vous permettront de passer au crible les différentes offres du marché et de trouver celle qui vous convient le mieux.

Analyser les conditions et exclusions de garanties

Lorsque vous comparez différents contrats d’assurance emprunteur, il est important de vous pencher attentivement sur les conditions et exclusions de garanties. En effet, ces éléments peuvent varier sensiblement d’un assureur à l’autre et avoir un impact significatif sur votre couverture.

Prenez donc le temps de lire en détail les conditions générales et particulières de chaque contrat. Vous y trouverez les définitions précises des garanties proposées ainsi que les cas dans lesquels elles s’appliquent ou non. Par exemple, certains assureurs peuvent exclure la pratique de sports à risque ou les séjours dans certains pays.

Pour vous aider dans cette analyse, vous pouvez vous référer aux critères du Comité consultatif du secteur financier (CCSF). Cet organisme a en effet établi une liste de critères permettant de comparer plus facilement les garanties des différents contrats d’assurance emprunteur.

Prendre en compte les délais de carence et de franchise

Les délais de carence et de franchise ont un impact direct au moment où vous pourrez bénéficier de vos garanties et sur la durée pendant laquelle vous ne serez pas indemnisé.

Il faut noter que le délai de carence correspond à la période qui suit la souscription de votre contrat et durant laquelle les garanties ne s’appliquent pas encore, même si vous payez vos cotisations. Il peut varier de quelques mois à un an selon les assureurs et les garanties concernées.

Quant au délai de franchise, il débute au moment où survient le sinistre (invalidité, incapacité, perte d’emploi…). C’est la période pendant laquelle l’assureur ne vous indemnisera pas, bien que la garantie soit acquise. Ce délai est en moyenne de 90 jours, mais peut aller jusqu’à 180 jours pour certains contrats.

Lorsque vous comparez différentes offres d’assurance emprunteur, soyez vigilant sur ces délais qui peuvent fortement varier d’un contrat à l’autre. Précisons qu’un contrat avec des délais plus courts vous permettra d’être couvert plus rapidement et indemnisé plus tôt en cas de coup dur.

Étudier le questionnaire de santé et le formalisme médical

Enfin, pour bien comparer les assurances emprunteur, il est indispensable de vous pencher sur le questionnaire de santé et le formalisme médical exigé par chaque assureur. En effet, ces éléments conditionnent votre acceptation par l’assureur et le tarif qui vous sera proposé.

Le questionnaire de santé est un document à remplir lors de la souscription. Il permet à l’assureur d’évaluer votre état de santé et les risques potentiels. Il est important de le remplir avec sincérité et précision, sous peine de voir votre contrat annulé.

Selon votre âge, votre état de santé et le montant de votre emprunt, l’assureur pourra également vous demander de réaliser des examens médicaux. En outre, lorsque vous comparez les offres d’assurance emprunteur, n’hésitez pas à vous renseigner sur le niveau de formalisme médical demandé par chaque assureur. Un assureur plus souple sur ces aspects pourra vous faire gagner du temps et de l’argent lors de la souscription.

Y a-t-il des banques qui prêtent sans apport ?

L’accession à la propriété est un rêve pour de nombreux Français, mais l’une des principales barrières reste souvent l’apport personnel. Généralement équivalent à 10 % du montant total de l’achat immobilier, cet apport peut représenter une somme conséquente, particulièrement pour les jeunes actifs ou les ménages aux revenus modestes.

Face à cette problématique, une question revient fréquemment : existe-t-il des banques qui acceptent de prêter sans apport ? Si cette pratique tend à se raréfier, elle n’a pas complètement disparu du paysage bancaire. Découvrez tous les contours d’un sujet qui suscite de nombreux espoirs chez les aspirants propriétaires.

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier sans apport ?

Un prêt sans apport est un type de financement immobilier où l’emprunteur n’est pas tenu de fournir une somme d’argent personnelle en complément du prêt bancaire pour l’achat d’un bien immobilier. Habituellement, les banques demandent à l’emprunteur de couvrir au moins les frais annexes tels que les frais de notaire, les frais d’agence, et autres dépenses liées à l’acquisition.

Ces frais représentent environ 10 % du prix d’achat. Cependant, dans le cas d’un prêt sans apport, l’emprunteur ne dispose pas de ces fonds propres et la banque finance la totalité du coût de l’acquisition. Ce type de prêt est également connu sous le nom de prêt à 110 %, car il couvre 100 % du prix du bien plus les 10 % destinés aux frais annexes.

Par ailleurs, les conditions pour obtenir un prêt sans apport sont généralement plus strictes, car l’absence d’apport représente un risque plus élevé pour l’organisme prêteur. Ainsi pour limiter les risques, les banques appliquent généralement des taux d’intérêt plus élevés, de l’ordre de 0,15 % en moyenne. De plus, les mensualités de remboursement sont mécaniquement plus importantes, puisque le montant emprunté est plus conséquent.

Aussi, les emprunteurs doivent présenter un dossier solide avec une situation professionnelle stable, un bon taux d’endettement et des comptes bancaires sains pour prouver leur solvabilité.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt sans apport ?

Décrocher un prêt sans apport n’est pas à la portée de tous les profils. Soucieuses de limiter les risques, les banques se montrent particulièrement sélectives dans l’octroi de ce type de financement. Pour mettre toutes les chances de son côté, il est primordial de présenter un dossier solide et rassurant.

Parmi les critères déterminants, on retrouve en premier lieu la stabilité professionnelle. Être en CDI et justifier de revenus réguliers est en effet un prérequis indispensable pour rassurer les banques sur sa capacité de remboursement. L’âge est également un facteur important.

Ainsi, les jeunes actifs, notamment les moins de 30 ans, sont généralement privilégiés par les établissements prêteurs qui misent sur leur potentiel d’évolution salariale. En dehors de la situation professionnelle, c’est l’ensemble de la gestion budgétaire qui est passée au crible.

Pour prouver votre fiabilité, vous devez avoir un comportement financier irréprochable et sans incident de paiement ni découvert bancaire. Parallèlement, la capacité d’épargne est aussi scrutée de près. Même sans apport, il est important de démontrer qu’il restera un « reste à vivre » suffisant une fois les mensualités de crédit déduites.

Si réunir toutes ces conditions peut sembler complexe, certains profils restent privilégiés par les banques pour l’octroi d’un prêt sans apport. C’est notamment le cas des primo-accédants, des jeunes couples et des investisseurs dans le cadre d’un achat locatif. Pour ces derniers, la perspective de revenus réguliers issus des loyers et la possibilité de défiscalisation sont des arguments de poids.

Quelles sont les différentes banques qui accordent des prêts sans apport ?

Si les prêts sans apport se font de plus en plus rares, quelques établissements bancaires continuent de proposer cette solution sous certaines conditions. Parmi les acteurs les plus actifs sur ce créneau, on retrouve le Crédit Agricole qui offre des prêts à 110 % pour les primo-accédants de moins de 35 ans à condition de domicilier leurs revenus dans l’établissement.

La Caisse d’Épargne et le Crédit Mutuel proposent également des offres similaires avec des critères d’éligibilité légèrement différents. En outre, la Banque Postale se distingue en proposant des prêts sans apport pour les fonctionnaires qui bénéficient d’une sécurité de l’emploi rassurante pour les établissements prêteurs.

Certaines banques en ligne se montrent aussi plus souples sur la question de l’apport. Elles misent en effet sur la réduction des frais de gestion pour proposer des taux attractifs. Mais attention, si ces offres existent, elles sont loin d’être automatiques.

Chaque dossier est étudié au cas par cas, en fonction de la solidité du profil de l’emprunteur et de la qualité du bien convoité. Il est donc primordial de se renseigner précisément sur les conditions proposées par chaque établissement et de faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux.

Les alternatives au prêt immobilier sans apport

Face à la raréfaction des prêts sans apport, les candidats à l’accession peuvent se tourner vers d’autres solutions pour concrétiser leur projet immobilier. Dans cette optique, les prêts aidés, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt d’Accession Sociale (PAS),permettent de financer une partie de l’achat sans puiser dans son épargne.

Toutefois, ces dispositifs sont soumis à des conditions de ressources et s’adressent principalement aux primo-accédants et aux ménages modestes. D’un autre côté, l’apport familial reste également une autre piste à explorer. De plus en plus de parents ou de grands-parents acceptent de donner ou de prêter une partie de leur patrimoine pour aider leurs enfants à devenir propriétaires.

Cette solution présente l’avantage de réduire le montant emprunté et donc les mensualités de remboursement tout en renforçant le dossier présenté aux banques. Pour les investisseurs, l’achat locatif peut être aussi une alternative intéressante au prêt sans apport.

En effet, les loyers perçus peuvent couvrir tout ou partie des mensualités de crédit, ce qui rend l’opération plus abordable. De plus, certains dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel ou le Censi-Bouvard, permettent de réduire son imposition tout en constituant un patrimoine immobilier.

Enfin, les plus audacieux peuvent se tourner vers les ventes atypiques à l’instar des ventes aux enchères ou des biens nécessitant d’importants travaux de rénovation. Si ces options présentent des risques et demandent un investissement personnel conséquent, elles peuvent permettre d’acquérir un bien à moindre coût et donc de limiter le recours à l’emprunt.

Nos conseils pour maximiser ses chances d’obtenir un prêt sans apport

Décrocher un prêt immobilier sans apport personnel peut sembler être un véritable défi, surtout dans un contexte où les banques se montrent de plus en plus exigeantes. Voici nos conseils pour optimiser votre dossier et maximiser vos chances d’obtenir un financement sans apport.

Soigner son profil emprunteur

Le premier critère scruté par les banques lors de l’examen d’un dossier de prêt sans apport est le profil de l’emprunteur. Pour se donner les meilleures chances, il est essentiel de présenter une situation professionnelle stable avec un contrat à durée indéterminée et des revenus réguliers.

Les jeunes actifs (notamment les moins de 30 ans) sont généralement privilégiés par les établissements prêteurs qui misent sur leur potentiel d’évolution salariale. Au-delà de l’aspect professionnel, c’est l’ensemble de la gestion budgétaire qui doit être irréprochable. Il est également judicieux de démontrer sa capacité d’épargne pour rassurer les banques quant à la gestion des imprévus.

Faire appel à un courtier pour trouver la meilleure offre

Face à un marché bancaire complexe et en constante évolution, il peut être difficile de s’y retrouver seul. C’est là qu’intervient le courtier immobilier, un professionnel qui joue le rôle d’intermédiaire entre l’emprunteur et les établissements prêteurs.

Fort de sa connaissance des différents acteurs et de leurs critères d’octroi, le courtier peut aider à identifier les banques les plus susceptibles d’accepter un prêt sans apport. Mais son rôle ne s’arrête pas là. Un courtier expérimenté comme CREDIXIA peut également négocier les conditions du prêt en faisant jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux et les meilleures garanties.

Son expertise permet aussi d’optimiser le montage financier. Dans ce sens, il peut intégrer par exemple des prêts aidés ou des dispositifs de défiscalisation.

Présenter un projet immobilier cohérent

Enfin, pour convaincre les banques de financer un achat sans apport, il est primordial de présenter un projet immobilier cohérent et bien ficelé. Cela passe par une estimation réaliste du bien convoité en adéquation avec son budget et sa capacité d’emprunt. Il est également judicieux de démontrer la viabilité du projet sur le long terme en anticipant les éventuels travaux ou les perspectives de revente.

Pour les investisseurs, il peut être intéressant de mettre en avant la rentabilité locative du bien. Pour cela, vous devez présenter une étude de marché et un prévisionnel de rendement. Ne l’oubliez pas, un projet solide est un argument de poids pour rassurer les banques et les inciter à accorder un prêt sans apport.

QUEL APPORT MINIMUM POUR UN PRET IMMOBILIER ?

Vous avez un projet immobilier et votre banque vous demande 20% d’apport émanant de vos fonds propres sur l’opération. Ça bloque, vous avez fait les fonds de tiroirs, appel à vos parents mais le compte n’y est pas. Alors comment faire !

CREDIXIA, expert en crédit immobilier depuis 25 ans va vous dire ce qu’il en est en Mai 2024 concernant l’apport minimum exigé.

Tout d’abord il y a aucune obligation ni exigence légale sur cet effort personnel mais cela peut aider fortement pour obtenir un accord de prêt immobilier avec un taux plus attractif.

Les banques demandent un apport qui peut varier selon la politique de la banque et votre situation financière. En cette fin de premier trimestre l’apport de 10% du montant de l’acquisition suffit, ce qui couvre les frais annexes à savoir les frais de notaire, les frais de garanties du prêt, les frais d’agence.

La banque va vous prêter des milliers d’€uros sur une durée plus ou moins longue, au minimum sur 5 ans au maximum 25 voire 30 ans ! alors forcément avant de vous donner un accord de prêt, elle va décortiquer votre dossier et « votre vie »…

Les banques pour accorder un prêt immobilier prend toujours une garantie sur celui-ci, afin d’éviter la perte du capital + intérêts en cas de non-paiement des emprunteurs.

Les garanties peuvent être

Réelles (hypothèque, privilège de préteur de deniers)

Organismes de caution : le plus courant est CREDIT LOGEMENT, mais peut différer selon les établissements bancaires. Les fonctionnaires peuvent interroger l’organisme de caution rattaché à leur ministère. Elles sont souvent moins onéreuses, voire gratuite. La plupart des banques ont des partenariats avec ces organismes de caution

Ce sont souvent les organismes de caution qui émettent des refus pour manque d’apport !

Caution personnelle (caution parentale par exemple)

Avant d’acheter un bien, il vous faut pour optimiser vos chances respecter certains critères :

Vie professionnelle et financière

Vous devrez être en CDI période d’essai terminée, fonctionnaire ou professionnel mais avec 3 ans d’ancienneté (pour le calcul de vos revenus).

Vos comptes devront être tenus parfaitement, sans rejet d’écriture, ni dette au trésor. Evitez les jeux d’argent et paris en ligne…

Acheter au bon prix

Assurez-vous d’acheter le bien au bon prix selon son environnement (transports, commerces, écoles…) et renseignez-vous auprès du cadastre, de la copro, des agences immobilières du secteur pour avoir une vue sur d’éventuels travaux et au prix du bien lors de la revente.

Epargne

Les banques préfèrent les fourmis que les cigales et elles aiment les épargnants, ainsi le préteur sera rassuré par votre capacité d’épargne, le fait que vous puissiez mette un apport dans votre opération immobilière et conserver de l’épargne.

Si vous souhaitez être accompagné et avoir des conseils affinés par des professionnels, interrogez CREDIXIA, courtier depuis 25 ans qui saura vous guider dans vos choix et vous calculera votre capacité d’emprunt. CREDIXIA vous accompagnera jusqu’à ce que vous ayez les clés de votre bien immobilier.

DANS QUELS CAS PEUT ON DIMINUER LE MONTANT DE L’APPORT PERSONNEL ?

On l’a vu, un dossier préparé et une stabilité personnelle et professionnelle sons des atouts pour que le banquier vous demande le moins d’apport possible et certains emprunteurs selon leur projet immobilier seront favorisés :

Les primo-accédants

Les banques sont plus souples sur des profils de jeunes évolutifs professionnellement qui n’ont pas encore une grosse épargne. Certains prêts complémentaires comme le prêt épargne logement, le prêt action logement ou les prêts conventionnés peuvent être considérés comme apport selon certaines banques.

Les fonctionnaires

Les fonctionnaires sont « chouchoutés » par les banques grâce à la sécurité de l’emploi et des revenus en progression établie. Ils sont également éligibles à des prêts conventionnés. Les sociétés de caution sont spécifiques pour ces corps de métier.

Les investissements locatifs

Un emprunteur qui s’oriente sur un investissement locatif est à la recherche de la constitution d’un patrimoine immobilier et d’un complément de revenus. Le plus, sur un investissement locatif est l’ avantage fiscal que le futur propriétaire bailleur recherchera. Il n’aura donc pas intérêt à mettre beaucoup d’apport dans l’opération. Les banques sur ce type de financement seront ouvertes à se passer d’apport, sous réserve que l’emprunteur soit déjà propriétaire de sa résidence principale et que la qualité du dossier soit impeccable.

Les clients patrimoniaux

Les « gros épargnants » disposant de fonds bloqués ou clients banque privée qui préfèrent faire fructifier leurs avoirs pourront être financés sans apport. Effectivement les banques n’aiment pas perdre leurs clients à forts potentiel.

QUELS SONT LES PRETS COMPLEMENTAIRES CONSIDERES COMME APPORT ?

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné est un prêt à taux moindre accordé sous conditions de ressources, souvent alloués aux fonctionnaires ou aux salariés d’entreprises anciennement publiques comme EDF par exemple. Ce prêt sera complémentaire au prêt que la banque mettra en place. Ce prêt conventionné pourra être considéré comme apport par certaines banques.

Le prêt Action Logement

Ce prêt est une aide plafonnée à ce jour (mai 2024) à 30.000€ au taux de 1% . Ce prêt complémentaire, sous conditions de ressources, concernent les primo-accédants ou les emprunteurs souhaitant acquérir un bien neuf, sous réserve que l’entreprise qui vous emploie soit de plus de 10 salariés. L’entreprise soit être privée ou agricole. (on parle alors d’un prêt agri- accession)

Le prêt Epargne Logement

Il faut être détenteur d’un plan d’épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL). Ce prêt ne concerne un achat ou des travaux sur une résidence principale. La somme de ce prêt complémentaire dépend de son ancienneté, du montant de la somme sur le placement PEL ou CEL. Pour ce faire, rapprochez vous de vote banque qui vous donnera une attestation de droit à prêt si vous êtes éligible.

Le taux de ce prêt est connu dès l’ouverture du PEL, il peut être intéressant selon l’année de son ouverture et selon les taux en vigueur du prêt principal. Pour les PEL ouverts depuis le 01/01/2024, le taux du prêt PEL est de 3.45%, pour le CEL le taux est de 3.50%.

Le prêt 0% (PTZ)

Ce prêt complémentaire est à 0%. Il varie selon le nombre de personnes, le lieu d’achat, est sous conditions de ressources. Pour plus d’info consultez notre blog.

Les banques depuis ce début 2024 font tout pour relancer le maché et propose aux jeunes, aux primo-accédants, aux emprunteurs souhaitant acquérir des biens aux bonnes performances énergétiques (jusqu’à C) des enveloppes à taux 0%. Ces prêts complémentaires peuvent cumuler avec les prêts déjà cités.

De votre côté, pensez à votre épargne salariale et tous vos contrats, l’épargne salariale peut être débloquée pour l’acquisition d’une résidence principale.

Ne perdez pas de vue que mettre un apport dans une opération immobilière permet un endettement moins lourd avec des échéances de prêt moins fortes et un cout total de crédit diminué.

N’hésitez pas, appelez CREDIXIA au 01.85.56.22.34 qui vous orientera dans votre projet immobilier.

Cela se déroulera selon votre choix : un rendez-vous téléphonique, une Visio ou un rendez vous physique.

Un conseiller unique et privilégié partagera avec vous son savoir et vous donnera des conseils.

Croyez-le avec son expérience du marché et de ses partenaires bancaires CREDIXIA vous trouvera le financement que vous cherchez et ce, dans les meilleures conditions.

Comment négocier son assurance de prêt immobilier ?

Quand vous souscrivez un prêt immobilier, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire et aucun texte de loi le précise, mais les banques imposeront que vous souscriviez un contrat d’assurance qui pèsera sur le cout total de votre crédit. L’assurance de prêt viendra s’ajouter au montant de votre échéance de prêt. L’assurance emprunteur peut représenter un tiers du cout de votre crédit, alors pensez à la négocier !

Comment est calculé l’assurance de prêt ?

Les primes d’assurance sont calculées selon plusieurs critères :

1 Candidat à l’assurance :

Age de l’assuré
L’état de santé
Fumeur ou non
Risques spécifiques à la profession (policier, pilote de course, pompier…)
Risques liés aux loisirs (plongée, escalade…)

2 Sur le Prêt immobilier

Le montant et la durée du prêt
Le type de prêt immobilier (taux fixe ou variable)
Le type de bien immobilier (neuf, ancien, ancien avec travaux)
Le niveau des garanties (décès, perte d’autonomie, perte d’emploi…)

3 La cotisation peut être calculée selon deux méthodes :

Le capital d’origine du prêt: (les cotisations seront constantes tout le long de la durée du prêt
Le capital restant dû: (les cotisations seront variables, et diminueront au fur et à mesure du remboursement du prêt.

Comment connaitre le cout de l’assurance emprunteur ?

L’assureur vous transmettra une fiche d’informations standardisée (FISE) sur laquelle sera récapitulé toutes les caractéristiques de l’offre.

Le prix sera toujours indiqué sous trois formes :

Le taux effectif annuel (le TAEA)
Le cout mensuel (montant de la prime mensuelle)
Le cout total (le prix sur toute la durée du prêt)

Bon à savoir, le CCSF (Comité consultatif du Secteur Financier) a demandé aux assureurs d’indiquer le cout de l’assurance sur 8 ans (durée moyenne de la vie d’un prêt immobilier). Cela est un dispositif plus simple pour la comparaison entre les contrats emprunteurs.

A noter que le TAEA entre dans le TAEG (taux annuel effectif global) et tous deux seront indiqués dans vos offres de prêt. Il est possible que si le TEAG est trop important, vous pourriez dépasser le taux d’usure et de ce fait, vous auriez un refus de prêt. Effectivement, le taux d’sure est le taux maximal auquel un prêt peut être mis en place, et ce pour éviter des abus et vous protéger.

Vous l’avez compris l’assurance emprunteur est un élément essentiel à prendre en considération et pour avoir les meilleurs conseils sur les garanties et sur les couts tarifaires rapprochez-vous de CREDIXIA, courtier prêt immobilier expert depuis 1999.

Le CCSF a mis en place la convention AERAS en 2006 afin de faciliter l’accès à l’emprunt et à l’assurance aux personnes en situation de risque de santé aggravé du fait d’une maladie ou d’un handicap. Cette convention évolue constamment et en 2022, grâce à la loi Lemoine a été intégré le droit à l’oubli pour certains anciens malades du cancer ou de l’hépatite C. Une grille de références pour lesquelles une assurance peut être accordée aux conditions normales ou s’en approchant est ratifiée.

Les lois sur l’assurance emprunteur sont de plus en plus en faveur des consommateurs et la Loi LEMOINE apporte des assouplissements complémentaires.

Résiliation de l’assurance emprunteur à tout moment sans frais pour les particuliers ayant souscrit un crédit immobilier à usage d’habitation ou mixte (personnel + professionnel)
Suppression du questionnaire de santé pour la part assurée par personne jusqu’à 200.000 € si le remboursement total du prêt immobilier est prévu avant les 60 ans de l’emprunteur.
Interdiction de solliciter des informations relatives à l’état de santé de l’assuré, notamment en supprimant le questionnaire de santé pour bon nombre d’emprunteurs.
Les assureurs sont contraints d’adresser un courrier rappelant le droit de rétractation, ce courrier devra préciser la date anniversaire (d’échéance) du contrat.

Nous avons vu que des assouplissements suite à des nouvelles lois étaient en faveur des candidats à l’assurance mais qu’en est-il coté banque ?

Pourquoi les banques imposent une assurance emprunteur ?

N’allons pas considérer que l’assurance emprunteur est un outil de PNB. Bien au contraire ! Si la banque cherche à diminuer son risque avec l’assurance emprunteur, vous serez protégé par votre contrat d’assurance en cas d’arrêt de travail suite à une invalidé ou une incapacité. Votre contrat d’assurance viendra pallier la baisse ou l’absence de vos revenus. La banque joue donc son rôle de conseil.

Les garanties d’une assurance emprunteur

Contentez-vous de prendre les garanties qui vous concernent selon votre type de projet immobilier. Inutile de prendre des options qui seront onéreuses. En matière de prévoyance il existe de nombreux contrats complémentaires.

Les garanties d’un contrat d’assurance emprunteur sont :

DECES
PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie)
IPT (indemnité permanente et Totale
ITT (incapacité temporaire de travail
IPP (invalidité permanente et partielle)
CHOMAGE Celle-ci est facultative et optionnelle

Pour une résidence principale une couverture complète sera demandée par la banque hors chômage, pour une résidence locative, le Décès PTIA pourra suffire, puisque si vous avez un problème de santé, votre locataire continuera de régler le loyer du bien qui vous appartient. Il en est de même pour les prêts travaux etprêt relais.

Par exception, la banque selon la qualité du dossier pourra diminuer les garanties ou à l’inverse augmenter les quotités des assurés pour protéger les emprunteurs.

A noter que les retraités et personnes sans emploi sont assurés en DC PTIA, quel que soit le projet immobilier.

Il est important de préciser que les contrats ont des délais de carence et de franchise.

Le délai de carence est la période pendant laquelle les garanties prévues par le contrat d’assurance emprunteur ne s’appliquent pas encore. Le délai de carence est variable selon les contrats d’assurance de prêt, elle peut s’étendre sur une période comprise entre 6 et 12 mois.

Le délai de franchise débute à la déclaration d’un sinistre. La garantie est acquise mais l’indemnisation ne se fera qu’après ce délai. La garantie est exprimée en nombre de jours, le délai varie en fonction des contrats entre 30 et 180 jours.

Le Décès et le PTIA ne sont pas assujettis au délai de franchise. L’Indemnisation, à savoir le versement du capital restant dû à hauteur des quotités des assurés, intervient à compter de la date du sinistre.

Rapprochez vous d’un courtier qui répondra à vos attentes et qui saura vous trouver le contrat d’assurance emprunteur qui vous convient. CREDIXIA, expert en crédit et assurance vous accompagnera.

Les quotités d’une assurance emprunteur

Un prêt immobilier doit être couvert à 100% par l’assurance emprunteur. En cas de pluralité d’emprunteur les quotités devront être calculées selon les revenus de chacun. Il vous faut être très vigilant sur cet aspect. Afin que vous ne soyez pas en difficultés en cas de problème de santé. Pensez à bien compter selon vos revenus et la part d’assurance à prendre en compte. Exemple, vous percevez 5000€ de revenus par mois et votre épouse 2500€, il sera judicieux de vous assurer à 100% afin que votre famille continue à vivre convenablement financièrement. Si par malheur, vous aviez un soucis de santé, la compagnie d’assurance couvrirait 100% du prêt. Un quotité de 50% sera suffisante pour Mme.

Puis je imposer un contrat d’assurance emprunteur à la banque ?

La banque propose systématiquement son contrat d’assurance groupe soit par leurs filiales d’assurance, (par exemple CARDIF pour BNP ou encore SOGECAP pour la SG) ou soit en jouant l’intermédiaire en suggérant le contrat d’un assureur.

La banque vous dira que son contrat vous couvrira mieux qu’un contrat extérieur et que les frais de gestion sont moindres. En fait, pour la banque le contrat groupe est plus simple à mettre en place et surtout, la banque pourra vérifier si vous étés à jour des cotisations.

En cas de défaut de paiement, l’incidence serait très grave car la compagnie résiliera votre contrat d’assurance et informera la banque qui pourra vous demander le règlement total et immédiat du capital restant dû. De plus vous serez identifié comme profil « à risque » et votre nouveau contrat pourrait être se traduire par une surprime.

Les contrats groupe peuvent être plus avantageux pour les personnes âgées ou pour les professions à risque mais par pour les jeunes emprunteurs.

Nous vous rappelons que la quasi-totalité des contrats groupe sont calculés sur le capital d’origine et ne connaitra aucune variation même en cas de remboursement anticipé partiel.

Alors avant de vous engager sur un contrat d’assurance emprunteur demandez à votre banque d’accepter un contrat extérieur appelé délégation d’assurance.

Le choix de votre contrat d’assurance est un droit légal et la banque n’a pas le droit de refuser le contrat de votre choix, sous réserve qu’il respecte l’équivalence des garanties.

En cas de refus la banque peut être sanctionnée par une amende pénale d’un montant maximum de 3.000€ et d’une amende administrative d’une amende maximale de 7.500 pour les personnes morales. La banque doit respecter ses obligations conformément au code de la consommation (Article L 312-32-1)

La banque vous fera certainement une offre à moindre cout en vous faisant une ristourne sur le montant de son assurance groupe mais cela ne sera certainement pas rentable. Alors comparez et faites jouer la concurrence pour trouver une assurance déléguée qui vous fera économiser des euros et diminuer le cout total de votre crédit immobilier.

Pour vous aider à trouver le contrat d’assurance qui répondra aux critères de votre banque, CREDIXIA, qui connait ses partenaires bancaires depuis 25 ans vous guidera :

Si toutefois vous êtes pressé et que vous souhaitez aller au plus vite alors acceptez l’assurance groupe de la banque Pas d’inquiétude vous pourrez changer d’assurance dès que votre prêt immobilier sera décaissé dans sa totalité. Vous aurez alors à fournir à l’assureur votre offre de prêt et le tableau d’amortissement définitif daté. Vous obtiendrez de l’assureur, un devis, si il vous convient, une demande d’adhésion et les délégations définitives liées des conditions générales du contrat à remettre à votre banque.

En aucun cas, vous ne pourrez baisser les quotités initiales, mais vous pourrez les augmenter à votre guise. Parfois le gain sur l’opération et le cout baissier incitent à prendre plus de couverture.

A noter que vous pourrez changer d’assurance ensuite à tout moment mais n’oubliez pas plus on est jeune, moins cela coute cher, le risque étant moindre pour les assureurs.

Si toutefois vous cessiez de fumer, vous pourriez faire baisser le cout de l’assurance deux ans après votre arrêt total.

Il est important de préciser que les déclarations auprès de l’assurance doivent être sincères et conformes à votre état de santé, faute de quoi la compagnie d’assurance ne prendra pas à sa charge les échéances en cas de sinistre.